(9.13)주택시장 안정대책에 따른 ‘가계대출’ FAQ


정부는 2017년 “8.2 대책” 이후, 지난 9월 서민주거 및 주택시장 안정을 위한 “9.13 주택시장 안정 대책”을 추가 발표했다. 대책 내용에는 다주택자에 대한 금융규제 강화뿐만 아니라 전세자금 대출도 실수요자를 보호하는 범위 내에서 관리를 크게 강화할 예정이다. 가계대출 규제의 주요 내용을 FAQ를 통해 알아보자.

무주택 세대는 원칙적으로 주택담보대출관련 제한이 없다. 다만, 무주택 세대가 9.14일 이후 규제지역*에서 고가주택**을 구입할 경우에는 주택 구입후 2년 이내***에 전입하는 조건으로 주택담보대출이 가능하다. 관련 약정을 위반한 경우에는 해당 대출을 즉각적으로 회수하고, 동 차주의 주택관련 대출을 향후 3년간 제한한다.

* 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역
** 공시가격 9억원
*** 구입한 주택의 소유권 이전 등기일로부터 2년 이내


1주택자가 기존 주택을 신규주택 구입후 2년 이내에 처분한다고 약정할 경우에 주택담보대출이 가능하다.

Q. 1주택 세대가 기존 주택의 처분 없이 규제지역 내에서 신규주택 취득 목적의 주택담보대출을 받을 수 있는지?

A. 직장근무, 별거봉양 등으로 기존주택을 보유하면서 추가주택을 구입해야 할 필요성을 입증해야 한다. 또한, 기존주택과 신규취득 주택에 가족이 각각 거주하겠다는 약정을 체결해야 한다. 주의할 부분은 기존주택과 신규취득 주택은 임대할 수 없고 약정 위반시 즉각적인 대출회수 및 향후 3년간 주택관련이 대출이 제한된다는 점이다. 다만, 이경우에도 신규 취득하고자 하는 주택이 고가주택일 경우에는 대출이 제한된다.

Q. 1주택 세대가 이미 보유한 기존주택 담보로 규제 지역내 신규주택 취득 가능한지?

A. 이사, 직장근무, 부모봉양 등 추가주택 구입의 사유가 명백히 입증될 경우에 기존주택을 담보로 한 신규주택 구입이 가능하다. 2년이내 기존주택 처분, 기존주택 보유시 고가주택 구입 제한 등 1주택 세대의 추가적인 주택구입에 대한 제한사항 등은 동일하게 적용되므로 잘 살펴봐야 한다.

Q. 1주택 세대가 규제지역내 해당 주택의 재건축∙재개발로 인한 이주비 대출, 조합원분담금 대출을 받을 수 있는지?

A. 이주비대출, 조합원 분담금 대출은 취급이 가능하다. 다만, 동 대출기간 동안 추가주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 하며 이를 위반한 경우 대출을 즉각 회수하고 동 차주의 주택관련 대출을 향후 3년간 제한한다.


2주택이상 보유 세대는 원칙상 규제지역내 주택담보대출이 불가능하다. 다만, 2주택이상 보유세대라 할지라도 규제지역 외 지역에 소재한 주택을 구입하기 위한 목적의 주택담보대출은 제한되지 않는다.

Q. 2주택 보유 세대가 2주택을 2년이내 모두 처분하는 조건으로 규제지역내 신규주택 구입 목적의 주택담보대출 받을 수 있는지?

A. 2주택 보유 세대는 기존 주택을 모두 처분한다고 약정하더라도 규제지역내 주택 취득 목적의 주택담보대출은 받을 수 없다.

Q. 2주택 세대가 직장 근무 등으로 규제 지역내 추가주택을 구입하는 것이 가능한지?

A. 2주택 세대에 대해서는 직장, 이사 등 규제지역내 주택 구입을 위한 주택담보대출 허용의 예외사유가 인정되지 않는다.


Q. 규제지역내 주택에 대한 임차보증금 반환 용도로 주택담보대출이 가능한지?

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Q.분양권도 주택수에 포함되는지? 이미 1주택을 보유하고 있는 세대가 규제지역내 아파트 분양권에 당첨되어 중도금대출을 받는 것이 가능한지?

A. 분양권도 주택수에 포함된다. 이미 1주택을 보유하고 있는 세대가 규제지역내 신규 아파트 분양권에 중도금대출을 받기 위해서는 기존주택을 2년 내에 처분한다는 약정체결 후에 중도금대출을 받을 수 있다. 기존주택 2년 이내 처분 기준은 새로 분양 받은 아파트의 소유권 등기가 완료된 시점부터이다.

Q. 주거용 오피스텔도 주택수에 포함이 되는지?

A. 규제대상은 주택법상 주택으로 주거용 오피스텔은 주택에 해당하지 않는다.

Q. 집단대출의 적용 기준은?

A. 9.14일부터 입주자모집공고 또는 착공 신고되는 사업장은 강화된 대출규제가 적용된다. 동 차추가 다른 가계대출을 신청할 경우에는 9.14일 이전에 입주자모집공고(또는 착공신고)된 사업장의 분양권과 조합원 입주권도 주택수에 포함된다.


주택금융공사, HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험)의 전세대출 보증시 2주택이상 다주택자의 전세자금 대출 신규 보증은 전면 제한된다. 규정개정(‘18.10.15일)전 보증을 이용하다가 연장하는 경우 1주택 초과분을 2년내 처분하는 조건으로 1회에 한해 연장은 가능하다.

주택금융공사와 HUG의 공적 전세대출은 1주택자에 대해 부부합산소득 1억원 초과시 신규 보증을 제한한다. 규정개정 전 보증을 이용하다가 연장하는 경우 소득요건은 적용하지 않는다.
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전세대출을 취급한 금융기관은 주기적으로(1년) 실거주 여부와 주택보유수 변동 여부를 확인한다. 실제 거주하고 있지 않은 것으로 확인될 경우 전세대출은 회수하며 2주택 이상 보유한 것이 확인되는 경우 전세보증 연장을 제한해 사후 관리가 더욱 강화될 예정이다.

Q. 2주택 이상 다주택자가 임대주택을 보유한 경우 주택수에 포함 되는지?

A. 개인임대사업자가 등록한 임대주택도 원칙적으로 주택 보유수에 포함한다. 다만, ‘18.9.13까지 구입한(매매계약체결일 기준) 임대주택이라면 주택 보유수에서 제외한다.

Q. 전세보증시 주택보유수 산정에 포함되는 주택의 범위는?

A. 부부합산(보증신청자+배우자) 기준으로 주택과 복합용도(등기상 상가 및 주택으로 등재) 주택을 포함하여 합산한다. 한편 지방의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은* 주택보유자가 타 지역으로 이주할 시에는 해당 주택을 제외한다.
* 비수도권, 비도시지역내 사용승인 후 20년이상 단독주택, 85㎡이하의 소형 단독주택, 본적지 소재 주택으로 상속받은 단독주택

Q. 요건 강화 이후 분양권 또는 조합원 입주권은 주택 보유수에 포함되는지?

A. 분양권, 조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 포함되지 않는다.
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 # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀  

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