금융상품/재테크

입주 30년 1기 신도시, 리모델링이 뜬다

  주택 200만 호 대량 공급정책의 일환으로 조성돼, 90년대 초반 입주한 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 수도권 5개 신도시 아파트들이 완공 후 30년이 가까워지고 있다. 재건축 대상 연한인 건령 30년차가 되면서, 1기 신도시에는 재건축 이슈가 부상하고 있다. 하지만 1기 신도시 건설 당시 용적률이 현재 기준보다 훨씬 높아, 용적률을 높여 수익을 내는 재건축은 사실상 어려운 상황이다. 이 때문에 리모델링이 현실적인 대안으로 꼽히고 있다. 완전 신축 방식인 재건축과 달리 리모델링은 기존 건물을 활용해 일부만 보강하는 방식이다. 상하수배관, 엘리베이터 등 특정부위만 보강하는, 소극적인 방식부터 골조만 남기고 모든 부분을 신축하는 전면 리모델링까지 유형이 다양하다. 이 때문에 리모델링의 사업비용은 천차만별이다. 또한 전면 리모델링은 기술적인 제약이 거의 없어 재건축과 유사한 신축 효과를 낼 수 있다. 리모델링과 재건축을 비교하면 각각 장단점이 있다. 재건축은 철거 후 신축해 평면구성이 유리한 반면, 리모델링은 기본 골조를 활용해 구조보강이 필요하다. 기존 골조를 활용해 최신평면 적용 또한 어려울 수 있다. 리모델링은 재건축보다 용적률을 높이기도 쉽지 않다. 현재 허용된 건물높이를 올리는 수직증축 시 총 세대수의 15%까지만 늘릴 수 있다. 반면 재건축 보다 사업인가기준이 강하지 않다. 재건축은 건령 30년 이상이 되어야 하지만, 리모델링은 15년만 지나면 된다. 안전진단기준도 최하위 등급인 E등급을 제외한 모든 등급 아파트가 리모델링 추진이 가능하다. 또한 리모델링은 기존 건물을 활용해 재건축보다 사업비가 적다. 사업기간도 5년 정도로 10년 이상인 재건축보다 크게 짧다. 또한 리모델링은 재건축에 적용되는 재건축 초과이익환수제도 적용되지 않는다. 전용면적 85제곱미터 이하의 중소형 면적은 국민주택기금을 지원도 받을 수 있어, 사업 추진은 한결 용이하다 (표 1. 리모델링 vs 재건축 표 참조).     실사례를 통해 리모델링 전후 변화를 보면 장점을 확실히 알 수 있다. 강남구 대치동 래미안하이스턴은 대치동 은마아파트 북측에 있는 대치2차우성을 리모델링한 아파트이다. 1989년 입주한 354세대의 소규모 단지로 2008년 리모델링조합 설립 당시 입주 19년차가 되면서, 좁은 주차장, 낡은 내부시설로 주거환경이 열악했다. 단지가 작은데다 용적률은 237.34%로 높아, 재건축 대신 리모델링을 추진한 이 아파트는 조합설립 후 단 6년만인 2014년에 리모델링을 성공적으로 마쳤다. 3년간의 행정절차와 2년 3개월 간의 시공을 거친 후, 기존의 낡은 96.72㎡(29.26평) 아파트는 142.62㎡(43.13평)으로 무려 48%가 늘어났다. 세대 면적과 평면 구성은 물론 외부시설도 획기적으로 바뀌었다. 0.45대에 불과했던 세대당 주차대수도 지하주차장을 신설해 1.3대로 늘어났다. (표 2. 참조)   리모델링은 재건축 만큼이나 가격상승 효과 또한 크다. 2014년 초 리모델링을 완료한 강남권 3개 단지(표 3. 참고)는 리모델링 직전인 2006년 매매가에 리모델링 추가부담금 2.5~3억 원을 더한 총 비용은 9억 원 이하였다. 하지만 현재 매매가는 21~22억 원 선으로 인근 신규 단지와 별 차이가 없다. 리모델링 단지도 재건축 단지처럼 신축아파트로 인식돼 선호도가 높기 때문이다.  리모델링은 증축 시 세대수를 15% 이내만 늘릴 수 있어, 일반분양 세대가 적고 사업수익성이 낮다. 하지만 재건축보단 사업기간과 비용은 크게 적은 장점이 크다. 이런 장점 때문에 리모델링은 재건축을 대신할 대안으로 꼽히고 있다.  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

APP으로 부동산 정보 Smart하게 챙기기

  모든 거래에 있어 정확하고 신속한 정보는 투자의 성공 가능성을 높인다. 부동산은 거래 규모가 크다 보니 그만큼 더 꼼꼼하게 정보를 챙겨야 한다. 부동산 정보는 크게 △토지 및 건물의 현황에 대한 <물건정보> △매물 가격 및 주변 거래 사례 등 <가격정보> △소유권 및 기타 권리 등에 대한 <소유정보> 등으로 나눌 수 있다. 그 동안 '물건정보'를 얻기 위해서는 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장 등을 따로따로 확인했어야 했으나, 최근에는 정부가 제공하는 '일사편리' 사이트를 통해 간편하게 한 번에 확인 가능해 졌다. '소유정보'는 여전히 거래계약 시 및 잔금 시, 등기부등본을 발급 받아서 반드시 확인해야 하는 사항이다. 아파트 실거래가격은 '국토교통부 실거래가 공개시스템'에서 확인할 수 있지만, 최근에는 사용이 편하고 직관적인 APP(앱)들이 많이 나와 있다. 이 중 <호갱노노(hogangnono.com)>는 실거래 가격 조회에 특화된, 아파트 관련 다양한 정보를 손 안에서 쉽게 확인할 수 있는 유용한 앱이다. <호갱노노> 앱을 열면, 맨 상단에 네이버 검색 순위와 같이 인기 '검색순위①'가 뜬다. 내가 찾는 아파트가 △1000세대 이상의 대단지라면 '검색필터②'에 원하는 세대수, 입주년차, 평형, 가격대 등을 입력하면 그 조건에 맞는 아파트만 지도 상에 나타난다. 지도상에서 바로 '실거래가격③' 및 '매물호가④'를 확인할 수 있다. 매물호가가 실거래가격과 큰 차이가 없으면 하얀색④, 최근 실거래가격보다 크게 높으면 빨간색, 크게 낮으면 파란색으로 표시된다. 좌측에 있는 '분석⑤' 탭을 누른 후, '거래량⑤'을 클릭하면 전년대비 또는 전월대비 거래량의 증감도 바로 확인할 수 있어 거래가 활발하게 되고 있는지 아니면 거래가 최근 침체돼 있는지도 알 수 있다. 개별 아파트를 클릭하면 해당 아파트에 대한 △실거래가격(그래프, 증감율) 및 매물정보⑥ △거래량 및 회전율⑦ △도면 등 모든 정보를 한 번에 확인할 수 있다. 분양 공고 난 아파트라면 '분양공고(입주자 모집 공고)⑧' 및 '분양일정⑨' 등도 바로 확인 가능해 매우 편리하다.     아파트 거래 전 대부분의 매도인(임대인)과 매수인(임차인)은 '아파트 실거래가'를 확인한다. 이를 참고해 적정한 가격에 매물을 내놓고, 가격 조율을 통해 거래가 이뤄진다. 반면 아파트를 제외한 일반 토지, 빌딩, 공장, 상가 등은 실거래가격을 확인하는 것이 쉽지 않았었다. 그러다 보니 거래 중개인의 말만 믿고 덜컥 샀는데, 나중에 알고 보니 주변 시세 대비해서 엄청 비싸게 산 것을 알게 되는 경우도 많았었다. 이제는 부동산 종류에 관계없이 실거래가격을 APP으로 쉽게 확인할 수 있다. <밸류맵(valueupmap.com)>과 <디스코(disco.re)>를 통해 모든 종류의 부동산에 대한 실거래가격을 APP 및 WEB으로 바로 검색할 수 있다. 아파트와 같은 집합건물과 달리 일반부동산은 개별성이 워낙 강하지만, 주변에 최근에 거래된 유사한 규모의 부동산 실거래가격을 안다면, 적어도 크게 높은 가격에 사거나 헐 값에 파는 우를 범하지 않을 수 있다. <밸류맵> 앱 상단 '주소입력창①'에 주소나 지역명을 입력하면 입력 주소를 중심으로 한 주변 실거래가격 '거래정보⑤'가 화면에 나타난다. '검색필터②'를 통해 내가 원하는 검색 조건 △거래년도(최근 3년 이내) △토지면적(50~100평이하) △가격(10~20억원) △지목 △용도지역 △물건종류(빌딩,상가) 등을 설정할 수 있다. 실거래가격을 '총액/단가③,⑥' 중 어떻게 조회 할지도 선택 가능하다. 땅 비싸기로 유명한 명동에서 2018.08에 200억원에 거래된 물건을 보니, 토지 평당 가격이 10억 원을(10억 4779만원⑦) 넘겼다. '상권④'탭으로 주요 상권 범위도 표시된다. <밸류맵>, <디스코>에서는 거래된 물건의 가격 정보만 조회 가능한 것이 아니다. 필지를 클릭하면 해당 필지의 토지정보(지목, 용도지역, 이용현황, 면적, 공시지가 등) 및 건물정보(사용승인일, 규모, 건폐율/용적률, 층별면적 등)를 모두 확인 가능하다. 길을 걷다 궁금한 건물을 보면 APP을 열자. 이 건물은 언제 지어졌고 옆 건물이 올해에 얼마에 거래 됐었구나를 바로 알 수 있다. 부동산 APP과 친해져, 호갱되지 말고 밸류를 키워 나갈 수 있는 투자의 기초 정보를 Smart하게 얻자.  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

펀드 스타일을 보면, 전략이 보인다 (주식형)

펀드의 운용스타일을 확인한다는 것은 펀드가 어떤 자산에 투자하는 지를 확인하는 일이라 할 수 있다. 펀드가 어떤 자산에 투자하는지를 확인하게 되면 펀드의 예상 수익률과 변동성을 좀 더 상세하게 예상해 볼 수 있다.   펀드의 스타일박스(Style Box)를 본 적이 있을 것이다. 스타일박스는 세계적인 펀드 평가사인 모닝스타(Morning Star)가 개발하여 내가 선택하려는 펀드가 어떤 스타일의 자산에 투자하는 지 직관적으로 알아볼 수 있게 만들어 놓은 표이다. 주식형 펀드의 스타일박스는 주식스타일과 기업규모의 두 가지 기준으로 이루어졌다. 채권형 펀드의 경우는 투자대상 채권의 신용등급과 듀레이션으로 구분, 9개의 영역으로 나누어 각 펀드의 스타일을 직관적으로 알아볼 수 있게 만들었다.   경기상황별로 어떤 스타일의 펀드를 선택했는지에 따라 성과에 미치는 영향이 매우 커지기 때문에 스타일박스는 펀드를 경기상황에 맞게 선택하고자 할때 큰 도움이 된다. 예를 들어서, 성장주 스타일이면서 소형주에 투자하는 주식형 펀드의 경우, 향후 지수대비 성과의 차이가 크게 벌어질 수도 있다는 점을 인지할 수 있다. 만약, 앞으로 금리는 떨어지고, 경기가 침체될 것으로 판단한다면, 채권형 펀드의 스타일박스를 바탕으로 신용등급은 높으면서 듀레이션은 긴 스타일의 펀드를 선택하는 것이 좋다.     ■ 주식형 펀드   주식형 펀드의 스타일박스는 아래와 같다.     주식형 펀드의 스타일박스는 주식스타일과 기업규모의 매트릭스 구조로 되어 있다. 주식스타일은 성장주와 가치주로 구분되고, 기업규모는 대형, 중형, 소형주로 구분된다. 성장주는 기업의 매출 혹은 이익 성장률이 높고 배당률이 적은 기업인 반면에 가치주는 기업 성장률이 둔하지만, 자산을 많이 가지고 있거나 배당을 많이 하는 회사를 말한다. 또한, 가치주는 회사의 가치가 주가에 덜 반영되어 있어서 가치 대비 싼 주식을 의미한다. 그렇기 때문에 일반적으로 가치주의 주가수익비율(P/E)이 낮게 형성되어 있는 경우가 많다. 그러므로, 가치 투자자들은 회사의 본질적 가치에 주가가 수렴할 것으로 예상하고 투자하게 된다.   그에 반해 성장주는 기업의 잠재가치 즉, 기업의 성장 전망에 초점을 맞추어 투자하는 주식이다. 가치투자자가 회사의 본질가치 즉, 현재가치 대비 저평가 종목에 투자한다면, 성장주 투자는 가치주에 비해 배당을 적게 하더라도 그 재원을 회사에 투자재원으로 사용하여 미래의 성장을 이끌어 낼 수 있는 종목에 투자하는 방식이다. 성장주는 일반적으로 PER 보다는 매출이나 이익의 증가에 더 주목하여 투자한다. 보통 성장주의 경우 주가수익비율(P/E)이 높아서 가치투자를 하는 사람들은 꺼리게 된다.   기업규모도 투자대상 주식형 펀드를 선택할 때 고려대상이다. 일반적으로 중소형주가 대형주보다 기대수익률도 높고 변동성 또한 높은 편이다. 이는 경기변동이 기업에 미치는 영향이 대형주보다는 중소형주에 미치는 영향이 더 큰 편이기 때문일 것이다. 또한 대형주는 언제든지 사고 팔기 쉬운 편이지만, 소형주의 경우에는 하루 거래되는 주식의 양이 작아서 원하는 가격에 매수하거나 매도하기 힘들 수도 있음을 알아야 한다.     ■ 주식형 펀드 스타일박스 활용법   대체적으로 가치주 보다 성장주가, 대형주 보다 소형주가 기대수익과 변동성이 높은 편이다. 스타일 박스를 통해 투자하려는 주식형 펀드가 가치주 스타일인지 성장주 스타일인지, 투자하는 기업의 규모는 어떠한지 알아볼 수 있다.     경기 상승기에는 중소형 성장주에 주로 투자하여 투자 수익 극대화를 도모하고, 경기 하락 국면에는 주가의 하락 가능성이 상대적으로 낮은 대형 가치주 투자가 적합할 것이다.       * 출처 : 미래에셋 은퇴연구소 * 기고 : 미래에셋대우 상품솔루션 팀장 이관순

분양가 상한제 시행 초읽기, 집값 여파는?

  최근 아파트 분양가에 대한 논의가 여름 날씨 만큼이나 뜨겁습니다. 9.13 대책 이후 하락하던 아파트 값이 상승세로 돌아서면서 정부가 분양가 규제에 적극 나섰습니다. 정부가 분양가 인상을 막는 것은 신규분양의 인기로 분양가가 계속 오를 경우 기존 주택가격 상승을 자극할 수 있기 때문입니다. 정부는 시장 안정이 필요하단 시각에서 분양가 규제에 적극 개입하고 있습니다. 정부가 신축 아파트의 분양가를 통제하는 방법은 크게 두 가지로 나눠볼 수 있습니다.     첫 번째는 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 사업장 선정입니다. HUG의 고분양가 사업장 규제는 선분양에서만 적용됩니다. 선분양 제도는 착공과 동시에 분양이 가능해 금융 비용 부담이 적은 장점이 있어 민간 택지에서 일반적으로 적용되는 분양 방식입니다. 선분양을 위해서는 HUG의 분양보증을 받아야 하는데 고분양가 사업장으로 선정이 되면 분양가격이 HUG의 상한기준을 넘을 수 없습니다. 이러한 가격 규제를 피하기 위해 분양을 앞둔 강남권 재건축 단지들을 중심으로 사업비용 및 금융비용 부담이 늘더라도 후분양제 도입이 확산되고 있습니다.   두 번째로 분양가를 통제하는 방법으로는 분양가 상한제 시행입니다. 분양가 상한제는 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 업체의 적정 이윤을 고려해 분양가를 결정하는 제도입니다. 택지비는 감정평가액에 기타 비용한 합산해 정합니다. 건축비는 국토교통부 장관이 매년 2회 고시하는 기본형 건축비로 제한합니다. 공공 택지에서는 이미 분양가 상한제가 적용되고 있는데 분양 가격이 저렴한 이유가 여기에 있습니다.     최근 정부가 준비중인 법개정(안)에는 재개발, 재건축과 같은 민간 택지까지 분양가 상한제를 확대하는 내용을 담고 있습니다. 민간 택지에 분양가 상한제가 시행되면 선분양, 후분양에 관계없이 모든 택지가 분양가 심사를 받게 됩니다. 이 경우 강남권의 재건축 단지들은 토지비와 정해진 건축비를 넘어서는 높은 분양가를 책정하기 어렵습니다. 후분양제 전환을 통해 HUG의 고분양가 사업장 기준을 피하더라도 분양가 상한제가 적용되면 결국 실익이 없어지게 됩니다.     민간택지 분양가 상한제가 시행되면 집값은 폭락할까요? 민간택지에 대한 분양가 상한제는 이미 2007년에 한 번 시행된 적이 있습니다. 2007년 9월 제도 시행 이후 공급이 줄고 집값 상승세가 꺾여 7년간 가격 조정이 이어졌습니다. 그러나 실제로 분양가 상한제는 제대로 작동하지 않았습니다. 2008년~2014년 공급된 민간 아파트 대부분이 법 시행 전 유예 규정을 적용 받았기 때문입니다. 이 시기 집값 하락 및 공급 위축은 2008년 금융위기로 인한 투자심리 감소와 부동산 경기 침체의 영향이 더 컸습니다. 그렇다면 앞으로 시행될 민간택지 분양가 상한제의 영향은 어떨까요? 정부의 적용기준 및 대상지역, 대외변수 등 고려할 부분이 많지만 부동산 영역별 수급 상황에 따라 시장 차별성은 커질 것으로 전망됩니다.    # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

꼭 알아야 할 세법 개정안

내년부터, 국내- 해외주식 통틀어 양도소득세 계산 망설였던 가업승계 세법개정안의 '긍정' 신호 모든 상가겸용주택, 주택부분만 1세대1주택 비과세 추진 고연봉자 2만명·퇴직 임원 겨냥 年 1,000억 '세금 쥐어짜기' 국내주식·해외주식의 양도손익 통산 A종목을 양도하여 차익이 생겼는데, 평가손실이 발생한 B종목을 같은 해에 양도하여 손실을 실현하면 양도세 부담을 절감할 수 있는데, 개정 전에는 국내주식과 해외주식을 구분 지어 같은 그룹 내의 종목에 대해서만 손익 통산이 가능했던 것이 2020년 1월 1일 이후 양도분 부터는 국내·외 구분없이 손익 통산이 가능해집니다. (국내 상장 주식을 소액주주가 장내 양도하는 경우는 과세대상 양도소득이 아니므로 통산 불가) ​​ 매수 후 주가가 많이 올라 추후 양도소득세가 부담이 되는 경우에 평가손실이 발생한 다른 종목을 매도하여 손실을 실현하고, 같은 해에 평가이익이 생긴 종목을 매도 후 매수하게 되면 손익이 통산됨에 따라 양도소득세를 절세할 수 있고 취득단가를 상승시키는 효과까지 볼 수 있습니다. ​ 그리고 현행 세법에 따르면 국내주식과 해외주식을 다른 그룹으로 보아 양도소득기본공제가 250만원씩 최대 500만원까지 가능하지만 2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 국내·외 주식을 하나의 그룹으로 보아 양도소득기본공제가 최대 250만원까지만 가능한 것도 달라지는 점입니다. ​ ​     가업상속공제 사후관리 요건 완화 가업상속공제 사후관리 기간이 10년에서 7년으로 줄어들고, 완화된 업종·자산·고용요건을 적용 받게 됩니다. 급격한 환경변화에도 불구하고 기존 업종의 소분류 범위 내에서만 제한적으로 업종 변경이 가능했었는데 중분류 내까지 가능해지고, 자산처분금지 요건의 예외 인정 사유로 '업종 변경 등에 따른 자산 처분 및 재취득'이 추가된 것은 경기불황으로 인한 업종 변경에 대한 염려를 줄여준 것입니다. ​ 현재는 가업상속공제 요건을 충족하는 경우만 최장 20년의 범위에서 분납을 허용하는 연부연납특례를 받을 수 있지만, 가업상속공제 특례를 적용 받지 못하는 기업도 일정 요건이 되면 연부연납특례를 적용 받아 상속세를 장기간에 걸쳐 나누어 내는 것이 가능해집니다. ​ ​ ​ 1세대 1주택 고가 상가주택, 연면적 상관없이 주택과 상가 따로 과세 다른 주택은 없고 상가 주택만 보유한 경우 상가 연면적보다 주택의 연면적을 크게 하면 양도소득세 계산시 상가와 주택 모두를 주택으로 인정 받아 양도실거래가액 9억원을 초과하는 부분에만 과세되고, 장기보유특별공제 또한 최대 80%를 받을 수 있습니다. ​ 하지만 같은 주택을 2022년 1월 1일 이후에 양도하게 되면 주택만 주택으로 인정되고 상가는 일반 건물로 보기에 고가주택에 대한 비과세가 주택부분에만 제한적으로 적용되고, 장기보유특별공제 또는 상가 양도세 계산시에는 최대 30%까지만 받을 수 있게 됩니다. ​   ​ 임원퇴직소득 한도 축소 소득세법 상 임원퇴직소득 한도는 2012년 1월 1일 이후 근무분부터 적용되어 한도를 초과하는 부분은 근로소득으로 과세되는데, 이 한도가 축소됩니다. 퇴직 전 3년간 평균 급여의 10%에 2012년 이후 근속연수를 곱한 금액에 3배까지 인정되던 것이 2020년 1월 1일 이후 퇴직하여 지급받는 소득분부터는 한도가 2배수로 축소됩니다. ​ 퇴직소득세가 다른 소득에 비해 상대적으로 낮은 수준이다 보니 과세형평성을 고려하겠다는 목적으로 고연봉자들 대상으로 계속 인상되는 기조였습니다. 퇴직소득세 계산에 소득연계 차등공제를 적용하고 임원퇴직급여에 3배수 한도를 설정하는 것들이 모두 이런 목적이었는데, 이번 개정안에서 임원퇴직급여에 대해 또 다시 2배수로 축소함으로써 이러한 기조가 계속되고 있음을 다시 한번 확인시켜 준 것 같습니다. ​ 세법개정안을 공개하는 것은 입법하기 전에 사전적으로 개정안에 대해 의견을 수령하기 위한 과정입니다. 따라서 향후 의견을 반영하는 과정에서 다소 정정이 발생할 수 있습니다. 사안에 따라 추이를 지켜보되 세부적인 내용을 파악하고 이에 따른 대응방안을 수립하기 위해서는 반드시 전문가와 상의해 보시기 바랍니다.   # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다

상가임대차, 계약기간(임대차기간)이 갖는 의미

2018년 10월 상가건물임대차보호법의 계약갱신요구권이 10년으로 연장되면서 임차인이 비교적 장기간 영업권을 보장받을 수 있는 길이 열렸다. 그런데 오히려 최근에 임대차계약기간이 아직 남아 있음에도 불구하고 영업 중단을 이유로 임대차를 중도에 해지하고 싶어하는 임차인이 증가하고 있다. 경기침체로 인해 영업이 되지 않아 영업을 계속할수록 손해만 쌓이는 경우 임차인으로서는 임대차계약을 끝내는 것이 최선의 방법이 될 수도 있기 때문이다. 하지만 "계약"은 하나의 약속으로서 계약기간이 남아 있다면 영업을 종료한다는 이유로 약속을 함부로 깨기는 어렵다. ​ "임대차기간"은 상가임대차에서 어떤 의미를 갖는 것일까? 상가임대차의 임대차기간이란? 상가임대차계약에서 임대인과 임차인의 합의하에 정한 계약기간을 말한다. ​ ​ 1년 미만의 기간으로 계약한 경우? 계약상 기간을 정하지 않은 경우 또는 1년 미만으로 정한 경우에는 그 기간은 1년이 된다. 단, 1년 미만으로 정한 상가임대차계약에서 임차인은 그 기간을 주장할 수 있다. (반대로 임대인은 1년 미만의 기간을 주장할 수 없다.) ​ ​ 계약기간 도중 해지할 수 있는 경우는? 계약기간이 정해져 있다 하더라도 임차인이나 임대인이 계약상 의무를 다하지 않는 경우 계약기간 도중에 계약을 해지할 수 있다. 임차인의 경우 임대인이 임대차 사용용도에 맞게 건물을 제공하지 못하거나, 건물 멸실로 인해 임대차 목적을 달성할 수 없다는 등의 사정이 있다면 계약기간에도 불구하고 계약을 해지할 수 있다. 임대인의 경우 임차인이 무단 전대, 3기의 차임 연체 등 임대차계약상 의무를 불이행하는 경우 계약기간에도 불구하고 계약을 해지할 수 있다. ​ ​ 영업 종료를 이유로 한 계약 해지 가능할까? 영업이 잘 되지 않아 임차인이 영업을 종료하고 싶다 하더라도 이 같은 사유를 이유로 임대인에게 계약 종료를 주장할 수는 없다. 이는 정당한 계약 해지 사유가 아니기 때문이다. 계약기간이라는 약속을 지켜져야 하므로 영업을 종료하더라도 임차인은 계약기간 동안 차임을 지급할 의무가 계속 발생하게 된다. 이 같은 경우 임차인이 활용할 수 있는 권리로 "차임감액청구권"이 있다. 주변 상권의 변화, 경제사정의 변동 등으로 인해 차임이 너무 과도하다고 판단되는 경우 임대인에게 차임을 감액해줄 것을 청구할 수 있으므로 적절히 활용해 볼 만 하다.     ​ 임대차기간 종료와 갱신·재계약/묵시갱신 갱신, 재계약의 경우 계약기간 임대인이나 임차인 간에 계약 조건 변경이나 갱신에 대한 의사가 일치해 임대차계약이 갱신 또는 재계약 되는 경우 임대차계약상 계약기간을 다시 정하면 된다. 만약 기간에 대해서 따로 정하지 않았다면 1년의 기간이 적용된다. ​ ​ 계약이 묵시 갱신된 경우 임대차 기간은? 임대인이 임대차 계약기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인에게 갱신 거절 또는 계약 조건 변경의 통지를 하지 않았다면 전 임대차와 동일 조건으로 계약한 것으로 보게 되는 것을 묵시갱신이라고 한다. ​ 상가 임대차가 묵시 갱신 되면 임대차기간은 1년이 적용된다. 단 임차인은 묵시갱신으로 임대차기간 1년이 적용된다 하더라도 3개월 전 해지 통보로 언제든지 계약을 해지할 수 있다. 반면 임대인은 1년에 구속된다. (환산보증금을 초과하는 임대차계약은 이 경우 임대인은 6개월 전 통보로, 임차인은 1개월 전 통보로 계약 해지 가능) ​ ​ 임차인이 10년간 가지는 갱신요구권 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 임차인이 3기의 차임 연체 등 계약상 의무를 위반했다는 등 정당한 사유가 없다면 이를 거절하지 못한다. ​ 이 같은 임차인의 계약갱신요구권은 최대 10년의 범위 내에서 행사 가능하다. 즉, 임차인은 스스로 의무를 저버리지 않는 한 최대 10년간 영업권을 보장 받게 된다. ​ ​ 갱신요구권이 10년으로 연장된 2018.10.6 이전 체결된 임대차 계약은?   10년의 계약갱신요구권은 2018.10.16개정법부터 시행되었는데 개정법 부칙 제2조는 동 규정을 "법 시행 후 최초 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다."고 규정하고 있다. 따라서 2018년 10월 16일 이전에 체결되어 갱신된 바 없는 임대차라면 여전히 구법상의 5년의 계약갱신요구권이 적용된다는 해석이 가능하다. 만약 2018년 10월 16일 이후 계약 갱신 시점에 5년의 계약갱신요구권 행사기간이 남아 있어 계약을 갱신한 경우에는 최초계약일부터 10년을 주장할 수 있게 되지만, 2018년 10월 16일 이후 계약 갱신 시점에 5년의 계약갱신요구권의 효과를 누리지 못하는 결과가 될 수 있다.(이와 관련 대법원 판례가 없으므로 이견이 있을 수 있다는 점 참고)   # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

상속이 되지 않는 것은 무엇이 있을까?

상속이 개시되면 상속재산은 적극재산이든 소득재산이든 상속인에게 모두 이전된다고 생각한다. 이는 어느 정도 맞는 이야기이다. 그런데 피상속인이 남긴 것 중 모두가 상속되는 것은 아니다. 그렇다면 상속인에게 상속되지 않는 것은 어떤 것이 있는지 알아 보고자 한다.   보험금지급청구권 생명보험계약에 있어서 피보험자의 상속인은 피보험자의 사망이라는 보험사고가 발생할 때에는 보험수익자의 지위에서 보험자에 대하여 보험금 지급을 청구할 수 있고, 이 권리는 보험계약의 효력으로 당연히 생기는 것으로서 상속재산이 아니라 상속인의 고유재산이라고 할 것이다. (대법원 2004.7.9. 선고 2003다29463판결)​ - 상속인 중 한 명이 보험수익자라 하더라도 다른 상속인은 보험금에 대하여 상속재산 분할을 청구할 수 없고, 상속인이 상속포기를 하더라도 보험 금을 수령 받을 수 있다. - 보험수익자를 "피상속인"으로 지정한 경우에는 보험금은 피상속인의 사망으로 인하여 피상속인의 재산이 되므로 상속재산이 된다. 상속재산에 포함되지 않는 상속인의 고유재산인 손해보험이나 생명보험금이라 하더라도 상속세 및 증여세법상으로는 상속세 부과대상이 된다. ​ ​ 유족연금 공무원연금법상 유족연금은 공무원 유족의 생활보장과 복리향상을 목적으로 하므로 수급권자인 유족은 상속인으로서가 아니라 직접 자기의 고유의 권리로서 취득하는 것이고, 따라서 그 각 급여의 수급권은 상속재산에 속하지 아니하므로 수급권자가 존재하지 아니하는 경우에 상속재산으로서 다른 상속인의 상속의 대상이 되는 것은 아니다(대법원 1996.9.24 선고 95누9945판결) - 유족연금 등과 유사하게 피상속인의 사망으로 인해 지급되는 퇴직금, 퇴직수당, 공로금 등(사망퇴직금)이 단체협약, 취업규칙 등에서 수령권자의 범위나 순위를 정하고 있는 경우에도 유족의 생활보장에 충당하는 측면에서 수령권자의 고유의 권리로 보아 상속포기를 하더라도 이를 수령할 수 있다. - 피상속인이 사망 전에 이미 수령한 퇴직금 내지 퇴직연금은 사망퇴직금과는 다르게 상속재산이 된다. ​ ​ 제사용 재산 분묘에 속한 1정보 이내의 금양임야, 600평 이내의 묘토인 농지, 족보와 제구의 소유권은 제사를 주재하는 자가 이를 승계한다 (민법 제 1008조의3) - 제사용 재산의 승계는 본질적으로 상속에 속하는 것이기는 하지만 제사용 재산을 일반 상속재산과 같이 공동상속인들 사이에서 분배하는 것은 상속을 거듭할수록 분산, 산일되어 결국 제사용 재산으로서 기능할 수 없게 될 것이므로 상속재산으로서 일반 상속재산에 관한 공동균분의 법리가 적용되지 않는다. (대법원 2000다31502, 2003다29463판결) ​ ​ 부의금 사망조위금은 상호부조의 정신에서 유족의 정신적 고통을 위로하고 장례에 따르는 유족의 경제적 부담을 덜어 줌과 아울러 유족의 생활안정에 기여함을 목적으로 증여되는 것인바 상속재산으로 볼 수 없다(대법원 1992.8.18. 선고 92다2998판결) - 장례비용을 지불하고 남은 부의금의 경우 상속재산이 아니므로 상속포기나 한정승인을 한 상속인도 분배받을 수 있다. 그리고 특별한 사정이 없는 한 사망한 사람의 공동상속인들이 각자의 상속분에 응하여 권리를 취득하는 것으로 봄이 우리의 윤리감정이나 경험칙에 합치된다 (대법원 1992.8.18. 선고 92다2998판결) - 반대로 장례비용보다 부의금이 적게 들어온 경우 나머지 장례비용은 상속재산에서 지불하고, 부의금과 상속재산을 다 사용하더라도 장례비용을 충당할 수 없는 경우 상속포기나 한정승인 여부와 관계없이 상속인들 각자가 법정상속분에 따라 부담해야 한다. - 장례비용은 합리적 범위 내에서만 상속비용(상속재산의 관리 및 청산에 필요한 비용으로 피상속인의 상속재산에서 공제가능)으로 인정되므로(대법원 2003.11.14. 선고 2003다30968판결) 적절한 범위 내에서 영수증 처리를 해두는 것이 좋다. ​ ​ ​ 일신전속권 상속인은 상속개시 된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다. 그러나 피상속인의 일신에 전속한 것은 그러하지 아니하다(민법 제 1005조)​ - 피상속인의 일신에 전속하는 것은 성질상 타인에게 귀속될 수 없고 피상속인 개인에게만 귀속될 수 있는 개인적인 권리이므로 상속되지 않는다. 대표적인 일신전속권으로는 부양청구권, 친권, 인격권 그리고 고용, 위임 등과 같은 계속적인 계약에서의 당사자의 지위, 사단법인 사원의 지위, 조합원의 지위 등이 있다. ​ ​ 일신전속적 권리가 예외적으로 상속되는 경우 ​- 이혼위자료청구권은 원칙적으로 일신전속적 권리로서 양도나 상속 등 승계가 되지 아니하나 그 청구권자가 위자료의 지급을 구하는 소송을 제기함으로써 청구권을 행사할 의사가 외부적 객관적으로 명백하게 된 이상 양도나 상속 등 승계가 가능하다(1992.3.3. 선고 91므143판결) ​- 부동산을 합유(법률규정 또는 계약에 의해 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 관계)로 소유한 경우에는 합유자 중 일부가 사망하면 특별한 약정이 없는 한 잔존 합유자의 합유로 귀속되고 잔존 합유자가 1인인 경우에는 그의 단독소유로 귀속(대법원 1994.2.25. 선고 93다39225판결)되어 상속되지 않지만, 합유자간 사전에 상속인에게 승계가 되도록 별도의 약정을 해 둔다면 합유지분이더라도 예외적으로 상속이 가능하다.   # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

하반기 집값. 수도권 보합, 지방 약세 지속 전망

  작년 9.13대책 이후 하락하던 서울 아파트 값은 4~5월 하락세를 멈춘 후 6월부터 상승세로 반전됐다(그림1). 특히 강남·서초·송파구 등 강남권은 5월 이후 아파트 가격이 다시 오르기 시작해 회복세를 보이고 있다(그림2).   아파트 거래 또한 4월부터 늘기 시작해, 최악의 거래부진에서 벗어나고 있다. 가격이 낮은 급매물이 빨리 소진돼, 서울 등 수도권 주요시장은 하락세를 멈추고 상승세로 전환되고 있다. 하지만 거래증가에도 불구하고, 전년 동기 대비 매매규모는 여전히 부진해 본격 상승세로 보기는 어려운 상황이다(그림3).       9.13대책 등 강력한 규제에도 불구, 강남권을 중심으로 주택거래가 늘고, 가격이 오르는 이유는 대체투자처가 마땅치 않기 때문이다. 저금리기조에 주식시장 등 금융환경이 우호적이지 않아, 부동산은 여전히 유망 투자처로 인식되고 있다. 또한 주택거래가 부진해도, 가격하락이 제한적인 점도 부동산에 대한 관심에 영향을 미치고 있다. 부동산 시장의 향후 전망에 대한 기대감도 크다. 현재 재건축·재개발 관련 규제로 강남권 등 주요지역의 신규공급이 제한되고 있다. 공급 부족으로 향후 회복기에 가격상승폭이 확대될 수 있다. 정부가 3기 신도시개발 등 수도권 내 공급을 확대하고 잇지만, 서울지역 수요를 완전히 흡수할 순 없다. 또한 강남권 수요를 대체하기는 사실상 불가능해, 3기 신도시의 강남권 시장에 대한 영향은 제한적일 전망이다.금리변수도 있다. 미국금리가 하락으로 국내 금리도 인하될 경우 시장에 우호적인 요인이 될 수 있다.   다양한 변수를 고려하면, 하반기 서울 등 수도권 주택시장은 하락세를 멈출 가능성이 있다. 하지만 주택거래 증가에도 불구하고, 실질 거래량은 평균 수준에 크게 미치지 못하고 있다. 정부의 규제 또한 한층 강화될 수 있어 거래가 대폭 늘어날 가능성도 적다. 신규주택담보대출은 여전히 어려워, 금리가 인하돼도 매매가 크게 늘긴 어렵다. 전반적으로 수요는 여전히 제한될 수 밖에 없다. 결국 하반기에는 가격하락세가 멈추더라도 대세상승보단 보합세가 이어질 것으로 보인다. 반면 지방 주택시장은 입주물량이 여전히 많아 부진을 지속할 전망이다. 여기에 3기 신도시 등 공급확대는 매매수요를 흡수해 중장기적 수도권 시장을 안정시킬 변수가 될 것으로 예상된다. 하반기 시장은 회복 기대감이 높지만, 대세 상승가능성이 제한적인 점을 염두해 적극적인 투자는 신중할 필요가 있다. 지역별 호재와 여건 등을 고려해 옥석을 가리는 것이 중요하다. 특히 다시 관심을 끌고 있는 강남권 재건축은 개발이익환수제 등 규제가 여전해, 추진상황 등을 살펴 선별적으로 접근해야 한다. 신규아파트는 선호도가 여전히 높고, 분양가는 상대적으로 낮아 유망단지를 대상으로 신규청약은 적극 고려할 필요가 있다.  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

임대인에게 권리금 손해배상의무가 발생하는 경우는?

2015.5.13 상가건물 임대차보호법에 권리금 규정이 신설되었다. 그 전까지 권리금은 임차인과 후속임차인간에 주고 받는 금전에 불과했고 임대인은 특별히 신경쓰지 않아도 무방한 영역이었다. 하지만 권리금이 법제화 된 지금 권리금은 임대인에게도 중요한 이슈로 떠올랐다. 특히 계약기간이 오래되어 계약갱신요구권이 없는 임차인에게도 권리금 보호에 관한 규정이 적용 되는 지와 관련해 그 동안 수 많은 논란이 이어져 왔는데 최근 이에 관한 대법원 판결이 선고돼 소개한다. 권리금에 관한 임대인의 의무  임대인은 임차인의 권리금 회수에 대한 방해행위 금지 및 이를 위반한 경우 권리금 상당의 손해배상 의무를 진다.   권리금 방해행위 유형 -임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 행위 -신규임차인이 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 - 임차인이 주선한 신규임차인에게 현저히 고액의 보증금과 차임을 요구하는 행위 - 정당한 사유없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위 권리금 손해배상이 발생하지 않는 경우 상가건물 임대차보호법의 권리금 규정이 무조건 적용되는 것은 아니다. 임차인의 의무 위반 등이 있는 경우에는 권리금 규정이 적용되지 않으며, 임대인은 정당한 사유가 있는 경우에는 신규 임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있고, 이 같은 계약 거절은 권리금 손해배상을 발생시키지 않는다.   권리금 규정이 적용되지 않는 임차인 - 3기 차임액에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우 - 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 - 임대인 동의 없이 무단 전재한 경우 - 건물의 전부나 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 - 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우 - 임대인이 재건축 등을 이유로 목적 건물을 철거나 재건축하는 경우로서 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 - 그 밖의 상가건물 임대차보호법 제 10조 제 1항 각호의 경우   계약 체결 거절의 정당한 사유 - 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 - 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 - 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 - 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우    권리금 손해배상 발생의 대표적인 사례 재건축 등을 이유로 계약을 거절하는 경우 철거나 재건축 등을 이유로 임대착계약을 종료하고 신규임차인과의 계약도 거절하는 경우 (다른 법령에 따라 철거나 재건축 등이 이루어지는 경우가 아닌 한) 임대차계약 체결 당시 그 철거나 재건축 계획을 구체적으로 고지했어야 한다. 이 같은 구체적인 고지에 따른 철거나 재건축이 아닌 경우에는 권리금 손해배상 의무가 발생할 가능성이 높다   신규임차인과의 계약을 전면 거부하거나 임대인 사용 목적으로 계약을 거절하는 경우 임차인이 주선하는 신규임차인과의 계약을 거절하기 위해서는 정당한 사유가 있어야 한다. 이 같은 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하는 경우 권리금 손해배상 의무가 발생한다. 특히 신규임차인의 자력 등을 구체적으로 따져 보지도 않은 채 신규임차인과의 계약을 전면 거절하거나 임대인 본인이 사용할 목적을 이유로 계약을 거절한다면 권리금 손해배상 의무가 발생할 가능성이 높다   임차인에게 계약갱신요구권이 없음을 이유로 권리금 회수 협력의무를 위반하는 경우 그 동안 계약갱신요구권이 없는 임차인도 권리금 보호를 받는 지와 관련하여 견해가 대립되었으나, 최근 대법원은 임차인이 오랜 기간 같은 건물에서영업을 영위하여 계약갱신요구권이 없는 경우에도 권리금 규정이 적용된다고 판시하였다.(구 상가건물임대차보호법상 5년의 계약갱신요구기간이 지난 사례에 대한 판단으로, 현재는 10년의 계약갱신요구권이 적용됨)   *대법원 2019.05.16 선고 2017다225312판결* 구 상가건물임대차보호법에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체의 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권이 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.   # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

■ 곧 30년 되는 1기 신도시, 용적률 높아 재건축 보단 리모델링 대안 부상
■ 강남권 리모델링 아파트, 인근 신규 아파트와 가격 비슷, 재건축 효과와 동일
■ 리모델링 vs 재건축 비교

■ 아파트 실거래가 정보는 기본
■ 재건축 단계, 분양공고까지 APP에서 한 번에
■ 아파트 외 부동산도 거래 전 APP으로 주변 실거래가 확인은 필수

■ 주식형 펀드
■ 주식형 펀드 스타일박스 활용법

■ 아파트 매매 시장동향
■ 아파트 분양제도 비교
■ 분양가 상한제 시행 이후 부동산 영역별 시장전망

■ 국내주식·해외주식의 양도손익 통산
■ 가업상속공제 사후관리 요건 완화
■ 1세대 1주택 고가 상가주택, 연면적 상관없이 주택과 상가 따로 과세

■ "임대차기간"은 상가임대차에서 어떤 의미를 갖는 것일까?
■ 임대차기간 종료와 갱신·재계약/묵시갱신
■ 임차인이 10년간 가지는 갱신요구권

■ 회사에서 나온 보너스~ 잠시 둘 곳은?
■ 카드대금 결제일까지 통장에 쉬는 돈은?
■ ATM 수수료가 아까운데~

■ 상속 개시시 모든 재산은 상속인에게 이전될까?
■ 상속되는 것과 아닌 것에 대해서 알아보자

■ 서울 아파트 값. 6월부터 상승 전환
■ 하반기 수도권 시장 상승보단 보합세 예상
■ 지역별, 단지별 신중히 접근할 필요

■ 권리금에 관한 임대인의 의무
■ 권리금 손해배상이 발생하지 않는 경우
■ 권리금 손해배상 발생의 대표적인 사례