11월 모델포트폴리오 전략

전월리뷰 10월 전월리뷰: 글로벌(+2.8%), 선진국(+2.6%), 신흥국(+4.0%) 증시는 모두 상승했습니다(MSCI, 10월 30일 기준). 국내 증시는 선진국과 신흥국 대비 상대적으로 부진한 성과를 기록했습니다(MSCI Korea: +1.6%, KOSPI: +0.8%). 10월 미래에셋대우 모델포트폴리오의 성과는 +0.3%의 절대수익률을 기록해 KOSPI를 -0.5%p 하회했습니다. 업종배분효과(-0.4%p)와 종목선택효과(-0.1%p)에서 모두 부정적인 성과를 기록했습니다. 모델포트폴리오 내 산업재, 금융, 에너지 업종은 시장 대비 긍정적인 성과를 성과를 기록했지만 경기관련소비재, 헬스케어, IT, 소재 업종은 시장 대비 부진했습니다.     11월 모델포트폴리오 전략 미래에셋대우 모델포트폴리오는 가치, 성장, 모멘텀, 리스크 팩터로 구성된 퀀트 모델을 바탕으로 업종 및 종목을 구성합니다. KOSPI를 벤치마크로 사용하고, 모델포트폴리오의 베타는 0.9~1.1을 기준으로 두고 있습니다. 11월 모델포트폴리오에서는 자동차, 반도체, IT하드웨어, 소프트웨어, 에너지 업종을 시장 비중보다 확대했습니다. 대표 기업으로는 현대차, 삼성전자, 삼성전기, 카카오, S-Oil을 선정했습니다. 반면, 철강, 보험, 기계, 은행, 운송 업종은 시장 비중보다 축소했습니다. 본 조사분석자료는 당사의 리서치센터가 신뢰할 수 있는 자료 및 정보로부터 얻은 것이나, 당사가 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없으므로 투자자 자신의 판단과 책임하에 종목 선택이나 투자시기에 대한 최종 결정을 하시기 바랍니다. 따라서 본 조사분석자료는 어떠한 경우에도 고객의 증권투자 결과에 대한 법적 책임소재의 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 본 조사분석자료의 지적재산권은 당사에 있으므로 당사의 허락 없이 무단 복제 및 배포할 수 없습니다. 본 컨텐츠는 조사분석자료 원문을 요약한 것으로 자세한 내용은 반드시 원문(첨부)을 참고하시기 바랍니다. (자세한 내용은 첨부된 리포트를 참고하시기 바랍니다.)    PDF 다운로드 :  11월 모델포트폴리오 전략

가을 필수템, 배당주

  매년 10월에는 주식시장을 이길 수 있는 팩터가 있다. 고배당 팩터다. 연말로 갈수록 배당에 대한 기대감이 높아지기 때문이다. 2010년 이후 배당수익률 상위 기업의 10월 성과는 벤치마크를 평균 +2.0%p 상회했다. 1월~12월 중 가장 높은 성과다. 상승 확률은 78%로 2013년과 2017년을 제외하고 모두 벤치마크 상회하는 성과를 기록했다(KOSPI200 기업 중 배당수익률(FY1) 상위 20% 기업에 동일 가중으로 투자).     배당주는 금리와 연관성이 높다. 금리가 상승하는 국면에서는 배당주가 약세를 보이고, 반대로 금리가 하락할 때에는 배당주가 강세를 나타낸다. 현재 KOSPI 배당수익률 컨센서스는 2.5%로 국고채 3년 금리인 1.3%보다 절대적으로 높은 수준이다. 배당수익률-3년 금리 스프레드는 1.2%p로 2018년 하반기 이후 확대 추세다.       올 가을 배당주에 투자 할 때에는 유의해야 할 점이 있다. 국내 기업들의 실적 둔화로 배당성장을 충족시키지 못할 가능성이 있기 때문이다. 2019년 합산 순이익은 전년 대비 27.4% 감익이 예상되고 있지만 합산 현금배당액은 7.1% 증가가 예상되고 있다. 삼성전자를 제외한 순이익, 현금배당액 증가율 컨센서스는 각각 -14.5%, +10.0% 수준이다. 2019년 현금배당성향 컨센서스는 31.6%로 지난해 대비 +10.5%p 상승이 예상된다. 과거 국내 기업들의 이익 둔화 국면이었던 2011~2013년에도 실제 배당액은 컨센서스를 만족시키지 못했다. 배당 컨센서스와 실제치 괴리율은 평균 -11.3%를 기록했고, 컨센서스를 하회한 기업 비중도 50%를 넘어섰다. 시장 전반적으로 배당수익률이 높은 기업들이 증가했다. KOSPI 기업 중에서 2019년 예상 배당수익률이 3% 이상인 기업 비중은 29%로 2015년 이후 지속적으로 상승 추세다. 그러나 올해는 기업들의 실적 둔화로 높아진 배당수익률을 달성하지 못하는 기업이 늘어날 수 있다. 결론적으로 단순히 배당수익률이 높은 기업보다 배당 컨센서스를 만족시킬 가능성이 높은 고배당주를 선택하는 것이 유리하다.       배당 컨센서스의 과대 추정 여부를 판단하기 위해 1) 2019년 상반기 순이익 증가율, 2) 2019년 연간 순이익 증가율(예상치), 3) 과거 3년간 DPS 실제치의 컨센서스 괴리율, 4) 2019년 현금배당성향 컨센서스와 과거 3년 평균값의 괴리율을 활용했다. 우선 이익이 증가하는 기업은 배당을 유지할 가능성이 높다. 그러나 이익은 감소하는 기업은 배당을 유지하기 어려워 컨센서스를 만족시킬 가능성도 낮다. 또한, 과거 배당 실제치와 컨센서스와 괴리율이 높은 기업들은 배당 정책이 일관적이지 못하다고 판단할 수 있다. 마지막으로 올해 예상되는 배당성향과 과거 평균값의 괴리가 크다면 배당 컨센서스가 과대 추정되어 있다고 판단할 수 있다. 앞서 논의한 기준들을 바탕으로 <표 1>에서 2019년 기말 배당수익률 3.0% 이상인 기업들의 배당 컨센서스 과대 추정 여부를 판단했다. 4가지 조건을 모두 만족하는 고배당주는 기업은행(5.4%, 19F 기말배당수익률), 메리츠화재(4.3%), KT&G(4.0%), 롯데쇼핑(3.9%), 제일기획(3.4%)이다.     본 조사분석자료는 당사의 리서치센터가 신뢰할 수 있는 자료 및 정보로부터 얻은 것이나, 당사가 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없으므로 투자자 자신의 판단과 책임하에 종목 선택이나 투자시기에 대한 최종 결정을 하시기 바랍니다. 따라서 본 조사분석자료는 어떠한 경우에도 고객의 증권투자 결과에 대한 법적 책임소재의 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 본 조사분석자료의 지적재산권은 당사에 있으므로 당사의 허락 없이 무단 복제 및 배포할 수 없습니다. 본 컨텐츠는 조사분석자료 원문을 요약한 것으로 자세한 내용은 반드시 원문(첨부)을 참고하시기 바랍니다. (자세한 내용은 첨부된 리포트를 참고하시기 바랍니다.)    PDF 다운로드 : 가을 필수템, 배당주

사우디아라비아(USD 표시) 국채 소개

국가개관   일반   경제현황 주요 경제지표 현황 및 전망     석유 의존도가 높은 경제구조 사우디아라비아는 주요 에너지 자원 생산국 : 2018년 기준 세계 원유 생산량 세계 2위 (13%), 매장량 세계 2위 (16%)의 세계 제 2의 산유국 유가수준이 경제성장과 재정 수입을 크게 좌우 : 원유, 가스 등 광물자원 관련 사업이 전체 GDP의 40%, 수출의 90% 차지 (2018년 기준) : 사우디는 재정수입의 90% 이상을 원유 판매에 의존하여 유가 등락이 사우디 경제와 밀접하게 연결    환율은 달러페그제 사용, 제한된 채권 발행량 환율은 미국 달러에 연동된 페그제 사용 (달러화 대비 3.75), 안정적인 환율 : 사우디아라비아와 아랍에미레이트 등 주요 산유국은 달러 페그제 사용 2016년 10월 사상 처음 달러 표시 채권 발행 : 높은 외환보유액을 자랑하는 사우디아라비아는 2015~2016년 유가 급락에 따른 재정난에 2016년도 사상 첫 달러 표시 채권 발행 : 발행량이 한정되어 있어 상대적으로 희소한 채권. 또한 높은 안정성 대비 금리 매력도가 높아 투자 수요가 많음 재정 및 경제의 과도한 원유 의존도를 감소시키기 위한 노력 진행 Saudi Vision 2030 : 2016년 4월 과도한 원유 의존 경제 구조를 탈피하기 위해 계획, 기존 경제개발계획인 ‘Long Term Strategy 2024’를 대체 국가개혁계획 2020 (National Transformation Plan 2020) : Saudi Vision 2030의 실천을 위한 구체적 행동 계획 대규모 자본지출로 민간부문 경제 활성화 도모 : 2019년 사우디 정부 지출 예산은 전년 대비 약 7.3% 증가, 수입 예산 약 9% 증가   중개종목   채권 가격을 비롯한 자세한 문의는 가까운 당사 지점으로 문의 주시기 바랍니다상기 외화채권은 당사의 추천종목이 아닌 단순 중개 종목으로서, 고객 판단에 의해 투자를 결정하여야 하며 투자에 대한 위험은 고객에게 귀속되고 당사가 책임지지 않습니다.     외화채권 투자 시 유의사항 미래에셋대우 준법감시인 심사필 제19-836호 (2019.10.16~2020.09.17) 1. 당사는 이 금융투자상품(채권)에 관하여 충분히 설명할 의무가 있으며, 투자자는 투자에 앞서 그러한 설명을 충분히 들으시기 바랍니다.2. 이 금융투자상품(채권)은 예금자보호법에 따라 예금보험공사가 보호하지 않으며, 원금손실이 발생할 수 있습니다.3. 외화채권은 발행국가의 신용위험(부도 또는 파산 등)에 따른 원금손실이 발생할 수 있습니다.4. 당사는 당사 발행 외의 채권에 대해 중도환매 및 원리금 지급 의무가 없으며, 중도매매 시 시장금리 등에 따라 원금손실 등이 발생할 수 있습니다.5. 외화자산의 경우 환율변동에 따라 손실이 발생할 수 있습니다.6. 채권의 투자적격 신용등급은 S&P/Fitch 기준 AAA 및 AA/A/BBB(+,0,-)순, Moody’s 기준 Aaa 및 Aa/A/Baa(1,2,3)순으로 구분됩니다.7. 사우디아라비아 국채 상품은 '단순중개 서비스'이고 중개수수료(30bp)는 중개신청 금액 대비 수수료와 결제금액 대비 수수료 중 낮은 금액으로 결제 시에 원화로 징수되며, 상황에 따라 향후 변경될 수 있습니다.8. 본 안내는 투자를 위한 참고자료이며, 투자 시 중개매매설명서를 확인하시기 바랍니다.

글로벌 의료기기 산업: 10 Baggers를 찾아서

① 대표적인 성장섹터이다. 전체 시장은 약 4,000억달러에 달하며 2024년까지 연평균 5.6% 성장을 지속할 것으로 기대된다. 따라서 많은 투자자들의 지속적인 관심을 받고 있다는 장점이 있다. ② 의료기기 산업은 접근가능시장의 개념이 중요하다. 의료기기 시장은 하나의 단일 시장이라기 보다는 무수히 많은 독립적인 세부시장의 합으로 구성되어 있다. 단일시장보다 현실적으로 접근 가능한 시장으로 세분화하는 것이 훨씬 의미가 있다. ③ 규제산업이다. 인간의 생명활동이나 건강과 관련된 제품이기 때문에, 혁신제품일수록 더 높은 수준의 검증(안전성과 유효성)을 요구한다. ④ 주기적으로 발생하는 매출이 중요하다. 의료기기는 한 번 도입하면 보통 7~10년정도 사용하여 교체 주기가 길기 때문이다. 이미 판매된 장비를 활용하여 유지보수, 소모품, 부가서비스, 렌탈&리스 등 매출을 발생시키는 것이 중요하다. ⑤ 의료기기 시장은 과점시장이다. 생명과 연관이 있기 때문에 임상데이터가 많은 제품과 브랜드 가치가 높은 제품을 선호한다. 신규업체의 경우 경쟁이 거의 없는 새로운 영역을 찾거나, 글로벌 과점기업들을 고객(기술이전, ODM/OEM, 부품 납품 등)으로 삼는 전략이 유효할 수 있다.   ① 기술적 진입장벽과 복잡한 유통체계 등으로 시가총액의 양극화가 뚜렷하다. 이미 과점화된 업체의 시장점유율 확대를 기대하거나, 새로운 기술과 제품으로 새로운 시장을 개척하는 초기기업에 주목하는 전략이 유효하다. ② 가치평가에서 자산가치보다 영업가치가 중요하다. 빅파마들이 원하는 파이프라인을 개발해서 기술이전하거나 파트너십을 맺는 것이 주요 비즈니스모델인 바이오기업들과는 달리 의료기기 업체들은 실제 영업을 통해 가치를 인정받는 것이 중요하다. ③ 헬스케어산업의 모든 밸류체인을 통틀어 밸류에이션이 가장 높다. 가장 큰 이유는 혁신이다. 제품 개발에 투여되는 임상기간이 짧고, 실패가능성이 상대적으로 낮아 제약 및 바이오업체보다 새로운 제품이나 영역 발굴이 더 수월한 것이 주된 원인으로 생각된다. ④ 헬스케어의 다른 섹터보다 베타가 낮다. 실적에 기반한 안정적인 외형성장으로 꾸준히 시장을 Outperform하는 성장주임과 동시에 바이오섹터에 비해 변동성이 낮다.     헬스케어산업에 투자하기 위해서 건강보험시장의 트렌드를 이해하는 것은 상당히 중요하다.  최근 미국 건강보험 시장을 살펴 보면 M&A가 굉장히 빈번하게 일어나는 것을 확인할 수 있다. 가장 큰 이유는 저성장과 저마진 기조에 빠지고 있기 때문이다. 또한 고령화와 첨단 의약품 개발에 인한 손해율 증가이다. 보험사의 가장 중요한 비즈니스 모델은 손해율 관리다. 그런데 고령화가 진행될수록 손해율이 악화될 수 밖에 없다. 또한, 각종 첨단 의약품이나 의료기기들이 등장하는데 이들의 가격이 상당히 높아지고 있다. 이로 인해 미국 건강보험사들은 손해율을 개선시키기 위해 총력을 다하고 있다. 이과정에서 자연스럽게 보험수가 조정이 이루어지고 있고, 보험수가가 삭감되거나 새로 도입되는지의 여부에 따라 업체들의 희비가 엇갈리고 있다. 지불제도에 대한 혁신도 진행되고 있는데, 행위별 수가제가 아닌 가치기반 지불제를 도입하여 비용절감에 대한 인센티브를 부여하는 새로운 보험정책을 펼치기도 있다.     ① 대형주 투자전략매출 비중이 높고, 신제품 개발에 적극적이며 다각화를 위해 M&A를 활용하는 기업이 좋다.유망한 세부섹터로는 심혈관 질환, 매출 비중이 높은 체외진단(감염성질환 검사)과 임플란트(치아, 관절, 척추 등) 시장이 되겠다.대형주 Top-picks으로는 MDT와 ABT를 제시한다. 관심종목은 EW와 BAX다.   ② 중소형주 투자전략기존 시장에서는 선도업체들의 영향력으로 시장침투가 어렵다는 점을 고려해, 혁신제품이나 새로운 시장을 창출하기 시작한 업체들을 주목하는 것이 적합하다. 유망한 세부섹터로는 항암치료, 당뇨관리, 체외진단(동반진단, 조기진단, 예후진단)이 있다.중소형주 Top-picks으로는 NVCR, EXAS, PODD을 제시한다. 관심종목은 TDOC, GH이다.   ③ ETF 투자전략의료기기 산업은 하나의 단일시장이 아닌 여러 개의 독립적인 세부시장으로 구성되어 있어 의료기기 산업 자체에 투자하려면 ETF가 적합하다. 상대적으로 안정적인 ETF에 투자하는 것도 좋고, ETF와 중소형주를 포트폴리오로 구성하여 ETF를 통해 종목이 아닌 의료기기 산업에 투자하면서 중소형주로 알파(초과수익)을 달성하는 전략도 유효하다.ETF Top-pick은 IHI다. 관심종목은 PTH다. 본 조사분석자료는 당사의 리서치센터가 신뢰할 수 있는 자료 및 정보로부터 얻은 것이나, 당사가 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없으므로 투자자 자신의 판단과 책임하에 종목 선택이나 투자시기에 대한 최종 결정을 하시기 바랍니다. 따라서 본 조사분석자료는 어떠한 경우에도 고객의 증권투자 결과에 대한 법적 책임소재의 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 본 조사분석자료의 지적재산권은 당사에 있으므로 당사의 허락 없이 무단 복제 및 배포할 수 없습니다. 본 컨텐츠는 조사분석자료 원문을 요약한 것으로 자세한 내용은 반드시 원문(첨부)을 참고하시기 바랍니다. (자세한 내용은 첨부된 리포트를 참고하시기 바랍니다.)    PDF 다운로드 : 글로벌 의료기기 산업

펀드 스타일을 보면, 전략이 보인다 (주식형)펀드의 운용스타일을 확인한다는 것은 펀드가 어떤 자산에 투자하는 지를 확인하는 일이라 할 수 있다. 펀드가 어떤 자산에 투자하는지를 확인하게 되면 펀드의 예상 수익률과 변동성을 좀 더 상세하게 예상해 볼 수 있다.   펀드의 스타일박스(Style Box)를 본 적이 있을 것이다. 스타일박스는 세계적인 펀드 평가사인 모닝스타(Morning Star)가 개발하여 내가 선택하려는 펀드가 어떤 스타일의 자산에 투자하는 지 직관적으로 알아볼 수 있게 만들어 놓은 표이다. 주식형 펀드의 스타일박스는 주식스타일과 기업규모의 두 가지 기준으로 이루어졌다. 채권형 펀드의 경우는 투자대상 채권의 신용등급과 듀레이션으로 구분, 9개의 영역으로 나누어 각 펀드의 스타일을 직관적으로 알아볼 수 있게 만들었다.   경기상황별로 어떤 스타일의 펀드를 선택했는지에 따라 성과에 미치는 영향이 매우 커지기 때문에 스타일박스는 펀드를 경기상황에 맞게 선택하고자 할때 큰 도움이 된다. 예를 들어서, 성장주 스타일이면서 소형주에 투자하는 주식형 펀드의 경우, 향후 지수대비 성과의 차이가 크게 벌어질 수도 있다는 점을 인지할 수 있다. 만약, 앞으로 금리는 떨어지고, 경기가 침체될 것으로 판단한다면, 채권형 펀드의 스타일박스를 바탕으로 신용등급은 높으면서 듀레이션은 긴 스타일의 펀드를 선택하는 것이 좋다.     ■ 주식형 펀드   주식형 펀드의 스타일박스는 아래와 같다.     주식형 펀드의 스타일박스는 주식스타일과 기업규모의 매트릭스 구조로 되어 있다. 주식스타일은 성장주와 가치주로 구분되고, 기업규모는 대형, 중형, 소형주로 구분된다. 성장주는 기업의 매출 혹은 이익 성장률이 높고 배당률이 적은 기업인 반면에 가치주는 기업 성장률이 둔하지만, 자산을 많이 가지고 있거나 배당을 많이 하는 회사를 말한다. 또한, 가치주는 회사의 가치가 주가에 덜 반영되어 있어서 가치 대비 싼 주식을 의미한다. 그렇기 때문에 일반적으로 가치주의 주가수익비율(P/E)이 낮게 형성되어 있는 경우가 많다. 그러므로, 가치 투자자들은 회사의 본질적 가치에 주가가 수렴할 것으로 예상하고 투자하게 된다.   그에 반해 성장주는 기업의 잠재가치 즉, 기업의 성장 전망에 초점을 맞추어 투자하는 주식이다. 가치투자자가 회사의 본질가치 즉, 현재가치 대비 저평가 종목에 투자한다면, 성장주 투자는 가치주에 비해 배당을 적게 하더라도 그 재원을 회사에 투자재원으로 사용하여 미래의 성장을 이끌어 낼 수 있는 종목에 투자하는 방식이다. 성장주는 일반적으로 PER 보다는 매출이나 이익의 증가에 더 주목하여 투자한다. 보통 성장주의 경우 주가수익비율(P/E)이 높아서 가치투자를 하는 사람들은 꺼리게 된다.   기업규모도 투자대상 주식형 펀드를 선택할 때 고려대상이다. 일반적으로 중소형주가 대형주보다 기대수익률도 높고 변동성 또한 높은 편이다. 이는 경기변동이 기업에 미치는 영향이 대형주보다는 중소형주에 미치는 영향이 더 큰 편이기 때문일 것이다. 또한 대형주는 언제든지 사고 팔기 쉬운 편이지만, 소형주의 경우에는 하루 거래되는 주식의 양이 작아서 원하는 가격에 매수하거나 매도하기 힘들 수도 있음을 알아야 한다.     ■ 주식형 펀드 스타일박스 활용법   대체적으로 가치주 보다 성장주가, 대형주 보다 소형주가 기대수익과 변동성이 높은 편이다. 스타일 박스를 통해 투자하려는 주식형 펀드가 가치주 스타일인지 성장주 스타일인지, 투자하는 기업의 규모는 어떠한지 알아볼 수 있다.     경기 상승기에는 중소형 성장주에 주로 투자하여 투자 수익 극대화를 도모하고, 경기 하락 국면에는 주가의 하락 가능성이 상대적으로 낮은 대형 가치주 투자가 적합할 것이다.       * 출처 : 미래에셋 은퇴연구소 * 기고 : 미래에셋대우 상품솔루션 팀장 이관순

2019.08.23

입주 30년 1기 신도시, 리모델링이 뜬다  주택 200만 호 대량 공급정책의 일환으로 조성돼, 90년대 초반 입주한 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 수도권 5개 신도시 아파트들이 완공 후 30년이 가까워지고 있다. 재건축 대상 연한인 건령 30년차가 되면서, 1기 신도시에는 재건축 이슈가 부상하고 있다. 하지만 1기 신도시 건설 당시 용적률이 현재 기준보다 훨씬 높아, 용적률을 높여 수익을 내는 재건축은 사실상 어려운 상황이다. 이 때문에 리모델링이 현실적인 대안으로 꼽히고 있다. 완전 신축 방식인 재건축과 달리 리모델링은 기존 건물을 활용해 일부만 보강하는 방식이다. 상하수배관, 엘리베이터 등 특정부위만 보강하는, 소극적인 방식부터 골조만 남기고 모든 부분을 신축하는 전면 리모델링까지 유형이 다양하다. 이 때문에 리모델링의 사업비용은 천차만별이다. 또한 전면 리모델링은 기술적인 제약이 거의 없어 재건축과 유사한 신축 효과를 낼 수 있다. 리모델링과 재건축을 비교하면 각각 장단점이 있다. 재건축은 철거 후 신축해 평면구성이 유리한 반면, 리모델링은 기본 골조를 활용해 구조보강이 필요하다. 기존 골조를 활용해 최신평면 적용 또한 어려울 수 있다. 리모델링은 재건축보다 용적률을 높이기도 쉽지 않다. 현재 허용된 건물높이를 올리는 수직증축 시 총 세대수의 15%까지만 늘릴 수 있다. 반면 재건축 보다 사업인가기준이 강하지 않다. 재건축은 건령 30년 이상이 되어야 하지만, 리모델링은 15년만 지나면 된다. 안전진단기준도 최하위 등급인 E등급을 제외한 모든 등급 아파트가 리모델링 추진이 가능하다. 또한 리모델링은 기존 건물을 활용해 재건축보다 사업비가 적다. 사업기간도 5년 정도로 10년 이상인 재건축보다 크게 짧다. 또한 리모델링은 재건축에 적용되는 재건축 초과이익환수제도 적용되지 않는다. 전용면적 85제곱미터 이하의 중소형 면적은 국민주택기금을 지원도 받을 수 있어, 사업 추진은 한결 용이하다 (표 1. 리모델링 vs 재건축 표 참조).     실사례를 통해 리모델링 전후 변화를 보면 장점을 확실히 알 수 있다. 강남구 대치동 래미안하이스턴은 대치동 은마아파트 북측에 있는 대치2차우성을 리모델링한 아파트이다. 1989년 입주한 354세대의 소규모 단지로 2008년 리모델링조합 설립 당시 입주 19년차가 되면서, 좁은 주차장, 낡은 내부시설로 주거환경이 열악했다. 단지가 작은데다 용적률은 237.34%로 높아, 재건축 대신 리모델링을 추진한 이 아파트는 조합설립 후 단 6년만인 2014년에 리모델링을 성공적으로 마쳤다. 3년간의 행정절차와 2년 3개월 간의 시공을 거친 후, 기존의 낡은 96.72㎡(29.26평) 아파트는 142.62㎡(43.13평)으로 무려 48%가 늘어났다. 세대 면적과 평면 구성은 물론 외부시설도 획기적으로 바뀌었다. 0.45대에 불과했던 세대당 주차대수도 지하주차장을 신설해 1.3대로 늘어났다. (표 2. 참조)   리모델링은 재건축 만큼이나 가격상승 효과 또한 크다. 2014년 초 리모델링을 완료한 강남권 3개 단지(표 3. 참고)는 리모델링 직전인 2006년 매매가에 리모델링 추가부담금 2.5~3억 원을 더한 총 비용은 9억 원 이하였다. 하지만 현재 매매가는 21~22억 원 선으로 인근 신규 단지와 별 차이가 없다. 리모델링 단지도 재건축 단지처럼 신축아파트로 인식돼 선호도가 높기 때문이다.  리모델링은 증축 시 세대수를 15% 이내만 늘릴 수 있어, 일반분양 세대가 적고 사업수익성이 낮다. 하지만 재건축보단 사업기간과 비용은 크게 적은 장점이 크다. 이런 장점 때문에 리모델링은 재건축을 대신할 대안으로 꼽히고 있다.  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

2019.10.21

금융이여! 고령자를 포용하라!지난 6월 일본 후쿠오카에서 주요 20개국(G20) 재무장관·중앙은행 총재 회의가 열렸습니다. 세계 경제 전망과 디지털 경제 등 세계 경제의 주요 과제를 놓고 논의가 펼쳐졌는데, 그중에서도 눈에 띈 주제가 하나 있었습니다. ‘고령화와 금융’인데요, 고령화라는 주제가 G20 경제수장 회의의 정식 테마로 선정된 것은 이번이 처음이라고 합니다. 고령화가 세계 경제에 미치는 영향이 갈수록 커지고 있고, G20 회의가 세계 최고령국인 일본에서 열린 것이 선정 배경이 된 것 같습니다. UN에 따르면 2050년 세계 60세 이상의 인구는 20억 명이 넘고, 특히 개도국에서도 5명 중 1명은 60세 이상이 될 것으로 예측됩니다.   이번 회의에서 G20 경제수장들은 ‘고령화와 금융’과 관련한 일종의 지침과 같은 ‘선언문’을 내놓았습니다. ‘고령화와 포용적 금융(Financial Inclusion)을 위한 우선 정책과제(Policy Priority)’가 그것입니다. ‘G20 후쿠오카 폴리시 프라이어리티’라는 이름으로 발표된 이 선언문은 이후 오사카에서 열린 G20 정상회담에서도 공식 추인됐습니다. 총 8개 항으로 구성된 ‘G20 후쿠오카 폴리시 프라이어리티’의 핵심 키워드는 ‘고령자를 위한 금융 포용’입니다. 급속한 고령화와 디지털화로 고령자와 취약계층의 금융 소외가 심각해지는 상황에서 이를 막기 위해 G20이 머리를 맞대자는 게 핵심 내용입니다.   여기서 ‘금융 포용’(Financial Inclusion)이라는 용어가 다소 생소할지도 모르겠습니다. 부연 설명하면 ‘금융 포용’은 고령자를 포함한 사회적 약자에게도 정상적인 금융서비스의 기회가 제공되어야 한다는 것으로, 모든 경제주체가 저축, 지급결제, 신용, 보험 등 다양한 금융서비스에 효과적으로 접근하게 해 제도권 금융시스템에 포함시키는 과정을 말합니다. ‘포용적 금융’이라 하기도 하고, ‘금융 포섭’이라고 부르기도 합니다. 즉 ‘G20 후쿠오카 폴리시 프라이어리티’ 선언문은 고령화 대응을 위한 정책당국, 금융기관, 관련업계의 ‘행동 지침'이라고 할 수 있습니다.   ‘고령화와 포용적 금융(Financial Inclusion)을 위한 우선 과제’는 다음과 같은 8 개항입니다. 1. 데이터와 에비던스(근거)를 적극 활용하라. 2. 디지털 지식과 금융 지식을 강화하라. 3. 생애 파이낸셜 플랜을 서포트하라. 4. 고령자 맞춤형 서비스를 제공하라. 5. 이노베이션을 추진하라. 6. 경제 학대로부터 고령자를 보호하라. 7. 취약 계층을 먼저 포용하라. 8. 금융과 비금융이 연계하라. 언뜻 보면 평이한 내용으로 보일 수 있지만 고령화와 관련해 주요국들이 어떤 공통의 고민과 과제를 갖고 있는 지 확인할 수 있다는 점에서 의미가 있습니다. 항목별로 내용을 살펴보면 첫째, 고령자의 특성과 행동을 이해할 수 있는 다양한 데이터와 적용 사례를 적극 활용할 것을 권고했습니다. 심도 있는 데이터와 풍부한 실증 사례가 있으면 고령자에 초점을 맞춘 효과적인 포용적 서비스가 가능하다는 겁니다. 특히 연령별 데이터(연령별 건강상태, 소득수준 등)의 확보가 강조됐는데, 이 데이터는 연령별로, 동일 연령 내의 건강 상태별, 소득 수준별로 금융서비스의 소외 가능성을 확인하는 데 유용하다는 것입니다. 고령자 중에서도 배우자와 사별한 여성, 농촌지역 고령자, 고령의 자영업자 등 동일한 성격의 그룹들의 특성을 파악할 수 있는 데이터의 확보도 필요하다고 강조합니다.   두 번째 디지털 기술과 금융 지식을 강화할 것을 주문했습니다. 아무래도 고령층은 젊은 층에 비해 금융지식이 낮은 경향이 있습니다. (표1 참조) 더구나 최근처럼 기술이 급변하는 시대에서는 기술 습득 격차 때문에 고령자가 경제적 혜택에서 배제되기 십상입니다. 금융지식을 전달하는 수단이 최근 온라인, 소셜 미디어 등으로 다양화하고 있고, 일부 국가에서는 지역 커뮤니티 단위로 구성된 금융교육 네트워크가 전국 규모로 구축되어 시민들이 노후 경제적 준비를 지원하는 모범사례도 소개됐습니다. 금융 환경이 디지털, 모바일로 빠르게 이동함에 따라 고령자들의 디지털 기술 교육 강화의 중요성도 지적됐습니다. 세 번째, ‘생애 재정 계획을 서포트하라’입니다. 길어진 노후에 재정적으로 대응할 수 있도록 맞춤형 금융상품을 적극 개발할 것을 권고했습니다. 100세 시대로 불리는 장수사회는 자산의 수명을 늘릴 것을 요구하고 있습니다. 하지만 많은 지역에서 노후 생활자금이나 간병비 등 충분한 재정적 준비(저축, 보험, 공적 민간 연금) 없이 노후를 맞이하고 있는 게 현실입니다. 이를 위한 대비로 젊었을 때부터 노후 생애에 발생할 재정적 상황을 구체적으로 시각화할 것을 권고했습니다. 준비의 중요성을 강조하는 대목입니다. 정책 당국이나 금융기관은 노후 재정 준비를 지원할 우대세제 상품, 장기 간병보험상품 등 장수시대 맞춤형 상품 개발에 나서야한다고 강조했습니다.   네 번째, 고령자들의 신체적, 인지적 특성에 맞는 (금융)상품이나 서비스 개발이 강조됐습니다. 상품 설명서 문자 크기를 확대하고, 앉아서 순서를 기다리는 시스템, 예약제 접객 시스템 등 고령자 고객의 금융기관 이용이 편리할 수 있도록 하는 배려가 필요함을 지적했습니다. 은행 카운터나 ATM 창구를 만들 때도 관절이 불편하거나 지팡이 등의 의료보조기구를 사용해야 하는 고령자를 배려해 설계하고, 독해 능력이 떨어지는 고령자들을 위해 음성, 비디오통신 기술 이용을 적극 활용할 것을 권고했습니다. 특히 최근 인터넷과 모바일 뱅킹화로 금융기관의 지점 폐쇄가 잇따르고 있다는 점을 지적하면서 이동식 은행지점, 우체국 등 다른 기관과의 시설 공유, 자택방문 등 대체 서비스 창안을 권고했습니다. 일부 국가에서는 금융기관 지점을 폐쇄할 경우 대체 서비스 마련을 전제로 허가해주는 사례를 소개하기도 했습니다.   다섯째, 이노베이션(기술 혁신)을 통해 금융상품의 개발, 소비자 보호, 금융교육 등에서 고령자를 적극 끌어안을 것을 강조했습니다. 테크놀로지의 도입은 종이거래나 대면 거래에 익숙한 고령자에게 장벽이 될 수 있다는 점을 지적하면서 이를 기술혁신으로 극복할 것을 권고했습니다. 예를 들어 원격 생체인식 등 첨단 본인 확인 기술로 신체장애 고객의 자립 가능성을 높여주고, 계좌 입력도 키보드 대신 음성을 이용하는 등의 금융 포용 서비스를 확대할 필요가 있다고 말했습니다. 인공지능(AI)을 활용해 혁신적 알고리즘을 탑재한 디지털 금융서비스를 제공하거나, 잠재적 부정 거래를 사전에 특정지음으로써 범죄예방이 가능하다는 점도 강조됐습니다.   여섯째로 경제적 학대로부터의 고령자 보호를 강조했습니다. WHO는 고령자의 경제적 학대를 고령자의 금전 재산 또는 자산의 위법적 사용으로 정의하고 있습니다. 보이스 피싱 등 고령자를 대상으로 하는 금융사기가 대표적입니다. 과거에는 경제적 학대가 주로 가족이나 지인에 의해 이뤄졌지만 최근에는 디지털 기술의 발달로 범죄의 채널도 다양화하고 있습니다. (표2 참조) 이에 신속하고 다면적인 접근으로 고령자가 금융학대나 사기 피해를 보지 않도록 보호하는 시스템을 갖출 것을 권고했습니다. 예를 들어 고령자 경제적 학대와 관련한 데이터 수집의 필요성을 강조했고, 일부 국가에서는 고령자 금융사기를 전문적으로 추적하는 전용보고시스템을 설치하는 경우도 있다고 소개하고 있습니다. 일곱째, 취약 계층이 충분히 서비스를 받을 수 있도록 우선적으로 배려할 것을 강조했습니다. 취약계층은 구체적으로 빈곤층, 신체 질환자, 지식이 얕거나 계산이 어려운, 비정규직 노동자. 간병이직자 실업자 등을 지칭했는데, 이 계층은 가령(加齡)으로 인해 불리한 조건이 더해져 금융 및 사회적 배제나 고립 취약성이 커질 가능성이 높습니다. 고령자 중에서도 특히 여성을 중요한 배려 대상으로 삼았는데, 여성의 평균적 수입이 남성보다 낮고 연금수급액도 남성보다 적은 반면 수명은 남성보다 길다는 점이 지적됐습니다. 은퇴 후 자영업에 뛰어드는 고령의 기업가(起業家)들이 불충분한 저축 상황에서 사업을 시작해 파산 등 어려움에 빠지는 경향에 대해서도 경계했습니다. 이들에게 사업 융자 등 적절한 금융서비스나 기업가 멘토 프로그램의 지원도 필요하다고 강조했습니다.   마지막으로 금융포용을 위해서는 금융-비금융 섹터 간 협업의 필요성을 강조했습니다. 금융 문제의 다면성 등을 감안해 금융과 비금융 섹터의 협력 아래 고령의 소비자에 대한 포용적 금융 지원이 필요하다고 강조했습니다. 공적 기관, 민간기업, 시민단체 외에 유통, 전기통신, 레저 보건 교육을 포함한 섹터에서도 금융 포용을 위한 일정한 역할이 가능할 것으로 내다보았습니다.   이상이 ‘G20의 고령자 금융포용 정책’의 8 개항입니다.   얼마 전 일본의 한 민간연구소가 ‘고령의 치매 환자들의 보유 금융자산이 2017년 현재 143조 엔에 달하며, 2030년에는 215조 엔(약 2,200조 원)까지 늘어날 것’이라는 보고서를 내놓아 주목을 끌었습니다. 급속한 고령화로 인한 치매 인구의 증가가 금융시장에 미칠 파장을 경고하는 내용이었죠. 금융 분야에서의 디지털 기술의 발전과 모바일화(化)는 거기에 익숙하지 않은 고령자들을 소외시키고 있고, 갈수록 교묘해지는 금융사기는 인지기능이 약화된 고령자들을 겨냥하고 있습니다. 초고령사회 일본의 이 같은 사례들은 고령화가 금융 부문까지도 깊숙이 파고들고 있음을 보여줍니다. 그만큼 금융당국이나 민간 기관의 적극적인 대응이 요구되는 시점입니다. * 기고 : 김웅철 매경비즈 교육총괄부장, 매일경제 전 도쿄특파원 * 출처 : 미래에셋은퇴연구소  

2019.09.18

자산관리 근육을 키우자 몸짱도 울고 갈 튼실한 자산관리 근육을 원하는 그 남자 안녕하세요. 건강한 노후를 위해 매일 열심히 운동하고 있는 박강한(61세)입니다. 운동을 하면 눈에 띄게 근육이 생기는 것을 확인할 수 있는데요. 이렇게 노후 자산도 쑥쑥 키워서 근육파 자산을 만들었으면 좋겠습니다. 다양한 운용상품으로 쑥쑥 노후 자산 근육을 키워서 몸도 자산도 건강한 삶을 누리는 실버가 되는 방법을 알려주세요. ​   나이 들면 근육을 키워야 한다고들 합니다. 식스팩도 만들고 허벅지 근육도 키우려 노력합니다. 그래서 퇴직하면 산을 오르거나 피트니스에 등록합니다. 사람들은 몸의 근육은 정성 들여 만드는데 정작 자산관리 능력은 키우지 않습니다. 이제 자산관리도 많이 배워야 할 때입니다. 과거와 달리 베이비부머들이 직면하는 노후 환경이 크게 바뀌었기 때문입니다. ​ ​ 수명이 길어진 건 주변만 둘러봐도 확인할 수 있습니다. 하지만 앞으로의 문제는 기대수명이 도대체 몇 살까지 늘어날지 모른다는 점입니다. 수명이 한 단계 퀀텀 점프할 수 있는 거죠. 구글 산하에 장수 연구를 하는 칼리코(Calico)라는 회사는 인간이 2050년 정도에는 영원히 살게 된다고 합니다. 과장이 좀 있겠지만, 사람이 120~150세 정도 살면 거의 영원히 산다는 느낌이 들지 않을까요? ​ ​ 문제는 노잣돈 마련입니다. 이전에는 금리가 높아서 예금자산만 가져도 되었는데 이제 그런 시대는 지났습니다. 아무리 기다려도 그런 때는 오지 않습니다. 금리가 낮으니 은퇴자산관리는 젊을 때 축적한 자산에서 돈을 곶감 빼 먹듯 쏙쏙 빼 먹는 상황이 되었습니다. 이렇게 빼 먹기만 해서는 먼 길을 가기 어렵습니다. 돈을 증식시켜야 먼 길에 노잣돈이 부족하지 않습니다. ​   게다가 노후에는 자산을 인출하면서 관리해야 한다는 어려운 문제가 있습니다. 젊을 때는 자산을 축적하면서 관리하지만, 노후에는 일정한 소득을 죽을 때까지 인출하면서 자산관리를 해야 한다는 거죠. 포커판에 비유하면 판이 한 번 돌 때마다 나의 판돈에서 누가 돈을 빼가는 상황입니다. 은퇴자산 관리는 일정한 소득을 인출하는 시스템을 만들고 거기에다 자산 수익률도 올려야 합니다. ​ ​ 운용대상 자산도 복잡해졌습니다. 국내주식펀드, 채권펀드 정도만 있다가 글로벌 금융위기 이후 금융상품이 다양하고 복잡해졌습니다. 국내에서 글로벌로 확장되었고 자산군도 대체투자를 비롯해 다양해졌습니다. 글로벌 리츠(REITs)도 생겨나서 뉴욕이나 런던의 부동산에 투자할 수 있게 되었습니다. 채권도 국내 국공채에서 브라질채권, 터키채권, 달러회사채, 모기지 등 실로 다양화 되었습니다. 상장지수펀드(ETF)도 클라우드 ETF, 로봇 ETF 등 섹터별·테마별로 다양합니다. 마치 5억 4000만 년 전 캄브리아 대폭발기에 생명체의 종류가 급증한 것처럼 금융자산이 폭발적으로 다양해졌습니다. ​ ​ 이런 상황에서 금리가 낮다고 자산관리 시장에 준비 없이 뛰어들었다가 낭패를 당할 수 있습니다. 임청하가 주인공으로 나오는 무협영화 <육지금마>에는 '천마금'이라는 악기가 나옵니다. 내공이 부족한 사람이 이 악기를 연주하면 스스로를 다치게 되는데, 내공이 미치는 사람에게는 천하무적의 무기가 됩니다. 은퇴 후에 자산관리 능력을 키워야 하는 이유입니다. 강건한 자산관리 근육을 가지고 있어야 합니다. 그렇다면 어떻게 해야 은퇴자산관리 근육을 키울 수 있을까요? 몸의 근육을 키우는 데 비유해서 설명을 해보겠습니다. ​ ​ 우선, 코치를 두어야 합니다. ​ 몸의 근육은 혼자 키우는 것보다 코치를 두고 기초를 잘 쌓는 게 빠르고 효과적입니다. 자산관리도 코치를 두어야 합니다. 3명 정도의 믿을 만한 자산관리자는 있어야 합니다. 혹시 친구 중에 그런 사람이 있는지 찾아 보세요. 자산관리자를 찾는 과정에서 시행착오는 있습니다. 좋은 자산관리자를 찾았다면 그 매니저와 관계를 오래 유지해야 합니다. ​ ​ ​ 둘째, 스스로 공부를 해야 합니다. ​ 피트니스에서도 코치는 내 몸을 속속들이 모릅니다. 그러다 내 몸에 맞지 않는 무리한 운동으로 근육을 다치기도 합니다. 나만큼 내 몸을 잘 아는 사람이 없습니다. 어느 강도로 운동할지는 자신이 결정해야 합니다. 자산관리자 역시 나의 성향이나 재산 상황을 속속들이 알지 못합니다. 자산관리자는 조언을 하는 역할이고 의사결정은 나의 몫입니다. 내가 공부를 해야 하는 이유입니다. ​ ​ ​ 셋째, 자산관리는 은퇴 후 평생의 일이라 생각하고 꾸준히 해야 합니다. ​ 단번에 무리하게 근육을 키우려 하다가는 오히려 관절이나 근육이 상해서 운동을 못하게 됩니다. 근육 키우기는 평생의 일이라 생각하고 서두르지 말고 꾸준히 해야 합니다. 자산관리 역시 좋은 금융상품 몇 개 잘 찾아서 단번에 대박을 내겠다는 접근을 버려야 합니다. 빨리 대박 내고 노후에 편하게 살자는 생각은 은퇴자산관리에서 가장 위험한 태도입니다. 자산관리의 근육은 꾸준하게 오래 키워야 합니다. ​ ​ ​ 마지막으로 잘할 수 있는 것에 집중하는 게 좋습니다. ​ 피트니스에 가면 많은 운동기구들이 있습니다. 다양한 것에 현혹되기보다는 재미있고 몸에도 잘 맞는 몇 가지 기구에 집중하는 게 바람직합니다. 팔굽혀펴기나 턱걸이만으로 근육을 훌륭하게 키운 사람들을 봅니다. 자산관리 역시 자신이 잘하는 분야에 중점을 두는 게 좋습니다. 부동산을 잘 아는 사람들은 부동산펀드나 REITs(리츠)를 많이 활용하면 좋겠죠. 주식에 익숙한 사람은 배당주를 통해 인컴을 얻으면 됩니다. 자산배분에 익숙한 사람은 다양한 자산을 분산하고 리밸런싱하는 방식을 통해 수익을 얻을 겁니다. 이렇게 해야 사고도 나지 않고 꾸준히 오래 자산관리를 할 수 있습니다. ​   * 출처 : 미래에셋대우 웹진* 기고: 미래에셋은퇴연구소 김경록 은퇴연구소장

2019.09.09