임대인의 차임증액, 어디까지 가능할까?

20180905_임대인의차임증액

임대차계약에 있어서 핵심적인 요소 중 하나는 차임이다. 그리고 차임에 있어서 가장 중요한 이슈 중 하나는 차임을 증액할 수 있느냐 없느냐일 것이다. 따라서 차임증액의 가능여부와 증액의 한도에 관하여 법에서 정하고 있는 내용을 한번쯤은 숙지해 둘 필요가 있다. 


차임 등의 증감청구권

임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다(민법 제 628조)
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제 7조 본문)

차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다(상가건물임대차보호법 제 11조 제 1항)

민법상의 증감청구 규정에 대한 특별 규정으로 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 별도의 규정을 두고 있다.

증감청구권은 재판상 또는 재판 외에서 행사할 수 있는데, 당사자 사이에 증감의 여부나 범위에 이견이 있는 경우에는 법원이 객관적 액수를 확정할 수 밖에 없다.

증감을 청구하게 되면 경제사정의 변동이 생긴 때부터가 아니라 증감 청구가 상대방에게 도달한 시점 이후부터 효력이 생긴다. 법원의 판결로 액수가 정해진 경우에도 증감청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 이후부터 효력이 발생한다.

당사자의 협의가 성립되지 않아 법원이 결정해 주는 차임은 그 결정시까지는 종전의 차임을 지급하더라도 차임지급의 지체가 되지 않는다(추후 법원의 결정에 따라 증액된 부분의 차임을 소급하여 지급할 의무는 있다) 


증액의 제한-주택임대차의 경우

증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다(주택임대차보호법 제 7조 단서)
약정한 차임이나 임차보증금의 20분의 1의 금액을 초과하여 증액청구를 할 수 없다(주택임대차보호법 시행령 제 8조 제 1항)

증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다(주택임대차보호법 시행령 제 8조 제 2항)
임차인이 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제 10조의 2)

증액의 제한에 관한 규정은 임대차계약의 존속 중 차임 증액을 청구하는 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임이 증액된 경우에는 적용되지 않는다(대법원 2002.6.28. 선고 2002다 23482판결)

통상 전세계약은 대부분 2년의 기간을 임대차 기간으로 하고 기간이 만료될 무렵 재계약 여부를 결정하므로, 전세계약의 재계약 시에는 주택임대차보호법상의 증액 제한에 관한 규정이 적용되지 않는다 


증액의 제한- 상가건물임대차의 경우

이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다9상가건물 임대차보호법 제 2조 제 1항)
증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다(상가건물 임대차보호법 제 11조 제 2항)

차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다(상가건물 임대차보호법 시행령 제 4조)

환산보증금{보증금+(차임X100)}이하 임대차의 경우(서울기준 6억 1천만원 이하)에만 상가건물 임대차보호법상의 차임 증액에 대한 제한이 적용된다. 2018년 1월 26일 시행령 개정으로 증액 한도는 9%에서 5%로 하향되었다.

임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니어서(대법원 2014.4.30. 선고 2013다35115판결) 1년씩 재계약을 하고 있는 상가 임대차 계약이라 하더라도 5년의 계약갱신요구권의 행사가 가능한 기간 동안이고 환산보증금 이하 임대차라면 임대인은 5%를 초과하는 증액청구를 할 수 없다. 


Check!!

차임증액금지의 특약은 유효하며, 다만 특약 후 이를 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 인정되는 경우에는 차임증액청구가 가능하다. 이와 달리 차임감액금지의 특약은 임차인에게 불리한 것이어서 특약으로 정하더라도 효력을 인정받기 어렵다.

보증금을 증액한 경우 증액부분에 대하여 확정일자 등의 대항요건을 갖추어야 증액 부분에 대항력이 생긴다. 다만, 확정일자 등을 받은 최초 계약과 증액 사이에 다른 저당권자 등이 있을 경우에는 증액부분만큼은 선순위 저당권자보다 후순위로 보장받는다.

증감 청구의 효력이 상대방에게 의사표시가 도달한 때부터 생기게 되므로, 증감의 의사표시는 그 시점을 객관적으로 증명할 수 있도록 내용증명을 활용하는 것이 좋다.


출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀  

본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.