[퀀트전략] 12월 모델포트폴리오 전략

전월리뷰: 글로벌(+1.3%), 선진국(+1.0%) 및 이머징(+4.1%) 증시는 모두 상승 11월 글로벌(+1.3%), 선진국(+1.0%) 및 이머징(+4.1%) 증시는 모두 상승(MSCI, 11월 30일 기준) 국내 증시는 이머징 증시 대비 부진했지만 선진국 대비 양호한 성과 기록(MSCI Korea: +1.7%, KOSPI: +3.3%) 11월 미래에셋대우 국내 모델 포트폴리오 성과: 11월 30일 기준 +3.5%의 절대수익률을 기록해 KOSPI를 +0.2%p 상회 의료, 산업재, 경기관련소비재, 통신서비스 업종은 시장 대비 긍정적인 성과. 반면, 소재, 유틸리티, IT, 에너지, 필수소비재, 금융 업종은 시장 대비 부진한 성과를 기록 12월 모델포트폴리오 전략 연말이 다가오면서 고배당주에 대한 관심 증가. 최근 기업이익 둔화와 및 미-중 무역갈등 이슈로 증시 변동성이 확대되면서 고배당주의 성과도 긍정적. 대표적인 KOSPI 고배당 50 지수는 10월 이후 KOSPI를 +6.4%p 아웃퍼폼 국내 기업들의 주주환원 정책에 대한 기대도 높아지고 있으며, 고배당 기업들에 대한 지속적인 관심 필요  미래에셋대우 모델포트폴리오는 가치, 성장, 모멘텀, 리스크 팩터로 구성된 퀀트 모델을 바탕으로 업종 및 종목 구성 12월 모델포트폴리오: IT하드웨어, 화장품/의류, 상사/자본재, 은행, IT가전 업종을 시장 비중보다 확대 본 조사분석자료는 당사의 리서치센터가 신뢰할 수 있는 자료 및 정보로부터 얻은 것이나, 당사가 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없으므로 투자자 자신의 판단과 책임하에 종목 선택이나 투자시기에 대한 최종 결정을 하시기 바랍니다. 따라서 본 조사분석자료는 어떠한 경우에도 고객의 증권투자 결과에 대한 법적 책임소재의 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 본 조사분석자료의 지적재산권은 당사에 있으므로 당사의 허락 없이 무단 복제 및 배포할 수 없습니다. 본 컨텐츠는 조사분석자료 원문을 요약한 것으로 자세한 내용은 반드시 원문(첨부)을 참고하시기 바랍니다. (자세한 내용은 첨부된 리포트를 참고하시기 바랍니다.)    PDF 다운로드 : 12월 모델포트폴리오 전략

[투자전략] 확실한 숫자에 집중

기대와 우려의 공존 미-중 정상회담 전까지 기대와 우려가 공존할 것 국내 증시의 하락세는 진정될 것이나 반등의 강도는 강하지 않을 것. 수급적인 측면에서는 외국인의 순매도는 강도는 완화될 것으로 예상 절대적인 배당수익률이 높거나 실적 개선이 되는 개별 배당주와 실적의 안정성과 밸류에이션 매력이 높은 필수소비재에 대해 관심 필요 실적 상향이 지속되는 2차 전지와 MLCC, 배당 매력이 높아진 배당주에 주목 대외 불확실성 확대 속 10월 2차 전지, MLCC관련 기업들의 주가도 부진. 그러나 삼성전기, 삼성SDI의 3분기 실적은 서프라이즈를 기록했고, 2019년 영업이익 전망치도 지속적으로 상향 조정 10월 배당지수는 KOSPI 대비 견고한 모습. 배당락이 2개월도 남지 않은 가운데 높아진 하방 경직성으로 시장 대비 견고한 모습을 이어갈 것으로 예상 필수소비재, 실적의 안정성과 15년 래 최저 수준인 밸류에이션에 주목 필수소비재도 관심 필요. 안정적인 실적과 밸류에이션이 매력적이기 때문 2010년 이후, 업종별 실적에 대한 변동계수(CV)를 살펴보면 필수소비재는 26개 업종 중 실적의 안정성이 2번째로 높음 필수소비재의 12개월 예상 PBR은 1.11배로 05년 이후 평균(1.62배), 3년 평균 대비(1.52배) 낮음. 절대적인 레벨은 15년 래 최저 수준을 기록하고 있어 밸류에이션 매력이 높다고 판단   본 조사분석자료는 당사의 리서치센터가 신뢰할 수 있는 자료 및 정보로부터 얻은 것이나, 당사가 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없으므로 투자자 자신의 판단과 책임하에 종목 선택이나 투자시기에 대한 최종 결정을 하시기 바랍니다. 따라서 본 조사분석자료는 어떠한 경우에도 고객의 증권투자 결과에 대한 법적 책임소재의 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 본 조사분석자료의 지적재산권은 당사에 있으므로 당사의 허락 없이 무단 복제 및 배포할 수 없습니다. 본 컨텐츠는 조사분석자료 원문을 요약한 것으로 자세한 내용은 반드시 원문(첨부)을 참고하시기 바랍니다. (자세한 내용은 첨부된 리포트를 참고하시기 바랍니다.)    PDF 다운로드 : 20181107_

[중국 투자 전략] 시진핑 주석의 상하이 국제수입박람회 개막 연설

시진핑 주석은 수입세 인하와 수입 확대 등 시장 개방 가속화 강조 제1회 상하이 국제수입 박람회에서 시진핑 주석은 수입관세 인하와 수입 확대 등 시장 개방 가속화 의지에 대해 원론적인 발언 글로벌 대표기업들이 참석한 가운데 중국이 시장 개방을 적극적으로 하고 있다면서 우회적으로 ‘미국 우선주의’에 반대하고, 이에 대한 글로벌 공감대를 형성하고자 한 것으로 판단 월말 미-중 정상회담을 앞두고, 무역분쟁 해소에 대한 기대감이 형성되고 있는 상황에서 이러한 시주석의 행보는 글로벌 시장에 부담요인으로 작용 중국에 대한 대내외 수요 부진으로 경기의 하방압력 확대 전일 발표된 10월 차이신 PMI 제조업지수는 50.1로 전월치와 시장 예상치에 부합했으나, 비제조업지수는 50.8로 13개월래 최저치 기록 제조업과 비제조업 모두 신규수주와 신규수출수주 부진에 기인한 것으로 중국에 대해 대내외 수요 부진이 경기의 하방압력을 확대하고 있는 것으로 판단 물류, 게임, 헬스케어의 민간기업으로 정부의 자금 유입 전망 시진핑 주석은 지난주 중앙정치국회의를 개최하여 경기 하방압력 확대에 대해 우려하면서 민간기업에 지원을 강화하고, 미국 통상압력에도 AI 핵심기술 확보를 주요 전략으로 내세운 가운데 전일 상하이증권거래소에 ‘첨단기업 판’을 설립하겠다고 발표 중국 투자전략 측면에서 최근 발개위 프로젝트 승인건수가 증가하고 있는 가운데, 물류, 게임, 헬스케어에 대한 알리바바의 투자가 증가한 점을 고려한다면, 향후 정부에서 풀린 자금들이 이와 관련된 민간기업으로 유입될 가능성이 높은 것으로 예상   본 조사분석자료는 당사의 리서치센터가 신뢰할 수 있는 자료 및 정보로부터 얻은 것이나, 당사가 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없으므로 투자자 자신의 판단과 책임하에 종목 선택이나 투자시기에 대한 최종 결정을 하시기 바랍니다. 따라서 본 조사분석자료는 어떠한 경우에도 고객의 증권투자 결과에 대한 법적 책임소재의 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 본 조사분석자료의 지적재산권은 당사에 있으므로 당사의 허락 없이 무단 복제 및 배포할 수 없습니다. 본 컨텐츠는 조사분석자료 원문을 요약한 것으로 자세한 내용은 반드시 원문(첨부)을 참고하시기 바랍니다. (자세한 내용은 첨부된 리포트를 참고하시기 바랍니다.)    PDF 다운로드 : 20181106_중국 투자 전략

작지만 주목해야 할 연금저축시장의 4가지 변화연금저축 시장에 변화의 바람이 일고 있다. 한여름 태풍이 아니라 이른 봄에 부는 미풍에 가까워서 변화를 눈치채기가 쉽지는 않다. 하지만 산들산들 부는 봄바람이 한겨울 얼어붙은 땅을 녹이고 새싹이 돋아나게 하듯이, 지금 연금시장에서 일어나는 변화가 미미하다고 해서 무심코 넘길 순 없다. 그러면 최근 연금시장에 벌어지고 있는 작지만 주목해야 할 변화를 살펴보자.  세제적격연금 중심으로 개인연금시장 재편되나?  개인연금상품은 세제공제혜택 적용여부에 따라 크게 세제적격과 세제비적격으로 나눈다. 연말정산 때 저축금액에 대해 세액공제 혜택을 주는 연금저축상품을 세제적격연금이라고 하고, 이 같은 세액공제혜택을 주지는 않지만 10년 이상 유지했을 때 비과세 혜택을 주는 연금보험상품을 세제비적격연금이라고 한다.  지금까지 개인연금시장은 세제비적격연금을 중심으로 성장해 왔다고 해도 과언이 아니다. 이는 적립금 규모를 비교해 보면 금방 알 수 있는데, 지난해 말 세제비적격연금 적립금(201.3조원)이 세제적격연금 적립금(128.1조원)보다 1.6배 가량 많다. 하지만 앞으로도 개인연금시장이 계속해서 세제비적격연금을 중심으로 성장하리라고 장담하기는 어렵다. 장기간 지속된 저금리와 국제회계기준(IFRS)의 도입으로 보험사 입장에서 세제비적격연금의 매력이 반감됐기 때문이다. 여기에 지난해부터 저축성보험에 주어지던 비과세 한도가 대폭 축소된 것이 결정타였다.  이와 같은 개인연금시장을 둘러싼 환경변화로 2016년부터 세제적격연금으로 유입되는 자금이 큰 폭으로 감소했다. 연간 순증금액만 놓고 보면 이제 세제적격연금이 세제비적격연금을 앞지른 것이다. 2016년 한해 동안 세제비적격연금의 적립금은 8조9천억원 늘어난 데 반해 세제적격연금은 9조3천억원이 늘어났다. 2017년에는 세제적격연금이 세제비적격연금보다 1조2천억원이나 더 늘어났다. 앞으로도 개인연금시장이 세제적격연금을 중심으로 성장해 나갈지 주목해 볼 일이다.  연금저축, 보험에서 펀드로 이동하나?  세제적격연금인 연금저축 내에서도 변화가 일어나고 있다. 연금저축상품은 크게 보험, 신탁, 펀드로 나뉘는데, 여태껏 주력상품은 보험이었다. 2017년말 기준으로 연금저축에 적립된 자금은 128조 1천억원인데, 이중 4분의 3에 해당하는 94조 9천억원이 보험이다. 하지만 '연간납입액'을 비교해보면, 보험은 줄고 펀드와 신탁은 늘어나고 있다는 사실이 확연히 눈에 띈다. 2017년 한해 연금저축 납입액은 10조 2천억원이다. 이는 전년도와 비교했을 때 4,985억원이나 줄어든 건인데, 감소를 주도한 것은 보험이다. 직전연도와 비교했을 때 보험으로 납입된 금액이 5,406억원이나 감소해, 전체감소액을 앞질렀다. 같은 기간 펀드와 신탁으로 납입된 금액은 각각 350억원과 71억원이나 늘어났다.  이 같은 변화는 금융기관간 연금저축 계좌이체와 무관하지 않아 보인다. 저금리가 장기화되면서 연금저축보험 가입자들 중 상당수가 펀드로 갈아탄 것으로 보인다. 여기에는 계좌이체 절차 간소화도 한 몫 했다. 과거에는 연금저축을 가입한 금융기관과 새로이 이동하려는 금융기관을 모두 방문해야 했지만, 지금은 새로이 이동하려는 금융기관 한 곳만 방문하면 연금저축 계좌를 옮길 수 있다. 연금저축시장에서 보험에서 펀드로 이동이 앞으로도 지속될 지 관심을 갖고 지켜봐야 하겠다.  연금저축, 연금수령도 보험에서 펀드로 옮겨가나?  고령화가 진전되면서 연금 수령자들이 늘어나기 마련이다. 연금저축이라고 해서 예외는 아니다. 2017년 한해 동안 연금수령자는 71만 3천여명으로 전년(53만4천여명)보다 33.5%나 늘어났다. 같은 기간 연금으로 수령해간 금액도 1조6,401억원에서 2조1,293억원으로 29.8%나 늘어났다.  그러면 보험과 펀드와 신탁 중에서 어떤 상품에서 인출이 많이 일어났을까? 당연히 가입자 수가 많은 보험에서 연금을 받는 사람이 많을 수 밖에 없다. 하지만 펀드에서 연금을 수령하는 사람이 빠른 속도로 늘어나고 있는 점을 주목해 봐야 한다. 전년도와 비교했을 때 2017년 한해 동안 보험에서 연금을 받아간 사람은 35.1%가 늘어난 반면, 펀드에서 연금을 수령한 사람은 44.9%나 늘었다. 연간 연금수령액도 보험은 34.4% 늘어난 데 반해, 펀드는 72.2%로 두 배 이상 늘어났다.  이렇게 펀드에서 연금을 수령하는 사람이 늘어나는 이유는 무엇일까? 보험에서는 매달 일정한 금액을 수령해야 하지만 펀드에서는 기간과 금액을 정해두고 적립금을 인출할 수도 있지만, 가입자가 원하면 적립금을 수시로 인출할 수도 있다. 가입자가 원하면 은퇴초기에 많은 자금을 인출할 수 있다. 계약당 수령금액을 보면, 보험은 245만원인데 반해 펀드는 610만원이나 된다. 이 같은 인출에 있어 유연성 때문에 보험에 맡겨져 있는 자금을 펀드로 이동해 인출하는 사림이 늘어날 것으로 예상된다.  연금수령, 종신형보다는 확정기간형 을 선호하나? 이번에는 연금수령방법과 수령기간을 살펴보자. 연금이라고 하면 '종신형'을 떠올리지만, 연금저축 가입자들은 종신형보다는 확정기간형을 선호하는 것으로 나타났다. 2017년 한해 동안 연금을 수령해 간 사람 중에서 '종신형'을 선택한 사람은 32.4%인데 반해, 확정기간형을 선택한 사람은 66%로 2배가 넘었다. 그러면 연금수령기간은 얼마나 될까? 2017년 연금수령자 중 10년 이내 기간을 선택한 사람이 10명 중 9명이나 됐다. 이중 5년을 선택한 사람도 60.8%나 됐다. 연금저축 가입자들 중 상당수는 종신형보다는 확정기간형을, 그것도 가능하면 짧은 기간 동안 연금을 수령하기를 바라는 셈이다. 이는 적립금 자체가 얼마 되지 않아서 그럴 수도 있고, 퇴직한 다음 공적연금을 수령할 때까지 소득공백을 메우기 위해서 그런 선택을 했을 수도 있다.  #출처 : 미래에셋은퇴연구소#기고 : 은퇴교육센터장 김동엽

2018.09.06

투자가 확대되는 아시아 인프라! 점점 기대되는 인도의 성장2018년 6월 인도 뭄바이에서 개최된 AIIB 3차 연례 총회의 화두는 '아시아 인프라에 민간자금을 어떻게 유치할 수 있는가'였습니다. 아시아 인프라 투자의 필요성은 오래 전부터 제기돼 왔으며 앞으로는 투자가 확대될 전망입니다. 아시아 인프라 투자 확대로 가장 주목 받고 있는 나라는 바로 인도입니다. 전력, 통신, 도로 등에서 많은 투자가 일어날 것으로 보입니다. 아시아 인프라 투자 확대 전망 2016년에 설립된 AIIB 3차 연례 총회가 2018년 6월 인도 뭄바이에서 개최되었습니다. 현재 AIIB 투자 중에서 가장 비중이 큰 국가는 인도로 전체 투자의 30%에 가까운 비중을 차지고 있습니다. 모디(Modi) 총리는 향후 인프라 수요에 대응하기 위해 AIIB에 2020년까지 400억 달러, 2025년까지 1,000억 달러 이상의 투자를 요청하기도 했습니다. AIIB에서 주로 토론된 주제는 아시아 인프라에 민간자금을 어떻게 유치할 수 있느냐는 방안이었습니다. 아시아 인프라 투자의 필요성은 오래 전부터 제기돼 왔으나 시장 성장은 제한적이었습니다. 이에 대한 가장 큰 문제는 투자재원이었습니다. 앞으로 AIIB를 대표로 한 아시아 인프라 투자 자금이 확대된다면 아시아 인프라 시장은 예전과 다른 성장을 보일 전망입니다. 인프라가 투자되면 잠재성장률이 상승할 뿐만 아니라 아시아 국가들의 질적인 변화를 가져올 것입니다. 인프라 산업과 기업에 관심을 갖는 이유입니다. 하지만 인프라 투자가 진행되면서 일어나는 문제들이 투자 걸림돌이 될 수 있습니다. 대표적으로 토지확보 문제를 들 수 있습니다. 철도, 도로 등의 인프라 투자는 토지가 확보돼야 합니다. 그러나 토지 소유권과 정부권한 문제로 현재 토지 확보가 용이하지 않은 경우가 많습니다. 건설회사의 시공 리스크도 문제가 될 수 있습니다. 건설기간이 길어지면 비용이 크게 증가할 수 있기 때문입니다. 따라서 민간 투자를 적극적으로 유치하기 위해선 토지 확보와 건설회사의 위험요소가 해결돼야 합니다. 결국 연기금, 은행, 보험 등 민간 자금을 통해 인프라 투자를 활성화하기 위해서는 AIIB 등 국가를 넘어선 MDB의 적극적인 노력이 필요할 것으로 보입니다. 변화의 축은 인도 향후 아시아 인프라 투자의 핵심은 인도가 될 전망입니다. Infrastructure Outlook에 따르면 2016년부터 2040년까지 약 4.5조 달러 이상의 투자가 필요할 것으로 예측되었습니다. 분야별로는 전력이 2.4조 달러로 가장 크고, 통신 7천억 달러, 도로 6천억 달러 등입니다. 인프라 투자 증가율로는 인도가 중국을 휠씬 상회할 것으로 예측됩니다. AIIB 투자 자금도 현재 30% 이상 인도에 집중돼 있습니다. 인도 인프라 투자 필요성과 AIIB의 적극적인 투자가 지속될 전망입니다. 여기서 주목할 점은 AIIB 참여에 대한 인도의 적극적인 의지입니다. 인도는 AIIB 설립 초기부터 창립멤버로 참여했고, 최근에는 인도은행에게 AIIB를 통한 인프라 투자를 적극적으로 독려하고 있습니다. 향후 아시아 인프라 투자에서 인도 시장 확대를 예견할 수 있습니다. 인도 경제, 높아진 성장 잠재력 최근 무역분쟁 이슈에 글로벌 증시가 조정을 받고 있고, 그 핵심 당사자인 중국 증시가 크게 흔들리면서 아시아 증시도 하락 폭이 꽤 큽니다. 이런 상황에서도 인도 증시의 상대적 약진이 눈에 띕니다. 무역분쟁 이슈에 민감한 중국 및 동남아 대신, 인도가 투자 대안으로 부각되는 양상입니다. 인도 경제의 중요 특징 중 하나는 한국과 유사하게 재벌집단의 지배력이 높다는 점입니다. 한국에게 도 잘 알려진 TATA, Mahindra 그룹이나 Reliance, Godrej 등이 대표적입니다. TATA Consultancy Services는 올해만 주가가 50% 넘게 올랐습니다. Godrej Consumer Product의 주가는 꾸준한 상승세를 보이고 있고 7월 들어 상승세가 가속화되었습니다. AIIB의 인도 인프라투자 중심은 교통 인프라 AIIB에서 승인 및 승인 대기 중인 인도 발주 투자 프로젝트 11개 중에서 멀티섹터 2개를 제외한 9개 중 교통 분야가 5개이고, 금액으로는 약 60%를 차지합니다. 다른 무엇보다 교통 인프라 확충의 필요성이 크다는 것은 인도를 한 번만 가보면 쉽게 느낄 수 있습니다. 주요 대도시 교통 체증 문제가 심각해 도심 기능 분산과 이를 위한 교통 인프라 확충이 절실한 상황입니다. 또 대도시를 벗어났을 때, 특히 농촌 지역의 교통 연결성은 현저히 취약합니다. 그런데 인도가 다른 영역 대비 교통 인프라 분야에서 AIIB에 많이 의존하는 것은 외자 유치의 어려움이 상대적으로 크기 때문인 듯합니다. 실제로 통신과 전력 등의 분야에서는 FDI 자금 유입이 활발하게 이루어지는 반면, 도로 건설의 경우 FDI 자금 유입이 극히 미미한 것으로 확인됩니다. 인도 경제, 당분간 7%대 견고한 성장세 유지 예상 최근 인플레가 오르고 금리가 상승한 것은 인도 경제 성장에선 부정적 요인입니다. 통합 간접세 도입 이후 지난해 하반기부터 진행됐던 경기 상승세가 조금 주춤해질 가능성이 커진 것입니다. 하지만 다음 세 가지 이유로 인도의 경기 둔화가 크게 걱정되지 않습니다. 첫째, OECD에서 발표하는 인도의 경기선행지수는 지난 5월까지 가파른 상승세를 유지했습니다. 즉, 경기선행지수는 인도가 계속해서 강한 경기 모멘텀을 유지할 가능성을 시사하고 있습니다. 둘째 , 인도 금융시장 불안이 오래가지 않았고 상반기에 루피화 실질실효 가치는 약 5% 하락해서 통화가치 고평가 부담을 상당 폭 덜어냈습니다. 셋째, 2019년 봄 총선이 1년도 남지 않은 상황에서 경제적 성과를 늘리기 위한 정책 드라이브가 예상됩니다. 인프라 투자 속도를 단기적으로 끌어올리는 것은 크게 어렵지 않은 정책 옵션일 것입니다. 출처 : 미래에셋대우 웹진기고 : 글로벌자산배분팀 박희찬, 기업분석팀 이광수

2018.09.04

미국과 한국의 '수익률 곡선 평준화'… 본격적인 경기침체를 예고하나?올해 하반기 들어 미국과 한국의 수익률 곡선이 빠르게 평준화(yield curve flattering)되고 있다. 미국 국채 2년물과 10년물 간 차이가 0.3% 포인트(p) 밑으로 떨어졌다. 미국 중앙은행(Fed)은 두 금리차가 0.6%p 밑으로 떨어지면 예의 주시한다. 그만큼 미국 경기를 파악하고 예측할 때 수익률 곡선을 주목하다는 의미다. 한국도 3년물과 10년물 간 수익률 차가 올 들어 최저치인 0.4%p로 떨어졌다. '기대 가설', '유동성 프리미엄 가설', '분할시장 가설'에 따르면 수익률 곡선이 양(+)의 기울기(단저장고)를 나타내면 투자에 유리한 환경이 지속될 것으로 예상할 수 있어 경기가 회복되는 것으로 받아들일 수 있다. 반대로 수익률 역전(단고장저)돼 음(-)의 기울기를 나타내면 차입비용 증가로 경기가 침체국면에 접어들 가능성이 높다는 의미다1).Fed의 아투로 에스트렐라와 프레디릭 미쉬킨 연구에 따르면 수익률 곡선 스프레드가 가장 성공적인 경기예측모형으로 나타났다. 특히 장단기 금리 차의 '수준(level)'이 '변화(change)'보다 예측력이 더 우수한 것으로 평가됐다. 뉴욕 연방은행도 장단기 금리 차는 실물경기의 선행성을 판단하는 유용한 지표로 4∼6분기를 선행하는 것으로 추정했다.1960년 이후 15차례 걸쳐 장단기 금리차가 마이너스, 즉 단고장저 현상이 발생했고 대부분 경기침체가 수반됐다. 워런 버핏, 조지 소로스과 같은 투자의 구루가 뉴욕 연방은행이 매월 확률모델을 이용해 발표되는 장단기 금리 차의 경기 예측력을 각종 투자판단 때 가장 많이 활용해온 것으로 알려지고 있다.확률 모델이란 장단기 금리 차의 누적확률분포를 이용해 12개월 이내에 경기침체가 발생할 가능성을 확률로 변환하는 모델이다. 동 모델로 추정한 결과 마이너스 장단기 금리차가 경기침체를 예측한 확률은 1981∼82년 침체기의 경우 98%까지 상승한 적이 있었다. 하지만 금융위기 이후에는 그 확률이 떨어지는 현상이 자주 목격됐다.수익률 곡선의 유용성을 믿는 Fed 위원은 금리인상과 보유자산 매각을 신중히 추진해야 한다는 입장이다. 최근처럼 수익률 곡선이 평준화되는 상황에서 출구전략을 성급하게 추진하다간 지난 10년간 어렵게 회복시켜 놓은 경기를 다시 망치는 '에클스 실수(Eccles's failure)'를 저지를 수 있기 때문이다.하지만 밴 버냉키와 재닛 옐런 전Fed 의장, 그리고 현재 Fed 위원 중 일부는 '과잉 저축' 때문에 수익률 곡선이 왜곡되고 있다고 보고 있다. 특히 금융위기 이후처럼 금융과 실물 간 연계성이 떨어진 상황에서 유동성이 많이 풀렸을 때 수익률 곡선의 형태로 경기를 판단해 통화정책을 추진하다간 '그린스펀 실수(Greenspan's failure)'를 겪을 수 있다고 반박한다.한때 세계 경제 대통령으로 칭송받았던 앨린 그린스펀 전Fed 의장이 글로벌 금융위기를 저지른 주범으로 몰리면서 붙여진 이 용어의 뿌리는 '그린스펀 독트린'에 있다. 통화정책 관할범위로 자산시장을 포함시켜야 한다는 '버냉키 독트린'과 달리 그린스펀은 실물경제만 감안해 통화정책을 추진해야 하고 실제로 행동에 옮겼다.그린스펀 독트린대로 2004년 초까지 정책금리를 1%까지 내렸다가 그 후 인상국면에 들어갔으나 오히려 중국의 국채매입 등으로 시장금리는 더 떨어졌다. 그 결과 물가와 자산시장 안정을 위한 금리인상 효과를 거두지 못했을 뿐만 아니라 이미 형성된 '저금리와 레버리지 차입 간 악순환 고리'가 걷잡을 수 없는 상황에 빠졌다.당시 자산시장 붕괴를 촉진시켰던 것이 유가였다. 2008년 초 70달러대였던 유가가 6개월 사이에 140달러대로 치솟자 각국 중앙은행이 일제히 기준금리를 올렸다. 그 결과 저금리와 레버리지 차입 간 악순환 고리가 차단돼 자산 가격이 급락하자 마진 콜(증거금 부족현상)에 봉착한 투자은행이 디레버리지(자산회수)에 나서면서 글로벌 금융위기가 발생했다.이 때문에 중국을 비롯한 아시아 국가의 과잉 저축과 금융위기 이후 양적완화 정책으로 풀린 과다한 유동성으로 왜곡된 수익률 곡선을 맹신해 출구전략 추진을 더 이상 미뤄서는 안 된다는 입장이다. 경기가 어느 정도 회복되고 있을 때 출구전략을 정상대로 추진해야 이후에 닥칠 침체국면에 Fed가 운신할 수 있는 여지를 마련할 수 있는 것이다.최근 수익률 곡선 평준화 현상을 놓고 벌이는 논쟁의 핵심이다. 판단은 쉽지 않지만 때맞춰 지난 10년 동안 지속돼 왔던 세계경기 장기호황 국면이 끝나는 것이 아닌가 하는 비관론이 고개를 들고 있다. 이 시각대로 미국을 비롯한 세계 경제가 간다면 수익률 곡선의 평준화는 상당한 의미가 있다.세계 경제 양대국인 미국과 중국 간 통상마찰이 1년 반 이상(1차 '환율 전쟁', 2차 '관세 전쟁', 3차 첨단기술 전쟁) 지속됨에 따라 세계가치사슬(GVC·Global Value Chain)이 약화되고 있다. GVC란 '기업 간 무역(Inter Firm Trade)'과 '기업 내 무역(Intra Firm Trade)'으로 대변되는 국제 분업 체계를 말한다.글로벌화가 본격적으로 진행됐던 1990년대 이후 세계교역증가율과 GVC 간 상관 계수를 추정해 보면 0.85에 이를 만큼 높게 나온다. 특히 금융위기 이후 세계교역탄성치(세계교역증가율÷세계경제성장률)에서 GVC가 가장 크게 영향을 미치고 있다. GVC가 약화되면 한국을 비롯한 수출주도형 국가일수록 타격을 많이 받는 것도 이 때문이다.올해 하반기를 앞두고 수정 전망치를 발표했던 세계은행(World Bank), 국제협력개발기구(OECD) 등 세계 3대 예측기관은 올해와 내년 세계 경제 성장률을 하향 조정했다. 조만간 국제통화기금(IMF)도 같은 내용을 담은 3분기 전망치를 내놓을 예정이다. 금융위기 이후 수정 전망치를 내놓을 때마다 상향 조정해오던 추세가 10년 만에 종료되는 셈이다.국제금융시장도 변화가 일어나고 있다. 가장 눈에 띠는 것은 세계 경제 최대 리스크가 좀처럼 누그러질 기미를 보이지 않음에 따라 안전자산을 선호하는 성향(flight to quality)이 다시 높아지고 있는 점이다. 미중 간 마찰이 표면화됐던 지난 3월 이후 세계 주가는 평균 10% 내린 반면 달러인덱스는 같은 폭으로 올랐다.앞으로 미중 간 통상마찰은 쉽게 타결되기는 어려울 것으로 예상된다. 세계 경제 주도권 싸움인데다 경제발전단계 차이가 워낙 커 미국의 대중국 무역적자가 쉽게 줄어들기는 어렵기 때문이다. 스트롱 맨인 트럼프 대통령과 시진핑 국가주석 입장에서도 밀리면 정치 생명에 치명적인 타격을 줄 우려 또한 장애요인이다.보호주의는 스트롱 맨이 추구하는 이익 달성과는 특별한 관계가 없다. 보호주의 지수(1-미국 해리티지 재단의 자유무역지수)와 국익 상징지표(무역수지)를 회귀분석한 결과를 보면 '무의미'한 것으로 나타났다. 스트롱 맨일수록 '갈등과 대립'보다 '협력과 공존'을 추구해야 세계 경제 성장에 기여하면서 정치적 생명까지 연장시킬 있음을 시사하는 대목이다. 국내 금융시장에서도 수익률 곡선의 평준화 현상이 나타나는 가운데 때맞춰 우리 내부에서도 경기둔화 논쟁이 가열되고 있다. 그것도 문재인 정부의 핵심 경제 각료 사이에 벌어지고 있어 정책 수용층인 기업과 국민은 어떻게 받아들여야 할지 고민이다. 종전에 경기둔화 논쟁이 있을 때 민간이 제기하고 정책당국이 반박하는 모습이 관행이었다.한국 경제 둔화(혹은 침체) 우려는 나라밖에서 먼저 제기됐다. 금융위기 이후 경기진단과 예측지표로 가장 정확하다고 평가받는 국제협력기구(OECD)의 복합선행지수(CLI)를 보면 한국의 경우 지난 4월에는 99.5로 5년 2개월 만에 최저치로 떨어졌다. 이 지수가 '100'을 밑돌 때는 '경기 둔화' 혹은 '침체'를 의미한다.우리 경제 앞날에 놓인 변수도 녹록치 않다. 대외적으로 각국의 보호주의 물결이 누그러지지 않는 가운데 트럼프 정부의 통상압력이 한국에 집중되고 있다. 일본, 유럽을 중심으로 선진국 경기 성장세도 한 풀 꺾였다. 아르헨티나. 인도네시아, 터키, 러시아, 브라질 등 신흥국은 금융위기 재연 조짐도 감지된다. 채산성에 직접적으로 영향을 미치는 국제금리와 유가, 달러 가치가 동시에 올라가는 '신3고' 현상도 나타나고 있다. 달러 강세(원화 약세)를 우리 수출과 경기에 긍정적인 변수로 보는 시각이 있으나 미국 국채금리 상승에 수반되는 달러 강세는 자금이탈, 달러 부채 부담 증가 등의 부정적인 효과가 더 크게 우려된다.가계부채 부담도 위험수위를 넘은지 오래됐다. 거시(성장률과 고용)와 미시(상장기업 실적) 차원에서 삼성전자 쏠림 현상도 해소되지 않고 있다. 최저임금과 법인세 인상, 주 52시간 근로제 등 기업정책도 우호적이지 않다. 남북과 북미 정상회담 이후 후속 조치를 이행하는 과정에서 예기치 못한 '테일 리스크(tail risk·꼬리 위험)'도 도사리고 있다.더 우려되는 것은 경기가 둔화(혹은 침체)될 경우 이를 살릴 수 있는 정책수단이 있느냐 하는 점이다. 통화정책은 금리인하와 유동성 공급을 추진하기는 어렵다. 재정정책은 아직까지 여유가 있으나 재정수지가 너무 빨리 악화되고 있는 것이 문제다. 외환정책은 외화거래 내역을 공개해야 돼 실질적으로 '개입'이 어려워졌다.미중 간 통상마찰, 신3고, 위험수위 넘은 가계부채, 가용 정책수단 제한 등은 워낙 큰 변수이기 때문에 한국 경제에 '퍼펙트 스톰'이 닥치는 것이 아닌가 하는 우려가 고개를 들고 있다. 퍼펙트 스톰이란 거대한 태풍이 충돌해 막대한 자연재해를 가져다주는 현상을 말한다. 대외환경에 의존하는 국가일수록 이 현상이 자주 발생한다.대내외 예측기관도 올해 우리 경제 성장률을 내리기 시작했다. 정부의 목표치 3% 달성은 어렵다는 시각이다. 미중 간 무역마찰이 지속할 경우 2.5%까지 내려잡는 비관론도 나오기 시작했다. 우리 국민이 느끼는 경제고통지수(실업률+물가상승률)는 지표경기보다 더 악화될 것으로 보는 예측기관이 늘어나고 있는 점을 정책당국은 주목해야 한다.우리 경제는 유독 위기설에 민감하다. 최근처럼 대내외 여건이 악화될 때마다 위기설이 곧바로 판치는 것은 「통계 수치상의 위기」가 아니라 경제운용 체제를 중심으로 한 「사회시스템상의 위기」에 연유된다는 점이다. 정책 책임자는 경기논쟁이 아니라 경제시스템을 안정시킬 수 있는 대책 마련에 몰두해야 하고 증세와 금리인상은 신중을 기해야 한다. 1)장기금리가 어떤 요인에 의해 결정되는지를 명확히 설명하는 이론(theory)이 정립되어 있지 않고 여러 가설(hypothesis)이 존재하는데 기대가설, 유동성프리미엄가설, 분할시장가설 등이 대표적임① I.Fisher의 기대가설(Expectation Hypothesis)     - 장기채권금리는 동 채권의 만기동안 발생할 것으로 예상되는 단기금리의 평균과 일치        * 주요 가정 : 서로 다른 만기의 채권들은 완전 대체재        * ② J.Hicks의 유동성프리미엄 가설 (Liquidity Premium Hypothesis)    - 장기채권금리는 동 채권의 만기에 예상되는 단기금리 평균과 유동성프리미엄의 합과 일치       * 주요 가정 : 서로 다른 만기의 채권들은 대체재이나 완전 대체재는 아님. 즉 어느 한 만기의 채권을 다른 만기의 채권보다 더 선호하는 것으로 가정       *        * 투자자들은 금리리스크가 적은 단기채권을 선호하는 경향이 있기 때문에 양(+)의 유동성프리미엄이 제공돼야 장기채권을 보유하게 된다고 설명③ Culbertson의 분할시장이론 (Segmented Market Hypothesis)     - 서로 다른 만기를 가진 채권시장은 완전히 분할돼 있기 떄문에 장기채권금리는 해당 채권의 수요와 공급에 의해서 결정        * 주요 가정 : 다른 만기의 채권들은 대체재가 아니고 투자자들은 특정 만기의 채권만 선호하기 때문에 자신들이 선호하는 채권에 대한 기대 수익률에만 관심을 가지는 것으로 전제        * 동 가설에서는 단기금리에 대한 기대가 장기금리 결정에 영향을 주지 못하며 별 영향을 미치지 못하는 것으로 간주 2)수출액 = 수출물량 X 수출단가임을 고려, 한국은행 교역조건지수를 활용하여 요인별 수출 기여도를 추정했으며, 기타 요인은 수출물가지수에 포함되지 않는 선박류, 무기류 등을 의미한다. 공표 시차로 인해 올 3월까지의 기여도를 추정했다. 출처 : 미래에셋대우 웹진기고 : 한상춘 한국경제신문사 객원 논설위원 겸 미래에셋대우 VIP서비스본부 부사장

2018.08.23

‘그림의 떡’이거나 ‘싼 게 비지떡’인 지역주택조합아파트지역주택조합은 1977년에 ‘주택건설촉진법’에 따라 무주택자이거나 전용면적 85㎡ 이하 1채 소유자들이 조합을 구성해 주택을 건설하는 게 가능해지면서 시작됐습니다. 1990년대 말부터 뉴타운·재개발·재건축 등 대규모 정비사업에 밀려 지역주택조합아파트 인기가 시들해졌습니다. 하지만 최근 아파트 가격이 급등하면서 가격 경쟁력 있는 지역주택조합아파트 물량이 쏟아지기 시작했습니다. 입지적으로 큰 차이가 없는 곳에 일반 분양아파트보다 20% 이상 저렴한 가격에 공급될 예정이라는 지역주택조합아파트에 관심이 가는 것은 결코 이상한 것이 아닙니다. 그럼 왜 지역주택조합아파트는 일반 분양아파트보다 저렴할까요? 지역주택조합아파트는 일종의 아파트 공동구매라고 할 수 있습니다. 지역 거주자들이 모여 아파트를 공동으로 짓기 위해 주택조합을 만듭니다. 그리고 건축 계획을 세워 행정기간 승인을 받고 아파트를 짓는 구조입니다. 조합이 선정해 아파트 건축을 맡은 건설사 입장에서는 분양 물건이 아니니 분양 수익을 챙길 수 없으나, 미분양 리스크도 없습니다. 분양아파트의 분양가격은 크게 토지원가+건축원가(시공마진)+분양마진+마케팅비용+금융비용 등으로 구성됩니다. 반면 지역주택조합아파트는 분양 마진이 빠지고, 모델하우스 건축 및 광고·홍보 등 마케팅비용도 크게 줄며, 금융비용도 적게 들어가 일반 분양아파트에 비해서 가격 경쟁력을 갖출 수 있는 구조입니다. 구조적으로는 그렇지만 실제 사업의 진행은 무수히 많은 난관을 헤쳐가야만 합니다. 지역주택조합 사업추진절차는 <그림1>과 같습니다. 20명 이상이 모여 조합추진위원회를 구성한 후, 조합원 모집, 조합설립신청·인가, 주택건설사업계획 승인, 착공·분양, 입주하면 됩니다. 그런데 대부분 주택건설 대지 80% 이상의 토지사용 승낙서를 확보하지 못하거나, 조합인가 받은 날로부터 2년 내에 95%의 토지소유권 보유를 하지 못해 사업이 좌초되거나 중단되는 경우가 많습니다. 2005~15년에 조합설립인가를 받은 155개 조합 중 입주한 사업장은 불과 34곳, 약 22%에 불과합니다. 사업장 10개 중 8개는 사업이 계획대로 진행되지 않았다는 얘기입니다. 왜 이렇게 사업진행률이 낮을까요? 우선 아파트라는 상품 특성상 일반 물건 공동구매 하듯 ‘이 물건 싸게 살 사람’해서 사람만 모은다고 끝나지 않습니다. 사업에 참여하는 조합원을 일정 비율 이상 모아야 하는데, 이때부터 조합에서 직접 하기 어려워 일반적으로 대행사를 씁니다. 그리고 건축도 직접 할 수 없으나 시공사도 선정해야 합니다. 대행사가 주택건설 대지 80% 이상의 토지 사용승낙서를 확보해 조합설립인가를 받았다고 해도, 토지주들의 마음이 바뀌어 토지를 팔지 않거나 비싸게 팔겠다고 버티면 사업이 계획대로 되지 않을 수 있습니다. 이런 사업의 불확실성은 고스란히 모두 조합원 개개인의 부담으로 남습니다. 대행사나 시공 예정사 누구에게도 그 책임을 물을 수 없는 구조입니다. 사실 이와 비슷한, 즉 투자 자금이 장기간 묶이는 투자 리스크는 지역주택조합아파트에만 있는 것은 아닙니다. 모든 정비사업(뉴타운·재개발·재건축 등)은 결국 시간 싸움이며, 금방 될 것 같던 사업이 10년이 지나도 감감 무소식인 경우는 얼마든지 찾을 수 있습니다. 최근 관심이 높아진 한남뉴타운만해도 2003년 뉴타운으로 지정됐지만, 16년이 지난 이제서야 시동이 걸리기 시작했을 정도입니다. 이렇게 돈은 이미 지불했지만 떡(신축 아파트)는 먹어보지도 못하고 아주 오랫동안 젓가락만 빠는 경우는 무척이나 많습니다. 하지만 블록 단위로 진행되는 대규모 정비사업은 사업이 진행되게 되면, 주변 환경이 전반적으로 개선되면서 기다린 보람을 느낄 수 있습니다. 맛 집에 가서 오랫동안 줄을 선 후 선불로 돈까지 내고 젓가락만 빨면서 오래 기다렸지만, 음식 맛이 너무 좋아 그 동안의 기다림이 용서가 된 느낌이라고 할까요. 하지만 지역주택조합아파트의 상황은 조금 다릅니다. 사업의 규모가 작아 일반적으로 사업이 좌초되게 되면 거주민끼리 사이가 안 좋아지고, 몇몇 사람들은 결국 떠나고, 대행사 및 시공사도 떠나 그야말로 낙동강 오리알 신세가 되는 경우가 많습니다. 결국 사람들의 관심에서 멀어지고, 시장이 다시 최근과 같이 가격이 급등하게 될 때까지 또 기다려야 합니다. 다시 지역주택조합을 구성해 아파트를 지어 입주하는데 성공했다 해도, 아파트의 품질을 보장하기는 어렵습니다. 일반 분양아파트의 경우 브랜드 이미지 및 성공적 분양을 위해 아파트 품질에 꽤 신경을 써야 합니다. 하지만 지역주택조합아파트는 일반적으로 규모도 작고, 미분양리스크를 시공사가 안고 가지도 않습니다. 그래서 브랜드가 떨어지고, 품질 수준도 높지 않습니다. 이런 이유로 실제 입주 후에도 일반 분양아파트와의 가격 Gap이 유지되는 경우가 많습니다. 오래오래 기다린 음식이 나왔는데, 음식 맛이 기다리면서 먹을 수준은 아니었다고나 할까요? 사업 진행만 계획대로 된다면 어쨌든 가격적 메리트가 있는 지역주택조합아파트의 경쟁력은 있습니다. 하지만 부동산개발상품은 다른 일반 상품과 달리 큰 돈이 들어가고 불확실성이 높은 만큼 투자에는 신중에 신중을 기해야 합니다.  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

2018.09.04

알아두면 쓸모있는 주택연금 상식 6선“이사를 하거나 재건축을 해도, 주택연금을 받을 수 있나요?”최 모(75) 씨는 7년 전 지금 살고 있는 아파트를 담보로 맡기고 다달이 주택연금을 수령하고 있다. 처음 은퇴 생활을 시작할 때는 퇴직금과 모아둔 돈이 조금 있어서 그것으로 생활비를 댔다. 하지만 곶감 꼬치에서 곶감 빼먹듯 하다 보니 금세 금융재산이 바닥날 것 같았다. 그렇다고 이제 갓 취직하고 결혼해 겨우 제 앞가림하기 시작한 외동아들에게 손을 벌릴 수도 없는 입장이었다. 그래서 5년 전 아내와 상의한 끝에 주택연금에 가입했다. 정든 집에 계속 살면서 다달이 연금을 받을 수 있다고 하니, 재산이라고 집 한 채밖에 없는 은퇴자 입장에서 이보다 더 좋을 순 없었다.  그런데 문제가 생겼다. 사람도 수명이 있지만, 건물에도 수명이 있다. 최 씨 아파트는 지어진 지 너무 오래돼서 계속 재건축 얘기가 오가고 있다. 재건축이 지지부진하면 지금 집을 팔고서라도 새 집으로 이사 갈 예정이다. 그런데 재건축을 하거나 이사를 하게 되면 주택연금은 계속 받을 수 있을까. 혹시 연금액이 줄거나 중단되지는 않을까. 고령화가 진전되면서 주택연금 가입자가 빠르게 늘어나고 있다. 주택연금이란 주택을 담보로 맡기고 매달 연금을 받는 제도인데, 2007년 7월 국내에 도입한 이후 꾸준히 증가해 오던 주택연금 가입자 수가 벌써 5만4000명에 육박하고 있다.  가입자가 늘어나면서 주택연금에 대한 관심도 다양해지고 있다. 가입자가 얼마 되지 않을 때는 가입 조건과 예상 연금액을 묻는 사람이 많았다. 참고로 주택 소유자나 배우자 중 한 사람이 만 60세 이상이고, 9억 원 이하의 주택을 소유하고 있으면 주택연금에 가입할 수 있다. 그리고 담보로 맡길 주택에 거주하고 있으면 된다. 이미 주택연금에 가입한 사람의 관심사는 다르다. 최 씨처럼 이사를 가거나 재건축을 할 수도 있고, 자녀와 함께 살기 위해 집을 비워야 할 수도 있다. 집값이 오르면 연금을 더 받을 수 있는지, 주택 소유자가 먼저 사망한 다음 남은 배우자는 어떻게 해야 연금을 받을 수 있는지, 담보주택은 어떤 방식으로 처분하는지도 궁금하다.  장기간 집을 비워도 연금을 수령할 수 있나? 주택연금에 가입하려면 가입자나 배우자가 담보주택에 살아야 한다. 담보주택을 전세나 월세로 주고 있는 사람은 주택연금에 가입할 수 없다. 주택연금을 이용하던 중에도 계속 담보주택에 거주해야 한다. 주택연금을 받고 있던 중에 해당 주택을 임대하고 이사를 하거나 특별한 사유 없이 1년 이상 집을 비우면 주택연금이 중단될 수도 있다.  물론 예외도 있다. 부부 모두 또는 한 명이 살면서 보증금 없이 주택 일부를 월세로 주는 경우에는 주택연금을 계속 수령할 수 있다. 질병 치료와 심신 요양을 위해 병원이나 요양시설에 입원하거나 자녀의 봉양을 받기 위해 다른 주택에 장기간 머무는 등 불가피한 사유가 인정될 때도 계속 연금을 받을 수 있다.  이사를 가도 연금을 받을 수 있나?  주택연금을 받으려면 담보주택에 살아야 한다. 그러면 주택연금 이용자는 이사를 가면 안 되는 걸까. 그렇지는 않다. 이사를 한 다음 담보주택만 변경하면 주택연금을 계속 수령할 수 있다. 다만 이사 전후 주택가격 차이에 따라 연금수령액이 늘어나거나 줄어든다. 그리고 대출잔액 전부 또는 일부를 갚아야 할 수도 있다.  먼저 이사 전후 주택가격에 변화가 없는 경우에는 연금액도 변동이 없고, 정산해야 할 부채도 없다. 좀 더 비싼 주택으로 이사한 경우에는 늘어난 주택가격만큼 매달 연금도 더 받을 수 있다. 다만 주택가격이 오른 만큼 초기 보증료(주택가격의 1.5%)를 추가로 부담해야 한다.  집값이 싼 곳으로 이사한 경우에는 ‘대출잔액’과 ‘주택차액’을 비교해봐야 한다. 먼저 대출잔액이 주택차액보다 많거나 같은 경우부터 살펴보자. 이해를 돕기 위해 예를 들어보겠다. 주택연금에 가입한 다음 이사할 때까지 수령한 연금과 수수료, 여기에 여태껏 발생한 이자를 전부 더해 산출한 대출잔액이 1억 원이라고 가정해보자. 이사 가기 전 주택가격은 4억 원이고 이사한 주택가격은 3억5000만 원으로, 주택차액은 5000만 원이다. 이 경우 주택차액(5000만 원)을 모조리 동원해 부채 중 일부를 갚으면, 이사하기 전과 동일한 연금을 받을 수 있다. 반대로 대출잔액이 주택차액보다 적은 때를 살펴보자. 앞의 사례에서 다른 조건은 동일하고, 신규 주택 가치만 2억5000만 원이라고 해보자. 이 경우 주택차액(1억5000만 원) 중 일부만 가지고도 대출잔액(1억 원)을 전부 갚고도 5000만 원이 남는데, 이렇게 하면 매달 받는 연금이 줄어든다.  재건축을 하기 위해 주택을 허물면, 연금이 중단되나? 재개발이나 재건축이 예정된 주택에 사는 사람도 주택연금을 이용할 수 있을까. 아직 관리처분계획 인가가 나오지 않았다면 가능하다. 그러면 주택연금 이용 중 재건축이나 재개발이 진행되더라도 연금을 계속 수령할 수 있을까. 가능하다. 재건축과 재개발을 하기 위해 담보주택을 허물더라도 주택연금을 계속 수령할 수 있다. 다만 연금을 수령하려면 재건축과 재개발조합원으로 참여한다는 사실을 입증하는 서류를 제출해야 하고, 지속적인 참여 여부를 2개월마다 확인받아야 한다. 조합원 지위를 상실하면 연금 지급이 중단된다. 이때 분양 신청을 하지 않거나, 분양 신청을 철회하거나, 분양 대상에서 제외되거나, 입주권을 제3자에게 양도한 경우에는 조합원 지위를 상실한 것으로 본다.  재건축·재개발 과정에서 작은 면적의 아파트를 분양 받고 나머지 금액을 환급 받을 수도 있다. 이때는 환급금으로 대출잔액을 상환해야 한다. 이때 대출잔액을 전부 상환하고도 환급금이 남는 경우에는 연금이 줄어들 수 있다. 이는 앞서 기존 주택보다 싼 주택으로 이사를 갔을 때와 마찬가지다. 이때도 이사 전후 발생한 주택차액이 대출잔액을 전부 상환하고 남으면 연금이 줄어들었다. 중도해지를 하고 다시 가입할 수 있나? 주택연금을 수령하던 중 집값이 오르면 연금을 더 받을 수 있을까. 그렇지는 않다. 주택연금 수령액은 가입 당시 주택가격과 가입자 연령에 따라 정해진다. 이때 집값이 비쌀수록, 가입자가 나이가 많을수록 연금을 더 많이 받는다. 일단 한번 연금액이 정해지면 나중에 집값이 오르든 떨어지든 상관없이 본인과 배우자가 사망할 때까지 같은 금액의 연금을 수령한다.  그러면 주택연금에 가입하고 나서 집값이 오르면 억울하지 않을까. 집값이 오른 다음에 주택연금에 가입했다면 연금을 더 많이 받을 수도 있기 때문이다. 여기까지 생각이 미치면 주택연금을 중도에 해지한 다음 다시 가입하면 되지 않을까, 그러면 집값이 오른 만큼 연금을 더 받을 수 있지 않을까 하는 생각을 할 수 있다.  과연 가능할까. 주택연금을 이용하다가 중도에 해지하는 경우에는 해지일로부터 3년 동안은 같은 집을 담보로 주택연금에 재가입할 수 없다. 다만 재가입 시점의 주택가격이 이전 주택가격(주택가격 상승률 반영)과 낮거나 같은 경우에는 재가입할 수 있다. 주택 소유자가 사망했는데, 배우자가 계속 연금을 받을 수 있나?  주택연금에 가입하면 부부가 모두 사망할 때까지 연금을 수령할 수 있다. 다만 주택 소유자가 먼저 사망한 경우에는 남은 배우자가 채무 인수와 함께 소유권이전등기를 완료할 때까지 주택연금이 일시 중단된다. 주택 소유자가 사망한 다음 6개월 이내에 이러한 절차가 완료되면 배우자는 기존에 수령하던 것과 같은 금액의 연금을 수령할 수 있다.  남은 배우자가 연금채무를 인수하는 데는 별다른 논란이 없다. 다만 자녀가 있으면 담보주택 상속 과정에서 문제가 불거질 수 있다. 주택 소유자가 별다른 유언 없이 사망하면 담보주택은 배우자와 자녀가 공동으로 상속하게 된다. 이 경우 자녀의 동의가 있어야 배우자가 단독으로 주택소유권을 취득하게 되며 그런 다음 연금을 받을 수 있다. 안타깝게도 최근 예상치 못한 자녀의 반대로 주택연금이 중단된 사례가 몇 번 있었다.  부부가 모두 사망한 다음 담보주택은 법원경매로만 처분해야 하나?  주택연금의 가장 큰 장점 중 하나는 상환 방법에 있다. 주택연금 이용자인 부부가 모두 사망하면, 주택금융공사는 담보주택을 처분해 부채를 상환한다. 이때 주택처분가액이 부채를 상환하고도 남으면 상속인에게 남은 금액을 지급하지만, 반대로 모자라더라도 상속인에게 부족한 금액을 청구하지는 않는다.  문제는 처분 방식이다. 담보주택을 제값 받고 팔았느냐를 두고 상속인과 주택금융공사 사이에 분쟁이 발생할 여지가 크다. 주택 처분 과정에서 객관성과 공정성을 최대한 확보하고 분쟁 가능성을 사전에 방지하기 위해 가입자가 사망한 후 주택 처분은 법원경매를 원칙으로 하고 있다. 하지만 반드시 경매 처분을 따라야 하는 것은 아니다. 상속인이 현금으로 부채를 직접 상환할 수 있고, 상속인이 임의로 주택을 매각할 수도 있다. 담보주택을 임의매각 하기를 희망한다면, 주택금융공사와 협의해 일정 기간 내 공정한 가격으로 처분하고, 처분금액과 대출잔액 중 적은 금액을 상환하면 된다. #출처 : 미래에셋은퇴연구소#기고 : 은퇴교육센터장 김동엽

2018.08.30