재건축 규제에 뜨는 재개발 투자시 주의할 점


재건축에 비해 유리한 재개발 투자에 대한 관심이 끊이지 않고 있다. 재개발 사업 구역이 많은 강북 지역은 2018년 초 재건축초과이익환수제를 시행한 이후 강남 지역보다 상승세가 높았다. 현 정권에서는 재건축 규제가 지속될 것으로 보인다.
상대적으로 규제가 적은 재개발 투자, 주의할 점은 무엇인지 알아보자.

개발 가용지가 부족한 서울에서 신규 아파트를 공급할 수 있는 방법은 기존 건축물을 철거하고 새롭게 신축하는 것이다. 이러한 사업 방식을 정비 사업이라고 하는데 재건축과 재개발, 도시환경정비 사업 등이 있다.

서울의 정비 사업 현황을 살펴보면 강남과 강북의 사업 특성이 다른 것을 알 수 있다. 계획적 개발이 이루어져 기반 시설이 양호한 강남은 재건축 사업 구역이 많은 반면, 자생적으로 도시가 형성되어 기반 시설이 부족한 강북은 재개발 사업 구역의 비중이 상대적으로 높다.
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최근 재개발에 대한 투자자들의 관심이 뜨겁다. 부동산 규제를 대부분 피했기 때문이다. 재개발은 재건축과 달리 재건축초과이익환수제가 적용되지 않고 강화된 안전 진단에서도 자유롭다. 이를 반영하듯 아파트 매매가 변동률도 재건축초과이익환수제가 시행된 2018년초 강남보다 강북의 상승세가 높았다.
표2최근 9・13 부동산 안정화 대책 이후 가격 하락세가 뚜렷하지만, 재건축 규제가 지속되는 강남에 비해 강북의 재개발은 투자자들의 관심이 지속될 것으로 보인다.


재건축에 비해 유리한 점이 많은 재개발 투자도 주의해야 할 점이 있다. 먼저 사업 추진이 원활한 곳을 선택해야 한다. 입지와 사업성이 뛰어난 재개발 구역이라도 사업 추진이 늦어지면 사업 소요 비용이 증가해 투자 수익이 줄어들기 때문이다. 추가 분담금도 중요한 요소다.

재개발 사업은 재건축보다 개발이익이 적은 편이다. 도로나 공원 등 기반 시설에 소요되는 면적이 크기 때문이다. 개발이익이 줄어들면 조합원이 부담할 추가 분담금이 늘어난다. 아무리 저렴하게 산다고 하더라도 추가 분담금이 많아진다면 손해를 볼 수 있으므로 투자할 때 기회비용을 잘 따져봐야 한다.


재개발 지역은 여러 채의 주택을 보유하고 있어도 입주권은 하나만 나온다. 재개발 투자에서 낭패를 보지 않으려면 부동산 계약 시 특약 사항에 부동산 구입 후 입주권이 나오지 않으면 계약은 무효로 한다고 명시하는 것이 안전하다.

입주 자격과 관련해서는 해당 지자체 조례를 확인하는 것이 좋다. 서울의 경우 도시 및 주거환경정비조례상 재개발 구역 내 주택을 소유한 경우 입주권을 받을 수 있다. 또한 구역 내 토지를 90㎡ 이상 보유할 경우에도 입주권이 주어진다. 동일 구역 내 여러 필지의 부지를 합한 면적이 90㎡ 이상이면 된다.

도로 부지도 입주권을 받을 수 있는데 조건이 까다롭다. 현황상 도로로 이용되면서 지목은 대지여야 하고, 면적은 1필지로서 30㎡ 이상이어야 한다. 그 외에도 세대원 전원이 무주택이고, 2003년 12월 30일 이전에 필지가 분할된 경우라야 입주권이 나온다. 현행 조례상에는 규정이 없어 종전 규정을 잘 살펴 판단해야 하므로 세심한 주의가 요구된다.


작년 8・2 대책으로 재개발을 포함해 신규 아파트 분양과 관련해 새롭게 적용되는 규제가 있다. 바로 투기과열지구 내 재당첨 제한이다.

최근 5년 이내 재개발을 비롯해 재건축 조합원, 일반 분양 아파트에 당첨된 사실이 있으면 재개발 조합원 분양권을 받을 수 없다. 만약 5년 내 조합원 분양권을 추가로 받을 경우 청산 대상이 되므로 투기과열지구 내 재개발 입주권 투자를 고려하고 있다면 옥석을 가려 신중하게 접근하는 것이 좋다.


# 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀

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