‘그림의 떡’이거나 ‘싼 게 비지떡’인 지역주택조합아파트

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20180904_지역주택조합아파트_3지역주택조합은 1977년에 ‘주택건설촉진법’에 따라 무주택자이거나 전용면적 85㎡ 이하 1채 소유자들이 조합을 구성해 주택을 건설하는 게 가능해지면서 시작됐습니다. 1990년대 말부터 뉴타운·재개발·재건축 등 대규모 정비사업에 밀려 지역주택조합아파트 인기가 시들해졌습니다.

하지만 최근 아파트 가격이 급등하면서 가격 경쟁력 있는 지역주택조합아파트 물량이 쏟아지기 시작했습니다. 입지적으로 큰 차이가 없는 곳에 일반 분양아파트보다 20% 이상 저렴한 가격에 공급될 예정이라는 지역주택조합아파트에 관심이 가는 것은 결코 이상한 것이 아닙니다.

그럼 왜 지역주택조합아파트는 일반 분양아파트보다 저렴할까요?
지역주택조합아파트는 일종의 아파트 공동구매라고 할 수 있습니다. 지역 거주자들이 모여 아파트를 공동으로 짓기 위해 주택조합을 만듭니다. 그리고 건축 계획을 세워 행정기간 승인을 받고 아파트를 짓는 구조입니다. 조합이 선정해 아파트 건축을 맡은 건설사 입장에서는 분양 물건이 아니니 분양 수익을 챙길 수 없으나, 미분양 리스크도 없습니다. 분양아파트의 분양가격은 크게 토지원가+건축원가(시공마진)+분양마진+마케팅비용+금융비용 등으로 구성됩니다. 반면 지역주택조합아파트는 분양 마진이 빠지고, 모델하우스 건축 및 광고·홍보 등 마케팅비용도 크게 줄며, 금융비용도 적게 들어가 일반 분양아파트에 비해서 가격 경쟁력을 갖출 수 있는 구조입니다.


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구조적으로는 그렇지만 실제 사업의 진행은 무수히 많은 난관을 헤쳐가야만 합니다. 지역주택조합 사업추진절차는 <그림1>과 같습니다. 20명 이상이 모여 조합추진위원회를 구성한 후, 조합원 모집, 조합설립신청·인가, 주택건설사업계획 승인, 착공·분양, 입주하면 됩니다.
그림1그런데 대부분 주택건설 대지 80% 이상의 토지사용 승낙서를 확보하지 못하거나, 조합인가 받은 날로부터 2년 내에 95%의 토지소유권 보유를 하지 못해 사업이 좌초되거나 중단되는 경우가 많습니다. 2005~15년에 조합설립인가를 받은 155개 조합 중 입주한 사업장은 불과 34곳, 약 22%에 불과합니다. 사업장 10개 중 8개는 사업이 계획대로 진행되지 않았다는 얘기입니다.

왜 이렇게 사업진행률이 낮을까요? 우선 아파트라는 상품 특성상 일반 물건 공동구매 하듯 ‘이 물건 싸게 살 사람’해서 사람만 모은다고 끝나지 않습니다. 사업에 참여하는 조합원을 일정 비율 이상 모아야 하는데, 이때부터 조합에서 직접 하기 어려워 일반적으로 대행사를 씁니다. 그리고 건축도 직접 할 수 없으나 시공사도 선정해야 합니다. 대행사가 주택건설 대지 80% 이상의 토지 사용승낙서를 확보해 조합설립인가를 받았다고 해도, 토지주들의 마음이 바뀌어 토지를 팔지 않거나 비싸게 팔겠다고 버티면 사업이 계획대로 되지 않을 수 있습니다. 이런 사업의 불확실성은 고스란히 모두 조합원 개개인의 부담으로 남습니다. 대행사나 시공 예정사 누구에게도 그 책임을 물을 수 없는 구조입니다.


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사실 이와 비슷한, 즉 투자 자금이 장기간 묶이는 투자 리스크는 지역주택조합아파트에만 있는 것은 아닙니다. 모든 정비사업(뉴타운·재개발·재건축 등)은 결국 시간 싸움이며, 금방 될 것 같던 사업이 10년이 지나도 감감 무소식인 경우는 얼마든지 찾을 수 있습니다. 최근 관심이 높아진 한남뉴타운만해도 2003년 뉴타운으로 지정됐지만, 16년이 지난 이제서야 시동이 걸리기 시작했을 정도입니다.

이렇게 돈은 이미 지불했지만 떡(신축 아파트)는 먹어보지도 못하고 아주 오랫동안 젓가락만 빠는 경우는 무척이나 많습니다. 하지만 블록 단위로 진행되는 대규모 정비사업은 사업이 진행되게 되면, 주변 환경이 전반적으로 개선되면서 기다린 보람을 느낄 수 있습니다. 맛 집에 가서 오랫동안 줄을 선 후 선불로 돈까지 내고 젓가락만 빨면서 오래 기다렸지만, 음식 맛이 너무 좋아 그 동안의 기다림이 용서가 된 느낌이라고 할까요.
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하지만 지역주택조합아파트의 상황은 조금 다릅니다. 사업의 규모가 작아 일반적으로 사업이 좌초되게 되면 거주민끼리 사이가 안 좋아지고, 몇몇 사람들은 결국 떠나고, 대행사 및 시공사도 떠나 그야말로 낙동강 오리알 신세가 되는 경우가 많습니다. 결국 사람들의 관심에서 멀어지고, 시장이 다시 최근과 같이 가격이 급등하게 될 때까지 또 기다려야 합니다.

다시 지역주택조합을 구성해 아파트를 지어 입주하는데 성공했다 해도, 아파트의 품질을 보장하기는 어렵습니다. 일반 분양아파트의 경우 브랜드 이미지 및 성공적 분양을 위해 아파트 품질에 꽤 신경을 써야 합니다. 하지만 지역주택조합아파트는 일반적으로 규모도 작고, 미분양리스크를 시공사가 안고 가지도 않습니다. 그래서 브랜드가 떨어지고, 품질 수준도 높지 않습니다. 이런 이유로 실제 입주 후에도 일반 분양아파트와의 가격 Gap이 유지되는 경우가 많습니다. 오래오래 기다린 음식이 나왔는데, 음식 맛이 기다리면서 먹을 수준은 아니었다고나 할까요? 사업 진행만 계획대로 된다면 어쨌든 가격적 메리트가 있는 지역주택조합아파트의 경쟁력은 있습니다. 하지만 부동산개발상품은 다른 일반 상품과 달리 큰 돈이 들어가고 불확실성이 높은 만큼 투자에는 신중에 신중을 기해야 합니다.


 # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀  

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