부동산과 세금

7-3. 가족에게 증여받은 부동산, 5년 이내 팔 경우 주의해라

주택 두 채를 보유하고 있던 김 씨는 2억 원에 취득하여 7년간 보유한 주택 한 채를 배우자에게 증여했다. 당시 시세가 7억 원이어서 900만 원의 증여세도 납부했다. 그런데 3년 후 이 주택을 팔려고 하니 양도소득세가 많이 나올 것이라는 말을 들었다. 가족에게 증여한 재산을 5년 이내에 팔면 세금이 많이 나온다는데 어떤 이유인지 궁금하다. 주택은 모두 조정대상지역이 아닌 곳에 있다. 배우자 또는 직계존비속 간에 토지, 건물 등을 증여한 후 팔 때에는 일반적인 경우와 비교해 양도소득세 계산에서 차이가 있다. 이러한 특수관계자 거래의 경우 ‘취득가액 이월과세’를 적용해야 한다. ‘취득가액 이월과세’란 배우자 또는 직계존비속이 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도하는 경우 양도차익을 계산할 때 취득가액을 증여받을 당시 가격인 7억 원이 아닌 당초 김 씨의 취득가액 2억 원으로 계산하는 것이다. 배우자가 증여받을 때 이미 납부한 증여세는 필요경비로 공제해준다. 단 이월과세를 적용하지 않았을 때 양도소득세가 더 크다면 이월과세를 적용하지 않는다. 김 씨의 배우자가 만약 증여받은 후 5년이 되기 전에 이 주택을 판다면 세금이 얼마나 될까. 배우자가 7억 5,000만 원에 양도한다면 배우자가 증여받은 가액인 7억 원이 아닌 김 씨의 원래 취득가액인 2억 원을 취득가액으로 보아 양도차익을 계산한다. 이때 당초 납부한 증여세 900만 원을 필요경비로 공제하여 양도차익 5억 4,100만 원에 대한 양도세 1억 3,759만 원을 내야 한다. 증여받을 때 냈던 900만 원의 증여세와 합산하면 총 1억 4,659만 원*의 세금을 내야 하는 것이다. 만약 5년을 채워서 가지고 있다가 팔면 세금이 얼마나 줄어들까. 5년 후에도 동일한 금액인 7억 5,000만 원에 양도한다면, 증여 당시 가격인 7억 원을 취득가로 공제할 수 있어 양도세가 541만 원으로 줄어든다. 배우자가 처음 증여했을 때 낸 증여세 900만 원과 양도세 541만 원을 합한 1,441만 원이 총 세부담인 것이다. 5년 내 양도할 경우와 비교해 약 1억 3,218만 원의 세금이 줄어든다. 배우자 증여를 활용해 2주택자의 세금을 줄이려고 하는데 규정을 잘 몰라 5년 내 팔아버리면 취득세만 한 번 더 내는 셈이 되어 도리어 손해를 볼 수 있다는 것을 잘 알아둬야 한다. # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

7-2. 자녀에게 대출 끼고 증여하면 양도세 내야 한다

김 씨는 아버지로부터 10년 동안 보유하고 있던 시가 5억 원(은행 담보대출 2억 원) 상당의 상가를 증여받았다. 3억 원(=시가 5억 원-대출금 2억 원)에 대해서만 증여세를 내면 된다고 알고 있었는데 막상 세무사를 찾아가보니 대출 부분에 대해서 양도소득세를 내야 한다고 한다. 그렇다면 대출을 끼지 않고 증여받는 게 더 유리했던 건 아닌지 궁금하다. 김 씨의 사례처럼 채무를 떠안는 조건의 증여를 ‘부담부증여’라 한다. 부담부증여는 부동산을 증여받을 때 해당 부동산과 관련된 전세보증금이나 담보대출 등의 채무를 공제한 나머지 금액에 대해서만 증여세를 계산하기 때문에 증여세 절감 목적으로 많이 활용된다. 김 씨의 경우 채무 없이 5억 원의 상가를 증여하는 것에 비해 2억 원의 대출을 끼고 증여하면 약 3,800만 원 정도 증여세가 줄어든다. 그러나 김 씨에게 이전된 채무 부분은 사실상 유상으로 재산이 양도된 것이므로 양도소득세를 추가로 내야 한다. 이 양도세는 양도자인 김 씨의 아버지가 부담해야 할 세금이다. 부담부증여의 양도소득세는 아버지의 양도 차익 중 채무가 이전된 부분을 안분해서 계산한다. 아버지가 과거에 이 상가를 2억 원에 취득했다면 전체 양도 차익은 3억 원(=5억 원-2억 원)이고 이 중 대출금이 차지하는 비율인 40%(=대출금 2억 원/상가 시가 5억 원)가 양도세 과세 대상이다. 즉 1억 2,000만 원에 대한 양도소득세를 계산해보니 1,577만 원이 나온다. 전체적인 세 부담을 보면 채무 없이 증여한 것에 비해 부담부증여 시 세금이 약 2,223만 원 줄었다. 1세대 1주택자인 부모가 자녀에게 주택을 증여하거나 오래 보유하여 장기보유공제를 많이 받을 수 있는 부동산을 증여할 때 절세 효과가 극대화된다. 왜냐하면 자녀의 채무 부담액만큼은 증여세가 줄어드는 동시에 아버지의 양도세는 비과세되거나 세금이 적으므로 전체적인 세 부담이 감소하기 때문이다. 또한 부담부증여는 가장 많이 절세할 수 있는 채무 수준이 각자 처한 상황에 따라 달리 계산되므로 증여를 실행하기 이전에 미리 알아보는 것이 가장 효과적이다. 김 씨가 증여받은 은행 대출과 이자를 아버지가 대신 갚아주면 어떻게 될까? 국세청에서는 증여세 신고 시(무신고의 경우에는 취득 자금 출처 조사 시) 부채로 신고한 금액 전부에 대해 부채 내역과 채무 만기일 등을 전산 관리하고 있다. 따라서 매년 변제일이 지난 부채에 대해 관할 세무서 또는 지방국세청에서 금융기관 등 채권자에게 부채 상환 여부를 조회해 그 변동 상황을 주기적으로 파악하기 때문에 증여세 회피가 쉽지는 않다. 특히 미성년자의 부채 상환 자금에 대해서는 자금 출처를 보다 정밀하게 확인해 증여세 탈루 여부를 철저히 검증하고 있으므로 조심하자. 부담부증여의 경우 향후 자녀가 대출 상환 시 필히 자녀의 돈으로 갚아서 추가적인 세금이 발생하지 않도록 관리해야 할 것이다. # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

7-1. 가족 간 부동산 거래 때는 증거를 남겨라

부동산 임대 사업자인 김 씨는 보유 중인 오피스텔 중 한 채를 처분하려고 부동산중개사무소에 의뢰했으나 마땅한 매수자가 나타나지 않아 걱정이다. 그런데 때마침 아들에게 여유 자금이 생긴 데다 오피스텔 투자에 관심을 가지고 있어 아들에게 팔기로 했다. 등기 이전을 하고 양도소득세 신고를 하려고 세무사를 찾아갔는데 가족 간의 부동산 거래인 것을 보더니 주의할 점을 설명해주었다. 세법에서는 부모·자녀 및 부부 사이에 부동산을 양도하는 것은 기본적으로 ‘양도’가 아니라 ‘증여’라고 본다. 사실상 대가가 지급되지 않은 증여 거래인데 증여세 부담을 피하려고 마치 양도인 것처럼 위장했다고 추정하는 것이다. 다만 가족 간에 실제로 대가를 주고받은 사실이 명백하다면 그렇지 않다. 따라서 김 씨 아들이 오피스텔을 살 만한 명확한 자금 출처를 가지고 있으며 계좌 입출금 명세 등의 금융 자료로 대금을 실제로 지급한 사실을 구체적으로 입증할 수 있다면 증여가 아닌 양도 거래로 인정받을 수 있다. 하지만 부동산의 대가를 서로 주고받았어도 문제는 생길 수 있다. 사고 파는 당사자가 모두 가족이다 보니 양도소득세를 줄일 목적으로 지나치게 낮은 가격에 팔 수도 있기 때문이다. 그래서 세무서에서는 매매 가격이 적정한지도 유심히 본다. 특수 관계자 간의 거래에서 시가와 매매 가격의 차이가 3억 원 또는 시가의 5% 이상 나는 경우에는 양도소득세를 부당하게 줄이려는 의도로 보아 매매 가격을 인정하지 않고 시가를 기준으로 양도소득세를 다시 부과한다. 예를 들어 김 씨 오피스텔의 시가가 4억 원이라고 할 때, 이보다 2,000만 원(시가의 5%) 이상 낮은 금액으로 아들에게 팔았다면 양도소득세를 적게 내기 위한 부당한 거래로 본다. 따라서 세무서에서는 매매 가격을 인정하지 않고 시가 4억 원을 기준으로 양도소득세를 다시 부과할 수도 있다. 만약 자녀로부터 받은 매매 대금이 다시 자녀에게 되돌아가면 김 씨가 자녀에게 현금을 증여한 것이기 때문에 증여세가 과세된다. 따라서 김 씨 본인 명의의 예금이나 펀드에 가입하거나 부동산을 취득하는 등의 방법으로 매매 대금이 자녀에게 다시 되돌아가지 않았다는 것을 입증할 수 있는 서류를 남겨두어야 한다. # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

6-4. 보상 시기를 분산하면 감면 금액이 더 커진다

고향에서 20년 동안 농사를 짓던 김 씨는 최근 농지가 수용되어 양도세를 내야 한다. 농지는 두 개의 필지로 나누어져 있는데, 하나는 양도 차익이 8억 원(농지 A), 나머지 하나는 4억 원(농지 B)이다. 토지 보상 기간은 2018년 12월부터 2019년 3월까지인데 김 씨는 연말에 2필지 모두 보상을 받는 게 좋을지, 아니면 나눠서 받아야 할지 고민이다. 양도세를 줄일 수 있는 방법은 없을까? 8년 이상 자기 힘으로 농사를 지은 경우에는 팔 때 양도세의 100%를 감면받을 수 있는데 1년간 1억 원, 5년간 2억 원 한도 내에서 감면이 가능하다. 자경농지일지라도 워낙 내야 할 세금이 크면 감면 한도를 초과할 수 있으므로 전략을 잘 세워야 한다. 연도별 한도는 1~12월을 기준으로 계산하므로 보상 기간이 해를 나눠 걸쳐 있고 여러 필지를 보상받는다면 연도별 감면 한도를 적극 활용하는게 좋다. 다만 감면 세액이 얼마나 되는지에 따라 달라지기 때문에 한 해에 몰아서 보상받는 게 유리할지, 나눠서 받는 게 유리할지는 따져봐야 한다. 김 씨의 경우 농지 2필지 모두를 2018년에 보상받으면 약 3억 1,600만 원의 양도소득세가 계산되는데, 여기서 1억 원만 감면이 된다. 농지 감면은 1년간 1억 원 한도로 감면되기 때문이다. 따라서 김 씨가 내야 할 세금은 2억 3,798만 원(지방소득세 포함)이다. 반면 2018년에는 우선 농지 A만 보상 계약을 체결해서 양도세 약 1억 원을 감면받고, 다음 해인 2019년에 농지 B를 보상받으면 약 8,605만 원의 세금을 또 감면받을 수 있다. 감면받을 수 있는 총 세금은 1억 8,605만 원으로 5년간 2억 원의 감면 한도 내에 있어 두 해로 나누어 보상받은 경우 모두 감면받을 수 있는 것이다. 다만 토지 보상 금액이 크지 않거나 양도 차익이 적게 나와서 감면받을 수 있는 양도세가 1년간 1억 원 한도를 초과하지 않는다면 굳이 여러 해에 걸쳐서 보상을 받을 필요는 없다. 따라서 보상 전략을 수립하기 이전에 세금을 미리 계산해보고 결정하는 것이 좋겠다. # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

6-3. 농지 수용 후 2년 내에 재취득하자

김 씨는 그동안 농사를 짓고 있던 농지가 수용되자 어쩔 수 없이 새로운 농지를 취득하기 위해 이곳저곳 알아보고 있다. 이번에 같이 보상금을 받게 된 친구가 이왕 새로운 농지를 사려면 2년 이내에 사는 것이 좋다고 하는데 무슨 영문인지 궁금하다. 4년 이상 농사짓던 농지를 국가에 수용당한 사람이 새로운 농지를 다시 취득할 경우 수용되고 2년 이내에 취득하면 양도세를 5년간 1억 원 한도 내에서 100% 감면받을 수 있다. 이때 새로 취득하는 농지의 면적은 수용당한 농지 면적의 2/3 이상이거나 또는 농지가액이 종전 농지가액의 1/2 이상이어야 한다. 또한 새로운 농지를 취득하고 계속하여 재촌 자경한 기간과 종전 농지의 경작기간을 합산하여 8년 이상인 경우여야 혜택을 받을 수 있다. 게다가 새로운 농지의 취득세도 비과세를 받을 수 있으므로 수용 후 2년 내 취득하면 세금을 줄일 수 있다. 농지가 아닌 다른 일반 부동산을 취득한다면 앞서 말한 양도소득세 감면은 받을 수 없다. 농사를 지을 목적으로 취득하는 부동산이 아니기 때문이다. 다만, 1년 이내 취득하면 취득세 비과세는 받을 수 있으므로 알아두자. # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

6-2. 거액의 보상금은 세무조사의 표적이 될 수 있다

20년 이상 보유한 땅이 수용되면서 30억 원의 보상금을 받은 김 씨(85세)는 보상금 중 일부를 큰아들이 주택을 취득하는 데 보태주었다.둘째 아들의 사업자금으로도 나누어주려 하는데, 토지 보상을 받으면 나중에 세무조사 대상이 될 가능성이 높기 때문에 보상금의 사용 출처 등을 사전에 준비해놓아야 한다는 이야기를 들었다. 토지 보상을 받으면 거액의 보상자금이 그대로 노출되므로 향후 상속·증여세 문제에도 신경을 써야 한다. 일단 고령자의 토지 보상금은 상속이 바로 개시되면 그 시점에서 곧장 시가로 평가된다. 부동산이 그대로 상속되면 토지나 상가 등의 건물은 시가가 확인되지 않으므로 비교적 낮은 기준 시가로 평가되지만, 토지가 수용되면 기준시가보다 높은 보상 금액 자체가 상속 재산이 되므로 상속세 부담이 더 커질 수 있는 것이다. 보상금을 받은 후 2년 내에 사망하는 경우라면 더욱 주의가 필요하다.보상 금액이 상속일 이전 1년 이내 2억 원 이상이거나 2년 이내 5억 원 이상인 경우에는 보상자금의 사용처를 상속인들이 입증하지 못한다면 상속 재산으로 추정되기 때문이다. 따라서 보상자금 중 실제로 피상속인이 사용한 금액은 증빙을 꼼꼼히 챙겨야 억울하게 세금을 내는 일이 없을 것이다. 고령자가 아니더라도 보상자금 관리에 신중해야 한다. 일반적으로 부모가 보상금을 받으면 자녀에게 현금을 주거나 주택 구입 자금 등을 지원해 주는 경우가 많다. 하지만 국세청에서는 토지 보상금을 수령하는 경우 그 가족에 대한 부동산 취득 내역 등을 수시로 점검하여 증여세를 과세하고 있기 때문에 적절한 증여세 신고도 필요하다. 토지 보상과 세금, 떼려야 뗄 수 없다 ① 내 의사와 달리 강제로 수용되더라도 보상금을 받는 경우 양도소득세를 내야 한다.② 보상금을 받으면 보유 토지의 가액이 시가화되어 상속세 부담이 늘어날 수 있다.③ 상속 개시 전 1년 이내 2억 원 이상, 2년 이내 5억 원 이상의 보상금을 받은 경우에는 보상 금액의 사용처를 상속인이 입증해야 한다.④ 보상받은 이후 상속이 이루어진 경우 보상금이 크다면 상속세 조사 대상이 될 수 있다. # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

6-1. 국가에 수용된 토지는 양도세를 감면해준다

시골에서 농사를 지으며 살아온 김 씨는 얼마 전 집과 논이 수용되어 보상금을 받았다. 하지만 본인의 생활 터전이 어쩔 수 없이 수용되어 받는 보상금인 만큼 세금을 내야 한다는 걱정은 전혀 하지 않고 있다. 김 씨처럼 자신의 의사와 상관없이 국가에서 강제로 토지를 수용했다 하더라도 양도 차익이 있다면 양도소득세를 내야 한다. 부동산을 국가에 양도하고 보상금이라는 대가를 받은 유상 양도이기 때문이다. 단, 수용된 경우 양도세의 일부를 감면받을 수 있다. 양도세 감면은 수용되는 토지의 사업 인정 고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지를 2018년 12월 31일 이전에 양도할 경우 가능하다. 또한 어떤 조건으로 보상을 받느냐에 따라 보상률이 달라지는데, 현금 보상을 받는다면 양도세의 10%, 채권으로 보상받는 부분에 대해서는 15%(3년 이상 만기 보유 특약 시 30%, 5년 이상 만기 보유 특약 시 40%)의 세금이 감면된다. 예를 들어 토지를 양도할 때 양도세를 2억 원 내야 한다면 국가에 수용되어 보상금을 현금으로 받을 경우 10%가 감면되어 1억 8,000만 원만 내면 된다. 물론 감면 세액에 한도가 있기 때문에 계산된 세액 전부를 감면받을 수는 없다. 1년간 1억 원, 5년간 2억 원의 한도가 적용된다. 또한 감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 부과된다는 것도 알아둬야 한다. 8년 이상 자경한 농지가 수용되었다면 자경 감면이 유리 김 씨가 농지 소재지에 거주하면서 8년 이상 농사를 지어왔다면 공익사업 수용에 따른 감면보다는 자경농지의 감면 혜택을 받는 것이 훨씬 유리하다.8년 이상 자경한 농지를 양도할 때엔 양도소득세를 100% 감면 받을 수 있을 뿐 아니라 감면 세액에 대한 농어촌특별세도 내지 않기 때문이다. 감면 한도는 공익사업 수용 감면과 같지만 아래 요건에 맞는 경우 1년간 1억원, 5년간 3억 원으로 한도 혜택이 더 크다. - 2017년 12월 31일까지 사업인정고시가 된 사업지역- 공익사업의 시행자가 2017년 12월 31일 현재 전체 사업지역 면적의 50% 이상의 토지를 취득한 사업지역- 2019년 12월 31일까지 공익사업의 시행자에게 양도하는 경우 비거주자·법인도 감면 혜택을 받을 수 있다 공익사업용 토지 수용 시 양도세 감면 혜택은 거주자, 비거주자, 법인 상관없이 다음의 요건을 갖추면 받을 수 있다. ① 공익사업의 시행자 및 정비 구역 안의 사업 시행자에게 양도하거나 수용될 것② 취득일이 사업 인정 고시일로부터 소급해 2년 전일 것③ 2018년 12월 31일 이전에 양도할 것④ 세액 감면을 신청할 것 토지 보상이란? 국가에 땅이 수용되는 것을 토지 보상이라고 한다. 토지 보상 관련 세금에서는 ‘사업 인정 고시일’이 언제인지가 중요하다. ‘사업 인정고시’란 국토교통부 장관이 도로 또는 택지 조성 등의 공익사업 시행 여부를 심사한 후 사업 시행 인정 사실을 주요 일간지에 고시하는 것을 말한다. 사업 인정 고시가 있어야 사업 시행자는 토지 보상 계획에 따라 토지 소유자와 협의를 거쳐 보상금을 지급할 수 있다.보상 조건은 현지인일 경우와 부재지주일 경우 통상 다르게 주어진다. 이를테면 현지인이 전액 현금으로 보상받는다면 부재지주는 현금 보상 1억 원에 나머지는 채권으로 받는 등 보상 방법이 다르다.만약 보상금 전액을 현금으로 받지 못하고 일부는 채권으로 받게 되면 감면 세액도 달라질 것이다. 참고로 현금 대신 지급하는 보상 채권은 금리가 3년 만기 정기예금 금리 수준 정도이며 만기는 3년 또는 5년 이내로 발행되는데 일반적으로는 3년 만기 채권이 많다.토지 보상을 채권으로 받았지만 지금 당장 현금이 필요하다면 보상 채권을 금융기관에서 현금화할 수 있다. 동일한 채권이라도 금융기관마다 할인율이 다르기 때문에 발품을 조금 팔더라도 좋은 값을 받고 팔 수 있는 금융기관을 알아보는 것이 좋다.금리 상승이 예상된다면 현금이 필요하지 않더라도 채권을 처분하는 것이 좋다. 왜냐하면 채권을 계속 보유하는 동안 금리 상승에 따른 기회 비용, 즉 더 높은 금리를 주는 다른 투자 대상으로부터 받을 수 있는 이익이 커지기 때문이다.그렇다면 토지에 대해서만 보상금을 받을 수 있나? 그렇지 않다.건물이나 구축물, 과수·농작물, 토지에 대한 권리(광업권, 어업권 등), 토지 수용으로 인해 폐업하는 사업 등에 대해서도 보상을 받을 수 있다. # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

5-5. 상속받은 농지는 5년 내 처분해라

김 씨는 작년에 아버지로부터 농지를 상속받았다. 현재 김 씨는 직장에 다니고 있어 직접 농사를 지을 수 없는 형편이다. 농지 관리가 힘들어 하루라도 빨리 팔고 싶은데, 직접 농사짓지 않은 농지는 비사업용 토지여서 양도소득세가 많이 나올 것이라는 이야기를 들었다. 농지를 사업용 토지로 인정받으려면 농지 소재지 또는 연접한 시·군·구(직선거리 30km 이내 지역 포함)에 살면서 직접 농사를 지어야 한다. 하지만 상속받은 농지는 피상속인(아버지)과 상속인(아들)이 직접 농사를 짓지 않았어도 양도세를 덜 낼 수 있다. 2007년 1월 1일 이후에 상속받은 농지는 상속받은 날로부터 5년 내에 처분하면 직접 농사를 짓지 않았어도 무조건 사업용 토지로 인정된다. 따라서 김 씨의 경우 5년 내에만 팔면 양도세를 크게 걱정하지 않아도 된다. 만약 김 씨의 아버지가 농지 근처에서 살면서 직접 농사를 지었다면 선택의 폭이 더 넓어진다. 아버지의 재촌·자경 기간이 8년 이상인 경우 김 씨가 농지를 언제 팔든 상관없이 사업용 토지로 인정받아 세금을 덜 낼 수 있기 때문이다. 게다가 김 씨가 농사를 짓지 않더라도 상속받은 날로부터 3년 이내에만 팔면 양도소득세의 100%를 감면받을 수 있다. 단, 1년간 최대 1억 원(5년간 2억 원 한도) 이내에서 감면이 가능하고 자경 기간을 산정할 때 사업소득(부동산 임대, 농업 임업 소득 제외) 또는 총급여 합계액이 3,700만 원 이상인 과세기간이 있는 경우 자경 기간에서 제외한다(2014.7.1부터 시행). 이 경우 실제 농사를 짓지 않았다고 보아 경작기간에 포함하지 않는 것이다. 상속받은 농지는 이처럼 몇 가지 요건이 만족되면 양도세가 중과세되지 않을 뿐만 아니라 감면도 가능하다. 그러나 그 요건을 만족하는지에 대해서는 판단이 쉽지 않으므로 반드시 전문가와 상의하는 것이 좋겠다. 농사지은 사실을 인정받기 위한 서류 자신이 직접 농사를 지었다는 사실은 다음과 같은 서류로 확인할 수 있다. ① 농지 구입 후 작성된 농지원부② 농협 조합원 증명원③ 농약 및 비료 구입 영수증 또는 농약 등 판매 확인서④ 농지위원장이 확인한 자경농지 사실 확인서⑤ 인우보증서, 농업일지 # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

5-4. 건축비가 부담된다면 주차장으로 활용하자

김 씨는 본인의 토지가 비사업용에 해당된다는 사실을 알게 되었지만, 바로 옆 땅 주인 최 씨와 같이 창고를 지어 사업용 토지로 인정받기에는 자금이 부족한 상황이다. 김 씨는 큰 돈 들이지 않고 비사업용 토지에서 제외될 수 있는 대안을 찾고 있다. 건물이 없더라도 토지의 이용 상황 등을 고려해서 사업과 직접 관련이 있으면 사업용 토지로 인정받을 수 있다. 이러한 사유에는 체육 시설용, 휴양 시설용 등 여러 가지가 있지만, 일반적으로 김 씨처럼 건축물을 신축할 자금이 없는 경우에는 나대지 상태로 주차장 영업에 활용하는 방안을 생각해볼 수 있겠다. 소유하고 있는 토지를 주차장으로 사용하는 경우 한 해에 토지가액의 3%가 넘는 금액의 수입이 발생하면 그 해에는 사업용으로 사용한 것으로 보기 때문이다. 여기서 말하는 주차장이란 노외주차장으로 길이 아닌 공터 등에 주차 구획선을 그어놓고 주차 서비스를 제공하는 주차장을 말한다. 노외주차장은 인허가 없이 관할 시장·군수 또는 구청장에게 통보하는 것만으로도 사업을 시작할 수 있고 건물 신축에 비해 소액의 자금만으로 가능하다는 것이 장점이다. 한 가지 주의해야 할 점은 본인 소유의 땅을 직접 주차장 사업에 이용하는 것만 사업용 토지로 인정하기 때문에 주차장용으로 임대한 경우에는 사업용 토지로 보지 않는다는 것이다. 그리고 사업용 토지로 인정받기 위해서는 주차장 사업을 처분 직전 2년간 영위해야 한다. 노외주차장으로 비사업용 토지에서 제외되기 위한 요건 ① ‘주차장법’에 의한 설치 기준에 적합하게 개설된 주차장이어야 한다.② 토지 소유자가 직접 주차장 사업을 영위해야 한다. 즉 타인에게 임대를 준 경우에는 적용되지 않는다.③ 연간 수입 금액이 토지가액의 3% 이상 되어야 한다. # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

5-3. 빈 땅에 창고를 지어 양도세 절세할 수 있다

김 씨는 10년 전부터 수도권 외곽 지역에 나대지 한 필지를 가지고 있다. 주말에 땅을 관리하기 위해 잠시 들렀는데 바로 옆 땅 주인 최 씨가 창고를 짓는 것을 볼 수 있었다. 최 씨에게 왜 갑자기 창고를 짓는지 물으니 나중에 양도소득세를 줄이기 위해서라고 말한다. 김 씨는 창고 짓는 것과 양도소득세가 무슨 상관이 있는지 궁금하다. 김 씨가 가지고 있는 땅은 아무 건축물이 없는 나대지이기 때문에 비사업용 토지에 해당된다. 비사업용 토지는 일반세율에 추가 10%p 중과세율을 적용하므로 사업용 토지보다 많은 세금을 내야 한다. 그래서 최 씨는 사업용 토지로 만들기 위해 미리미리 준비하고 있는 것이다. 건축물을 짓는 것은 비사업용 토지를 사업용 토지로 만드는 방법 중 하나다. 나대지에 건축물을 지으면 건축물 바닥 면적의 3~7배까지 건축물 부속 토지로 보아 사업용 토지가 되기 때문이다. 이때 다음의 세 가지 주의 사항을 염두에 두는 것이 좋겠다. 첫째, 건물 기준시가가 토지 시가 표준액의 2% 이상이어야 한다. 건물기준시가가 토지 시가 표준액의 2%에 미달하면 건축물이 없는 것으로 보기 때문에 너무 낮은 가격의 건축물을 지으면 아무런 소용이 없다. 둘째, 건물을 지을 때 반드시 건축 허가를 받아야 한다. 건물이 무허가인 경우에는 건축물이 없는 것으로 보기 때문에 건축물 바닥 면적이 아무리 넓어도 나대지 전체를 비사업용 토지로 본다. 셋째, 건물을 짓고 처분하면 비사업용 토지가 될 수 있다. 토지를 처분하기 최소한 2년 전부터 사업용으로 사용해야 사업용 토지로 인정받을 수 있기 때문에 건물 신축 공사 시작일로부터 2년 이후에 처분해야 사업용 토지가 된다. 예를 들어 공업 지역인 대지 400㎡(약 120평)에 바닥 면적 70㎡(약 21평)인 건축물이 있는 경우 얼마의 면적을 사업용 토지로 인정해주는지 계산해보자. 공업 지역은 건축물 바닥 면적의 네 배만 사업용 토지로 인정해주므로 대지 400㎡ 중 280㎡(=70㎡×4배)만 사업용 토지로 인정되고 나머지 120㎡는 비사업용 토지로 과세된다. # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

■ 특수관계자 거래의 경우 ‘취득가액 이월과세’ 적용
■ 배우자가 증여받을 때 이미 납부한 증여세는 필요경비로 공제
■ 이월과세를 적용하지 않았을 때 양도소득세가 더 크다면 이월과세를 적용

■ 채무를 떠안는 조건의 증여를 ‘부담부증여’
■ 채무를 공제한 나머지 금액에 대해서만 증여세를 계산
■ 부담부증여는 절세할 수 있는 채무 수준이 각자 다르므로 증여전 알아보는 것이 가장 효과적

■ 부모·자녀 및 부부 사이에 부동산을 양도하는 것은 ‘양도’가 아니라 ‘증여’
■ 계좌 입출금 명세 등의 구체적 입증자료가 있으면 양도 거래로 인정
■ 자녀로부터 받은 매매 대금이 다시 자녀에게 되돌아가면 증여세 과세

■ 농지 양도소득세 감면 예
■ 토지 양도소득세 감면 방법

■ 수용 후 대체 취득 시 취득세 비과세 요건
■ 농지대토에 대한 감면요건 요약

■ 고령자가 아니더라도 보상자금 관리에 신중
■ 보상금을 받은 후 2년 내에 사망 시, 더욱 주의 필요
■ 내 의사와 달리 강제로 수용되더라도 보상금을 받는 경우 양도소득세 납부

■ 8년 이상 자경한 농지가 수용되었다면 자경 감면이 유리
■ 비거주자·법인도 감면 혜택을 받을 수 있음
■ 토지 보상이란?

■ 상속받은 농지는 상속받은 날로부터 5년 내 처분 시, 무조건 사업용 토지로 인정
■ 일부 요건 충족 시 양도세가 중과세되지 않을 뿐만 아니라 감면도 가능
■ 농사지은 사실을 인정받기 위한 서류

■ 사업과 직접 관련이 있으면 사업용 토지로 인정
■ 건축물 신축자금이 없는 경우, 나대지 상태로 주차장 활용
■ 노외주차장으로 비사업용 토지에서 제외되기 위한 요건

■ 건축물이 없는 나대지는 비사업용 토지에 해당
■ 비사업용 토지는 일반세율에 추가 10%p 중과세율을 적용
■ 사업용 토지로 인정받을 수 있는 면적 기준