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임대료 하락기, 내 부동산 가치 올리는 임대 전략

길을 걷다 보면 최근 들어 상가 공실이 계속 늘고 있다는 것이 느껴집니다. 빈 상가가 많아진 만큼 임대료가 떨어진 상권도 많아졌습니다. 낮아진 임대료에 맞춰 임대하자니 부동산자산가치가 떨어질 것 같고, 건물주의 고민이 깊어갑니다.  공실도 빨리 채우고, 부동산자산가치도 올릴 수 있는 방법은 없을까요?     최저임금 인상에 따른 고정 인건비 증가, 모바일 쇼핑 등 온라인 점유율 확대 등의 영향으로 상가 공실이 증가하고 있다. 임대료를 버티지 못해 임차인이 한 번 나가면, 후속 임차인을 구하는 것이 점점 더 어려워진 것이다. 임대인은 예전에 받던 임대료를 고집하지만, 주변 시세는 이미 낮아져 그 가격에 들어오겠다는 곳이 없으니 임대인 입장에서는 고민이 깊어지는 시기다.길을 걷다 보면 왜 이 좋은 자리가 저렇게 오래 비어있지? 라는 의문이 들 때가 많다. 다양한 이유가 있겠지만 핵심은 임대인과 임차인이 생각하는 임대료 Gap이 크기 때문이다. 그래도 비워두는 것보다 임대료를 낮춰서라도 임대하는 게 훨씬 이익 아닌가? 라는 합리적 의문을 던질 수 있다. 그런데 임대인은 왜 그런 단순한 물음에 답하지 않고 계속 높은 임대료에 집착할까?     수익형 부동산은 거래될 때 주로 수익률 기준으로 거래된다. 그런데 임대료가 낮아지면 수익률이 낮아져 향후 매각 시 가격이 크게 떨어질 수 밖에 없다. 공실 기간이 길어지더라도 임대인이 임대료를 낮추는 것은 결코 쉽지 않은 결정이다.최근 수익형 부동산은 4.0% 내외에 주로 거래되고 있다. 기존 월 500만원의 임대료를 받았으나,  최근 주변 임대료 시세가 20% 떨어진 월 400만원이고, 건물주는 5년 후에 매각을 계획하고 있다면 어떻게 하는 게 합리적 판단일까? 과 같이 1 년을 비워두더라고 자리의 가치를 알아봐 주는 또는 주변 대비 비싼 임대료를 지불할 수 있는 브랜드를 기다리는 것이 유리하다.5년간의 임대 수입은 2.4억 원으로 같지만, 매각할 때는 3억 원이나 차이가 난다. 결국 1년 공실을 버틴 후에 제 값(?)을 받아 임대한 후 매각하는 것이 훨씬 유리하다. 이런 이유로 한 번 임대료가 높아졌던 좋은 자리일 수록 비워진 상태로 오래 버티기에 들어가는 경우가 많다. 하지만 공실 기간이 1 년 만에 끝날지, 아니면 몇 년이나 계속 이어지고 그 동안 상권 및 경기가 오히려 더 안 좋아질지는 알기 어렵다. 임대료 손실에 따른 자산가치 하락을 줄이면서 공실 기간을 최대한 줄일 수 있는 전략은 없을까?   이때 우선 검토 가능한 임대 전략은 렌트프리(Rent Free)다. 렌트프리는 '1 년 임대차계약마다 2개월 무료'와 같이, 말 그대로 임대무료기간을 주는 방법이다. 일반적으로 대형 오피스 임대를 맞추기 위한 임대전략으로 주로 사용된다. 하지만, 작은 상가라고 적용하지 못할 이유는 없다. 오히려 상가 임대차시장에서는 아직 보편적이지 않아, 임차인 입장에서 느끼는 혜택은 더 크다.예를 들어, 월 500만원이었던 임대료 시세가 최근 월 400만원까지 떨어졌다. 이때 '임대기간 1년 당 2개월 임대료 무료, 3년 임대차 계약'으로 렌트프리 임대를 한다면, 그냥 월 500만원 임대료를 고집할 때보다 훨씬 빠르게 임차인을 구할 수 있다. 임차인 입장에서도 투자 금액이 많이 들어가는 사업 초기 6개월간 임대료 부담 없이 영업을 할 수 있다는 큰 장점이 있다. 임대인 입장에서는 초기 6개월 동안 무상으로 임대해도, 임대차 2년 6개월에 접어들면 누적임대료가 1.2억 원(400만원×30개월 = 500만원×24개월)으로 동일해진다. 임대료 하락도 없으니 부동산 자산의 가치를 유지한 채, 임차인도 빠르게 구할 수 있는 것이다. 좋은 브랜드를 입점시키기 위해서는 고정임대료 방식만 고집하지 말고 수수료 매장도 고려할 필요가 있다. 수수료 매장이랑 '순매출의 12%를 월 임대료로 지급'과 같은 매출액 연동 방식이다.일반적으로 수수료 매장으로 임차 제안하는 곳들은 '스타벅스'와 같이 기업화된 브랜드인 경우가 많다. '스타벅스'와 같은 리딩브랜드는 큰 걱정이 없으나, 그렇지 않은 브랜드라면 반드시 수수료 매장 계약 시, 미니멈개런티(minimum guarantee) 조항을 넣을 필요가 있다. 월임대료 500만원이면 들어오겠다는 임차인이 줄을 선 곳인데, 00브랜드에서 이 자리라면 월평균 순매출(VAT별도매출) 5,000만원은 예상돼 수수료율 12%로 계약 시, 월평균 600만원의 임대료가 기대된다 해도, 이것은 예상일 분이니 '미니멈개런티 (예, 450만원)'라는 안전장치를 취해야 한다.상권이 계속 성장·발전하는 곳에 있거나, 경기가 좋다면 임대인 입자에서 임대차 계약기간을 짧게 갖고 가면서 매년 임대료를 인상하는 게 좋다. 하지만 최근과 같이 임차인 구하는 게 어려워진 대부분의 상권에서라면 임대차 계약기간을 1 년으로 짧게 잡아 임차인이 1 년 만에 미련 없이 나가 공실이 되지 않도록, 그리고 임대료 하락 리스크를 방지하기 위해서라도 임대차 계약기간은 길게 잡고, 임차인의 중도 해지 조항 등을 계약서에 기재하지 않는 것이 현명하다.    # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

가지 많은 부동산 바람 잘 날 없어 (공유부동산의 딜레마)

부동산의 공동상속,부부간의 공동명의 등 부동산의 ‘공유1는 이미 일상화되고 있다.본질적으로 법률 이슈가 발생하기 쉬운 부동산에 여러 이해관계자가 얽혀 있다면 더욱 많은 법률 문제를 만나게 될 것은 당연하다. 따라서 공유 부동산과 관련한 법률 거래는 좀 더 신중하게 접근할 필요가 있다.     공유 부동산의 임대 등 ‘관리’는 공유지분의 과반수로 공유 부동산의 임대차계약 체결이나 해지 등은 부동산의 ‘관리’에 해당합니다. 공유부동산의 ‘관리’는 모든 공유자의 동의가 없어도 무방하되 공유지분의 과반수로 할 수 있습니다.만약 A, B, C가 각각 1/3씩 부동산의 지분을 취득했다면 A, B 두 사람의 의사가 일치되는 것만으로도 2/3의 지분이 성립하므로 부동산 지분의 과반이 되어 부동산의 임대 등 관리를 할 수 있는 반면 C가 혼자 단독으로 임대를 할 수는 없습니다.     부부 공동소유인 부동산 임대차계약을 체결하는 경우에도 주의 필요 보통 부부가 공동으로 부동산을 취득하는 경우에는 50%씩 똑같이 지분을 나눠 가지는 경우가 가장 많습니다. 이 같은 부동산을 임대하면서 부부 중 한 명이 임대인으로 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 공유부동산의 임대는 공유지분의 과반수가 있어야 할 수 있는 ‘관리’에 해당하여 50% 지분으로는 배우자의 동의 없이 부동산을 임대할 수 없다는 사실을 간과하는 것입니다.부동산의 임대는 부부간 인정되는 일상가사대리권의 범위에도 해당되지 않으므로 공유자가 부부 사이라고 하더라도,임차인은 부부 두 명 모두와 계약을 체결하거나 한 명과 계약을 체결할 경우는 배우자의 위임장 등을 확인해야 합니다.한편 부동산을 51 %는 남편의 명의로,49%는 아내의 명의로 등기했다면 남편의 지분이 과반이 되므로 아내의 동의 없이도 독자적으로 부동산을 임대할 수 있게 됩니다. 이 때의 임차인은 남편이 아내로부터 받은 별도의 위임장 등을 확인하지 않아도 됩니다. 51% 지분을 가진 남편과의 임대차계약을 49%의 지분을 가진 배우자에게도 주장할 수 있기 때문입니다.   과반 지분 소유자가 부동산 수익을 배분하지 않는다면 부당이득반환청구를 할 수 있다 위에서 본 것처럼 공유 부동산 ‘관리’에 있어 과반 지분의 보유자는 거의 전적인 권리를 가진다고 해도 과언이 아닙니다.때문에 나머지 지분권자가 부동산 관리에서 완전히 배제되거나 수익금을 제대로 받지 못하는 경우가 발생하기도 합니다.수익금을 받지 못한 공유자는 부당이득반환청구의 소를 제기해 자신의 지분만큼의 수익을 찾아올 수는 있습니다. 하지만 좀 더 용이한 권리 구제를 위해서는 관리 및 수익 배분 방법,수익 배분 지체시의 지연이자 등에 관해 미리 공유자간 약정서를 작성해 두는 것이 좋습니다. 보통 공유부동산의 수익금을 배분하지 않는다는 것만으로는 횡령죄가 인정되지 않으나 약정서상에 다른 내용이 있다면 달라질 수 있으므로 ‘공유부동산에 관한 약정서’는 때로 매우 강력한 효과를 발휘할 수도 있습니다.   공유지분에 경매가 개시된다면 우선매수청구권을 행사할 수 있어 공유자는 자신의 지분에 대해서 다른 공유자의 동의 없이 자유롭게 처분할 수 있습니다. 그 때문에 부동산의 일부 지분에 담보권이 설정되었다가 경매가 개시되는 일이 종종 발생합니다. 이 경우 다른 공유자의 입장에서는 일면식도 없는 사람이 공유지분을 경락 받게 될 수 있어 앞으로의 부동산 관리나 처분에 번거로운 문제가 발생할 수 있습니다.이 같은 점 때문에 우리 법은 경매절차에서 공유자의 ‘우선매수청구권’을 인정하고 있습니다. 공유자가 우선매수신고를 하면 최고가매수신고 가격과 같은 가격으로 우선해서 경락 받을 수 있는 것입니다. 이로 인해 공유자는 다른 경매 참여자보다 절대적으로 유리한 위치에서 경매부동산을 경락 받을 수 있는 지위를 차지할 수 있으므로 적절히 활용하는 것이 좋습니다.   부동산의 ‘관리’와 달리 ‘처분’에는 전체 공유자의 동의가 필요 부동산 전체를 처분하기 위해서는 모든 공유자의 동의가 있어야 합니다. 1%의 소유자가 동의하지 않는다면 99%의 소유자가 동의한다 하더라도 그 부동산을 처분할 수 없습니다. 특히 상속이 순차적으로 이루어지는 등으로 매우 많은 사람들이 부동산을 공유하게 되면 부동산 처분에 대한 합의를 이루기는 거의 불가능하여 공유 관계를 청산하고 싶은 경우가 발생합니다. 이 때는 공유물분할청구의 소를 통해 공유관계를 해소시킬 수 있습니다. 공유물분할은 현물 분할,경매분할 또는 부동산을 어느 한 명의 단독 소유로 하고 다른 공유자에게 지분의 대가를 지불하는 방법 등으로 이루어집니다.   공유부동산에는 소유자간 약정서를 미리 작성해 두는 것이 좋습니다 부동산의 공동소유는 규모가 큰 부동산을 여럿이 공동 출자할 수 있다는 점,절세나 공동상속의 처리 등에서 이점이 있는 것은 사실이지만 이해관계자의 수가 많은 만큼 분쟁의 소지를 안고 가게 됩니다. 따라서 부동산을 공동 소유하려는 경우 관리와 수익 배분에 대해 명확히 약정서 등을 작성하고 어느 한 공유자가 관리를 전담한다 하더라도 부동산의 현황에 대해 지속적으로 관심을 기울일 필요가 있습니다. 또한 공유 부동산의 상속으로 인한 복잡한 법률 관계가 우려된다면 상속 발생 전 부동산의 처분이나 지분 정리에 관한 고민도 필요합니다.     # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀    본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.   

갈수록 줄어드는 1 주택자의 양도세 혜택

지난달 26일 재정개혁특별위원회는 고가 주택의 투기 억제와 주거안정을 위해 고가 1 주택자의 양도소득세 혜택을 줄이도록 권고했다. 구체적으로 장기보유 공제 한도 (80%)는 유지하되,연간 공제율 (현행 8%)을 축소하거나 공제기간 (현행 10년)을 연장하는게 바람직하다고 공표했다. 이는 일종의 권고안으로 실제 시행 여부는 정부와 논의를 거쳐 결정될 예정이다.이렇게 된다면 1 주택자의 양도세 혜택은 갈수록 줄어들게 된다. 현재도 이미 2017년 8.2 대책과 2018년 9.13대책 등으로 인해 1 주택자의 양도세 혜택은 많이 까다로워졌다. 따라서 1 주택자라도 양도소득세 비과세와 장기보유공제의 요건을 체크해볼 필요가 있다.     ■ 1세대 1주택 양도세 비과세 기본 요건 1 세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 보유기간이 2년 이상이고 거주기간이 2년 이상일 것 2년 거주요건은 2017.8.3(대책 발표일 다음날) 이후 조정대상지역내 취득하는 분부터 적용단, 무주택 세대가 8.3 이전 계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우 거주 요건 적용하지 않음 2021.1.1 이후 양도하는 분부터 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1 주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간을 기산함   Case 1. 2017년 2월에 분양계약을 체결하고 2019년 2월 입주하는 서울 APT 2017.8.3 이전에 계약을 체결했으므로 계약금 지급일 현재 거주자가 속한 1세대가 주택을 보유하지 않은 경우 2년 거주요건을 적용 받지 않으며, 주택을 보유한 경우 2년 거주요건을 적용 받는다.   Case2. 다주택자였던 경우 2016년 2월에 A주택을 구입하고 2017년 3월에 B주택을 추가 구입하였음. 2019년 12월에 B주택을 양도한 후 2021 년 2월에 A주택을 양도할 때 비과세 가능여부2021.1.1 이후 양도하는 분부터 최종 1 주택자가 된 후 2년 보유해야만 비과세가 가능하다. 2019년 12월에 1 주택자가 되었고 그로부터 2년 보유하기 전에 주택을 양도한 경우이므로 A주택 양도시 비과세가 불가능하다.     ■ 일시적 2주택자의 양도세 비과세 기본 요건 1 주택을 소유한 1 세대가 종전주택을 취득하고 1 년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 양도하는 경우 종전 주택에 대해 비과세 조정대상지역 일시적 2주택 중복 보유 기한 단축종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 2018.9.13 대책 발표 이후 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득할 경우 2년 이내 종전 주택을 양도해야 비과세단,대책 발표 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우 종전 규정을 적용해서 취득일로부터 3년 이내 주택을 양도하는 경우 비과세 가능함     ■ 고가 1세대 1주택 장기보유공제 요건 2020.1.1 이후 양도하는 분부터 高債(양도가 9억 초과) 1 주택 양도자는 2년 이상 거주해야 1 주택자 장기보유특별공제율(표2)을 적용함   Case3. 2019년 2월 13억원에 양도하는 서울 APT 2019년 2월에 1 주택자가 거주한 적이 없는 10년 보유한 서울 아파트를 13억원에 팔 경우 장기보유공제율은? 거주요건에 따른 장기보유공제 차등 적용은 2020.1.1 이후 양도분부터 이므로 장기보유공제율은 80%를 적용 받을 수 있다. 재정개혁특별위원회에서 논의된 장기보유 공제는 위 <표2>의 공제율을 축소하거나 공제기간을 단축하는 내용이다. 이렇게 될 경우 고가 1 주택자는 2년 거주 요건을 충족해도 세금이 늘어나게 된다. 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세와 장기보유공제는 주택 양도시기,취득시기,지역 등에 따라 달라지므로 양도 전 꼭 확인하는 것이 필요하다. 또한 비과세 기본 요건을 충족하지 못해도 임대사업자등록, 취학, 근무상 형편 등 예외조항도 있으므로 비과세 여부 판단을 위해서는 전문가와 상의하는 것이 좋다.     # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀    본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

헷지 역할로서의 Gold

세계금협회(World Gold Council)에 따르면 지난 2018년 한해 동안 원자재 가격이 -12% 하락한 반면, 금은 -0.9%에 머물러 차별화된 모습을 보여주었습니다. 귀금속 산업 수요는 2017년보다 늘어나지 않고 ETF에서의 금 수요는 오히려 줄어 기대보다 약한 모습을 보였습니다. 각국 중앙은행을 중심으로 보유자산 분산, 헷지 차원의 금수요가 크게 늘어나면서 2017년 대비 전체 금 수요는 185톤 증가했기 때문입니다. 강한 모멘텀은 나타나지 않고 있지만, 불확실성이 아직 많은 올 한해 기본적인 수요는 유지될 것으로 기대합니다. 다행히 ETF를 통한 금 수요가 2018년도 4분기부터 증가하는 것이 눈에 띕니다. 특히 12월에는 76톤 증가했고, 2019년 1월에는 72톤(31억 달러 수준)의 수요가 ETF를 통해 발생했습니다. 2013년 이후 최근까지 금 가격은 모멘텀이 없어 1,300달러가 상승의 한계로 이어졌다고 한다면, 최근에는 1,300달러가 금값의 지지선이 될 가능성을 엿보고 있습니다. 따라서 해외주식 자산가치를 유지하기 위한 헷지 역할로서의 금을 생각해볼 만합니다.     금리 및 달러와의 관계   시장이 정상적인 상황에서는 금리와 금 가격은 반대로 움직입니다. 인플레이션이 오랜 기간 지속되면 통화가치가 내려갈 수 있어 인플레이션 헷지를 위해 금 형태로 재산을 보유하려는 수요가 늘어납니다. 인플레이션 부작용을 줄이기 위해 금리인상을 진행하기 때문입니다. 미국의 금리상승이 미국 경기가 강하다는 것을 반영하고 있다면, 최근 미국 경기 성장에 대한 불확실성으로 시중금리도 낮아지고 있으며, Fed도 금리동결을 진행하고 있어 금리가 안정된 흐름을 보이는 상황에서는 금에 대한 수요가 좀더 이어질 수 있습니다.   달러가치와도 일반적인 상황에서는 반대로 움직입니다. 글로벌 금 가격이 달러를 기반에 두고 있어 달러 약세는 금 가격의 상승을 일으키기 때문입니다. 다만, 최근 달러 강세의 이유 중 하나로, 중국과의 무역전쟁으로 인해 달러가 안전처로 고려된다는 면을 꼽을 수 있습니다. 여기에 금 가격이 달러 변동에 비해 둔감해진 모습을 보이고 있습니다. 달러가 약세일 때 금값이 상승한 반면, 달러가 강세를 보일 때도 금값 하락이 영향을 받지 않는 모습이 나타나고 있습니다.   현재 수준의 금리 및 달러가치는 금 가격에 우호적으로 반응하고 있으며, 금 가격에 대한 부정적인 견해를 보여 준다고 할 수 있는 쇼트 포지션이 최근 반대로 움직이고 있는 점도 눈여겨 볼 필요가 있습니다.   주식시장 헷지 기능   금값은 통계적으로 주식과 긴밀한 상관관계가 있지는 않습니다. 다만, 주식의 하락압력이 있는 시점, 가치가 빠르게 떨어지고 있는 시점에는 주식과 반대의 상관관계는 나타나기에 변동성이 커질 때 포트폴리오를 보호할 수 있는 수단이 됩니다. 거시적 또는 미시적 경기 전망치가 주식자산에 영향을 주는 상황이 많아지고 있다는 점에서 금은 주식시장의 헷지의 수단으로 충분합니다.     이머징 마켓의 성장에 대한 기대   금 수요의 70%가 이머징 마켓에서 발생하기 때문에 이머징 마켓의 경제상황과 금 가격은 관련성이 매우 큽니다. 특히 인도와 중국에서의 수요가 가장 큰데, 인도는 경제의 현대화를 진행하고 있으며 작년에 이어 올해도 7.5% 수준의 성장을 기대하고 있습니다. 중국은 미국과의 무역전쟁으로 성장둔화 우려가 있으나 아직까지 높은 성장률을 유지하고 있으며 내수경기는 양호합니다. 따라서 두 국가의 경제상황이 안정적으로 유지된다면 기본적인 금 수요가 커질 가능성이 있습니다. 2018년도에 늘지 않았던 귀금속 수요, 그리고 미국과 유럽처럼 자산을 헷지하려는 수요도 나타날 수 있습니다.   World Gold Council 조사에 따르면 1990년도~2015년까지의 중장기 가변동의 가장 큰 요인은 소득수준으로 나타났습니다. 1인당 소득이 1% 증가할 때 금 수요는 1% 증가하고, 금 가격이 1% 증가 시에는 금 수요가 0.5% 떨어집니다. 소득증가 요인이 가격상승에 의한 수요감소보다 훨씬 중요한 요인으로 분석되는 것입니다. 결론적으로 올 한해 동안 시장의 변동성을 헷지할 수 있는 수요가 금에서 지속될 가능성이 있습니다. 그리고 시장이 안정을 찾는다면 소득수준이 빠르게 높아지고 있는 이머징 마켓에서의 금 수요를 기대해도 좋을 것입니다.   출처 : 미래에셋대우 웹진  

펀드 이름을 이해하면 알게 되는 것.

펀드 이름을 알고 그만큼 수익을 높이자. ​     1. 펀드 이름을 이해하면 고를 때 도움이 됩니다.   펀드 이름은 깁니다. 그래서 무슨 말인지 이해하기도 힘듭니다.펀드에 투자하려면 적어도 펀드의 이름을 해석할 줄 알아야 합니다.이름만 봐도 대충의 정보를 유추할 수 있어, 펀드를 고를 때 도움이 됩니다.      ​ 2. 펀드명의 구성   ​펀드의 이름은 대개 아래의 규칙을 따릅니다.운용회사 + 투자지역/섹터/전략 + 자산종류 + 모자구분 + 법적성격 + 주운용자산 + 비용구조 쉽게 이해하실 수 있도록 가상의 펀드 이름으로 설명합니다. "ABC에셋 미국중국헬스케어 증권 자 투자신탁 (주식) A-e"   이 긴 이름은 아래처럼 분해가 됩니다. ABC에셋 운용회사 펀드를 운용하는 자산운용회사의 이름입니다. 미국중국 헬스케어 투자전략 키워드 투자지역/섹터 펀드 투자전략의 상징 혹은 핵심을 드러내는 키워드입니다. 일반적으로 투자지역, 투자하는 산업, 투자전략을 잘 나타내는 단어로 요약합니다. 예시는 미국과 중국 헬스케어 산업에 초점을 맞추고 투자한다는 것을 뜻합니다. 증권 자산종류 펀드의 운용자금을 주식·채권 등 유가증권에 투자한다는 뜻입니다. 부동산에 투자한다면 "OOOO부동산투자신탁”, 특별자산에 투자한다면 "OOOO특별자산신탁” 처럼 이름을 표시합니다. 자 모자구분 펀드 이름에 ‘자’자가 들어가면 모(母)펀드가 따로 있다는 뜻입니다. 일반적으로 운용사들은 자(子)펀드들로 구성된 모(母)펀드를 운용해 수익을 내고 있습니다. 투자신탁 법적 성격 펀드의 법적 성격을 보여주는 것으로 대부분의 펀드는 투자신탁형으로 만들어집니다. 투자신탁형이 아닌 경우는 투자회사의 형태가 있을 수 있습니다. (주식) 주운용자산 펀드 운용자산의 대표적 성격을 보여주는 표기입니다. 일반적으로 볼 수 있는 형태는 다음과 같습니다. l (주식) : 주식형 - 주식 및 주식관련 파생상품에 60% 이상에 투자 l (채권) : 채권형 l (주식혼합) : 주식혼합형 - 주식과 채권에 투자하되 주식투자비율이 50% 이상 l (채권혼합) : 채권혼합형 - 주식과 채권에 투자하되 주식투자비율 50% 미만 A-e 펀드클래스 -비용구조 비용 구조를 나타내는 '클래스'구분입니다.     ​   3. 펀드 클래스에 따라, 비용(수수료)이 달라진다.   펀드 클래스는 다양하지만, 개인투자자가 접하게 되는 클래스는 많지 않습니다.여기에서는 개인투자자가 알아 두어야 할 내용만 설명하겠습니다.   ​ ① 펀드는 판매수수료 부과시점에 따라 크게 A클래스와 C클래스로 나뉩니다. A클래스는 가입 시 판매사(증권, 은행 등 펀드를 판매하는 회사)에 일회성 선취수수료를 내지만매년 지불해야하는 보수가 상대적으로 낮습니다.C클래스는 A클래스보다 보수는 높지만 가입할 때 선취수수료를 내지 않습니다. A클래스는 먼저 비용(선취수수료)를 내기 때문에 비용 측면에서는 장기투자를 고려할 때 적합합니다. ​   ② 가입경로에 따라 클래스가 구분되기도 합니다. 온라인 클래스가 저렴합니다.​ A클래스와 C클래스는 영업점을 통해 가입하는 클래스이며,온라인 채널(HTS, MTS, 홈페이지 등)을 통해 가입하는 경우는 A-e클래스와 C-e클래스로 구분되어 표기되며,흔히 온라인 클래스라고 합니다. A와 C클래스에 비해 수수료가 저렴하다는 특징이 있습니다.온라인 클래스는 보통 A, C 구분 뒤 e가 더 붙는다는 것을 기억해주세요 이전에는 온라인 클래스가 없는 펀드들이 많았지만 현재는 대부분 온라인으로 가입할 수 있습니다. ​   ③ 연금계좌에 전용으로 편입할 수 있는 펀드 클래스도 있습니다. 가장 쉽게 구분되는 것이개인연금펀드 C-P(영업점), C-Pe(온라인)가 있으며,퇴직연금펀드 C-P2(창구), C-P2e(온라인)로 구분되는 것입니다. 알파벳 P가 붙으면 연금전용펀드라고 기억하시면 됩니다.   ​ ​ 4. 스스로 투자할 펀드를 선택할 수 있다면, 최대한 비용을 줄이자. 펀드 수익은 운용결과에 따라 달라지지만, 펀드에 드는 비용을 줄이면 그만큼 수익이 늘어납니다.앞서 말씀드린 것처럼 e가 붙는 클래스는 같은 클래스에 비해 더 저렴합니다.하지만 하나 더 덧붙이면, 미래에셋대우에서는 A-e 클래스 펀드에도 선취수수료가 없습니다.조금 더 비용을 줄일 수 있습니다.   ​아래의 예시는 미래에셋대우에서 실제 판매하는 펀드의 클래스별 수수료입니다. ​선취수수료가 없는 펀드 A-e 클래스를 선택하면, A클래스에 비해 1.35%의 수익률을 높일 수 있습니다.(선취수수료 차이 1% + A와 A-e의 판매보수 차이 0.35%)온라인전용펀드 C-e클래스에 비해서도 0.15%만큼 유리합니다. (예시) ABC증권자투자신탁(주식) 투자설명서 중 수수료 체계 : 실제 판매 중인 펀드입니다. * 선취수수료는 투자설명서에 표기된 범위 내에서 각 투자매매업자·투자중개업자별로 차등하여 적용할 수 있습니다. 차등적용의 내용은 금융투자협회, 투자매매업자·투자중개업자별 홈페이지를 통해서 확인할 수 있습니다. * 다른 비용을 포함한 총비용은 상이할 수 있습니다 ​ 미래에셋대우 준법감시인 심사필 제 19 - 111호 (2019.02.19~2020.02.18) 투자유의사항 *집합투자증권을 취득하시기 전에 투자대상, 보수, 수수료 및 환매방법 등에 관하여 (간이)투자설명서를 반드시 읽어 보시기 바랍니다. * 이 금융투자상품은 예금자보호법에 따라 예금보험공사가 보호하지 않습니다. * 이 금융투자상품은 운용결과에 따라 투자원금의 손실이 발생할 수 있으며, 그 손실은 투자자에게 귀속됩니다. * 외화자산의 경우 환율변동에 따라 손실이 발생할 수 있습니다. *펀드의 보수.수수료 이외 증권거래비용, 기타비용이 추가로 발생할 수 있습니다. *종류형 펀드의 경우, 종류별 집합투자증권에 부과되는 보수.수수료 차이로 운용실적이 달라질 수 있습니다.  

배당주 컨닝하기 – 배당지수를 이용해서 배당주 쉽게 찾기

배당지수를 활용하면 잘 선별된 배당주들을 바로 찾을 수 있습니다.​ 지난 번에 배당주를 찾는 간편한 법을 설명드렸습니다.이번에는 조금 더 나아가 보도록 하겠습니다.   ​ 1. 배당지수는 무엇인가 배당지수에 대해 들어 보셨습니까?한국거래소는 KOSPI, KOSPI200, KOSDAQ 이외에도 다양한 지수를 만들어 내고 있습니다.여기에서 다룰 배당관련지수는 테마지수라는 화면에서 확인할 수 있습니다. 그림에서 보듯이 배당과 관련된 지수는 5개가 있습니다. 1. 코스피 고배당 50 지수2. KRX 고배당 50 지수3. 코스피 배당성장 50 지수4. KRX-IHS Markit 코스피 200 예측 고배당 30 지수5. KRX-IHS Markit 코스피 200 예측 배당성장 30 지수 이 배당지수를 활용하면 배당수익률이 높은 종목, 배당성장이 높은 종목,배당이 높을 것으로 예상되는 종목, 배당성장이 높을 것으로 예상되는 종목을 찾는 수고를 덜 수 있습니다. ​ * 자료출처 : 한국거래소 marketdata.krx.co.kr   ​ 2. 배당지수의 성과 ​ 각 배당지수의 성격을 살펴 보기 전에 배당지수의 성과를 살펴보겠습니다.모든 자료의 출처는 한국거래소 홈페이지이며, 성과는 2012.01.02~2019.2.6기준입니다. ​ 코스피 고배당 50 지수 * 자료출처 : 한국거래소 홈페이지 * 수익률 산정 기준 : 2012.01.02~2019.2.6 누적수익률, 단위 %, 세전* 과거의 운용실적이 미래 수익을 보장하지 않습니다 ​ ​ KRX 고배당 50 지수 * 자료출처 : 한국거래소 홈페이지 * 수익률 산정 기준 : 2012.01.02~2019.2.6 누적수익률, 단위 %, 세전* 과거의 운용실적이 미래 수익을 보장하지 않습니다 ​ ​ ​ 코스피 배당성장 50 지수 * 자료출처 : 한국거래소 홈페이지 * 수익률 산정 기준 : 2012.01.02~2019.2.6 누적수익률, 단위 %, 세전* 과거의 운용실적이 미래 수익을 보장하지 않습니다 ​ ​ ​ KRX-IHS Markit 코스피 200 예측 고배당 30 지수 * 자료출처 : 한국거래소 홈페이지 * 수익률 산정 기준 : 2012.01.02~2019.2.6 누적수익률, 단위 %, 세전* 과거의 운용실적이 미래 수익을 보장하지 않습니다 ​ KRX-IHS Markit 코스피 200 예측 배당성장 30 지수   * 자료출처 : 한국거래소 홈페이지 * 수익률 산정 기준 : 2012.01.02~2019.2.6 누적수익률, 단위 %, 세전* 과거의 운용실적이 미래 수익을 보장하지 않습니다 ​ ​ 차트로 쉽게 알 수 있듯이 5개의 배당지수 모두 코스피 대비 좋은 성과를 보였습니다. * 참고로 기준은 2012.1.2이며, 지수 이름 뒤에 붙은 TR(Total Return)은 분배금을 재투자한 것으로 가정했을 때의 지수를 의미합니다. ​ ​ ​ 3. 배당지수에 포함되는 종목을 선정하는 기준 ​ 그러면 이 배당지수에 포함되는 종목은 무엇일까요? 먼저 지수를 구성하는 종목을 고르는 기준이 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다.*편의를 위해 간결하게 요약하였습니다. 자세한 기준은 거래소 홈페이지를 참고하세요.지수 이름에서 유추할 수 있듯이, 고배당, 배당성장, 예측 고배당, 예측 배당성장이 키워드입니다. 그리고 6월(예측지수는 6월과 12월)에 지수 구성종목을 변경합니다. 지수 기준(요약) 변경일 코스피 고배당 50 지수   ① 시가총액 상위 80% 이내 ② 거래대금 상위 80% 이내 ③ 최근 3사업연도 연속 배당 ④ 최근 3사업연도 평균 배당성향 90% 미만 ⑤ 최근 3사업연도 연속 당기순이익 실현 ⑥ 배당수익률 순으로 50종목 선정 6월 두번째 목요일 익일 KRX 고배당 50 지수   ① 시가총액 상위 80% 이내 ② 거래대금 상위 80% 이내 ③ 최근 3사업연도 연속 배당 ④ 최근 3사업연도 평균 배당성향 90% 미만(코스닥 종목은 70% 미만) ⑤ 당기순이익 : 최근 3사업연도 연속 당기순이익 실현 ⑥ 배당수익률 순으로 50종목 선정 6월 두 번째 목요일 익일 코스피 배당성장 50 지수   ① 시가총액 상위 50% 이내 ② 거래대금 상위 70% 이내 ③ 최근 7사업연도 연속 배당 ④ 최근 사업연도 주당배당금이 최근 7사업연도 평균 주당배당금보다 증가 ⑤ 최근 5사업연도 평균 배당성향 60% 미만 ⑥ 최근 5사업연도 연속 당기순이익 실현 ⑦ 주당순이익성장률 순으로 50종목 선정 6월 두 번째 목요일 익일 KRX-IHS Markit 코스피 200 예측 고배당 30 지수   ① 최근 사업연도에 배당을 실시하였으며, 차기 사업연도에 배당을 실시할 것으로 예상되는 종목 ② 최근 사업연도의 예측 주당배당금이 직전사업연도 주당배당금보다 감소하지 않을 것으로 예상되는 종목 ③ 차기 사업연도의 예측배당수익률이 높은 종목 ④ ①, ② 충족 종목 중 예측배당수익률이 높은 30종목 선정 6월 및 12월 두번째 목요일 익일 KRX-IHS Markit 코스피 200 예측 배당성장 30 지수   ① 최근 2사업연도 동안 배당을 실시하였으며, 차기 사업연도에 배당을 실시할 것으로 예상되는 종목 ② 최근 사업연도 주당배당금이 직전연도 주당배당금보다 감소하지 않았고, 차기 사업연도 예측 주당배당금 또한 감소하지 않을 것으로 예상되는 종목 ③ 차기 사업연도의 예측배당성장률이 높은 종목 ④ ①, ② 충족 종목 중 예측배당성장률이 높은 30종목 선정 6월 및 12월 두번째 목요일 익일 * 출처 : 한국거래소. 아래 화면에서 해당 지수를 클릭하고 보고서 탭을 선택하면 선정 기준을 확인할 수 있습니다. marketdata.krx.co.kr 각 지수를 클릭하면 지수의 개요, 선정기준(보고서), 구성종목을 확인할 수 있습니다. ​ ​ ​ 4. 배당지수에는 어떤 종목들이 있을까   ​마지막으로 배당지수에 어떤 종목들이 들어있는지 표로 구성해보았습니다.각 지수에 중복되는 종목이 많기 때문에 최종적으로 124종목이 나왔습니다.종목은 2019.1.28 기준이며 앞서 말씀드린 것처럼 6월과 12월에 정기변경이 있고, 지수구성에 따라 수시로 변경될 수도 있습니다. ​ 배당지수_구성종목   한국금융투자협회 심사필 제19-00612호(2019.02.14~2020.02.12) 투자시 유의사항 l 과거의 운용실적이 미래의 수익률을 보장하는 것은 아닙니다. l 당사는 주식거래에 관하여 충분히 설명할 의무가 있으며, 투자자는 투자에 앞서 그러한 설명을 충분히 들으시기 바랍니다. l 이 금융투자상품은 예금자보호법에 따라 예금보험공사가 보호하지 않으며, 원금손실이 발생할 수 있습니다. l 주식거래수수료 : 신규 영업점 개설 계좌 온라인0.14%/오프라인0.49%, 신규 다이렉트계좌 온라인0.014%/오프라인0.49% 입니다(자세한 사항은 홈페이지 참고).       ​

펀드에 장기 투자할 때는 클래스A

펀드에 장기 투자할 때는 클래스A ​   펀드투자에 대해 약간이라도 아시는 분이라면,펀드에는 가입자격에 따른 클래스라는 것이 있고 클래스마다 수수료가 다르다는 것을 알고 계실 겁니다.그래서 장기투자, 단기투자에 적합한 클래스가 따로 있습니다.     ​ 1. 장기투자에 적합한 클래스가 따로 있다.   펀드의 클래스는 가입할 수 있는 자격 요건에 따라 나뉩니다.그리고 클래스마다 수수료가 차이가 납니다. ​ 클래스에는 여러가지가 있지만 대표적으로 판매수수료 부과시점에 따라 크게 A클래스와 C클래스로 나뉩니다.A클래스는 가입 시 판매사(증권, 은행 등 펀드를 판매하는 회사)에 한 번 선취수수료를 내지만 매년 지불해야하는 보수가 상대적으로 낮습니다.C클래스는 A클래스보다 보수는 높지만 가입할 때 선취수수료를 내지 않습니다.A클래스는 먼저 비용(선취수수료)를 내지만 장기투자시에는 그 비용을 줄일 수 있습니다.  선취수수료는 가입할 때 한 번 내며, 원금에서 선취수수료율만큼을 차감하고 펀드에 투자합니다.아래 그림은 선취수수료가 1%일 때 1,000만원을 투자하면 9,900,990원만큼 펀드매수가 됩니다.원금의 1%가 아니라 원금의 1/101로 계산됩니다. 펀드투자에서 선취수수료 1% 적용시 투자금액과 선취수수료       2. A클래스가 장기투자에 적합하다고 하는데, 여기에서 장기는 얼마의 기간을 뜻하나   이 글의 주제는 이것입니다.A클래스는 먼저 비용(선취수수료)를 내기 때문에 초기에는 C클래스에 비해 불리하고,어느 시점이 되면 A클래스가 C클래스보다 유리하게 됩니다. ​ 여기에서 이 시점을 계산하려면 수수료의 정확한 값을 알아야 하지만, 모든 펀드는 수수료가 제각각입니다.그래서 실제 판매되는 주식형펀드와 채권형펀드 중에서 하나씩 골라서 사례로 계산하여 보겠습니다. ​ 살펴 볼 포인트는 다음의 2가지입니다. 1. A클래스가 C클래스에 비해 유리하게 되는 시점2. A클래스가 C클래스에 비해 얼마나 유리한가(4년 경과)   ​ * 주의 이 글에 나오는 모든 값은 계산의 편의를 위해 세금을 감안하지 않았으며, 반올림을 적용하지 않았습니다.수익률은 수수료 차감 전 수익률로 일복리로 계산하였습니다.|펀드의 보수는 일간 수취로 계산하였습니다.펀드마다 수수료 체계가 다르므로 제시되는 숫자가 달라질 수 있습니다.       3. 주식형펀드 사례 : A클래스가 유리하게 되는 시점은 약 20개월부터 ​ 주식형펀드의 경우 수수료가 상대적으로 비싸고, 선취수수료도 0.5 ~ 1% 내외로 높은 편입니다. 아래 그래프를 보는 방법은 간단합니다.녹색 선이 A클래스에 1천만원을 가입했을 때 모든 수수료를 차감한 자산입니다. (좌축)빨간 선이 C클래스에 1천만원을 가입했을 때 모든 수수료를 차감한 자산입니다. (좌축)푸른 음영이 A클래스에서 가입했을 때와 C클래스에서 가입했을 때의 차이입니다.(우축)노란 원 표시 부분이 A와 C가 같은 지점입니다.오른쪽 상단의 값이 1,460일(4년)이 경과한 시점의 차이입니다. ​ 수수료 차감전 수익률이 이익이 났을 때(5%, 15%, 30%)와 손실이 났을 때(-5%)를 가정해서 총 4가지 Case를 보겠습니다.   Case.1 수수료 차감전 5% 수익률 가정 1. A클래스가 C클래스에 비해 유리하게 되는 시점 : 605일(약 20개월)2. A클래스가 C클래스에 비해 얼마나 유리한가(4년 경과) : 158,401원 ​ ​ Case.2 수수료 차감전 15% 수익률 가정 1. A클래스가 C클래스에 비해 유리하게 되는 시점 : 605일(약 20개월)2. A클래스가 C클래스에 비해 얼마나 유리한가(4년 경과) : 236,169원 ​ ​ Case.3 수수료 차감전 30% 수익률 가정 1. A클래스가 C클래스에 비해 유리하게 되는 시점 : 606일(약 20개월)2. A클래스가 C클래스에 비해 얼마나 유리한가(4년 경과) : 429,884원 ​ ​ Case.4 수수료 차감전 -5% 수익률 가정 1. A클래스가 C클래스에 비해 유리하게 되는 시점 : 605일(약 20개월)"2. A클래스가 C클래스에 비해 얼마나 유리한가(4년 경과) : 106,626원 ​ ​ 선취수수료가 1%일 경우 - 약 20개월이 경과하는 시점부터 A클래스가 유리하다.- 이 시점은 수익률의 차이와 큰 상관이 없다. 수익률이 높아져도 손실을 가정해도 큰 차이가 없다.- 이 기간이 경과한 이후 수익률이 좋을수록 그 차이가 더 커진다.- 수익률이 좋은 펀드일수록 장기간 A클래스와 C클래스의 격차가 커진다. ​ ​ ​ 4. 채권형펀드 사례 : A클래스가 유리하게 되는 시점은 약 26개월부터 ​ 채권형펀드의 경우 주식형펀드보다 수수료가 저렴하고, 선취수수료도 쌉니다.아래의 경우는 선취수수료 0.3%를 적용하는 펀드입니다. ​ 채권형은 5%, 15%, -5%의 수익률(수수료 차감 전)을 3가지로 가정해보겠습니다. ​ Case.5 수수료 차감전 5% 수익률 가정 1. A클래스가 C클래스에 비해 유리하게 되는 시점 : 781일(약 26개월)2. A클래스를 C클래스에 비해 얼마나 유리한가(4년 경과) : 30,850원 ​ ​ ​ Case.6 수수료 차감전 15% 수익률 가정 1. A클래스가 C클래스에 비해 유리하게 되는 시점 : 781일(약 26개월)2. A클래스를 C클래스에 비해 얼마나 유리한가(4년 경과) : 45,987원 ​ ​ ​ Case.7 수수료 차감전 -5% 수익률 가정 1. A클래스가 C클래스에 비해 유리하게 되는 시점 : 781일(약 26개월)2. A클래스를 C클래스에 비해 얼마나 유리한가(4년 경과) : 20,691원 ​ ​ 선취수수료가 0.3%일 경우 - 약 26개월이 경과하는 시점부터 A클래스가 유리하다.- 이 시점은 수익률의 차이와 큰 상관이 없다. 수익률이 높아져도 손실을 가정해도 큰 차이가 없다.- 선취수수료가 낮아서 그 시점이 1% 선취하는 주식형펀드의 약 20개월보다 상당히 늦다.- 수익률이 좋은 펀드일수록 장기간 A클래스와 C클래스의 격차가 커진다. ​ ​ ​ ​ 5. 장기투자할 때는 클래스 A, 짧은 기간 투자할 때는 클래스 C ​ 요약하면 다음 세 줄입니다. 선취수수료가 1%일 경우 약 20개월, 선취수수료가 0.3%일 경우 약 26개월 이상 투자할 때 A클래스가 C클래스보다 유리하다.반대로 20개월 미만(선취수수료 0.3%일 경우 약 26개월 미만)에 투자할 때는 C클래스가 A클래스보다 유리하다.장기투자할 때 수익률이 높을수록 A클래스의 비용효율성이 좋아진다. ​ ​ 다시 한 번 말씀 드리지만 펀드마다 수수료 체계가 다르므로 위의 값은 달라질 수밖에 없습니다.하나의 참고 기준으로 활용하시기를 바랍니다. ​ ​ ​ 미래에셋대우 준법감시인 심사필 제 19 - 100호 (2019.02.14~2020.02.13) 투자유의사항 *집합투자증권을 취득하시기 전에 투자대상, 보수, 수수료 및 환매방법 등에 관하여 (간이)투자설명서를 반드시 읽어 보시기 바랍니다. * 이 금융투자상품은 예금자보호법에 따라 예금보험공사가 보호하지 않습니다. * 이 금융투자상품은 운용결과에 따라 투자원금의 손실이 발생할 수 있으며, 그 손실은 투자자에게 귀속됩니다. * 증권거래비용, 기타비용이 추가로 발생할 수 있습니다. * 종류형 펀드의 경우, 종류별 집합투자증권에 부과되는 보수.수수료 차이로 운용실적이 달라질 수 있습니다. * 외화자산의 경우 환율변동에 따라 손실이 발생할 수 있습니다.  

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