도시상권의 뉴 트렌드, 문화와 체험이 있는 ‘골목상권’의 성장


최근 골목상권의 성장은 상업용 부동산 시장의 핫이슈가 되고 있다. 역세권 도로변 대형 상권과 달리 낡은 주택가의 좁은 골목을 따라 형성된 골목상권은 점차 확대되는 추세다.

기존 상권의 높은 임대료를 피해, 소규모 예술창업자와 젊은 셰프들이 이리저리 뻗은 골목에 몰려들면서 상권이 형성되고 있다. 좁은 골목길이지만 아기자기한 가게가 차별화된 메뉴로 사람들의 이목을 끈다. 기존의 좁고 낡아 죽어가던 골목이 도전적인 창업자들로 인해 되살아나고 있다.



최근 골목상권은 강남권보다 비강남권 지역에 주로 형성되고 있다. 강남권은 70~80년도 도시계획에 의해 형성돼 교통편의성이 좋고, 상권 규모가 크다. 유동인구가 많지만, 소비지향적인 젊은층만 집중돼, 문화보단 소비가 중심이다. 이 때문에 상권에서 흥미요소가 적고, 건조한 느낌을 준다.
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이에 반해 역사와 문화 유산이 많은 비강남권에는 골목상권이 많다. 인사동 인근 익선동, 홍대입구역 부근 연남동이 대표적이다. 이태원 상권과 연계된 경리단길과 해방촌도 성격이 비슷하다. 이곳은 임대료가 낮은 소규모 상가건물이 많다. 골목길이지만 기존 상권과 가까워 유동인구 확보가 가능하다.

이런 골목에서 창의적인 문화창업자와 셰프 등이 중심이 되어 기존과는 다른 상권을 만들고 있다. 이렇게 생겨난 골목상권은 사람들에게 도시의 생동감을 주며, 이른바 ‘도시경험(urban experience)’을 제공한다. 다양한 연령층과 외국관광객들을 빠르게 끌여들여 인기를 끌고 있다.


골목상권의 인기가 높아지자, 최근 새로운 투자처로 각광받고 있다. 투자 대상이 될 만한 골목상권 내 상가를 보면 주로 단독과 다가구로 사용되던 주택이 많다. 규모 또한 연면적 500㎡ (150평) 이하 소규모가 대부분이다. 이런 작은 상가는 소규모 문화창업자들이 사용하기 좋은 공간이 된다. 이와 같은 소규모 건물은 투자규모가 적다는 장점이 있다.
골목상권_그림2반면 골목상권에선 연면적 500㎡ (150평) 이하 보다 큰 건물은 가급적 피하는 것이 좋다. 소규모 임차인들이 선호하지 않아 임대수익 확보가 다소 어려울 수 있다.


골목상권의 소규모 건물에 투자할 경우 또 다른 고려사항이 있다. 골목상권에선 임차인들을 고려해야 한다는 점이다. 골목상권의 흥미로운 분위기는 임차인들이 만들어간다. 가게 하나하나의 인테리어와 디자인은 물론 컨텐츠와 맛집요소가 임차인에 의해 좌우된다. 이들이 떠날 경우 상권이 위축될 가능성이 높다. 좋은 컨텐츠를 갖춘 임차인이나 맛집은 놓치지 않도록 하는 것이 중요하다.

임차인을 놓치지 않는 핵심은 무엇보다 임대료이다. 상권이 활성화되더라도 임대료 인상은 신중해야 한다. 임대료 압박을 느낀 소규모 임차인이 떠날 경우, 시간이 지나면 골목상권의 이미지가 변하고 상권이 위축된다. 실제로 대기업 프랜차이즈들의 골목상권 진출로 임대료가 크게 올라, 부담을 이기지 못한 소규모 임차인들이 떠나 상권이 위협을 받고 있다. 골목상권의 흥미와 독특성이 사라져 상권이 되려 쇠퇴하고 있다.
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대표적인 곳이 가로수길이다. 가로수길은 대기업 프랜차이즈의 진출로 임대료가 급등하고, 상권이 쇠퇴하는 젠트리피케이션(gentrification)을 겪고 있다. 기존의 활기찬 분위기가 빠르게 사라지고 있다. 홍대입구역 상권 또한 밀려난 임차인들이 연남동으로 이전해 상권이 변하고 있다. 골목상권은 임차인이 상권형성과 유지의 핵심요인인 만큼 좋은 소규모 임차인과 공존할 수 있는 배려가 반드시 필요하다.

골목상권은 대세이긴 하지만, 투자에 있어 작은 건물, 임차인 중심의 임대라는 두 축이 중요 요소가 되고 있다. 긴 안목으로 골목상권을 유지할 수 있도록 두 조건을 염두해 두는 것이 골목상권 투자의 핵심이다.


 # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀  

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