부동산/세무

분양가 상한제 시행 초읽기, 집값 여파는?

  최근 아파트 분양가에 대한 논의가 여름 날씨 만큼이나 뜨겁습니다. 9.13 대책 이후 하락하던 아파트 값이 상승세로 돌아서면서 정부가 분양가 규제에 적극 나섰습니다. 정부가 분양가 인상을 막는 것은 신규분양의 인기로 분양가가 계속 오를 경우 기존 주택가격 상승을 자극할 수 있기 때문입니다. 정부는 시장 안정이 필요하단 시각에서 분양가 규제에 적극 개입하고 있습니다. 정부가 신축 아파트의 분양가를 통제하는 방법은 크게 두 가지로 나눠볼 수 있습니다.     첫 번째는 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 사업장 선정입니다. HUG의 고분양가 사업장 규제는 선분양에서만 적용됩니다. 선분양 제도는 착공과 동시에 분양이 가능해 금융 비용 부담이 적은 장점이 있어 민간 택지에서 일반적으로 적용되는 분양 방식입니다. 선분양을 위해서는 HUG의 분양보증을 받아야 하는데 고분양가 사업장으로 선정이 되면 분양가격이 HUG의 상한기준을 넘을 수 없습니다. 이러한 가격 규제를 피하기 위해 분양을 앞둔 강남권 재건축 단지들을 중심으로 사업비용 및 금융비용 부담이 늘더라도 후분양제 도입이 확산되고 있습니다.   두 번째로 분양가를 통제하는 방법으로는 분양가 상한제 시행입니다. 분양가 상한제는 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 업체의 적정 이윤을 고려해 분양가를 결정하는 제도입니다. 택지비는 감정평가액에 기타 비용한 합산해 정합니다. 건축비는 국토교통부 장관이 매년 2회 고시하는 기본형 건축비로 제한합니다. 공공 택지에서는 이미 분양가 상한제가 적용되고 있는데 분양 가격이 저렴한 이유가 여기에 있습니다.     최근 정부가 준비중인 법개정(안)에는 재개발, 재건축과 같은 민간 택지까지 분양가 상한제를 확대하는 내용을 담고 있습니다. 민간 택지에 분양가 상한제가 시행되면 선분양, 후분양에 관계없이 모든 택지가 분양가 심사를 받게 됩니다. 이 경우 강남권의 재건축 단지들은 토지비와 정해진 건축비를 넘어서는 높은 분양가를 책정하기 어렵습니다. 후분양제 전환을 통해 HUG의 고분양가 사업장 기준을 피하더라도 분양가 상한제가 적용되면 결국 실익이 없어지게 됩니다.     민간택지 분양가 상한제가 시행되면 집값은 폭락할까요? 민간택지에 대한 분양가 상한제는 이미 2007년에 한 번 시행된 적이 있습니다. 2007년 9월 제도 시행 이후 공급이 줄고 집값 상승세가 꺾여 7년간 가격 조정이 이어졌습니다. 그러나 실제로 분양가 상한제는 제대로 작동하지 않았습니다. 2008년~2014년 공급된 민간 아파트 대부분이 법 시행 전 유예 규정을 적용 받았기 때문입니다. 이 시기 집값 하락 및 공급 위축은 2008년 금융위기로 인한 투자심리 감소와 부동산 경기 침체의 영향이 더 컸습니다. 그렇다면 앞으로 시행될 민간택지 분양가 상한제의 영향은 어떨까요? 정부의 적용기준 및 대상지역, 대외변수 등 고려할 부분이 많지만 부동산 영역별 수급 상황에 따라 시장 차별성은 커질 것으로 전망됩니다.    # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

꼭 알아야 할 세법 개정안

내년부터, 국내- 해외주식 통틀어 양도소득세 계산 망설였던 가업승계 세법개정안의 '긍정' 신호 모든 상가겸용주택, 주택부분만 1세대1주택 비과세 추진 고연봉자 2만명·퇴직 임원 겨냥 年 1,000억 '세금 쥐어짜기' 국내주식·해외주식의 양도손익 통산 A종목을 양도하여 차익이 생겼는데, 평가손실이 발생한 B종목을 같은 해에 양도하여 손실을 실현하면 양도세 부담을 절감할 수 있는데, 개정 전에는 국내주식과 해외주식을 구분 지어 같은 그룹 내의 종목에 대해서만 손익 통산이 가능했던 것이 2020년 1월 1일 이후 양도분 부터는 국내·외 구분없이 손익 통산이 가능해집니다. (국내 상장 주식을 소액주주가 장내 양도하는 경우는 과세대상 양도소득이 아니므로 통산 불가) ​​ 매수 후 주가가 많이 올라 추후 양도소득세가 부담이 되는 경우에 평가손실이 발생한 다른 종목을 매도하여 손실을 실현하고, 같은 해에 평가이익이 생긴 종목을 매도 후 매수하게 되면 손익이 통산됨에 따라 양도소득세를 절세할 수 있고 취득단가를 상승시키는 효과까지 볼 수 있습니다. ​ 그리고 현행 세법에 따르면 국내주식과 해외주식을 다른 그룹으로 보아 양도소득기본공제가 250만원씩 최대 500만원까지 가능하지만 2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 국내·외 주식을 하나의 그룹으로 보아 양도소득기본공제가 최대 250만원까지만 가능한 것도 달라지는 점입니다. ​ ​     가업상속공제 사후관리 요건 완화 가업상속공제 사후관리 기간이 10년에서 7년으로 줄어들고, 완화된 업종·자산·고용요건을 적용 받게 됩니다. 급격한 환경변화에도 불구하고 기존 업종의 소분류 범위 내에서만 제한적으로 업종 변경이 가능했었는데 중분류 내까지 가능해지고, 자산처분금지 요건의 예외 인정 사유로 '업종 변경 등에 따른 자산 처분 및 재취득'이 추가된 것은 경기불황으로 인한 업종 변경에 대한 염려를 줄여준 것입니다. ​ 현재는 가업상속공제 요건을 충족하는 경우만 최장 20년의 범위에서 분납을 허용하는 연부연납특례를 받을 수 있지만, 가업상속공제 특례를 적용 받지 못하는 기업도 일정 요건이 되면 연부연납특례를 적용 받아 상속세를 장기간에 걸쳐 나누어 내는 것이 가능해집니다. ​ ​ ​ 1세대 1주택 고가 상가주택, 연면적 상관없이 주택과 상가 따로 과세 다른 주택은 없고 상가 주택만 보유한 경우 상가 연면적보다 주택의 연면적을 크게 하면 양도소득세 계산시 상가와 주택 모두를 주택으로 인정 받아 양도실거래가액 9억원을 초과하는 부분에만 과세되고, 장기보유특별공제 또한 최대 80%를 받을 수 있습니다. ​ 하지만 같은 주택을 2022년 1월 1일 이후에 양도하게 되면 주택만 주택으로 인정되고 상가는 일반 건물로 보기에 고가주택에 대한 비과세가 주택부분에만 제한적으로 적용되고, 장기보유특별공제 또는 상가 양도세 계산시에는 최대 30%까지만 받을 수 있게 됩니다. ​   ​ 임원퇴직소득 한도 축소 소득세법 상 임원퇴직소득 한도는 2012년 1월 1일 이후 근무분부터 적용되어 한도를 초과하는 부분은 근로소득으로 과세되는데, 이 한도가 축소됩니다. 퇴직 전 3년간 평균 급여의 10%에 2012년 이후 근속연수를 곱한 금액에 3배까지 인정되던 것이 2020년 1월 1일 이후 퇴직하여 지급받는 소득분부터는 한도가 2배수로 축소됩니다. ​ 퇴직소득세가 다른 소득에 비해 상대적으로 낮은 수준이다 보니 과세형평성을 고려하겠다는 목적으로 고연봉자들 대상으로 계속 인상되는 기조였습니다. 퇴직소득세 계산에 소득연계 차등공제를 적용하고 임원퇴직급여에 3배수 한도를 설정하는 것들이 모두 이런 목적이었는데, 이번 개정안에서 임원퇴직급여에 대해 또 다시 2배수로 축소함으로써 이러한 기조가 계속되고 있음을 다시 한번 확인시켜 준 것 같습니다. ​ 세법개정안을 공개하는 것은 입법하기 전에 사전적으로 개정안에 대해 의견을 수령하기 위한 과정입니다. 따라서 향후 의견을 반영하는 과정에서 다소 정정이 발생할 수 있습니다. 사안에 따라 추이를 지켜보되 세부적인 내용을 파악하고 이에 따른 대응방안을 수립하기 위해서는 반드시 전문가와 상의해 보시기 바랍니다.   # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다

상가임대차, 계약기간(임대차기간)이 갖는 의미

2018년 10월 상가건물임대차보호법의 계약갱신요구권이 10년으로 연장되면서 임차인이 비교적 장기간 영업권을 보장받을 수 있는 길이 열렸다. 그런데 오히려 최근에 임대차계약기간이 아직 남아 있음에도 불구하고 영업 중단을 이유로 임대차를 중도에 해지하고 싶어하는 임차인이 증가하고 있다. 경기침체로 인해 영업이 되지 않아 영업을 계속할수록 손해만 쌓이는 경우 임차인으로서는 임대차계약을 끝내는 것이 최선의 방법이 될 수도 있기 때문이다. 하지만 "계약"은 하나의 약속으로서 계약기간이 남아 있다면 영업을 종료한다는 이유로 약속을 함부로 깨기는 어렵다. ​ "임대차기간"은 상가임대차에서 어떤 의미를 갖는 것일까? 상가임대차의 임대차기간이란? 상가임대차계약에서 임대인과 임차인의 합의하에 정한 계약기간을 말한다. ​ ​ 1년 미만의 기간으로 계약한 경우? 계약상 기간을 정하지 않은 경우 또는 1년 미만으로 정한 경우에는 그 기간은 1년이 된다. 단, 1년 미만으로 정한 상가임대차계약에서 임차인은 그 기간을 주장할 수 있다. (반대로 임대인은 1년 미만의 기간을 주장할 수 없다.) ​ ​ 계약기간 도중 해지할 수 있는 경우는? 계약기간이 정해져 있다 하더라도 임차인이나 임대인이 계약상 의무를 다하지 않는 경우 계약기간 도중에 계약을 해지할 수 있다. 임차인의 경우 임대인이 임대차 사용용도에 맞게 건물을 제공하지 못하거나, 건물 멸실로 인해 임대차 목적을 달성할 수 없다는 등의 사정이 있다면 계약기간에도 불구하고 계약을 해지할 수 있다. 임대인의 경우 임차인이 무단 전대, 3기의 차임 연체 등 임대차계약상 의무를 불이행하는 경우 계약기간에도 불구하고 계약을 해지할 수 있다. ​ ​ 영업 종료를 이유로 한 계약 해지 가능할까? 영업이 잘 되지 않아 임차인이 영업을 종료하고 싶다 하더라도 이 같은 사유를 이유로 임대인에게 계약 종료를 주장할 수는 없다. 이는 정당한 계약 해지 사유가 아니기 때문이다. 계약기간이라는 약속을 지켜져야 하므로 영업을 종료하더라도 임차인은 계약기간 동안 차임을 지급할 의무가 계속 발생하게 된다. 이 같은 경우 임차인이 활용할 수 있는 권리로 "차임감액청구권"이 있다. 주변 상권의 변화, 경제사정의 변동 등으로 인해 차임이 너무 과도하다고 판단되는 경우 임대인에게 차임을 감액해줄 것을 청구할 수 있으므로 적절히 활용해 볼 만 하다.     ​ 임대차기간 종료와 갱신·재계약/묵시갱신 갱신, 재계약의 경우 계약기간 임대인이나 임차인 간에 계약 조건 변경이나 갱신에 대한 의사가 일치해 임대차계약이 갱신 또는 재계약 되는 경우 임대차계약상 계약기간을 다시 정하면 된다. 만약 기간에 대해서 따로 정하지 않았다면 1년의 기간이 적용된다. ​ ​ 계약이 묵시 갱신된 경우 임대차 기간은? 임대인이 임대차 계약기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인에게 갱신 거절 또는 계약 조건 변경의 통지를 하지 않았다면 전 임대차와 동일 조건으로 계약한 것으로 보게 되는 것을 묵시갱신이라고 한다. ​ 상가 임대차가 묵시 갱신 되면 임대차기간은 1년이 적용된다. 단 임차인은 묵시갱신으로 임대차기간 1년이 적용된다 하더라도 3개월 전 해지 통보로 언제든지 계약을 해지할 수 있다. 반면 임대인은 1년에 구속된다. (환산보증금을 초과하는 임대차계약은 이 경우 임대인은 6개월 전 통보로, 임차인은 1개월 전 통보로 계약 해지 가능) ​ ​ 임차인이 10년간 가지는 갱신요구권 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 임차인이 3기의 차임 연체 등 계약상 의무를 위반했다는 등 정당한 사유가 없다면 이를 거절하지 못한다. ​ 이 같은 임차인의 계약갱신요구권은 최대 10년의 범위 내에서 행사 가능하다. 즉, 임차인은 스스로 의무를 저버리지 않는 한 최대 10년간 영업권을 보장 받게 된다. ​ ​ 갱신요구권이 10년으로 연장된 2018.10.6 이전 체결된 임대차 계약은?   10년의 계약갱신요구권은 2018.10.16개정법부터 시행되었는데 개정법 부칙 제2조는 동 규정을 "법 시행 후 최초 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다."고 규정하고 있다. 따라서 2018년 10월 16일 이전에 체결되어 갱신된 바 없는 임대차라면 여전히 구법상의 5년의 계약갱신요구권이 적용된다는 해석이 가능하다. 만약 2018년 10월 16일 이후 계약 갱신 시점에 5년의 계약갱신요구권 행사기간이 남아 있어 계약을 갱신한 경우에는 최초계약일부터 10년을 주장할 수 있게 되지만, 2018년 10월 16일 이후 계약 갱신 시점에 5년의 계약갱신요구권의 효과를 누리지 못하는 결과가 될 수 있다.(이와 관련 대법원 판례가 없으므로 이견이 있을 수 있다는 점 참고)   # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

상속이 되지 않는 것은 무엇이 있을까?

상속이 개시되면 상속재산은 적극재산이든 소득재산이든 상속인에게 모두 이전된다고 생각한다. 이는 어느 정도 맞는 이야기이다. 그런데 피상속인이 남긴 것 중 모두가 상속되는 것은 아니다. 그렇다면 상속인에게 상속되지 않는 것은 어떤 것이 있는지 알아 보고자 한다.   보험금지급청구권 생명보험계약에 있어서 피보험자의 상속인은 피보험자의 사망이라는 보험사고가 발생할 때에는 보험수익자의 지위에서 보험자에 대하여 보험금 지급을 청구할 수 있고, 이 권리는 보험계약의 효력으로 당연히 생기는 것으로서 상속재산이 아니라 상속인의 고유재산이라고 할 것이다. (대법원 2004.7.9. 선고 2003다29463판결)​ - 상속인 중 한 명이 보험수익자라 하더라도 다른 상속인은 보험금에 대하여 상속재산 분할을 청구할 수 없고, 상속인이 상속포기를 하더라도 보험 금을 수령 받을 수 있다. - 보험수익자를 "피상속인"으로 지정한 경우에는 보험금은 피상속인의 사망으로 인하여 피상속인의 재산이 되므로 상속재산이 된다. 상속재산에 포함되지 않는 상속인의 고유재산인 손해보험이나 생명보험금이라 하더라도 상속세 및 증여세법상으로는 상속세 부과대상이 된다. ​ ​ 유족연금 공무원연금법상 유족연금은 공무원 유족의 생활보장과 복리향상을 목적으로 하므로 수급권자인 유족은 상속인으로서가 아니라 직접 자기의 고유의 권리로서 취득하는 것이고, 따라서 그 각 급여의 수급권은 상속재산에 속하지 아니하므로 수급권자가 존재하지 아니하는 경우에 상속재산으로서 다른 상속인의 상속의 대상이 되는 것은 아니다(대법원 1996.9.24 선고 95누9945판결) - 유족연금 등과 유사하게 피상속인의 사망으로 인해 지급되는 퇴직금, 퇴직수당, 공로금 등(사망퇴직금)이 단체협약, 취업규칙 등에서 수령권자의 범위나 순위를 정하고 있는 경우에도 유족의 생활보장에 충당하는 측면에서 수령권자의 고유의 권리로 보아 상속포기를 하더라도 이를 수령할 수 있다. - 피상속인이 사망 전에 이미 수령한 퇴직금 내지 퇴직연금은 사망퇴직금과는 다르게 상속재산이 된다. ​ ​ 제사용 재산 분묘에 속한 1정보 이내의 금양임야, 600평 이내의 묘토인 농지, 족보와 제구의 소유권은 제사를 주재하는 자가 이를 승계한다 (민법 제 1008조의3) - 제사용 재산의 승계는 본질적으로 상속에 속하는 것이기는 하지만 제사용 재산을 일반 상속재산과 같이 공동상속인들 사이에서 분배하는 것은 상속을 거듭할수록 분산, 산일되어 결국 제사용 재산으로서 기능할 수 없게 될 것이므로 상속재산으로서 일반 상속재산에 관한 공동균분의 법리가 적용되지 않는다. (대법원 2000다31502, 2003다29463판결) ​ ​ 부의금 사망조위금은 상호부조의 정신에서 유족의 정신적 고통을 위로하고 장례에 따르는 유족의 경제적 부담을 덜어 줌과 아울러 유족의 생활안정에 기여함을 목적으로 증여되는 것인바 상속재산으로 볼 수 없다(대법원 1992.8.18. 선고 92다2998판결) - 장례비용을 지불하고 남은 부의금의 경우 상속재산이 아니므로 상속포기나 한정승인을 한 상속인도 분배받을 수 있다. 그리고 특별한 사정이 없는 한 사망한 사람의 공동상속인들이 각자의 상속분에 응하여 권리를 취득하는 것으로 봄이 우리의 윤리감정이나 경험칙에 합치된다 (대법원 1992.8.18. 선고 92다2998판결) - 반대로 장례비용보다 부의금이 적게 들어온 경우 나머지 장례비용은 상속재산에서 지불하고, 부의금과 상속재산을 다 사용하더라도 장례비용을 충당할 수 없는 경우 상속포기나 한정승인 여부와 관계없이 상속인들 각자가 법정상속분에 따라 부담해야 한다. - 장례비용은 합리적 범위 내에서만 상속비용(상속재산의 관리 및 청산에 필요한 비용으로 피상속인의 상속재산에서 공제가능)으로 인정되므로(대법원 2003.11.14. 선고 2003다30968판결) 적절한 범위 내에서 영수증 처리를 해두는 것이 좋다. ​ ​ ​ 일신전속권 상속인은 상속개시 된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다. 그러나 피상속인의 일신에 전속한 것은 그러하지 아니하다(민법 제 1005조)​ - 피상속인의 일신에 전속하는 것은 성질상 타인에게 귀속될 수 없고 피상속인 개인에게만 귀속될 수 있는 개인적인 권리이므로 상속되지 않는다. 대표적인 일신전속권으로는 부양청구권, 친권, 인격권 그리고 고용, 위임 등과 같은 계속적인 계약에서의 당사자의 지위, 사단법인 사원의 지위, 조합원의 지위 등이 있다. ​ ​ 일신전속적 권리가 예외적으로 상속되는 경우 ​- 이혼위자료청구권은 원칙적으로 일신전속적 권리로서 양도나 상속 등 승계가 되지 아니하나 그 청구권자가 위자료의 지급을 구하는 소송을 제기함으로써 청구권을 행사할 의사가 외부적 객관적으로 명백하게 된 이상 양도나 상속 등 승계가 가능하다(1992.3.3. 선고 91므143판결) ​- 부동산을 합유(법률규정 또는 계약에 의해 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 관계)로 소유한 경우에는 합유자 중 일부가 사망하면 특별한 약정이 없는 한 잔존 합유자의 합유로 귀속되고 잔존 합유자가 1인인 경우에는 그의 단독소유로 귀속(대법원 1994.2.25. 선고 93다39225판결)되어 상속되지 않지만, 합유자간 사전에 상속인에게 승계가 되도록 별도의 약정을 해 둔다면 합유지분이더라도 예외적으로 상속이 가능하다.   # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

하반기 집값. 수도권 보합, 지방 약세 지속 전망

  작년 9.13대책 이후 하락하던 서울 아파트 값은 4~5월 하락세를 멈춘 후 6월부터 상승세로 반전됐다(그림1). 특히 강남·서초·송파구 등 강남권은 5월 이후 아파트 가격이 다시 오르기 시작해 회복세를 보이고 있다(그림2).   아파트 거래 또한 4월부터 늘기 시작해, 최악의 거래부진에서 벗어나고 있다. 가격이 낮은 급매물이 빨리 소진돼, 서울 등 수도권 주요시장은 하락세를 멈추고 상승세로 전환되고 있다. 하지만 거래증가에도 불구하고, 전년 동기 대비 매매규모는 여전히 부진해 본격 상승세로 보기는 어려운 상황이다(그림3).       9.13대책 등 강력한 규제에도 불구, 강남권을 중심으로 주택거래가 늘고, 가격이 오르는 이유는 대체투자처가 마땅치 않기 때문이다. 저금리기조에 주식시장 등 금융환경이 우호적이지 않아, 부동산은 여전히 유망 투자처로 인식되고 있다. 또한 주택거래가 부진해도, 가격하락이 제한적인 점도 부동산에 대한 관심에 영향을 미치고 있다. 부동산 시장의 향후 전망에 대한 기대감도 크다. 현재 재건축·재개발 관련 규제로 강남권 등 주요지역의 신규공급이 제한되고 있다. 공급 부족으로 향후 회복기에 가격상승폭이 확대될 수 있다. 정부가 3기 신도시개발 등 수도권 내 공급을 확대하고 잇지만, 서울지역 수요를 완전히 흡수할 순 없다. 또한 강남권 수요를 대체하기는 사실상 불가능해, 3기 신도시의 강남권 시장에 대한 영향은 제한적일 전망이다.금리변수도 있다. 미국금리가 하락으로 국내 금리도 인하될 경우 시장에 우호적인 요인이 될 수 있다.   다양한 변수를 고려하면, 하반기 서울 등 수도권 주택시장은 하락세를 멈출 가능성이 있다. 하지만 주택거래 증가에도 불구하고, 실질 거래량은 평균 수준에 크게 미치지 못하고 있다. 정부의 규제 또한 한층 강화될 수 있어 거래가 대폭 늘어날 가능성도 적다. 신규주택담보대출은 여전히 어려워, 금리가 인하돼도 매매가 크게 늘긴 어렵다. 전반적으로 수요는 여전히 제한될 수 밖에 없다. 결국 하반기에는 가격하락세가 멈추더라도 대세상승보단 보합세가 이어질 것으로 보인다. 반면 지방 주택시장은 입주물량이 여전히 많아 부진을 지속할 전망이다. 여기에 3기 신도시 등 공급확대는 매매수요를 흡수해 중장기적 수도권 시장을 안정시킬 변수가 될 것으로 예상된다. 하반기 시장은 회복 기대감이 높지만, 대세 상승가능성이 제한적인 점을 염두해 적극적인 투자는 신중할 필요가 있다. 지역별 호재와 여건 등을 고려해 옥석을 가리는 것이 중요하다. 특히 다시 관심을 끌고 있는 강남권 재건축은 개발이익환수제 등 규제가 여전해, 추진상황 등을 살펴 선별적으로 접근해야 한다. 신규아파트는 선호도가 여전히 높고, 분양가는 상대적으로 낮아 유망단지를 대상으로 신규청약은 적극 고려할 필요가 있다.  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

임대인에게 권리금 손해배상의무가 발생하는 경우는?

2015.5.13 상가건물 임대차보호법에 권리금 규정이 신설되었다. 그 전까지 권리금은 임차인과 후속임차인간에 주고 받는 금전에 불과했고 임대인은 특별히 신경쓰지 않아도 무방한 영역이었다. 하지만 권리금이 법제화 된 지금 권리금은 임대인에게도 중요한 이슈로 떠올랐다. 특히 계약기간이 오래되어 계약갱신요구권이 없는 임차인에게도 권리금 보호에 관한 규정이 적용 되는 지와 관련해 그 동안 수 많은 논란이 이어져 왔는데 최근 이에 관한 대법원 판결이 선고돼 소개한다. 권리금에 관한 임대인의 의무  임대인은 임차인의 권리금 회수에 대한 방해행위 금지 및 이를 위반한 경우 권리금 상당의 손해배상 의무를 진다.   권리금 방해행위 유형 -임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 행위 -신규임차인이 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 - 임차인이 주선한 신규임차인에게 현저히 고액의 보증금과 차임을 요구하는 행위 - 정당한 사유없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위 권리금 손해배상이 발생하지 않는 경우 상가건물 임대차보호법의 권리금 규정이 무조건 적용되는 것은 아니다. 임차인의 의무 위반 등이 있는 경우에는 권리금 규정이 적용되지 않으며, 임대인은 정당한 사유가 있는 경우에는 신규 임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있고, 이 같은 계약 거절은 권리금 손해배상을 발생시키지 않는다.   권리금 규정이 적용되지 않는 임차인 - 3기 차임액에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우 - 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 - 임대인 동의 없이 무단 전재한 경우 - 건물의 전부나 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 - 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우 - 임대인이 재건축 등을 이유로 목적 건물을 철거나 재건축하는 경우로서 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 - 그 밖의 상가건물 임대차보호법 제 10조 제 1항 각호의 경우   계약 체결 거절의 정당한 사유 - 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 - 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 - 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 - 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우    권리금 손해배상 발생의 대표적인 사례 재건축 등을 이유로 계약을 거절하는 경우 철거나 재건축 등을 이유로 임대착계약을 종료하고 신규임차인과의 계약도 거절하는 경우 (다른 법령에 따라 철거나 재건축 등이 이루어지는 경우가 아닌 한) 임대차계약 체결 당시 그 철거나 재건축 계획을 구체적으로 고지했어야 한다. 이 같은 구체적인 고지에 따른 철거나 재건축이 아닌 경우에는 권리금 손해배상 의무가 발생할 가능성이 높다   신규임차인과의 계약을 전면 거부하거나 임대인 사용 목적으로 계약을 거절하는 경우 임차인이 주선하는 신규임차인과의 계약을 거절하기 위해서는 정당한 사유가 있어야 한다. 이 같은 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하는 경우 권리금 손해배상 의무가 발생한다. 특히 신규임차인의 자력 등을 구체적으로 따져 보지도 않은 채 신규임차인과의 계약을 전면 거절하거나 임대인 본인이 사용할 목적을 이유로 계약을 거절한다면 권리금 손해배상 의무가 발생할 가능성이 높다   임차인에게 계약갱신요구권이 없음을 이유로 권리금 회수 협력의무를 위반하는 경우 그 동안 계약갱신요구권이 없는 임차인도 권리금 보호를 받는 지와 관련하여 견해가 대립되었으나, 최근 대법원은 임차인이 오랜 기간 같은 건물에서영업을 영위하여 계약갱신요구권이 없는 경우에도 권리금 규정이 적용된다고 판시하였다.(구 상가건물임대차보호법상 5년의 계약갱신요구기간이 지난 사례에 대한 판단으로, 현재는 10년의 계약갱신요구권이 적용됨)   *대법원 2019.05.16 선고 2017다225312판결* 구 상가건물임대차보호법에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체의 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권이 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.   # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

지속적으로 강화되는 해외금융계좌신고 의무

지난달 27일 국세청은 5억원이 넘는 해외 금융 계좌에 대해 6월 1일부터 7월 1일까지 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)나 관할 세무서를 통해 계좌 내역 신고를 받는다고 밝혔다. 신고의무자는 거주자 또는 내국법인으로서 해외 금융계좌 잔액 합계가 매월 말일 중 어느 하루라도 5억원을 초과했다면 신고 대상이다. 특히 올해부터는 신고기준금액이 10억원에서 5억원으로 낮아진 점을 유의해야 한다. 이 때 신고의무가 있는 거주자에는 해외 유학생, 해외 파견 근로자나 상사주재원처럼 해외에 장기간 체류하더라도 국내 가족이나 자산 등 생활 관계에 비추어보아 거주자로 판단되는 자를 포함한다. ​​ 신고대상 해외금융계좌 ​해외금융회사에 개설한 금융계좌로서 해당 계좌에 보유한 현금, 주식, 채권, 펀드, 보험상품 등 모든 자산이 신고대상이 되며, 잔액의 합계액이 매월 말일 중 가장 많은 날을 신고 (미래에셋대우 계좌를 통해 투자한 해외주식은 신고대상에 미해당) ​ 매월 말일 최고 금액은 8억 원이며, 잔액이 6억 원을 초과하기 때문에 A, B, D 계좌를 신고해야 한다. 신고대상 계좌 판단에 있어서 차명계좌나 공동명의계좌는 관계자 전원이 계좌 잔액 전부를 각자 보유한 것으로 보아 신고하는 것이 원칙이나, 관련자 중 1인이 "해외금융계좌 신고서 관련자 명세서" 제출했다면 나머지 관련자는 신고의무가 자동 면제된다. ​ 신고의무자 ​해외금융계좌 잔액의 합이 2018년 매월 말일 중 어느 하루라도 5억원을 초과하는 경우 그 해외금융계좌를 보유한 거주자 또는 내국법인 거주자란 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 말한다. 다만 아래의 요건을 갖춘 외국인 거주자 또는 재외국민은 신고의무가 면제된다. ​ 1. 면제대상 외국인 거주자 : 신고대상연도 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간을 합계가 5년 이하인 자 2. 면제대상 재외국민 : 국내에 주소를 두지 않은 재외국민으로서 신고대상연도 종료일 2년 전부터 국내에 거소를 둔 기간의 합계가 183일 이하인 자 * 재외국민이란? 대한민국 국민으로서 외국 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자 ​​ 해외금융계좌 신고의무 불이행 시 문제점 ​해외금융계좌 신고제도는 시행 후 2018년 말까지 총 324명에 대하여 946억원의 과태료 부과하는 실적을 거두었다. 미신고 또는 과소신고한 금액에 따라 과태료는 누진적으로 부과되는데, 만약 해당금액이 50억 원을 초과하는 경우 2년 이하의 징역 또는 13%이상 20%이하의 벌금을 부과하는 형사처벌의 문제가 발생할 수 있다. ​만약 예컨대 과거부터 존재하였던 해외금융계좌 누락사실이 이제와서 발견되는 경우 2019년까지 매년 미신고로 보아 각 연도별로 과태료가 부과된다. 만약 신고대상연도 중 신규개설 되거나 해지된 계좌가 있는 경우 이를 누락하여도 과태료의 문제가 발생될 수 있으며, 해당 연도에 잔액변동이 없더라도 반드시 신고를 해야 한다. 글로벌 금융정보교환 ​한·미 금융정보 자동교환(FATCA)이 2014년 최초 시행된 이후 각국의 역외탈세를 방지하기 위한 노력으로 다자간 금융정보 자동교환(CRS)협정을 체결한 국가가 점차 증가하고 있다. 2018년 현재 일본·중국 등 78개국과 교환 중이며 2019년에는 24개의 협정국이 늘어나 홍콩 등 102개국과 교환이 이루어질 예정이다. 글로벌 금융정보교환은 매년 9월에 이루어지고 있다.   ​# 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다

분양상가, 점점 커지는 공실의 공포

'월세가 꼬박꼬박 나오는 작은 상가 하나만 있으면 좋겠다'는 생각을 많은 이들이 한다. 이러한 상가 소유에 대한 로망은 과거에도 작지 않았지만, 은퇴 후의 삶이 길어지면서 단순한 꿈이 아닌 은퇴 전에 풀어야 할 숙제라고 여기는 이들이 늘고 있다. 길어진 노후에 대비할 만큼 모아둔 자산도 충분하지 않고, 연금만으로는 은퇴 후 삶이 팍팍할 듯 하니 미리 준비해 두고 싶은 마음이다.  투자 자금이 크지 않다 보니 상권 좋은 곳의 상가건물이나 꼬마빌딩 투자는 어렵다. 그래서, 아파트 입주 때 함께 들어서는 '단지 내 상가', 신도시나 택지지구 내의 '근린상가', 오피스텔·주상복합아파트 등의 저층부에 위치한 '복합상가' 등 <분양상가>로 투자 대상이 한정된다.어렵게 모은 돈에 대출까지 얻어 드디어 꿈에 그리던 상가를 분양 받았으나, 상가 입주 후 공실이 몇 년째 이어지며 꿈 꾸던 삶이 악몽으로 변하는 경우도 적지 않다. 분양상가의 공실률이 높은 이유는 '소비자를 유인하는 다양하고 계획적인 MD 구성이 어렵다'는 분양상가 자체가 갖고 있는 근본적 약점 때문이다. 예전에는 고만고만한 <분양상가A>와 비슷비슷한 <분양상가B>가 경쟁하는 구도였다. 소비자 입장에서 선택의 여지가 별로 없었다. 하지만 대기업이 직접 운영하는 쇼핑몰이 주요 권역에 계속 들어서면서 분양상가의 매력은 점점 떨어졌다.  분양상가 외면의 강도는 최근 들어 더욱 커졌다. 생필품과 웬만한 상품은 모바일로 주문한다. 친구와의 저녁은 뜨는 골목상권의 핫플레이스에서 주로 한다. <쇼핑몰(직접임대·운용상가)>와의 경쟁도 버거웠는데 <모바일>과 <골목상권>에까지 협공을 당하고 있다. 많은 소비가 <모바일>에서 이뤄나고, 오프라인에서는 소비가 아닌 체험, 쇼핑이 아닌 라이프스타일의 경험으로 트렌드가 변했는데 분양상가는 이런 트렌드를 담을 콘텐츠가 없으니 공실이 늘어나는 것이다. 분양상가가 과거에 비해 경쟁력이 크게 떨어졌다고 그 필요성까지 떨어진 것은 아니다. 집 앞에서 해결해야 하는 기본적 수요는 단지 내 상가, 근린상가 등에서 안정적이고 지속적으로 공급해 줘야 한다. 편의점, 마트·슈퍼마켓, 병·의원, 약국, 학원, 휘트니스센터, 카페·음식점, 은행, 미용실 등 생활편의시설은 반드시 필요하다.  필요하고 자리가 좋은 데도 공실로 오랜 기간 방치된 신축 분양상가를 주변에서 찾는 것은 결코 어렵지 않다. 공실의 가장 큰 원인은 높은 임대료 때문이다. 임대료는 임차인이 장사를 해서 지불할 수 있는 수준이어야 한다. 그런데 분양상가의 경우 주변 임대료 시세는 참고만 할 뿐, 적정임대료(예상임대료)를 분양가 기준으로 책정하는 경우가 많다. 특히 신규 택지지구라면 비교할만한 주변 임대료 시세가 없어 더더욱 그렇다.  예를 들어, 먼저 상가 1층의 분양가를 평당 4,000만원으로 정한다(20평 기준 8억 원). 분양 당시 투자자들이 4.5% 이상의 수익률을 기대한다면, 300만원(월)/4000만원(보) 임대료는 문제 없어, 수익률 4.7%은 나온다고 홍보해 분양하는 식이다. 그런데 막상 준공이 가까워져 임대하려 하니, 주변에 먼저 입주한 상가의 임대료 수준(200만원/3000만원)을 넘기 어렵다고 하면 수익률은 3.1%으로 뚝 떨어진다. 이 때, 임대료를 전체적으로 임대 가능한 수준까지 모든 상가가 낮춰 임대를 함께 맞추면 좋지만, 수분양자마다 상황이 다르고 높은 임대료를 고집하는 투자자가 많다. 초기 공실이 많은 상태에서 준공이 되면, 시간이 지날수록 망가진 상가의 이미지가 점점 커져 나중에는 임대료를 낮춰도 임차인을 구하기 어려운 상황이 발생해 장기 공실의 늪에 빠질 수 있다. 대규모 택지지구라면 일반적으로 아파트 입주가 먼저 되고 상가가 뒤따라 준공된다. 이 때 입지에 큰 차이가 없다면 가장 빨리 준공되는 근린상가를 분양 받는 것이 좋다. 아파트 입주민들이 기본적으로 필요로 하는 마트, 카페, 병·의원, 학원, 휘트니스 등은 자리를 선점하기 위해서라도 빠르게 임차를 확정하기 때문이다.  ○○지구 1~2번째 상가분양 및 사전임대가 성공적으로 됐다는 홍보를 보고, 준공시기가 늦은 상가를 분양을 받으면 이미 한 발 늦었을 가능성이 높다. 동일 상권 내 근린상가인데 어떤 건물은 유명 브랜드가 입점한 만실인데, 어떤 건물은 공실이 많다면 대부분 준공시기의 차이 때문이다.   # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

VIP 중매시장으로 본 한국의 자산시장

VIP 중매 시장에서 ‘1등 신랑감의 기준’은 무엇일까? 의사·변호사 등 이른바 ‘사(士)자’ 가진 직업일까? 신랑감의 사람 됨됨이? 아니면 부모님의 사회적 지위? 그것도 아니라면 재산일까? 재산이라면 누구의 재산? ​​ 20~30년 전만 해도 사자 직업을 가진 사위를 들이려면, 열쇠가 두 개는 있어야 한다는 말이 있었다. 자동차와 아파트 열쇠. 그러나 최근 VIP 중매시장에서는 과거와 같은 사자 프리미엄은 매우 적다고 한다. 대신 재산에 대한 프리미엄이 높아졌다. 그 재산도 본인이나 부모의 재산이 아니라 조부모의 재산이 1순위라고 한다. 필자는 한 지인으로부터 이 얘기를 들으면서, 한국 사회가 겪고 있는 저성장의 한 단면을 보는 듯했다. ​ 저성장의 단면? 가족이나 결혼이 사랑의 결과라고 생각하지만 현실은 당대의 경제구조와 밀접히 연관돼 있다. 가족 문제 대부분은 사랑 문제이기보다 돈 문제인 경우가 더 많다. 일본의 가족 사회학자 야마다 마사히로 교수는 “최근의 가족 동향은 경제의 구조 전환과 가족의 운명이 연동돼 있다는 사실을 입증해 주고 있다”고 지적한 바 있다. ​​ 중매시장은 연애시장과 달리 사전에 자격에 맞지 않는 이들을 걸러내는 구조다. 다시 말해 조건을 충족한 이들만 만날 수 있는 시장이다. 조건 미충족자들은 아예 시장 진입조차 불가능하다. VIP 중매시장의 조건의 순위를 나열하면 ‘부모 재산-부모 재산과 지위-본인의 능력과 사람 됨됨이’다. 과거에는 본인의 능력이 최우선 순위가 되던 시절이 있었는데, 왜 지금은 순위에서 밀려난 것일까. 이를 주식 가치 분석의 관점에 비추어 보자. ​​ 주식 가치는 크게 3가지로 구성된다. 자산가치, 수익가치, 성장가치가 그것이다. 자산가치는 기업이 가지고 있는 부동산이나 현금과 같은 금융자산을 말한다. 자산가치는 기업이 그동안 벌어놓은 돈의 크기를 의미한다. 수익가치는 현재 영업활동으로 얼마나 돈을 잘 버느냐를 뜻한다. 해마다 벌어들이는 영업이익이나 순이익으로 수익가치를 가늠해 볼 수 있다. 끝으로 성장가치는 미래에 관한 것으로 나중에 돈을 벌 가능성을 뜻한다. 예를 들어 일부 바이오 관련 기업은 자산가치는 거의 없고 수익가치도 낮지만, 성장가치를 높게 평가받아 비싼 가격에 거래되기도 한다. 만일 어떤 기업이 자산도 많이 가지고, 현재 영업활동으로 돈도 잘 벌고, 미래의 성장가치까지 높다면 매우 비싼 가격에 거래될 것이다. ​​ 자산가치, 수익가치, 성장가치를 VIP 중매시장에 적용해보자. 조부모 재산은 자산가치에 해당된다고 볼 수 있다. 이미 과거의 활동으로 축적해 놓은 자산이다. 수익가치는 부모의 재산에 관련이 있다. 왜냐하면, 아주 뛰어난 사람이 아니고서는 결혼 적령기에 많은 돈을 벌기란 결코 쉬운 일이 아니기 때문이다. 결혼 당사자는 성장가치와 연결시킬 수 있다. 지금 돈을 많이 벌지는 못하지만 창창한 미래가 있다고 보는 것이다. 결국 VIP 중매시장은 투자의 시각에서 보면, 성장가치보다는 자산가치와 수익가치에 더 높은 점수를 주고 있다. 미래보다는 과거와 현재에 더 프리미엄을 지불하고 있는 것. 여기에 조부모의 재산이 더 중요한 기준이 된 것은 아마도 고령화와도 관련이 있는 것 같다. 소득과 수명은 확실한 상관관계를 보여준다. 소득이 높을수록 건강하고 수명이 길다. 일부 학자들의 분석에 따르면, 운동보다도 소득이 건강을 설명하는 데 더 강력한 변수라고 한다. 고령화가 심화될수록, 일본의 경험을 볼 때 ‘노노(老老) 상속’이 많아지게 된다. 구순이 넘는 부모가 환갑이 지난 자녀에게 상속하는 게 흔한 풍경이 된다. 그러나 조부모와 손자녀와의 관계는 다르다. 재산이 많다면, 손자녀에게 증여나 상속할 가능성이 부모보다 더 크기 때문이다. ​​ 저성장과 고령화가 만나면서 VIP 중매시장의 풍경을 바꾸어 놓았듯이 자산시장에도 영향을 미치고 있다. 저성장의 부정적인 면은 꿈과 가능성을 거세한다는 것이다. 자신의 노력만으로 내 집을 마련하는 것도, 안정적인 직장을 구하는 것도 어려워진다. VIP 중매시장처럼 자산시장에서도 미래보다 과거와 현재에 더 높은 프리미엄을 지불하는 현상이 나타난다. ​​ 대표적인 것이 현금흐름이 좋은 자산에 대한 선호도 증가다. 현금흐름은 현재의 수익이다. 배당·임대소득 등의 형태로 꾸준한 현금흐름을 제공하는 자산은 저성장 시대의 좋은 투자 대안이 된다. 가격이 오르지 않아도 현금흐름이 있으니 마음 편히 보유할 수 있고, 나중에 가격이라도 올라주면 그것은 덤이다. 배당주, 임대 가능한 부동산, 리츠, 인컴형 금융상품 등의 수요는 더 넓어지고, 그 수요에 비례해 투자 매력도 높아질 가능성이 크다. ​​ 저성장은 반대로 성장이 희소해진다는 의미다. 자본주의 시장은 희소한 것에 더 높은 프리미엄을 지불한다. 성장은 어려워지나 성장하는 것에는 더 높은 프리미엄을 지불하고 보상을 한다. 성장을 실제 이뤄낼 수 있거나 그럴 가능성이 큰 자산이라면, 그것은 높은 평가를 받을 확률이 높을 것이다. ​​ 저성장 시대에 포트폴리오의 안정성을 높이는 방법 중 하나는 현금흐름과 성장의 희소성을 결합시키는 것이 될 수 있다. 현금흐름이 꾸준히 나오는 자산은 위기 상황에서도 치명타를 입을 확률이 낮다. 현금이 계속 내 손에 들어오기 때문에 그것을 받으면서 버텨도 되고, 적극적 투자자라면 추가로 매입해서 평균 매입 단가를 낮출 수도 있다. 현금과 현금흐름은 위기 상황에 대한 가장 강력한 대응 수단 중 하나다. 그러나 현금흐름이 꾸준한 자산은 대개 성장성은 떨어지는 경향이 있다. 배당주가 대표적이다. 성숙기에 진입한 기업이 많다. 이를 보완하기 위해 성장 개념을 가진 부분을 포트폴리오 편입시키는 것이다. 성장 개념은 사람에 따라 다를 수 있다. 신흥국가로 볼 수도 있고, 4차 산업과 같은 테마일 수도 있고, 펀더멘털 측면에서 기업 이익의 성장으로도 볼 수 있다. 아니면 글로벌 중산층의 증가를 성장으로 보고, 소비재 기업에 투자할 수도 있다. ​​ ​ 현금흐름과 성장의 희소성에 주목 사람마다 다르겠지만 필자는 연금과 같은 장기 자산은 70~80%를 현금흐름이 있는 자산에, 나머지를 성장에 할당하고 있다. 현금흐름이 있는 자산 비중이 큰 것은 일단 시장에서 죽지 않기 위해서이다. 현금이 있으면 시장에서 살아남을 수 있다. 나머지 20~30%는 성장에 베팅한다. 수익이 많이 나면 좋고, 많이 나지 않더라도 현금흐름 자산이 있으니, 미래를 기약할 수 있기 때문이다. ​​ 다 같이 돈을 버는 고성장 시대에서 버는 사람만 버는 저성장 시대로 넘어왔다. 미래는 언감생심이고 현재의 삶이 더 중요해진 시대다. 사회 구성원들의 의식 변화는 자산시장에도 영향을 미친다. 물론 이런 의식 변화를 이해한다고 큰돈을 버는 것은 아니다. 그러나 한 번 형성된 의식에는 관성의 법칙이 작동한다. 큰돈은 아니더라도 손해 보지 않고 장기적으로 안정적인 수익을 원하는 이들이라면, 이런 의식변화로 수혜를 입을 곳이 어딘지 찾아보는 것도 의미 있는 일이 될 것이다. 그러다 운 좋게 높은 수익률을 기록하는 자산을 찾아냈다면, 그것은 덤이라도 생각하자. ​ ​ 출처 : 이코노미스트/은퇴연구소기고 : 미래에셋은퇴연구소 이상건

100세시대, 여성이 더 준비해야 하는 5가지 이유

제 친구들이나 비슷한 나이의 선후배를 만나면 퇴직 후 걱정을 많이 합니다. 집에서 앉아 소변 보는 정도의 적응은 기본으로 하고 있습니다. 나이 들수록 여성이 주도권을 잡으므로 남자들은 순응해야겠다는 생각을 많이 합니다. <은퇴 남편 유쾌하게 길들이기>에서 보듯이 여성들은 의기양양합니다. 자녀들도 컸으니 중요한 과업을 달성한 셈입니다. 그래서 카페 브런치나 평일 골프장은 중년 여성들 때문에 먹고산다는 말이 있을 정도입니다. ​​ 하지만 그럴까요? 여성들은 노후를 방심하고 있는 듯합니다. 100세 시대는 여성이 준비해야 할 게 많습니다. 연령별로 남녀 구성비를 보면 80세 이상은 여성의 비중이 70%를 차지하며, 90세 이상은 77%, 100세 이상은 85%를 차지합니다. 이처럼 100세 시대는 남성보다는 여성이 당면해야 할 환경인 것입니다. 여성이 더 준비해야 하는 이유입니다. 이하에서는 여성이 노후를 더 준비해야 하는 5가지 이유를 살펴보겠습니다. 우선, 중대질병의 가능성이 높아집니다. 나이가 들수록 진화에서 걸러지지 않은 각종 질병과 노화가 나타납니다. 치매가 20대에 생기는 것이면 진화의 과정에서 사라지겠지만 80대가 넘어서 발생하니 계속 유전되는 것입니다. 70세를 넘어서면 각종 질환이 본격적으로 나타나기 시작합니다. 치매는 85세를 넘으면 많아지고 경증 치매는 10명 중 3명이라고 할 정도입니다. 그런데 위에서 보았듯이 90세 이상은 여성이 77%를 차지하니 치매도 여성의 문제가 됩니다. ​ 보험으로 준비를 해야 하는데, 지금 질병이 없다고 나중에 아프면 든다고 생각할 때는 늦습니다. 아프기 전에 준비해야 합니다. 피보험자가 여성으로 되어 있는지, 보장 기간이 100세까지인지, 그리고 보장 금액과 보장 범위를 확인해 보아야 합니다. ​ 둘째, 여성은 세 번의 노년기를 겪습니다. 60대는 양가 부모님의 노년기, 70대는 남편의 노년기, 그리고 80대는 자신의 노년기입니다. 남자는 간병에 서툴다 보니 아무래도 양가 부모의 노년도 여성이 많이 떠안게 됩니다. 여차하면 이 시기에는 손주도 돌봐야 합니다. 70대가 되면 70~80대 남편의 노년기를 맞게 됩니다. 노년기의 황금기라 할 수 있는 60대와 70대 초반을 다른 사람의 노년기를 돌보는데 할애하는 셈입니다. 지친 몸을 이끌고 80대에 들어서면 자신의 노년기와 직면해야 합니다. ​ 세 번의 노년기를 여성이 모두 감당하기에는 너무 벅찹니다. 미리 준비해야 하며, 사회의 복지제도를 잘 활용하고, 가족 간에 부담을 나누는 방안을 사전에 의논해 두어야 합니다. 공감대를 형성해 놓아야 합니다. ​   셋째, 혼자 노년기의 1/3을 살아야 합니다. 여자들은 이 말을 잘 믿지 않으려 합니다. 하지만 곰곰이 계산해보면 맞습니다. 제 할머니가 그랬고 어머니도 현재 1/3을 혼자 사시고 계십니다. 60세 이후 90세까지 산다면 30년이 되는데, 그중 10년을 혼자 살면 1/3이 됩니다. 여성과 남성의 나이 차와 수명 차이를 감안하면 대략 10년 이상은 혼자 살게 됩니다. 이 시기는 질병도 혼자 돌봐야 하고, 고민도 혼자 해결해야 합니다. 그뿐 아니라 상속 문제 등 집안의 문제도 결정해야 합니다. 그래서, 주변의 관계망을 잘 만들어두고, 정보를 공유하고 조언을 구할 곳을 마련해 두어야 합니다. 혼자 떨어져 있지 말고 연대(連帶)해야 합니다. 넷째, 수명이 길어지면 돈이 더 필요하지만, 정작 말년에는 돈이 많이 남아 있지 않습니다. 1년에 2,000만 원 생활비가 필요하다면 10년이면 2억 원이 됩니다. 게다가 예상치 않은 치료비가 들어가므로 지출은 더 많아질 수 있습니다. 그런데 노년의 전반기에 지출하다 보면 후반기에는 돈이 별로 남아 있지 않습니다. 부모의 노년과 남편의 노년을 돌보느라 돈을 많이 써버릴 수 있습니다. ​ 특히 여성은 미래에 대한 냉철한 대비보다는 감성적으로 대응하므로 자신의 말년을 생각지 않고 지출하는 경우가 많습니다. 이를 위해, 누구도 손댈 수 없는 연금으로 준비를 해두는 게 좋습니다. 특히 80세 이상의 고령일 때 연금을 수령하게 해두면 혼자 남아 있을 때 요긴하게 쓸 수 있습니다. 이와 관련해서 주택연금에 관심을 둘 만합니다. 3억 원 주택을 80세부터 받으면 매월 연금액이 145만 원에 이릅니다. ​​ 마지막으로, 여성은 당대의 마지막을 마무리해야 합니다. 한마디로 집안의 어른이 됩니다. 자식들 문제나 친지와의 문제를 해결하고 자식의 상속문제도 결정해야 합니다. 동양에서는 집안의 어른이 할머니인 경우를 많이 봅니다. 저는 어려서 할머니께서 집안의 어른이셨고 지금은 어머니께서 그 역할을 맡고 계십니다. 집안의 정체성을 이어 주는 것도 오래 사는 여성입니다. 소소한 사건도 기억하는 여성은 집안의 역사를 알고 있기 때문에 자녀나 손자들에게 이를 전달하는 역할을 합니다. 남자들은 말이 없어서 그런 이야기도 안 해 줍니다. 노년의 여성은 집안의 리더인 만큼 지혜로워야 합니다. TV 드라마만 보시지 말고 책도 읽고, 네트워크를 잘 갖추어 정보 교류를 하며, 세상일에도 관심을 끊지 마시고, 또한 자기성찰도 해야 합니다. ​​ 100세 시대는 여성에게 도전도 많지만, 여성의 활용도도 높아집니다. 오행(五行)의 ‘토(土)’처럼 가족 간의 원활한 관계를 가능케 해주는 토대가 됩니다. 이를 위해 여성 자신의 노후의 토대를 잘 만들어 두어야 합니다. 100세 시대는 여성이 더 긴장하고 준비해야 합니다.   ​ 출처 : 뉴스1/미래에셋은퇴연구소기고 : 미래에셋은퇴연구소장 김경록

■ 아파트 매매 시장동향
■ 아파트 분양제도 비교
■ 분양가 상한제 시행 이후 부동산 영역별 시장전망

■ 국내주식·해외주식의 양도손익 통산
■ 가업상속공제 사후관리 요건 완화
■ 1세대 1주택 고가 상가주택, 연면적 상관없이 주택과 상가 따로 과세

■ "임대차기간"은 상가임대차에서 어떤 의미를 갖는 것일까?
■ 임대차기간 종료와 갱신·재계약/묵시갱신
■ 임차인이 10년간 가지는 갱신요구권

■ 상속 개시시 모든 재산은 상속인에게 이전될까?
■ 상속되는 것과 아닌 것에 대해서 알아보자

■ 서울 아파트 값. 6월부터 상승 전환
■ 하반기 수도권 시장 상승보단 보합세 예상
■ 지역별, 단지별 신중히 접근할 필요

■ 권리금에 관한 임대인의 의무
■ 권리금 손해배상이 발생하지 않는 경우
■ 권리금 손해배상 발생의 대표적인 사례

■ 신고대상 해외금융계좌
■ 해외금융계좌 신고의무 불이행 시 문제점
■ 글로벌 금융정보교환

■ 공실 원인 ①. 소비 채널의 다양화와 라이프스타일의 변화
■ 공실 원인 ②. 높은 분양가격에 맞춘 임대료 책정
■ 공실 원인 ③. 뒤늦은 분양상가의 입주 타이밍

■ 저성장의 단면?
■ 현금흐름과 성장의 희소성에 주목

■ 여성의 노후 , 더 준비해야 합니다