부동산/세무

개정 상가건물 임대차보호법은 무엇이 달라졌을까?

2018년 10월 16일 개정된 상가건물 임대차보호법(이하 ‘개정법’)이 시행되었다. 그 주요 내용으로 1) 계약갱신 요구권이 5년에서 10년으로 연장2) 권리금 회수기회 보호기간이 임대차 종료 3개월 전에서 6개월 전으로 확대3) 전통시장에도 권리금 관련 규정 적용4) 상가건물임대차분쟁조정위원회 신설이다 각 개정내용마다 시행시기가 다르고, 케이스마다 적용 여부가 달라질 수 있으므로 반드시 체크해 볼 필요가 있다     임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(개정법 제10조 제 2항)제 10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초 체결되거나 갱신되는 임대차에 대하여도 적용한다(개정법 부칙 제2조) 기존 5년간 행사할 수 있었던 임차인의 계약갱신요구권을 10년으로 연장하면서 법 시행 후 최초 체결하거나 갱신되는 임대차에 적용하도록 하였다.개정법 시행 이전의 체결된 임대차계약의 경우, 개정법 시행 후 계약갱신을 요구할 권리가 있는지에 따라 개정법상 10년의 계약갱신요구권 적용여부가 달라질 수 있다.   계약갱신요구권 적용 관련 구체적 사례 Case1. 2013년 11월 1일 최초로 체결한 임대차기존 계약갱신요구권(5년)을 행사할 수 없는 임대차의 경우- 개정법 시행 후 계약이 만료되는 시점에 총 임대차 기간이 5년을 넘어 임차인에게 기존 법에서 보장하던 계약갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없다.- 계약 기간이 만료하더라도 갱신을 요구할 수 없으므로, 임대인과 임차인의 합의로 임대차계약을 갱신하지 못하면 임대차계약은 종료한다. 반면, 상호 합의 하에 법 시행 이후 갱신 내지 재계약을 체결하면, ‘법 시행 후 갱신되는 임대차’에 해당하므로, 개정법이 적용되어 최초계약시점으로부터 10년간(2013년 체결임대차인 Case1.의 경우 2023년까지) 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. Case2. 2015년 11월 1일 최초로 체결한 임대차로 개정법 시행 후 계약 갱신개정법 시행 전 체결 임대차이나, 기존 계약갱신요구권(5년)을 행사할 수 있는 임대차의 경우- 개정법 시행 이전 체결된 임대차로 5년의 계약갱신요구권을 갖는 상태지만, 개정법 시행 후 갱신요구권의 행사로 ‘법 시행 후 갱신되는 임대차’에 해당하므로, 최초계약시점으로부터 10년간(2015년 체결임대차인 Case2.의 경우 2025년까지) 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. Case3. 2018년 11월 1일 최초 체결한 임대차의 경우- 법 시행일인 2018년 10월 16일 이후부터 최초로 체결되는 임대차의 경우는 의문의 여지 없이 최초 계약 체결시점부터10년간 갱신요구권이 보장된다.       임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다(개정법 제10조의4 제1항)제 10조의4 제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다(개정법 부칙 제3조) 기존 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 보장되던 권리금 회수기회 보호기간을 6개월로 늘리면서 현재 존속 중인 임대차에 대하여도 적용을 명시하였다     제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우(다만, ‘전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법’ 제2조 제1호에 따른 전통시장은 제외한다)에는 적용하지 아니한다(개정법 제10조의5)제10조의5 제1호의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다(개정법 부칙 제4조) 전통시장에 대하여는 권리금 보호 규정을 적용하지 않았던 종전 법과 달리, 개정법은 전통시장에 대하여도 권리금 보호 규정을 적용하도록 하였다.법 시행 당시 임대차를 지속 중인 전통시장 임대차에도 적용된다.     이 법의 적용을 받는 상가건물 임대차와 관련된 분쟁을 심의, 조정하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 ‘법률구조법’제8조에 따른 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 둔다(개정법 제20조 제1항)이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제20조부터 제 22조까지의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다(개정법 부칙 제1조) 개정법에 신설되었다. 소송보다 적은 비용으로 효율적인 분쟁해결이 가능하며, 2019년 4월 17일부터 본격적으로 운영된다   Check! 2019년 1월 9일 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안 입법예고 – 법 적용대상 확대 - 주요상권 상가임차인 95%이상이 법의 보호를 받을 수 있도록 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 정하는 기준인 환산보증금 상한액을 지역별로 대폭 인상- 서울은 6억1천만원 이하에서 9억원 이하로, 과밀억제권역 및 부산은 5억원 이하에서 6억 9천만원 이하로, 광역시 등은 3억9천만원 이하에서 5억 4천만원 이하로, 그 밖의 지역은 2억 7천만원 이하에서 3억 7천만원 이하로 상향- 개정된 시행령은 2019. 2. 18 까지 입법예고기간을 거친 뒤 공포 후 시행 될 예정  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

안 보면 후회! 꼭 봐야 할 “바뀐 청약제도 핵심 내용 8가지”

아파트 가격 급등으로 인해 주거안정의 필요성이 높아지자, 무주택자의 내집 마련을 위한 정책 지원 강화 청약제도의 경우, 작년 12월 무주택자 중심으로 전면 개편되면서, 실수요자에게 더욱 유리해짐  민간택지의 분양가 인상 억제, 신도시 등 공공택지에 대한 분양가 상한제 적용 등으로 분양가가 상대적으로 낮아져, 실수요자들은 새해 아파트 청약을 적극 활용하는 것이 유리함. 단 강화된 청약제도 및 의무보유 제도 등 관련 내용에 대한 숙지 필요 1. 무주택 우선공급확대 : 유주택자 1순위 가능 → 추첨제 물량 75%이상 무주택자 우선 공급2. 분양권소유자도 유주택자로 간주, 무주택자 자격으로 청약불가 (기존) 분양권이나 입주권을 소유할 경우, 소유권 이전 등기 이후 부터 유주택자로 간주 (변경) 분양권이나 입주권 받아 계약 체결하는 날 또는 분양권 매수 후 매매잔금 완납하는 날 이후 유주택자로 간주 (예외사항) 미분양 분양권을 최초 계약해 취득한 경우 주택을 소유한 것으로 간주하지 않음 (계약한 미분양권을 전매 통해 매입한 경우는 유주택자로 간주)   3. 유주택자인 직계존속 부양시 청약가점 배제 (기존) 유주택자인 60세 이상 부모와 3년 이상 동거시 부양가족에 포함되어 청약 가점 부여 (변경) 유주택자인 60세 이상 직계존속이 청약자와 3년 이상 주민등록상에 있고, 동거하고 있어도 청약 가점 배제   4. 신혼기간(결혼 후 7년) 중 주택을 소유한 적이 있는 신혼부부의 경우 신혼부부특별공급 제외 신혼기간 (결혼 후 7년) 중 주택을 소유한 적이 있는 신혼부부는 특별공급대상에서 제외 단, 상속에 의한 공유지분 취득, 기존 거주지역으로 비도시지역 및 면 지역 소재 단독주택, 20㎡ 이하, 60세 이상 직계존속 소유 등에 해당하는 주택은 주택으로 보지 않음   5. 미계약분 발생 시, 청약시스템 통해 사전 공급신청 미계약분은 미분양, 청약계약 후 부적격자 발생시, 또는 계약포기로 발생하고 있음  미계약분이 생길 경우 청약시스템을 통해 사전 공급신청을 받아 신청자에게 미계약분 공급   6. 청약시 무주택 기간 산정 기준 강화 분양권·입주권 소유자, 청약당첨 후 계약자(분양권 매수의 경우 포함) 또한 주택소유로 간주해무주택기간에서 배제함   7. 분양가 상한제 주택의 전매 제한 기간 강화 수도권에서 공급되는 분양가상한제 주택의 전매제한기간은 분양가격과 인근주택가격 시세차이에 따라 공공택지는 최대 8년, 민간택지는 공공택지의 50%에 해당하는 기간으로 강화   8. 공공분양주택의 거주의무기간 강화 공공분양주택 거주의무기간은 분양가격과 인근 주택가격 시세차이에 따라 최대 5년까지 강화  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

‘공시가격의 현실화’ 후에 오는 것들..

- 주택 공시가 2배 오른 곳도.. '세금 폭탄' 떨어진다. - 1년 만에 3억 오르는 공시가.. 강북도 '보유세 쇼크' 덮친다. - '집값 급등' 반영해 공시가격 현실화.. 고가 단독주택 세금 오른다. 강남의 단독주택 공시가격 10억원 이상 올라.. 강남구 역삼동 ㅇㅇㅇ번지의 표준단독주택가격을 열람해 보면, 2018년에는 24억원이었던 가격이 2019년 기준으로는 34억원으로 예정되어 있습니다. 무려 약 10억원이 상승한 것입니다. 지난 몇 해 동안의 상승율을 감안해 볼 때 올해의 상승율은 매우 큰데요. 공시가격의 현실화가 실제로 이루어지고 있는 것입니다.(조회 : '부동산 공시가격 알리미' - www.realtyprice.kr) 아파트의 경우 현재 시세의 70%정도의 공시가격을 형성하고 있습니다. 하지만 지난해 시세가 많이 오른 부분에 대해서는 올해 공시가격에 반영될 예정이므로 시세가 급등한 지역은 자연스레 공시가격도 상승할 것으로 예상됩니다. 공시가격 상승으로 보유세 증여세 상속세 등 각종 세금외 건강보험료까지 증가 공시가격이 오름에 따라 언론에서 자주 나오는 것처럼 재산세와 종합부동산세의 부담은 당연히 늘어날 것입니다.공시가격은 보유세 외에도 증여세, 상속세, 취득세, 양도소득세, 임대소득세 등 각종 세금 외에 지역가입자의 건강보험료 인상, 각종 기초연금수령에도 영향을 미치기 때문에 대상자의 세부담이 늘어남은 물론 건강보험료 피부양자, 기초연금 대상자 자격 요건에도 영향을 줄 것으로 예상됩니다. # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

금치산·한정치산 제도 이후 기본적 사회 안전망, 성년 후견 제도

성년 후견 제도를 도입한 2013년 개정 민법 시행 이후 5년이 경과한 2018년 7월 1일부터는 종전 금치산·한정치산 선고는 효력이 상실되었다. 따라서 이미 금치산이나 한정치산 선고를 받았더라도 현재에도 정신적 제약이 계속되고 있다면 새로이 성년 후견 제도에 따라 성년 후견이나 한정 후견 심판을 청구해야 한다. 기존 금치산·한정치산제도를 넘어 널리 활용할 수 있는 것이 바로 성년 후견 제도이다. 특히 최근 롯데그룹 총괄회장의 한정 후견(정신적 제약으로 사무 처리 능력이 부족한 상태가 인정되어 일정 부분 후견인의 조력을 받는 것을 말함)이 개시되어 그 후견인으로 ‘사단법인선’이 선임되면서 성년 후견 제도가 주목을 받았다. 그러나 성년 후견 제도는 시행된 지 5년이나 경과했음에도 여전히 생소하다. 성년 후견 제도에 대한 이해를 돕기 위해 핵심 내용을 간략히 소개한다.   성년 후견 제도상의 후견 종류와 개시 사유는 다음과 같다   본인, 배우자, 4촌 이내의 친족 등이 후견 심판을 청구할 수 있으며, 후견을 사람의 주소지 가정법원과 가정법원 지원에 청구해야 한다. 청구에는 인지대, 송달료 등과 후견받을 사람의 인지능력이나 정신 상태 등을 감정 하기 위한 감정 비용이 든다. 법원은 성년 후견, 한정 후견 등의 개시 여부를 판단하기 위해 본인의 정신 상태에 관해 의사의 감정을 받도록 하는 것을 원칙으로 한다. 또 본인의 상태를 확인하고 본인의 진술을 듣는 절차 등을 거쳐 본인의 잔존 능력을 최대한 활용하도록 후견 개시, 후견인 선임, 법정대리권의 범위 결정 같은 심판을 한다. 법원은 후견인을 선임할 때 본인의 의사를 존중하되, 본인의 건강, 생활관계, 재산상황 등 여러 사정을 고려해 적합한 자를 후견인으로 선임한다. 후견인으로 가족, 친척, 친구 등은 물론 변호사, 사회복지사 등의 전문가도 선임될 수 있으며, 여러 명 혹은 법인이 선임될 수도 있다.   후견의 종류마다 다르겠지만, 선임된 후견인은 자신이 수행할 수 있는 범위 내의 일상적 법률행위에 대한 대리권, 동의권, 취소권 등을 가지게 되고 재산 관리와 신상에 대한 결정을 하기도 한다. 이와 같이 피후견인에 대한 많은 결정 권한을 가지게 되는 후견인이 피후견인의 재산을 마음대로 사용하거나, 횡령하는 문제가 발생할 수 있다는 우려가 생길 수 있다. 이에 법원은 직권 또는 청구권자의 청구에 따라 피후견인의 재산 상황을 조사하고 후견인에게 재산 관리 등 후견임무 수행에 필요한 처분을 명할 수 있다. 후견인은 법원의 후견 사무에 응해야 하고, 이에 불응하거나 후견 사무를 불성실하게 수행한 경우 법원이 직권으로 후견인을 변경할 수도 있다. 또한 법원은 후견인의 선임과 더불어 사안에 따라 후견감독인을 선임할 수 있는데, 후견 감독인은 언제든지 후견인에게 그의 임무 수행에 관한 보고와 피후견인의 재산상황을 요구할 수 있다. 그리고 후견인의 임무 수행에 문제가 있다고 판단하면 법원에 후견인 변경을 청구할 수도 있다. # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

재건축 규제에 뜨는 재개발 투자시 주의할 점

재건축에 비해 유리한 재개발 투자에 대한 관심이 끊이지 않고 있다. 재개발 사업 구역이 많은 강북 지역은 2018년 초 재건축초과이익환수제를 시행한 이후 강남 지역보다 상승세가 높았다. 현 정권에서는 재건축 규제가 지속될 것으로 보인다.상대적으로 규제가 적은 재개발 투자, 주의할 점은 무엇인지 알아보자. 개발 가용지가 부족한 서울에서 신규 아파트를 공급할 수 있는 방법은 기존 건축물을 철거하고 새롭게 신축하는 것이다. 이러한 사업 방식을 정비 사업이라고 하는데 재건축과 재개발, 도시환경정비 사업 등이 있다. 서울의 정비 사업 현황을 살펴보면 강남과 강북의 사업 특성이 다른 것을 알 수 있다. 계획적 개발이 이루어져 기반 시설이 양호한 강남은 재건축 사업 구역이 많은 반면, 자생적으로 도시가 형성되어 기반 시설이 부족한 강북은 재개발 사업 구역의 비중이 상대적으로 높다. 최근 재개발에 대한 투자자들의 관심이 뜨겁다. 부동산 규제를 대부분 피했기 때문이다. 재개발은 재건축과 달리 재건축초과이익환수제가 적용되지 않고 강화된 안전 진단에서도 자유롭다. 이를 반영하듯 아파트 매매가 변동률도 재건축초과이익환수제가 시행된 2018년초 강남보다 강북의 상승세가 높았다. 최근 9・13 부동산 안정화 대책 이후 가격 하락세가 뚜렷하지만, 재건축 규제가 지속되는 강남에 비해 강북의 재개발은 투자자들의 관심이 지속될 것으로 보인다. 재건축에 비해 유리한 점이 많은 재개발 투자도 주의해야 할 점이 있다. 먼저 사업 추진이 원활한 곳을 선택해야 한다. 입지와 사업성이 뛰어난 재개발 구역이라도 사업 추진이 늦어지면 사업 소요 비용이 증가해 투자 수익이 줄어들기 때문이다. 추가 분담금도 중요한 요소다. 재개발 사업은 재건축보다 개발이익이 적은 편이다. 도로나 공원 등 기반 시설에 소요되는 면적이 크기 때문이다. 개발이익이 줄어들면 조합원이 부담할 추가 분담금이 늘어난다. 아무리 저렴하게 산다고 하더라도 추가 분담금이 많아진다면 손해를 볼 수 있으므로 투자할 때 기회비용을 잘 따져봐야 한다. 재개발 지역은 여러 채의 주택을 보유하고 있어도 입주권은 하나만 나온다. 재개발 투자에서 낭패를 보지 않으려면 부동산 계약 시 특약 사항에 부동산 구입 후 입주권이 나오지 않으면 계약은 무효로 한다고 명시하는 것이 안전하다. 입주 자격과 관련해서는 해당 지자체 조례를 확인하는 것이 좋다. 서울의 경우 도시 및 주거환경정비조례상 재개발 구역 내 주택을 소유한 경우 입주권을 받을 수 있다. 또한 구역 내 토지를 90㎡ 이상 보유할 경우에도 입주권이 주어진다. 동일 구역 내 여러 필지의 부지를 합한 면적이 90㎡ 이상이면 된다. 도로 부지도 입주권을 받을 수 있는데 조건이 까다롭다. 현황상 도로로 이용되면서 지목은 대지여야 하고, 면적은 1필지로서 30㎡ 이상이어야 한다. 그 외에도 세대원 전원이 무주택이고, 2003년 12월 30일 이전에 필지가 분할된 경우라야 입주권이 나온다. 현행 조례상에는 규정이 없어 종전 규정을 잘 살펴 판단해야 하므로 세심한 주의가 요구된다. 작년 8・2 대책으로 재개발을 포함해 신규 아파트 분양과 관련해 새롭게 적용되는 규제가 있다. 바로 투기과열지구 내 재당첨 제한이다. 최근 5년 이내 재개발을 비롯해 재건축 조합원, 일반 분양 아파트에 당첨된 사실이 있으면 재개발 조합원 분양권을 받을 수 없다. 만약 5년 내 조합원 분양권을 추가로 받을 경우 청산 대상이 되므로 투기과열지구 내 재개발 입주권 투자를 고려하고 있다면 옥석을 가려 신중하게 접근하는 것이 좋다. # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

9.13 부동산 대책

정부가 지난 9월 13일 부동산 투기 억제를 통해 실수요자를 보호할 목적으로 주택시장 안정 대책을 발표했다. 이른 바 9.13 부동산 대책이다. 대출, 세금 등 9.13 부동산 대책으로 인해 달라진 금융관련 정보를 알아본다 전문가 “내년 상반기 까지 관망세”…강화된 대출· 세제 규제가 투기 차단 전문가들은 9·13 부동산 대책 발표 이후 잠잠해진 서울 부동산 시장의 관망세가 연말에 이어 내년 상반기까지 지속될 것으로 전망했다. 9·13 대책으로 강화된 주택담보대출 규제가 투기 목적의 가수요를 차단했고 주택 보유에 대한 세금 부담을 키우면서 대기수요를 막았다는 설명이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부의 강력한 수요억제책으로 인해 매도, 매수자의 시장 관망세가 깊어 한동안 거래량 감소가 뚜렷하고 수도권지역 매매 가격도 보합세가 전망된다”면서 “이런 흐름은 내년 상반기까지 이어질 것으로 예상된다”고 설명했다. 이어 “다만 대출 및 과세 강화로 똘똘한 한 채 쏠림에 따른 시장 양극화가 지속되고 분양시장에 대한 선호 현상이 높아질 것”이라고 덧붙였다.양지영 R&C 연구소장은 “최근 집값 급등이 진정되는 모습인데 추가적으로 나올 공급계획들이 속도를 내면 이런 진정세가 당분간 이어질 거라고 본다”면서 “큰 변수가 나타나지 않으면 이런 추세가 내년 상반기까지도 갈 것”이라고 말했다. 강보합세를 유지하고 있는 서울 아파트 값이 내달 말께 지수상 하락세로 반전할 수 있다는 의견도 나왔다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “가격은 크게 떨어지지 않은 상태에서 거래만 줄어드는 상황이 연말까지 이어질 것”이라면서 “정책흐름에 민감한 사람들은 시장에서 빠질 것이다. 11월쯤 되면 지수상 마이너스가 나올 가능성도 있다” 고 강조했다. (후략) 출처: 아주경제 2018-10-14 중에서 9.13 부동산 대책 부동산 가격 상승이 서민 주거 안정에 걸림돌이 되고, 가계부채 문제가 국가 경제에 불안 요소로 작용함에 따라 이를 규제하기 위해 정부에서 강도 높은 규제책을 마련했다. 지난 9월 13일 발표된 주택시장 안정 대책(이하 9.13 부동산 대책)이다. 9.13 부동산 대책의 양대 화두는 부동산 투기 억제와 실수요자 보호다. 이를 위해 주택담보대출과 전세자금대출 등 대출 기준을 강화하고, 고가 주택이나 다주택자에 대해 종합부동산세를 인상한다는 방침이다. 9.13 부동산 대책이 발표된 후 일각에서 대출 규제 및 세금 인상에 대한 불안감을 나타내고 있지만, 무주택자와 1주택 보유자 등 실수요자들의 경우에는 기존과 크게 달라진 점이 없다. 9.13 부동산 대책으로 달라진 점 무주택자는 기존처럼 주택담보대출과 전세대출을 받을 수 있다. 1주택 보유자는 부부합산 소득 1억 원 이하까지 전세대출 보증이 가능하며 실수요가 인정될 경우 주택담보대출도 기존과 같이 받을 수 있다. 하지만 다주택자는 전세대출과 주택담보대출에 제약이 따른다. 2주택 이상 보유세대는 전세대출 보증을 받을 수 없고 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 내 새로이 주택을 구입하기 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지된다. 또 일시적 2주택 양도세 비과세 요건이 강화돼 조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우 기존에는 종전주택을 3년 안에 양도하면 됐지만 이제는 2년 내에 양도해야 한다. 주택임대사업자의 경우에는 세금 혜택이 줄고, 금융기관 대출이 조정되는 등 눈여겨보아야 할 부분이 많다. 가장 주목할 만한 점은 종합부동산세 비과세 혜택이 없어졌다는 것. 또 투기지역 및 투기과열지구 내 주택에 대한 임대사업자 대출에는 LTV 40%가 적용된다. LTV(주택담보대출비율; Loan to Value Ratio)는 주택을 담보로 대출을 할 때 주택 가격에 대한 대출액 비율을 뜻한다. LTV가 40%이면 가격이 10억 원인 주택을 구입할 때 최대 4억 원까지만 대출이 가능하다. 양도세 감면제도에는 주택가액 기준이 도입된다. 한편, 종합부동산세는 다주택자와 고가주택 보유자의 세 부담을 높이는 방향으로 변경됐다. 종합부동산세 인상에 대한 불안감이 큰데, 약 18억 원(과표 3억 원) 이상의 고가 주택이 아니라면 크게 걱정하지 않아도 된다. 18억 원 상당의 고가 주택이라도 1주택 보유자라면 인상되는 세액이 1년에 약 10만 원 정도다. 이처럼 투기 수요를 억제함으로써 실수요자를 보호하겠다는 취지의 이번 대책이 앞으로 어떤 효과를 발휘할지 지켜보자. 9.13 대책에 대한 다양한 생각들 9.13 대책이 발표된 후 실제 부동산 시장의 반응은 어떨까. 한 공인중개사는 “부동산 거래가 급격히 줄어들었다.”며 “이와 같은 거래 잠김 현상이 당분간 유지될 가능성이 높다.”고 전망했다. 모 대학 부동산학과 교수는 “정부의 부동산 규제가 본격화되면서 부동산 가격이 지난 수개월째 하락세를 보이고 있다. 특히 9.13대책은 분양시장까지 영향을 미치고 있다.”고 말했다. 이에 대해 다른 부동산 투자 전문가는 “가격이 하락세로 돌아섰지만, 크게 떨어지지는 않을 것”이라며 대출이나 세금 규제만으로는 집값을 잡는 데 한계가 있다고 강조하기도 했다.  * 출처 : 금융감독원 “금감원 이야기” VOL103

대주주 양도소득세 FAQ

내년(2019년) 기준 대주주 요건은 무엇인가요? 직전 사업연도 말 기준 시가총액 또는 지분율 중 둘 중에 한 개라도 기준을 만족하면 다음 해 양도 시 대주주로 양도소득세가 과세됩니다. 2019년 대주주 기준은 거래소의 경우 15억 원 이상 또는 1% 이상, 코스닥 15억 원 이상 또는 2% 이상, 코넥스 10억 원 이상 또는 4%이상입니다. 대주주 기준은 연도 말이 아니라 해당 종목 법인의 직전 사업연도 말을 기준으로 하기 대문에 12월 말 법인의 경우 12월 말, 9월 말 법인의 경우 9월 말, 3월 말 법인의 경우에는 3월 말 기준으로 각각 판단합니다. 금액 기준으로 대주주가 되지 않으려면 언제까지 주식을 매도해야 하나요? 내년 대주주가 되지 않으려면 사업연도 말 한 종목의 시가평가액이 15억 원 미만이어야 합니다. 12월 말 법인을 가정하면 시가평가액은 (보유주식 수 X 연말 종가)입니다. 이 때, 주의할 점은 세법 상 양도일은 주문체결일이 아닌 대금결제일이라는 점입니다. 따라서 매도 주문을 폐장일인 28일에 하게 되면 결제일은 T+2일인 1월 3일로 연말 현재 보유주식 수에 포함됩니다. 즉, 올 연말로 주식수에서 제외되기 위해서는 늦어도 12월 26일까지는 매도해야 합니다. 또한, 보유 주식 수에 연말 종가를 적용하는 것이므로 26일에 일부 수량 매도 후 혹시라도 27일, 28일 중 주가가 상승하여 평가액이 15억 원 이상이 될 수 있으니 이틀 간의 주가 변동을 감안해 여유를 두고 매도하는 것이 좋습니다. 코스피 종목으로 직전 사업연도 말 중에는 지분율이 1%미만이었는데 연도 중에 지분율이 1%를 넘으면 그 날부터는 대주주로 과세되나요? 시가총액 기준은 사업연도 말 기준으로만 판단하는 반면, 지분율 기준은 사업연도말 뿐만 아니라 연도 중에도 지분율 기준을 만족하면 그 날 이후부터는 대주주에 해당됩니다. 따라서 그 날부터 해당 사업연도 말까지 양도한 주식의 양도소득에 대해서는 양도소득세를 신고·납부해야 합니다. 우선주나 빌린 주식도 대주주를 판단할 때 주식수에 포함되나요? 포함됩니다. 보통주 뿐만 아니라 우선주, 대차거래 주식, 사모펀드* 주식 모두 포함됩니다. *사모펀드 투자비율로 안분한 금액 대주주 특수관계자 범위는 어디까지인가요? 본인 뿐만 아니라 특수관계자의 주식도 모두 합산하여 대주주 여부를 판단합니다. 2016년 4월 1일 이후 양도 분부터 특수관계자의 범위는 배우자 및 직계존비속과 지배법인입니다.(단, 최대주주의 경우 6촌 이내 혈족 및 4촌 이내의 인척 포함) 따라서 최대주주가 아닌 대주주의 경우 사위나 며느리, 형제자매는 특수관계자가 아니므로 합산대상이 아닙니다. 대주주 양도소득세는 어떻게 계산하나요? (양도가액-취득가액-증권거래세, 증권사수수료)-기본공제250만 원=과세표준에 세율을 곱하여 양도소득세를 산출합니다. 이 때, 취득가액은 일반적으로 선입선출법을 적용하지만, 증권사 전산시스템이 후입선출법으로 관리되고 있다면 이를 입증하여 후입선출법으로 신고하는 것도 가능합니다. 대주주 주식 양도소득세율(지방소득세 포함)은 몇 %인가요? 1년 미만 보유 시 : 33% 과세표준 3억 원 이하 : 22%, 3억 원 이상 : 27.5% 대주주 양도소득세는 언제까지 신고 납부해야 하나요? 양도일이 속하는 반기의 말일로부터 2개월 이내에 신고 납부해야 합니다. 즉, 상반기(1월~6월)에 주식 양도 시 8월 말까지, 하반기(7월~12월)에 주식 양도 시 다음 해 2월 말까지 신고·납부해야 합니다.  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀    본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.   

(9.13)주택시장 안정대책에 따른 ‘가계대출’ FAQ

정부는 2017년 “8.2 대책” 이후, 지난 9월 서민주거 및 주택시장 안정을 위한 “9.13 주택시장 안정 대책”을 추가 발표했다. 대책 내용에는 다주택자에 대한 금융규제 강화뿐만 아니라 전세자금 대출도 실수요자를 보호하는 범위 내에서 관리를 크게 강화할 예정이다. 가계대출 규제의 주요 내용을 FAQ를 통해 알아보자. 무주택 세대는 원칙적으로 주택담보대출관련 제한이 없다. 다만, 무주택 세대가 9.14일 이후 규제지역*에서 고가주택**을 구입할 경우에는 주택 구입후 2년 이내***에 전입하는 조건으로 주택담보대출이 가능하다. 관련 약정을 위반한 경우에는 해당 대출을 즉각적으로 회수하고, 동 차주의 주택관련 대출을 향후 3년간 제한한다. * 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 ** 공시가격 9억원 *** 구입한 주택의 소유권 이전 등기일로부터 2년 이내 1주택자가 기존 주택을 신규주택 구입후 2년 이내에 처분한다고 약정할 경우에 주택담보대출이 가능하다. Q. 1주택 세대가 기존 주택의 처분 없이 규제지역 내에서 신규주택 취득 목적의 주택담보대출을 받을 수 있는지? A. 직장근무, 별거봉양 등으로 기존주택을 보유하면서 추가주택을 구입해야 할 필요성을 입증해야 한다. 또한, 기존주택과 신규취득 주택에 가족이 각각 거주하겠다는 약정을 체결해야 한다. 주의할 부분은 기존주택과 신규취득 주택은 임대할 수 없고 약정 위반시 즉각적인 대출회수 및 향후 3년간 주택관련이 대출이 제한된다는 점이다. 다만, 이경우에도 신규 취득하고자 하는 주택이 고가주택일 경우에는 대출이 제한된다. Q. 1주택 세대가 이미 보유한 기존주택 담보로 규제 지역내 신규주택 취득 가능한지? A. 이사, 직장근무, 부모봉양 등 추가주택 구입의 사유가 명백히 입증될 경우에 기존주택을 담보로 한 신규주택 구입이 가능하다. 2년이내 기존주택 처분, 기존주택 보유시 고가주택 구입 제한 등 1주택 세대의 추가적인 주택구입에 대한 제한사항 등은 동일하게 적용되므로 잘 살펴봐야 한다. Q. 1주택 세대가 규제지역내 해당 주택의 재건축∙재개발로 인한 이주비 대출, 조합원분담금 대출을 받을 수 있는지? A. 이주비대출, 조합원 분담금 대출은 취급이 가능하다. 다만, 동 대출기간 동안 추가주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 하며 이를 위반한 경우 대출을 즉각 회수하고 동 차주의 주택관련 대출을 향후 3년간 제한한다. 2주택이상 보유 세대는 원칙상 규제지역내 주택담보대출이 불가능하다. 다만, 2주택이상 보유세대라 할지라도 규제지역 외 지역에 소재한 주택을 구입하기 위한 목적의 주택담보대출은 제한되지 않는다. Q. 2주택 보유 세대가 2주택을 2년이내 모두 처분하는 조건으로 규제지역내 신규주택 구입 목적의 주택담보대출 받을 수 있는지? A. 2주택 보유 세대는 기존 주택을 모두 처분한다고 약정하더라도 규제지역내 주택 취득 목적의 주택담보대출은 받을 수 없다. Q. 2주택 세대가 직장 근무 등으로 규제 지역내 추가주택을 구입하는 것이 가능한지? A. 2주택 세대에 대해서는 직장, 이사 등 규제지역내 주택 구입을 위한 주택담보대출 허용의 예외사유가 인정되지 않는다. Q. 규제지역내 주택에 대한 임차보증금 반환 용도로 주택담보대출이 가능한지? A. Q.분양권도 주택수에 포함되는지? 이미 1주택을 보유하고 있는 세대가 규제지역내 아파트 분양권에 당첨되어 중도금대출을 받는 것이 가능한지? A. 분양권도 주택수에 포함된다. 이미 1주택을 보유하고 있는 세대가 규제지역내 신규 아파트 분양권에 중도금대출을 받기 위해서는 기존주택을 2년 내에 처분한다는 약정체결 후에 중도금대출을 받을 수 있다. 기존주택 2년 이내 처분 기준은 새로 분양 받은 아파트의 소유권 등기가 완료된 시점부터이다. Q. 주거용 오피스텔도 주택수에 포함이 되는지? A. 규제대상은 주택법상 주택으로 주거용 오피스텔은 주택에 해당하지 않는다. Q. 집단대출의 적용 기준은? A. 9.14일부터 입주자모집공고 또는 착공 신고되는 사업장은 강화된 대출규제가 적용된다. 동 차추가 다른 가계대출을 신청할 경우에는 9.14일 이전에 입주자모집공고(또는 착공신고)된 사업장의 분양권과 조합원 입주권도 주택수에 포함된다. 주택금융공사, HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험)의 전세대출 보증시 2주택이상 다주택자의 전세자금 대출 신규 보증은 전면 제한된다. 규정개정(‘18.10.15일)전 보증을 이용하다가 연장하는 경우 1주택 초과분을 2년내 처분하는 조건으로 1회에 한해 연장은 가능하다. 주택금융공사와 HUG의 공적 전세대출은 1주택자에 대해 부부합산소득 1억원 초과시 신규 보증을 제한한다. 규정개정 전 보증을 이용하다가 연장하는 경우 소득요건은 적용하지 않는다. 전세대출을 취급한 금융기관은 주기적으로(1년) 실거주 여부와 주택보유수 변동 여부를 확인한다. 실제 거주하고 있지 않은 것으로 확인될 경우 전세대출은 회수하며 2주택 이상 보유한 것이 확인되는 경우 전세보증 연장을 제한해 사후 관리가 더욱 강화될 예정이다. Q. 2주택 이상 다주택자가 임대주택을 보유한 경우 주택수에 포함 되는지? A. 개인임대사업자가 등록한 임대주택도 원칙적으로 주택 보유수에 포함한다. 다만, ‘18.9.13까지 구입한(매매계약체결일 기준) 임대주택이라면 주택 보유수에서 제외한다. Q. 전세보증시 주택보유수 산정에 포함되는 주택의 범위는? A. 부부합산(보증신청자+배우자) 기준으로 주택과 복합용도(등기상 상가 및 주택으로 등재) 주택을 포함하여 합산한다. 한편 지방의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은* 주택보유자가 타 지역으로 이주할 시에는 해당 주택을 제외한다.* 비수도권, 비도시지역내 사용승인 후 20년이상 단독주택, 85㎡이하의 소형 단독주택, 본적지 소재 주택으로 상속받은 단독주택 Q. 요건 강화 이후 분양권 또는 조합원 입주권은 주택 보유수에 포함되는지? A. 분양권, 조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 포함되지 않는다.  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

■ 계약갱신요구권 및 권리금 회수기회 보호기간
■ 전통시장 권리금 보호 규정 적용
■ 상가건물임대차분쟁조정위원회

■ 새해 신규 분양은 변경된 청약 제도 적용 중
■ 2018년 12월 이후 변경 시행 중인 청약제도 개편 주요 내용

■ 강남의 단독주택 공시가격 10억원 이상 올라..
■ 공시가격 상승으로 보유세 증여세 상속세 등 각종 세금외 건강보험료까지 증가
■ 주택 공시가격 상승이 영향을 미치는 세제 및 가격

■ 성년 후견 제도상의 후견 종류에는 무엇이 있으며, 어떤 경우에 필요할까?
■ 성년 후견 제도상의 후견은 누가, 어디에 청구하며, 어떻게 선임이 될까?
■ 후견인은 어떤 역할을 하며, 후견인에 대한 견제나 감독이 가능할까?

■ 재개발 투자 시 주의할 점
■ 부동산 계약 시 특약사항 기재사항
■ 8.2대책으로 새롭게 적용되는 규제

■ 9.13 부동산 대책
■ 9.13 부동산 대책으로 달라진 점
■ 9.13 대책에 대한 다양한 생각들

■ 차용증에 반드시 들어가야 할 내용
■ 기타 작성과 관련하여 주의할 점
■ 차용증 작성례

■ 대주주 양도소득세 자주하는 질문 8가지

■ 무주택 세대: 원칙적으로 주택담보대출관련 제한無
■ 1주택 보유 세대: 신규주택 구입 후 2년 이내 처분 시, 주택담보대출 가능
■ 2주택 이상 보유 세대: 원칙상 규제지역 내, 주택담보대출 불가능

■ 매도인은 소유권 이전등기에 필요한 서류를 모두 준비제공해야 한다
■ 자동 해제 특약이 있더라도 서류의 준비제공 과정을 생략할 수 없다
■ 적법하게 계약을 해제하지 않은 채 부동산을 이중 매매하면 형사책임이 발생할 수 있다