올해 다시 부활된 “재건축초과이익환수제” 부담금 계산 방법은?

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올해 1월 1일부로 재건축초과이익환수제가 부활했다. 부활 후 최초로 ‘반포 현대아파트’에 대한 재건축 초과이익 부담금이 지난 5월 통보됐다. 조합원 1인당 1억3569만원. 조합의 예상보다 무려 16배 증가한 금액에 조합원도, 시장도 놀랐다.
“재건축초과이익환수제”는 무엇이고, 부담금은 어떻게 계산할까?
 


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재건축초과이익환수제(이하 ‘환수제’)는 부동산 열기가 뜨거웠던 2006년에 도입됐다. 이후 글로벌 금융 위기 등의 영향으로 부동산 경기가 침체하자 2012년부터 환수제 시행이 유예됐고, 작년 말 유예가 종료됐다. 부활하는 환수제를 피하기 위해서는 2017년 12월 31일 전에 관리처분계획인가 신청을 마쳐야 했다. 그래서 재건축 후기 단계의 아파트 단지들은 작년 말에 사업 속도를 높여 관리처분계획인가를 신청해 일단 환수제를 피해갔다. 반면 반포 현대아파트와 같이 그러지 못한 재건축 아파트 단지들은 환수제 적용 대상으로 남았다.

“환수제”는 재건축으로 조합이 얻은 ‘초과 이익’이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우에 부과된다. 부과율은 [표1]과 같이 초과 이익 금액에 따라 적게는 초과 이익의 10%부터 많게는 50%까지 환수된다.
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그럼 초과 이익은 어떻게 계산할까? 이는 조금 복잡하다.
[표2]와 같이 ‘재건축 종료 시점 주택 가액’에서 ‘개시 시점 주택 가액・정상 주택 가격 상승분 총액・개발비용’을 모두 빼야 한다. 이렇게 계산한 초과이익에 부과율을 적용해 부담금이 산출된다.
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반포 현대아파트의 1인당 부담금 1억3569만원은 위와 같은 계산식을 해당 단지에 적용해 산출한 것이다. 시・군・구청장은 조합이 제출한 예정액 신청 자료를 수령한 후 30일 이내에 예정액을 조합에 통지해야 한다. 그런데 조합이 계산한 부담금과 실제 통보한 부담금 간의 격차가 왜 이렇게 컸을까? 이는 재건축 종료 시점 주택가액을 어떻게 가정하는가가 달랐기 때문이다.

정부는 재건축 종료 시점 주택 가액을 ‘해당 단지의 과거 3년 평균 상승률을 향후 5년간 적용’했다. 최근 3년간 재건축 아파트 가격이 급등했고, 일반 아파트의 가격 상승 폭에 비해 큰 폭으로 재건축 아파트 가격이 올라간 점 등을 감안한다면 실제 부담액은 예정액보다 줄어들 가능성이 있다. 어쨌든 정확한 부담금은 사업 종료 시점에나 알 수 있다.


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아파트 한 채당 금액대가 크고, 높은 상승률을 보여온 강남권 재건축 아파트들은 대부분 조합원 1인당 평균 초과 이익이 1억1000만원을 넘을 것으로 보인다. 8・2 부동산 대책으로 조합 설립 이후의 재건축 아파트는 조합원의 지위가 양도되지 않지만, 예외적으로 거래 가능한 물건도 가격이 높고 초과 이익 환수 금액도 시세에 반영돼 있지 않기에 투자에 신중해야 한다.

조합원의 지위 양도가 가능한 조합 설립 이전 단계의 재건축 아파트 투자도 유의해야 한다. 고공 행진을 보여온 서울 아파트 시장이 고점에 가까워져 있으며, 가격 조정기에는 재건축 아파트가 일반 아파트보다 더 크게 가격 조정을 받기 때문이다.


 # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀  

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