부동산/세무

(9.13)주택시장 안정대책에 따른 ‘가계대출’ FAQ

정부는 2017년 “8.2 대책” 이후, 지난 9월 서민주거 및 주택시장 안정을 위한 “9.13 주택시장 안정 대책”을 추가 발표했다. 대책 내용에는 다주택자에 대한 금융규제 강화뿐만 아니라 전세자금 대출도 실수요자를 보호하는 범위 내에서 관리를 크게 강화할 예정이다. 가계대출 규제의 주요 내용을 FAQ를 통해 알아보자. 무주택 세대는 원칙적으로 주택담보대출관련 제한이 없다. 다만, 무주택 세대가 9.14일 이후 규제지역*에서 고가주택**을 구입할 경우에는 주택 구입후 2년 이내***에 전입하는 조건으로 주택담보대출이 가능하다. 관련 약정을 위반한 경우에는 해당 대출을 즉각적으로 회수하고, 동 차주의 주택관련 대출을 향후 3년간 제한한다. * 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 ** 공시가격 9억원 *** 구입한 주택의 소유권 이전 등기일로부터 2년 이내 1주택자가 기존 주택을 신규주택 구입후 2년 이내에 처분한다고 약정할 경우에 주택담보대출이 가능하다. Q. 1주택 세대가 기존 주택의 처분 없이 규제지역 내에서 신규주택 취득 목적의 주택담보대출을 받을 수 있는지? A. 직장근무, 별거봉양 등으로 기존주택을 보유하면서 추가주택을 구입해야 할 필요성을 입증해야 한다. 또한, 기존주택과 신규취득 주택에 가족이 각각 거주하겠다는 약정을 체결해야 한다. 주의할 부분은 기존주택과 신규취득 주택은 임대할 수 없고 약정 위반시 즉각적인 대출회수 및 향후 3년간 주택관련이 대출이 제한된다는 점이다. 다만, 이경우에도 신규 취득하고자 하는 주택이 고가주택일 경우에는 대출이 제한된다. Q. 1주택 세대가 이미 보유한 기존주택 담보로 규제 지역내 신규주택 취득 가능한지? A. 이사, 직장근무, 부모봉양 등 추가주택 구입의 사유가 명백히 입증될 경우에 기존주택을 담보로 한 신규주택 구입이 가능하다. 2년이내 기존주택 처분, 기존주택 보유시 고가주택 구입 제한 등 1주택 세대의 추가적인 주택구입에 대한 제한사항 등은 동일하게 적용되므로 잘 살펴봐야 한다. Q. 1주택 세대가 규제지역내 해당 주택의 재건축∙재개발로 인한 이주비 대출, 조합원분담금 대출을 받을 수 있는지? A. 이주비대출, 조합원 분담금 대출은 취급이 가능하다. 다만, 동 대출기간 동안 추가주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 하며 이를 위반한 경우 대출을 즉각 회수하고 동 차주의 주택관련 대출을 향후 3년간 제한한다. 2주택이상 보유 세대는 원칙상 규제지역내 주택담보대출이 불가능하다. 다만, 2주택이상 보유세대라 할지라도 규제지역 외 지역에 소재한 주택을 구입하기 위한 목적의 주택담보대출은 제한되지 않는다. Q. 2주택 보유 세대가 2주택을 2년이내 모두 처분하는 조건으로 규제지역내 신규주택 구입 목적의 주택담보대출 받을 수 있는지? A. 2주택 보유 세대는 기존 주택을 모두 처분한다고 약정하더라도 규제지역내 주택 취득 목적의 주택담보대출은 받을 수 없다. Q. 2주택 세대가 직장 근무 등으로 규제 지역내 추가주택을 구입하는 것이 가능한지? A. 2주택 세대에 대해서는 직장, 이사 등 규제지역내 주택 구입을 위한 주택담보대출 허용의 예외사유가 인정되지 않는다. Q. 규제지역내 주택에 대한 임차보증금 반환 용도로 주택담보대출이 가능한지? A. Q.분양권도 주택수에 포함되는지? 이미 1주택을 보유하고 있는 세대가 규제지역내 아파트 분양권에 당첨되어 중도금대출을 받는 것이 가능한지? A. 분양권도 주택수에 포함된다. 이미 1주택을 보유하고 있는 세대가 규제지역내 신규 아파트 분양권에 중도금대출을 받기 위해서는 기존주택을 2년 내에 처분한다는 약정체결 후에 중도금대출을 받을 수 있다. 기존주택 2년 이내 처분 기준은 새로 분양 받은 아파트의 소유권 등기가 완료된 시점부터이다. Q. 주거용 오피스텔도 주택수에 포함이 되는지? A. 규제대상은 주택법상 주택으로 주거용 오피스텔은 주택에 해당하지 않는다. Q. 집단대출의 적용 기준은? A. 9.14일부터 입주자모집공고 또는 착공 신고되는 사업장은 강화된 대출규제가 적용된다. 동 차추가 다른 가계대출을 신청할 경우에는 9.14일 이전에 입주자모집공고(또는 착공신고)된 사업장의 분양권과 조합원 입주권도 주택수에 포함된다. 주택금융공사, HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험)의 전세대출 보증시 2주택이상 다주택자의 전세자금 대출 신규 보증은 전면 제한된다. 규정개정(‘18.10.15일)전 보증을 이용하다가 연장하는 경우 1주택 초과분을 2년내 처분하는 조건으로 1회에 한해 연장은 가능하다. 주택금융공사와 HUG의 공적 전세대출은 1주택자에 대해 부부합산소득 1억원 초과시 신규 보증을 제한한다. 규정개정 전 보증을 이용하다가 연장하는 경우 소득요건은 적용하지 않는다. 전세대출을 취급한 금융기관은 주기적으로(1년) 실거주 여부와 주택보유수 변동 여부를 확인한다. 실제 거주하고 있지 않은 것으로 확인될 경우 전세대출은 회수하며 2주택 이상 보유한 것이 확인되는 경우 전세보증 연장을 제한해 사후 관리가 더욱 강화될 예정이다. Q. 2주택 이상 다주택자가 임대주택을 보유한 경우 주택수에 포함 되는지? A. 개인임대사업자가 등록한 임대주택도 원칙적으로 주택 보유수에 포함한다. 다만, ‘18.9.13까지 구입한(매매계약체결일 기준) 임대주택이라면 주택 보유수에서 제외한다. Q. 전세보증시 주택보유수 산정에 포함되는 주택의 범위는? A. 부부합산(보증신청자+배우자) 기준으로 주택과 복합용도(등기상 상가 및 주택으로 등재) 주택을 포함하여 합산한다. 한편 지방의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은* 주택보유자가 타 지역으로 이주할 시에는 해당 주택을 제외한다.* 비수도권, 비도시지역내 사용승인 후 20년이상 단독주택, 85㎡이하의 소형 단독주택, 본적지 소재 주택으로 상속받은 단독주택 Q. 요건 강화 이후 분양권 또는 조합원 입주권은 주택 보유수에 포함되는지? A. 분양권, 조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 포함되지 않는다.  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

비강남권 지역, 지하철 호재로 뜬다.

강남권이 블루칩으로 부동산 시장을 선도하는 데 반해 비강남권은 상대적으로 인기가 뒤져 있다. 하지만 최근 가격부담이 높은 강남 대신 강북 지역이 지하철 개통이란 대형 호재로 다시 움직이고 있다. 광역 교통망은 인근 지역의 접근성을 개선해 부동산 가격에도 큰 영향을 미친다. 향후 비강남권을 중심으로 시장에 영향을 미칠 만한 지하철 노선을 살펴보자. GTX는 시속 100km 정도의 속도로 이동하는 수도권광역 급행 철도다. 지하철에 비해 구간이 길고 역 수가 적어 빠른 속도로 이동이 가능하다. GTX는 현재 A, B와 C 3개 노선을 제시한 상태이나, 현재 A노선만 시공되고 있다. A노선은 북쪽의 파주 운정신도시 남쪽의 동탄신도시를 연결한다. 파주 운정신도시에서 일산 킨텍스와 고양시 대곡, 은평구 연신내를 거쳐 서울역으로 이어진다. 서울역 아래로는 강남구 삼성역(2・9호선)과 수서역(3호선, 분당선), 경강선 환승역인 성남역, 분당선 용인역을 경유해 동탄신도시 동탄역으로 최종 연결된다. 전체 노선은 83.1km지만 역은 10개에 불과해 빠르게 이동할 수 있다. 파주에서 삼성역까지 20분 정도 소요되고, 동탄역에서 서울로 출퇴근도 가능하다. 파주~동탄 전 구간은 80분이 소요된다.개통 예정일은 수서~동탄역은 2021년, 전체 구간은 2023년이다. 전 노선이 완공되면 도심권과 강남권 접근성이 크게 떨어졌던 파주, 일산, 연신내 지역은 교통여건이 대폭 개선되면서 주택 가격도 강세를 보일 것이 확실하다. 입주 물량 급증으로 애를 먹고 있는 동탄신도시 또한 신도시로서 장점이 부각돼 관심을 둘 만하다. 비강남권 가운데 서울 서남부 지역은 광역 교통 여건이 좋지 않은 곳이다. 하지만 향후 신안산선이 개통되면 상황은 크게 달라진다. 신안산선은 경기도 안산 한양대역을 기점으로 중앙역, 성포역을 거쳐 시흥시 목감, 광명시, 서울 금천구 석수동, 구로디지털단지, 대림동 등을 지나는 노선이다. 여기에서 영등포(1호선), 여의도(5・9호선), 공덕(5・6호선, 경의중앙선, 공항철도), 서울역으로 연결된다. 총 43.6km의 노선으로 건설이 일정대로 추진될 경우 내년 상반기 중 착공을 거쳐 2023년 최종 개통된다. 향후 신안선이 개통되면 공덕, 여의도, 서울역에 대한 접근성이 개선돼 안산시에서 여의도까지 이동 시간은 현재 1시간 30분에서 30분대로 대폭 단축된다. KTX 역사가 있는 광명역은 핵심 지역임에도 지하철 1호선 지선으로 연결되어 교통 여건이 취약했다. 금천구 또한 1호선만 있어, 서울 주택 시장에서 그 가치가 낮게 평가되어왔다. 하지만 신안선 개통으로 안산, 시흥, 광명은 여의도와 공덕, 서울역 등 중요 지역으로 빠르게 이동할 수 있어 지역여건은 상당한 변화가 예상된다. 2016년 강남역에서 광교신도시까지 개통되어 운영 중인 신분당선은 서울이 아닌, 사실상 수도권 전철망이다. 하지만 강남에서 판교, 분당을 거쳐 수지, 광교까지 R&D 벨트가 집중된 핵심 지역을 지나 황금 노선으로 불린다. 향후 신분당선은 강남에서 9호선 신논현, 7호선 논현역을 거쳐 3호선 신사역까지 2022년 1월 연장 개통하고, 2025년에는 용산구 동빙고, 국립박물관을 지나 1호선과 경의중앙선이 지나는 용산역까지 연장된다. 이렇게 되면 광교·수지·분당·판교 지역은 강남을 거쳐 용산까지 빠르게 진입할 수 있게 된다. 특히 동빙고, 국립박물관 인근은 상당한 변화가 있는 데다, 강남 접근성이 크게 떨어지는 용산권역은 개발에 탄력을 받는 등 상당한 영향이 예상된다.  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

임대인의 차임증액, 어디까지 가능할까?

임대차계약에 있어서 핵심적인 요소 중 하나는 차임이다. 그리고 차임에 있어서 가장 중요한 이슈 중 하나는 차임을 증액할 수 있느냐 없느냐일 것이다. 따라서 차임증액의 가능여부와 증액의 한도에 관하여 법에서 정하고 있는 내용을 한번쯤은 숙지해 둘 필요가 있다.  차임 등의 증감청구권 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다(민법 제 628조)당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제 7조 본문)차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다(상가건물임대차보호법 제 11조 제 1항) 민법상의 증감청구 규정에 대한 특별 규정으로 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 별도의 규정을 두고 있다. 증감청구권은 재판상 또는 재판 외에서 행사할 수 있는데, 당사자 사이에 증감의 여부나 범위에 이견이 있는 경우에는 법원이 객관적 액수를 확정할 수 밖에 없다. 증감을 청구하게 되면 경제사정의 변동이 생긴 때부터가 아니라 증감 청구가 상대방에게 도달한 시점 이후부터 효력이 생긴다. 법원의 판결로 액수가 정해진 경우에도 증감청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 이후부터 효력이 발생한다. 당사자의 협의가 성립되지 않아 법원이 결정해 주는 차임은 그 결정시까지는 종전의 차임을 지급하더라도 차임지급의 지체가 되지 않는다(추후 법원의 결정에 따라 증액된 부분의 차임을 소급하여 지급할 의무는 있다)  증액의 제한-주택임대차의 경우 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다(주택임대차보호법 제 7조 단서)약정한 차임이나 임차보증금의 20분의 1의 금액을 초과하여 증액청구를 할 수 없다(주택임대차보호법 시행령 제 8조 제 1항)증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다(주택임대차보호법 시행령 제 8조 제 2항)임차인이 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제 10조의 2) 증액의 제한에 관한 규정은 임대차계약의 존속 중 차임 증액을 청구하는 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임이 증액된 경우에는 적용되지 않는다(대법원 2002.6.28. 선고 2002다 23482판결) 통상 전세계약은 대부분 2년의 기간을 임대차 기간으로 하고 기간이 만료될 무렵 재계약 여부를 결정하므로, 전세계약의 재계약 시에는 주택임대차보호법상의 증액 제한에 관한 규정이 적용되지 않는다  증액의 제한- 상가건물임대차의 경우 이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다9상가건물 임대차보호법 제 2조 제 1항)증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다(상가건물 임대차보호법 제 11조 제 2항)차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다(상가건물 임대차보호법 시행령 제 4조) 환산보증금{보증금+(차임X100)}이하 임대차의 경우(서울기준 6억 1천만원 이하)에만 상가건물 임대차보호법상의 차임 증액에 대한 제한이 적용된다. 2018년 1월 26일 시행령 개정으로 증액 한도는 9%에서 5%로 하향되었다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니어서(대법원 2014.4.30. 선고 2013다35115판결) 1년씩 재계약을 하고 있는 상가 임대차 계약이라 하더라도 5년의 계약갱신요구권의 행사가 가능한 기간 동안이고 환산보증금 이하 임대차라면 임대인은 5%를 초과하는 증액청구를 할 수 없다.  Check!! 차임증액금지의 특약은 유효하며, 다만 특약 후 이를 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 인정되는 경우에는 차임증액청구가 가능하다. 이와 달리 차임감액금지의 특약은 임차인에게 불리한 것이어서 특약으로 정하더라도 효력을 인정받기 어렵다. 보증금을 증액한 경우 증액부분에 대하여 확정일자 등의 대항요건을 갖추어야 증액 부분에 대항력이 생긴다. 다만, 확정일자 등을 받은 최초 계약과 증액 사이에 다른 저당권자 등이 있을 경우에는 증액부분만큼은 선순위 저당권자보다 후순위로 보장받는다. 증감 청구의 효력이 상대방에게 의사표시가 도달한 때부터 생기게 되므로, 증감의 의사표시는 그 시점을 객관적으로 증명할 수 있도록 내용증명을 활용하는 것이 좋다. 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.   

‘그림의 떡’이거나 ‘싼 게 비지떡’인 지역주택조합아파트

지역주택조합은 1977년에 ‘주택건설촉진법’에 따라 무주택자이거나 전용면적 85㎡ 이하 1채 소유자들이 조합을 구성해 주택을 건설하는 게 가능해지면서 시작됐습니다. 1990년대 말부터 뉴타운·재개발·재건축 등 대규모 정비사업에 밀려 지역주택조합아파트 인기가 시들해졌습니다. 하지만 최근 아파트 가격이 급등하면서 가격 경쟁력 있는 지역주택조합아파트 물량이 쏟아지기 시작했습니다. 입지적으로 큰 차이가 없는 곳에 일반 분양아파트보다 20% 이상 저렴한 가격에 공급될 예정이라는 지역주택조합아파트에 관심이 가는 것은 결코 이상한 것이 아닙니다. 그럼 왜 지역주택조합아파트는 일반 분양아파트보다 저렴할까요? 지역주택조합아파트는 일종의 아파트 공동구매라고 할 수 있습니다. 지역 거주자들이 모여 아파트를 공동으로 짓기 위해 주택조합을 만듭니다. 그리고 건축 계획을 세워 행정기간 승인을 받고 아파트를 짓는 구조입니다. 조합이 선정해 아파트 건축을 맡은 건설사 입장에서는 분양 물건이 아니니 분양 수익을 챙길 수 없으나, 미분양 리스크도 없습니다. 분양아파트의 분양가격은 크게 토지원가+건축원가(시공마진)+분양마진+마케팅비용+금융비용 등으로 구성됩니다. 반면 지역주택조합아파트는 분양 마진이 빠지고, 모델하우스 건축 및 광고·홍보 등 마케팅비용도 크게 줄며, 금융비용도 적게 들어가 일반 분양아파트에 비해서 가격 경쟁력을 갖출 수 있는 구조입니다. 구조적으로는 그렇지만 실제 사업의 진행은 무수히 많은 난관을 헤쳐가야만 합니다. 지역주택조합 사업추진절차는 <그림1>과 같습니다. 20명 이상이 모여 조합추진위원회를 구성한 후, 조합원 모집, 조합설립신청·인가, 주택건설사업계획 승인, 착공·분양, 입주하면 됩니다. 그런데 대부분 주택건설 대지 80% 이상의 토지사용 승낙서를 확보하지 못하거나, 조합인가 받은 날로부터 2년 내에 95%의 토지소유권 보유를 하지 못해 사업이 좌초되거나 중단되는 경우가 많습니다. 2005~15년에 조합설립인가를 받은 155개 조합 중 입주한 사업장은 불과 34곳, 약 22%에 불과합니다. 사업장 10개 중 8개는 사업이 계획대로 진행되지 않았다는 얘기입니다. 왜 이렇게 사업진행률이 낮을까요? 우선 아파트라는 상품 특성상 일반 물건 공동구매 하듯 ‘이 물건 싸게 살 사람’해서 사람만 모은다고 끝나지 않습니다. 사업에 참여하는 조합원을 일정 비율 이상 모아야 하는데, 이때부터 조합에서 직접 하기 어려워 일반적으로 대행사를 씁니다. 그리고 건축도 직접 할 수 없으나 시공사도 선정해야 합니다. 대행사가 주택건설 대지 80% 이상의 토지 사용승낙서를 확보해 조합설립인가를 받았다고 해도, 토지주들의 마음이 바뀌어 토지를 팔지 않거나 비싸게 팔겠다고 버티면 사업이 계획대로 되지 않을 수 있습니다. 이런 사업의 불확실성은 고스란히 모두 조합원 개개인의 부담으로 남습니다. 대행사나 시공 예정사 누구에게도 그 책임을 물을 수 없는 구조입니다. 사실 이와 비슷한, 즉 투자 자금이 장기간 묶이는 투자 리스크는 지역주택조합아파트에만 있는 것은 아닙니다. 모든 정비사업(뉴타운·재개발·재건축 등)은 결국 시간 싸움이며, 금방 될 것 같던 사업이 10년이 지나도 감감 무소식인 경우는 얼마든지 찾을 수 있습니다. 최근 관심이 높아진 한남뉴타운만해도 2003년 뉴타운으로 지정됐지만, 16년이 지난 이제서야 시동이 걸리기 시작했을 정도입니다. 이렇게 돈은 이미 지불했지만 떡(신축 아파트)는 먹어보지도 못하고 아주 오랫동안 젓가락만 빠는 경우는 무척이나 많습니다. 하지만 블록 단위로 진행되는 대규모 정비사업은 사업이 진행되게 되면, 주변 환경이 전반적으로 개선되면서 기다린 보람을 느낄 수 있습니다. 맛 집에 가서 오랫동안 줄을 선 후 선불로 돈까지 내고 젓가락만 빨면서 오래 기다렸지만, 음식 맛이 너무 좋아 그 동안의 기다림이 용서가 된 느낌이라고 할까요. 하지만 지역주택조합아파트의 상황은 조금 다릅니다. 사업의 규모가 작아 일반적으로 사업이 좌초되게 되면 거주민끼리 사이가 안 좋아지고, 몇몇 사람들은 결국 떠나고, 대행사 및 시공사도 떠나 그야말로 낙동강 오리알 신세가 되는 경우가 많습니다. 결국 사람들의 관심에서 멀어지고, 시장이 다시 최근과 같이 가격이 급등하게 될 때까지 또 기다려야 합니다. 다시 지역주택조합을 구성해 아파트를 지어 입주하는데 성공했다 해도, 아파트의 품질을 보장하기는 어렵습니다. 일반 분양아파트의 경우 브랜드 이미지 및 성공적 분양을 위해 아파트 품질에 꽤 신경을 써야 합니다. 하지만 지역주택조합아파트는 일반적으로 규모도 작고, 미분양리스크를 시공사가 안고 가지도 않습니다. 그래서 브랜드가 떨어지고, 품질 수준도 높지 않습니다. 이런 이유로 실제 입주 후에도 일반 분양아파트와의 가격 Gap이 유지되는 경우가 많습니다. 오래오래 기다린 음식이 나왔는데, 음식 맛이 기다리면서 먹을 수준은 아니었다고나 할까요? 사업 진행만 계획대로 된다면 어쨌든 가격적 메리트가 있는 지역주택조합아파트의 경쟁력은 있습니다. 하지만 부동산개발상품은 다른 일반 상품과 달리 큰 돈이 들어가고 불확실성이 높은 만큼 투자에는 신중에 신중을 기해야 합니다.  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

올해 다시 부활된 “재건축초과이익환수제” 부담금 계산 방법은?

올해 1월 1일부로 재건축초과이익환수제가 부활했다. 부활 후 최초로 ‘반포 현대아파트’에 대한 재건축 초과이익 부담금이 지난 5월 통보됐다. 조합원 1인당 1억3569만원. 조합의 예상보다 무려 16배 증가한 금액에 조합원도, 시장도 놀랐다. "재건축초과이익환수제"는 무엇이고, 부담금은 어떻게 계산할까?  재건축초과이익환수제(이하 ‘환수제’)는 부동산 열기가 뜨거웠던 2006년에 도입됐다. 이후 글로벌 금융 위기 등의 영향으로 부동산 경기가 침체하자 2012년부터 환수제 시행이 유예됐고, 작년 말 유예가 종료됐다. 부활하는 환수제를 피하기 위해서는 2017년 12월 31일 전에 관리처분계획인가 신청을 마쳐야 했다. 그래서 재건축 후기 단계의 아파트 단지들은 작년 말에 사업 속도를 높여 관리처분계획인가를 신청해 일단 환수제를 피해갔다. 반면 반포 현대아파트와 같이 그러지 못한 재건축 아파트 단지들은 환수제 적용 대상으로 남았다. "환수제"는 재건축으로 조합이 얻은 ‘초과 이익’이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우에 부과된다. 부과율은 과 같이 초과 이익 금액에 따라 적게는 초과 이익의 10%부터 많게는 50%까지 환수된다. 그럼 초과 이익은 어떻게 계산할까? 이는 조금 복잡하다. 와 같이 ‘재건축 종료 시점 주택 가액’에서 ‘개시 시점 주택 가액・정상 주택 가격 상승분 총액・개발비용’을 모두 빼야 한다. 이렇게 계산한 초과이익에 부과율을 적용해 부담금이 산출된다. 반포 현대아파트의 1인당 부담금 1억3569만원은 위와 같은 계산식을 해당 단지에 적용해 산출한 것이다. 시・군・구청장은 조합이 제출한 예정액 신청 자료를 수령한 후 30일 이내에 예정액을 조합에 통지해야 한다. 그런데 조합이 계산한 부담금과 실제 통보한 부담금 간의 격차가 왜 이렇게 컸을까? 이는 재건축 종료 시점 주택가액을 어떻게 가정하는가가 달랐기 때문이다. 정부는 재건축 종료 시점 주택 가액을 ‘해당 단지의 과거 3년 평균 상승률을 향후 5년간 적용’했다. 최근 3년간 재건축 아파트 가격이 급등했고, 일반 아파트의 가격 상승 폭에 비해 큰 폭으로 재건축 아파트 가격이 올라간 점 등을 감안한다면 실제 부담액은 예정액보다 줄어들 가능성이 있다. 어쨌든 정확한 부담금은 사업 종료 시점에나 알 수 있다. 아파트 한 채당 금액대가 크고, 높은 상승률을 보여온 강남권 재건축 아파트들은 대부분 조합원 1인당 평균 초과 이익이 1억1000만원을 넘을 것으로 보인다. 8・2 부동산 대책으로 조합 설립 이후의 재건축 아파트는 조합원의 지위가 양도되지 않지만, 예외적으로 거래 가능한 물건도 가격이 높고 초과 이익 환수 금액도 시세에 반영돼 있지 않기에 투자에 신중해야 한다. 조합원의 지위 양도가 가능한 조합 설립 이전 단계의 재건축 아파트 투자도 유의해야 한다. 고공 행진을 보여온 서울 아파트 시장이 고점에 가까워져 있으며, 가격 조정기에는 재건축 아파트가 일반 아파트보다 더 크게 가격 조정을 받기 때문이다.  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

도시상권의 뉴 트렌드, 문화와 체험이 있는 ‘골목상권’의 성장

최근 골목상권의 성장은 상업용 부동산 시장의 핫이슈가 되고 있다. 역세권 도로변 대형 상권과 달리 낡은 주택가의 좁은 골목을 따라 형성된 골목상권은 점차 확대되는 추세다. 기존 상권의 높은 임대료를 피해, 소규모 예술창업자와 젊은 셰프들이 이리저리 뻗은 골목에 몰려들면서 상권이 형성되고 있다. 좁은 골목길이지만 아기자기한 가게가 차별화된 메뉴로 사람들의 이목을 끈다. 기존의 좁고 낡아 죽어가던 골목이 도전적인 창업자들로 인해 되살아나고 있다. 최근 골목상권은 강남권보다 비강남권 지역에 주로 형성되고 있다. 강남권은 70~80년도 도시계획에 의해 형성돼 교통편의성이 좋고, 상권 규모가 크다. 유동인구가 많지만, 소비지향적인 젊은층만 집중돼, 문화보단 소비가 중심이다. 이 때문에 상권에서 흥미요소가 적고, 건조한 느낌을 준다. 이에 반해 역사와 문화 유산이 많은 비강남권에는 골목상권이 많다. 인사동 인근 익선동, 홍대입구역 부근 연남동이 대표적이다. 이태원 상권과 연계된 경리단길과 해방촌도 성격이 비슷하다. 이곳은 임대료가 낮은 소규모 상가건물이 많다. 골목길이지만 기존 상권과 가까워 유동인구 확보가 가능하다. 이런 골목에서 창의적인 문화창업자와 셰프 등이 중심이 되어 기존과는 다른 상권을 만들고 있다. 이렇게 생겨난 골목상권은 사람들에게 도시의 생동감을 주며, 이른바 ‘도시경험(urban experience)'을 제공한다. 다양한 연령층과 외국관광객들을 빠르게 끌여들여 인기를 끌고 있다. 골목상권의 인기가 높아지자, 최근 새로운 투자처로 각광받고 있다. 투자 대상이 될 만한 골목상권 내 상가를 보면 주로 단독과 다가구로 사용되던 주택이 많다. 규모 또한 연면적 500㎡ (150평) 이하 소규모가 대부분이다. 이런 작은 상가는 소규모 문화창업자들이 사용하기 좋은 공간이 된다. 이와 같은 소규모 건물은 투자규모가 적다는 장점이 있다. 반면 골목상권에선 연면적 500㎡ (150평) 이하 보다 큰 건물은 가급적 피하는 것이 좋다. 소규모 임차인들이 선호하지 않아 임대수익 확보가 다소 어려울 수 있다. 골목상권의 소규모 건물에 투자할 경우 또 다른 고려사항이 있다. 골목상권에선 임차인들을 고려해야 한다는 점이다. 골목상권의 흥미로운 분위기는 임차인들이 만들어간다. 가게 하나하나의 인테리어와 디자인은 물론 컨텐츠와 맛집요소가 임차인에 의해 좌우된다. 이들이 떠날 경우 상권이 위축될 가능성이 높다. 좋은 컨텐츠를 갖춘 임차인이나 맛집은 놓치지 않도록 하는 것이 중요하다. 임차인을 놓치지 않는 핵심은 무엇보다 임대료이다. 상권이 활성화되더라도 임대료 인상은 신중해야 한다. 임대료 압박을 느낀 소규모 임차인이 떠날 경우, 시간이 지나면 골목상권의 이미지가 변하고 상권이 위축된다. 실제로 대기업 프랜차이즈들의 골목상권 진출로 임대료가 크게 올라, 부담을 이기지 못한 소규모 임차인들이 떠나 상권이 위협을 받고 있다. 골목상권의 흥미와 독특성이 사라져 상권이 되려 쇠퇴하고 있다. 대표적인 곳이 가로수길이다. 가로수길은 대기업 프랜차이즈의 진출로 임대료가 급등하고, 상권이 쇠퇴하는 젠트리피케이션(gentrification)을 겪고 있다. 기존의 활기찬 분위기가 빠르게 사라지고 있다. 홍대입구역 상권 또한 밀려난 임차인들이 연남동으로 이전해 상권이 변하고 있다. 골목상권은 임차인이 상권형성과 유지의 핵심요인인 만큼 좋은 소규모 임차인과 공존할 수 있는 배려가 반드시 필요하다. 골목상권은 대세이긴 하지만, 투자에 있어 작은 건물, 임차인 중심의 임대라는 두 축이 중요 요소가 되고 있다. 긴 안목으로 골목상권을 유지할 수 있도록 두 조건을 염두해 두는 것이 골목상권 투자의 핵심이다.  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

■ 무주택 세대: 원칙적으로 주택담보대출관련 제한無
■ 1주택 보유 세대: 신규주택 구입 후 2년 이내 처분 시, 주택담보대출 가능
■ 2주택 이상 보유 세대: 원칙상 규제지역 내, 주택담보대출 불가능

■ 매도인은 소유권 이전등기에 필요한 서류를 모두 준비제공해야 한다
■ 자동 해제 특약이 있더라도 서류의 준비제공 과정을 생략할 수 없다
■ 적법하게 계약을 해제하지 않은 채 부동산을 이중 매매하면 형사책임이 발생할 수 있다

■ GTX A노선: 파주~동탄, 2023년 전 구간 개통 예정
■ 신안산선: 안산시 한양대역~여의도~서울역, 2023년 개통 예정
■ 신분당선 연장: 강남역~신사역 2022년, 신사역~용산역 2025년 개통 예정

■ 주택 임대소득세 계산법
■세법개정안에 따른 주택임대소득세 계산
■ 혜택을 잘따져서 주택임대사업자등록 여부 판단

■ 차임 등의 증감청구권
■ 증액의 제한-주택임대차의 경우
■ 증액의 제한- 상가건물임대차의 경우

■ 일반분양아파트에 비해 ‘원가’ 저렴한 지역주택조합아파트
■ 높은 사업 불확실성은 모두 ’조합원의 몫’
■ ‘그림의 떡’ or ‘싼 게 비지떡’

■ 부동산 양도소득세 절세 위해 증여를 활용
■ 배우자와 자녀에게 증여시
■ 부동산 및 해외주식 증여

■ 자필증서, 공정증서, 녹음에 의한 유언
■ 유언장에 어떤 내용을 담을까?

■ 조합원 1인당 초과 이익 평균 3000만원 넘으면 환수
■ 사업 종료 전까지는 정확한 부담금 계산이 불가능
■ 재건축 아파트 투자 위험 높아져

■ 골목상권을 이해하는 키워드: '도시경험(urban experience)'
■ 연면적 500㎡(150평) 이하 소규모 건물이 골목길 상업화의 중심
■ 골목길 상권, 좋은 임차원 확보가 중요, 임대료 인상 신중해야