부동산/세무

임대료 하락기, 내 부동산 가치 올리는 임대 전략

길을 걷다 보면 최근 들어 상가 공실이 계속 늘고 있다는 것이 느껴집니다. 빈 상가가 많아진 만큼 임대료가 떨어진 상권도 많아졌습니다. 낮아진 임대료에 맞춰 임대하자니 부동산자산가치가 떨어질 것 같고, 건물주의 고민이 깊어갑니다.  공실도 빨리 채우고, 부동산자산가치도 올릴 수 있는 방법은 없을까요?     최저임금 인상에 따른 고정 인건비 증가, 모바일 쇼핑 등 온라인 점유율 확대 등의 영향으로 상가 공실이 증가하고 있다. 임대료를 버티지 못해 임차인이 한 번 나가면, 후속 임차인을 구하는 것이 점점 더 어려워진 것이다. 임대인은 예전에 받던 임대료를 고집하지만, 주변 시세는 이미 낮아져 그 가격에 들어오겠다는 곳이 없으니 임대인 입장에서는 고민이 깊어지는 시기다.길을 걷다 보면 왜 이 좋은 자리가 저렇게 오래 비어있지? 라는 의문이 들 때가 많다. 다양한 이유가 있겠지만 핵심은 임대인과 임차인이 생각하는 임대료 Gap이 크기 때문이다. 그래도 비워두는 것보다 임대료를 낮춰서라도 임대하는 게 훨씬 이익 아닌가? 라는 합리적 의문을 던질 수 있다. 그런데 임대인은 왜 그런 단순한 물음에 답하지 않고 계속 높은 임대료에 집착할까?     수익형 부동산은 거래될 때 주로 수익률 기준으로 거래된다. 그런데 임대료가 낮아지면 수익률이 낮아져 향후 매각 시 가격이 크게 떨어질 수 밖에 없다. 공실 기간이 길어지더라도 임대인이 임대료를 낮추는 것은 결코 쉽지 않은 결정이다.최근 수익형 부동산은 4.0% 내외에 주로 거래되고 있다. 기존 월 500만원의 임대료를 받았으나,  최근 주변 임대료 시세가 20% 떨어진 월 400만원이고, 건물주는 5년 후에 매각을 계획하고 있다면 어떻게 하는 게 합리적 판단일까? 과 같이 1 년을 비워두더라고 자리의 가치를 알아봐 주는 또는 주변 대비 비싼 임대료를 지불할 수 있는 브랜드를 기다리는 것이 유리하다.5년간의 임대 수입은 2.4억 원으로 같지만, 매각할 때는 3억 원이나 차이가 난다. 결국 1년 공실을 버틴 후에 제 값(?)을 받아 임대한 후 매각하는 것이 훨씬 유리하다. 이런 이유로 한 번 임대료가 높아졌던 좋은 자리일 수록 비워진 상태로 오래 버티기에 들어가는 경우가 많다. 하지만 공실 기간이 1 년 만에 끝날지, 아니면 몇 년이나 계속 이어지고 그 동안 상권 및 경기가 오히려 더 안 좋아질지는 알기 어렵다. 임대료 손실에 따른 자산가치 하락을 줄이면서 공실 기간을 최대한 줄일 수 있는 전략은 없을까?   이때 우선 검토 가능한 임대 전략은 렌트프리(Rent Free)다. 렌트프리는 '1 년 임대차계약마다 2개월 무료'와 같이, 말 그대로 임대무료기간을 주는 방법이다. 일반적으로 대형 오피스 임대를 맞추기 위한 임대전략으로 주로 사용된다. 하지만, 작은 상가라고 적용하지 못할 이유는 없다. 오히려 상가 임대차시장에서는 아직 보편적이지 않아, 임차인 입장에서 느끼는 혜택은 더 크다.예를 들어, 월 500만원이었던 임대료 시세가 최근 월 400만원까지 떨어졌다. 이때 '임대기간 1년 당 2개월 임대료 무료, 3년 임대차 계약'으로 렌트프리 임대를 한다면, 그냥 월 500만원 임대료를 고집할 때보다 훨씬 빠르게 임차인을 구할 수 있다. 임차인 입장에서도 투자 금액이 많이 들어가는 사업 초기 6개월간 임대료 부담 없이 영업을 할 수 있다는 큰 장점이 있다. 임대인 입장에서는 초기 6개월 동안 무상으로 임대해도, 임대차 2년 6개월에 접어들면 누적임대료가 1.2억 원(400만원×30개월 = 500만원×24개월)으로 동일해진다. 임대료 하락도 없으니 부동산 자산의 가치를 유지한 채, 임차인도 빠르게 구할 수 있는 것이다. 좋은 브랜드를 입점시키기 위해서는 고정임대료 방식만 고집하지 말고 수수료 매장도 고려할 필요가 있다. 수수료 매장이랑 '순매출의 12%를 월 임대료로 지급'과 같은 매출액 연동 방식이다.일반적으로 수수료 매장으로 임차 제안하는 곳들은 '스타벅스'와 같이 기업화된 브랜드인 경우가 많다. '스타벅스'와 같은 리딩브랜드는 큰 걱정이 없으나, 그렇지 않은 브랜드라면 반드시 수수료 매장 계약 시, 미니멈개런티(minimum guarantee) 조항을 넣을 필요가 있다. 월임대료 500만원이면 들어오겠다는 임차인이 줄을 선 곳인데, 00브랜드에서 이 자리라면 월평균 순매출(VAT별도매출) 5,000만원은 예상돼 수수료율 12%로 계약 시, 월평균 600만원의 임대료가 기대된다 해도, 이것은 예상일 분이니 '미니멈개런티 (예, 450만원)'라는 안전장치를 취해야 한다.상권이 계속 성장·발전하는 곳에 있거나, 경기가 좋다면 임대인 입자에서 임대차 계약기간을 짧게 갖고 가면서 매년 임대료를 인상하는 게 좋다. 하지만 최근과 같이 임차인 구하는 게 어려워진 대부분의 상권에서라면 임대차 계약기간을 1 년으로 짧게 잡아 임차인이 1 년 만에 미련 없이 나가 공실이 되지 않도록, 그리고 임대료 하락 리스크를 방지하기 위해서라도 임대차 계약기간은 길게 잡고, 임차인의 중도 해지 조항 등을 계약서에 기재하지 않는 것이 현명하다.    # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

가지 많은 부동산 바람 잘 날 없어 (공유부동산의 딜레마)

부동산의 공동상속,부부간의 공동명의 등 부동산의 ‘공유1는 이미 일상화되고 있다.본질적으로 법률 이슈가 발생하기 쉬운 부동산에 여러 이해관계자가 얽혀 있다면 더욱 많은 법률 문제를 만나게 될 것은 당연하다. 따라서 공유 부동산과 관련한 법률 거래는 좀 더 신중하게 접근할 필요가 있다.     공유 부동산의 임대 등 ‘관리’는 공유지분의 과반수로 공유 부동산의 임대차계약 체결이나 해지 등은 부동산의 ‘관리’에 해당합니다. 공유부동산의 ‘관리’는 모든 공유자의 동의가 없어도 무방하되 공유지분의 과반수로 할 수 있습니다.만약 A, B, C가 각각 1/3씩 부동산의 지분을 취득했다면 A, B 두 사람의 의사가 일치되는 것만으로도 2/3의 지분이 성립하므로 부동산 지분의 과반이 되어 부동산의 임대 등 관리를 할 수 있는 반면 C가 혼자 단독으로 임대를 할 수는 없습니다.     부부 공동소유인 부동산 임대차계약을 체결하는 경우에도 주의 필요 보통 부부가 공동으로 부동산을 취득하는 경우에는 50%씩 똑같이 지분을 나눠 가지는 경우가 가장 많습니다. 이 같은 부동산을 임대하면서 부부 중 한 명이 임대인으로 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 공유부동산의 임대는 공유지분의 과반수가 있어야 할 수 있는 ‘관리’에 해당하여 50% 지분으로는 배우자의 동의 없이 부동산을 임대할 수 없다는 사실을 간과하는 것입니다.부동산의 임대는 부부간 인정되는 일상가사대리권의 범위에도 해당되지 않으므로 공유자가 부부 사이라고 하더라도,임차인은 부부 두 명 모두와 계약을 체결하거나 한 명과 계약을 체결할 경우는 배우자의 위임장 등을 확인해야 합니다.한편 부동산을 51 %는 남편의 명의로,49%는 아내의 명의로 등기했다면 남편의 지분이 과반이 되므로 아내의 동의 없이도 독자적으로 부동산을 임대할 수 있게 됩니다. 이 때의 임차인은 남편이 아내로부터 받은 별도의 위임장 등을 확인하지 않아도 됩니다. 51% 지분을 가진 남편과의 임대차계약을 49%의 지분을 가진 배우자에게도 주장할 수 있기 때문입니다.   과반 지분 소유자가 부동산 수익을 배분하지 않는다면 부당이득반환청구를 할 수 있다 위에서 본 것처럼 공유 부동산 ‘관리’에 있어 과반 지분의 보유자는 거의 전적인 권리를 가진다고 해도 과언이 아닙니다.때문에 나머지 지분권자가 부동산 관리에서 완전히 배제되거나 수익금을 제대로 받지 못하는 경우가 발생하기도 합니다.수익금을 받지 못한 공유자는 부당이득반환청구의 소를 제기해 자신의 지분만큼의 수익을 찾아올 수는 있습니다. 하지만 좀 더 용이한 권리 구제를 위해서는 관리 및 수익 배분 방법,수익 배분 지체시의 지연이자 등에 관해 미리 공유자간 약정서를 작성해 두는 것이 좋습니다. 보통 공유부동산의 수익금을 배분하지 않는다는 것만으로는 횡령죄가 인정되지 않으나 약정서상에 다른 내용이 있다면 달라질 수 있으므로 ‘공유부동산에 관한 약정서’는 때로 매우 강력한 효과를 발휘할 수도 있습니다.   공유지분에 경매가 개시된다면 우선매수청구권을 행사할 수 있어 공유자는 자신의 지분에 대해서 다른 공유자의 동의 없이 자유롭게 처분할 수 있습니다. 그 때문에 부동산의 일부 지분에 담보권이 설정되었다가 경매가 개시되는 일이 종종 발생합니다. 이 경우 다른 공유자의 입장에서는 일면식도 없는 사람이 공유지분을 경락 받게 될 수 있어 앞으로의 부동산 관리나 처분에 번거로운 문제가 발생할 수 있습니다.이 같은 점 때문에 우리 법은 경매절차에서 공유자의 ‘우선매수청구권’을 인정하고 있습니다. 공유자가 우선매수신고를 하면 최고가매수신고 가격과 같은 가격으로 우선해서 경락 받을 수 있는 것입니다. 이로 인해 공유자는 다른 경매 참여자보다 절대적으로 유리한 위치에서 경매부동산을 경락 받을 수 있는 지위를 차지할 수 있으므로 적절히 활용하는 것이 좋습니다.   부동산의 ‘관리’와 달리 ‘처분’에는 전체 공유자의 동의가 필요 부동산 전체를 처분하기 위해서는 모든 공유자의 동의가 있어야 합니다. 1%의 소유자가 동의하지 않는다면 99%의 소유자가 동의한다 하더라도 그 부동산을 처분할 수 없습니다. 특히 상속이 순차적으로 이루어지는 등으로 매우 많은 사람들이 부동산을 공유하게 되면 부동산 처분에 대한 합의를 이루기는 거의 불가능하여 공유 관계를 청산하고 싶은 경우가 발생합니다. 이 때는 공유물분할청구의 소를 통해 공유관계를 해소시킬 수 있습니다. 공유물분할은 현물 분할,경매분할 또는 부동산을 어느 한 명의 단독 소유로 하고 다른 공유자에게 지분의 대가를 지불하는 방법 등으로 이루어집니다.   공유부동산에는 소유자간 약정서를 미리 작성해 두는 것이 좋습니다 부동산의 공동소유는 규모가 큰 부동산을 여럿이 공동 출자할 수 있다는 점,절세나 공동상속의 처리 등에서 이점이 있는 것은 사실이지만 이해관계자의 수가 많은 만큼 분쟁의 소지를 안고 가게 됩니다. 따라서 부동산을 공동 소유하려는 경우 관리와 수익 배분에 대해 명확히 약정서 등을 작성하고 어느 한 공유자가 관리를 전담한다 하더라도 부동산의 현황에 대해 지속적으로 관심을 기울일 필요가 있습니다. 또한 공유 부동산의 상속으로 인한 복잡한 법률 관계가 우려된다면 상속 발생 전 부동산의 처분이나 지분 정리에 관한 고민도 필요합니다.     # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀    본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.   

갈수록 줄어드는 1 주택자의 양도세 혜택

지난달 26일 재정개혁특별위원회는 고가 주택의 투기 억제와 주거안정을 위해 고가 1 주택자의 양도소득세 혜택을 줄이도록 권고했다. 구체적으로 장기보유 공제 한도 (80%)는 유지하되,연간 공제율 (현행 8%)을 축소하거나 공제기간 (현행 10년)을 연장하는게 바람직하다고 공표했다. 이는 일종의 권고안으로 실제 시행 여부는 정부와 논의를 거쳐 결정될 예정이다.이렇게 된다면 1 주택자의 양도세 혜택은 갈수록 줄어들게 된다. 현재도 이미 2017년 8.2 대책과 2018년 9.13대책 등으로 인해 1 주택자의 양도세 혜택은 많이 까다로워졌다. 따라서 1 주택자라도 양도소득세 비과세와 장기보유공제의 요건을 체크해볼 필요가 있다.     ■ 1세대 1주택 양도세 비과세 기본 요건 1 세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 보유기간이 2년 이상이고 거주기간이 2년 이상일 것 2년 거주요건은 2017.8.3(대책 발표일 다음날) 이후 조정대상지역내 취득하는 분부터 적용단, 무주택 세대가 8.3 이전 계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우 거주 요건 적용하지 않음 2021.1.1 이후 양도하는 분부터 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1 주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간을 기산함   Case 1. 2017년 2월에 분양계약을 체결하고 2019년 2월 입주하는 서울 APT 2017.8.3 이전에 계약을 체결했으므로 계약금 지급일 현재 거주자가 속한 1세대가 주택을 보유하지 않은 경우 2년 거주요건을 적용 받지 않으며, 주택을 보유한 경우 2년 거주요건을 적용 받는다.   Case2. 다주택자였던 경우 2016년 2월에 A주택을 구입하고 2017년 3월에 B주택을 추가 구입하였음. 2019년 12월에 B주택을 양도한 후 2021 년 2월에 A주택을 양도할 때 비과세 가능여부2021.1.1 이후 양도하는 분부터 최종 1 주택자가 된 후 2년 보유해야만 비과세가 가능하다. 2019년 12월에 1 주택자가 되었고 그로부터 2년 보유하기 전에 주택을 양도한 경우이므로 A주택 양도시 비과세가 불가능하다.     ■ 일시적 2주택자의 양도세 비과세 기본 요건 1 주택을 소유한 1 세대가 종전주택을 취득하고 1 년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 양도하는 경우 종전 주택에 대해 비과세 조정대상지역 일시적 2주택 중복 보유 기한 단축종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 2018.9.13 대책 발표 이후 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득할 경우 2년 이내 종전 주택을 양도해야 비과세단,대책 발표 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우 종전 규정을 적용해서 취득일로부터 3년 이내 주택을 양도하는 경우 비과세 가능함     ■ 고가 1세대 1주택 장기보유공제 요건 2020.1.1 이후 양도하는 분부터 高債(양도가 9억 초과) 1 주택 양도자는 2년 이상 거주해야 1 주택자 장기보유특별공제율(표2)을 적용함   Case3. 2019년 2월 13억원에 양도하는 서울 APT 2019년 2월에 1 주택자가 거주한 적이 없는 10년 보유한 서울 아파트를 13억원에 팔 경우 장기보유공제율은? 거주요건에 따른 장기보유공제 차등 적용은 2020.1.1 이후 양도분부터 이므로 장기보유공제율은 80%를 적용 받을 수 있다. 재정개혁특별위원회에서 논의된 장기보유 공제는 위 <표2>의 공제율을 축소하거나 공제기간을 단축하는 내용이다. 이렇게 될 경우 고가 1 주택자는 2년 거주 요건을 충족해도 세금이 늘어나게 된다. 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세와 장기보유공제는 주택 양도시기,취득시기,지역 등에 따라 달라지므로 양도 전 꼭 확인하는 것이 필요하다. 또한 비과세 기본 요건을 충족하지 못해도 임대사업자등록, 취학, 근무상 형편 등 예외조항도 있으므로 비과세 여부 판단을 위해서는 전문가와 상의하는 것이 좋다.     # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀    본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

2018년 하반기 대주주 양도소득세 신고하세요

2018년 하반기 대주주 양도소득세 신고하세요   공모펀드와 ETF는 포함하지 않고, 사모펀드는 포함합니다.예를 들어, A주식을 직접 매수한 경우는 대주주 판단 시 포함되지만, 공모펀드에 투자했는데 편입된 종목에 A주식이 있는 경우는 포함되지 않습니다. 이와는 별개로 우선주, 신주인수권, 대차거래 중인 주식은 포함합니다.   18년도 하반기에 위의 거래가 있었다면, 신고해주셔야 합니다.주식매수청구권을 행사한 경우 장외주식 양도로 보아 양도소득세 납부의무가 생깁니다. 만약 해외주식이나 국내∙외 파생상품을 거래하셨다면 양도소득세는 19.5.1~ 19.5.31에 신고합니다.   Case1. 18년도 상반기 양도차익거래로 양도세를 납부했고, 하반기에는 차손거래가 발생했다면 19년 5월말에 확정신고를 진행해도 되지만, 19년 2월말에 손익을 통산하여 신고하면 미리 환급받을 수 있습니다.Case2. 18년도 상반기 양도차익거래로 양도세를 납부 후, 하반기에 다른 차익거래가 발생시 기본공제 250만원 적용 없이 세금 신고하면, 5월 확정신고를 하지 않아도 됩니다. (예외 : 대기업 주식을 1년 이상 보유한 대주주의 양도세 과세표준이 3억을 초과하는 경우)    신고기한이 지난 후 1개월 이내에 기한 후 신고를 한 경우는 해당 가산세액의 50%를, 6개월 이내에 한 경우는 20%를 감면하는 규정이 있습니다. 18년도 상반기 국내주식 양도분 신고를 놓쳤다면, 올해 2월말까지 신고하면 20% 감면 적용됩니다.       연말정산시 부양가족공제를 위해서는 연간소득금액이 100만원 이하여야 합니다. 연간소득금액이란, 종합소득 외에 퇴직소득∙양도소득을 포함하고, 양도소득기본공제 250만원을 차감하지 않은 금액입니다. 예를 들어, 18년도에 B사 대주주인 아버지가 주식을 소량 양도하여 차익이 180만원 발생한 경우 기본공제를 차감하면 양도소득세 세부담은 없지만, 19년도 2월 진행하는 아들의 18년도 근로소득 연말정산시 아버지를 대상으로 부양가족공제를 받을 수는 없습니다.     # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀    본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.   

유류분에 관한 흔한 오해 바로잡기

상속, 유언에서 가장 말도 많고 탈도 많은 것은 단연 ‘유류분’이다. 유류분은 상속인의 법정상속분 중 일정 부분을 보장해 주는 제도인데, 고인의 의사와 관계 없이 인정된다. 따라서 유류분이 침해된 상속인은 반드시 유류분반환 청구를 하게 되고 상속인들간 분쟁이 발생하게 된다. 이처럼 유류분이 분쟁의 중심에 서 있는 경우가 많은 까닭에 유류분에 관해 잘못된 내용이 상식처럼 퍼져 있기도 하여 이를 바로 잡을 필요가 있다.   고인의 의사에도 불구하고 상속인의 생활 보장과 공평 도모를 위해 상속재산의 일정 부분을 인정해 주는 제도직계비속, 배우자는 법정상속분의 ½, 직계존속, 형제자매는 법정상속분의⅓유류분권자는 피상속인의 증여 및 유증으로 인해 유류분에 부족이 생긴 경우 부족한 한도에서 재산의 반환을 청구할 수 있다.     상속에 관한 협의, 상속 포기, 유류분의 포기 등은 상속 개시(사망) 이후가 아니면 효력이 없다.   ※ 대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다29409판결 ※ “유류분을 포함한 상속의 포기는 상속이 개시된 후 일정한 기간 내에만 가능하고 가정법원에 신고하는 등 일정한 절차와 방식을 따라야만 그 효력이 있으므로, 상속 개시 전에 한 유류분 포기약정은 그와 같은 절차와 방식에 따르지 아니한 것으로 효력이 없다.”   민법이 제1114조에서 “증여는 상속개시전의 1년간에 행한 것에 한하여 제1113조의 규정에 의하여 그 가액을 산정한다. 당사자쌍방이 유류분 권리자에 손해를 가할 것을 알고 증여를 한 대에는 1년전에 한 것도 같다.” 라고 규정하고 있어 상속인이 될 자에게 미리 증여해 준 경우에도 1년이 지난 경우에는 유류분반환 대상이 되지 않는다는 오해가 있다. 그러나 이 같은 민법 제1114조의 규정은 상속인이 미리 피상속인으로부터 생전 증여를 받은 경우에는 적용되지 않는다는 것이 대법원 판례이다.  ※ 대법원 1996. 2. 9. 선고 95다17885판결※ “공동상속인 중에 피상속인으로부터 재산의 생전 증여에 의하여 특별수익을 한 자가 있는 경우에는 민법 제1114조의 규정은 그 적용이 배제되고, 따라서 그 증여는 상속개시 1년 이전의 것인지 여부, 당사자 쌍방이 손해를 가할 것을 알고서 하였는지 여부에 관계없이 유류분 산정을 위한 기초 재산에 산입된다.”   유류분은 고인의 의사에도 불구하고 인정되므로 유류분을 침해하는 증여나 유언은 결국 유류분 반환 청구에서 이길 수 없는 것이 사실이다. 그러나 반드시 그런 것은 아니다. 최근 판례 중에는 배우자에 대한 생전증여를 상속을 미리 해 준 것이 아니라 혼인기간 동안의 실질적인 공동재산의 정산으로 보아 유류분 반환의 대상이 되지 않는다고 판시한 경우도 있다. 또한 재산형성에 기여도가 높은 배우자나 효도나 부양 의무를 충실히 이행한 자녀의 기여분을 기존보다 넓게 인정해 주는 경향으로 변화하고 있다. 기여분은 상속재산에서 먼저 제외된 후 유류분을 계산하게 되므로 기여분을 주장해 유류분을 일부 피할 수 있다.  ※ 대법원 2011. 12. 8. 선고 2010다66644판결 ※ “생전증여를 받은 상속인이 배우자로서 일생 동안 피상속인의 반려가 되어 가정공동체를 형성하고, 이를 토대로 서로 헌신하며 가족의 경제적 기반인 재산을 획득, 유지하고 자녀들에 대한 양육과 지원을 계속해 온 경우, 그 생전 증여에는 배우자의 기여나 노력에 대한 보상 내지 평가, 실질적 공동재산의 청산, 배우자의 여생에 대한 부양의무의 이행 등의 의미도 함께 담겨 있다고 봄이 상당하므로 그러한 한도 내에서는 위 생전 증여를 특별수익에서 제외하더라도 자녀인 공동상속인들과의 관계에서 공평을 해친다고 말할 수 없다.”   유류분 반환의 원칙은 “원물반환”이다. 즉 만약 부동산이 그 대상이 된 경우에는 부동산 지분으로 반환하고, 주식인 경우에는 주식으로 반환해야 한다. 물론 유류분반환 권리 당사자의 의사나 기타 사정에 따라 현금으로 가액정산 하는 경우도 있으나 원칙은 원물반환이라는 점을 주의할 필요가 있다. ※ 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다65963판결※ “우리 민법은 유류분의 반환방법에 관하여 별도의 규정을 두고 있지 않으나 증여 또는 유증 대상 재산 그 자체를 반환하는 것이 통상적인 반환방법이라고 할 것이므로, 유류분 권리자가 원물반환의 방법에 의하여 유류분반환을 청구하고 그와 같은 원물반환이 가능하다면 달리 특별한 사정이 없는 이상 법원은 유류분권리자가 청구하는 방법에 따라 원물반환을 명하여야 한다.”   # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

전세금 하락기, 내 전세금 지키며 저렴하게 전세 살기

▶ ‘깡통전세’란 집주인이 집을 팔아도 전세금을 돌려받을 수 없는 것을 말합니다. ‘깡통전세’ 위험성이 높아졌다는 기사가 자주 나오지만 적절한 표현은 아닙니다. 서울아파트의 전세가율은 71.49% (2016.03)에서 54.69%(2019.01)로 최근에 크게 떨어졌습니다. 주택담보대출액 등 집주인의 다른 채무도 감안해야 하나, 전세가율이 낮아졌다는 것은 오히려 ‘깡통전세’의 가능성도 그만큼 낮아졌다는 것을 의미합니다. ▶ 하지만, 아파트매매가격의 하락보다 더 급격하게 전세가격이 떨어지면서 전세세입자가 이사 시, 전세보증금을 제때 돌려 받지 못할 위험성은 확실히 더 높아졌습니다. 자금 여유가 없는 집주인이라면 후속 임차인에게 받은 전세보증금으로 나가는 현 세입자의 전세금을 돌려주고 싶어합니다. 그런데 전세가격의 하락으로 같은 가격에 내놓은 전세물건의 거래는 점점 더 어려워 질 수 밖에 없습니다. 전세세입자의 입장에서는 이사 날짜는 다가오는데, 전세보증금을 필요한 시점에 맞춰 뺄 수 없으니 난감한 상황에 빠지게 됩니다. ▶ 전세보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 상태에서 이사해야만 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이러한 경우 돌려받지 못한 전세금에 대한 법적 보장은 받을 수 없습니다. 전세계약은 실제 거주를 해야만 대항력 및 우선변제권을 갖춰 전세금 보호를 받을 수 있기 때문입니다. 특히, 주택이 경매로 넘어갈 우려가 있는 경우에는 전세금 보호를 위해서라도 전세금을 돌려받을 때까지 주소를 옮기지 말고, 계속 점유를 유지할 필요가 있습니다. ▶ 불가피하게 이사해야만 해서 점유할 수 없다면 ‘임차권등기명령제도’를 이용할 수 있습니다. ‘임차권등기명령제도’란 임차권등기세입자가 이사하고 주민등록을 옮기더라도 임차권을 보호해 주는 제도입니다. 이 제도를 활용하면 이사를 가도 기존 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권 유지가 가능해 전세금 보호를 받을 수 있습니다. 서울시민이라면 ‘서울시전월세보증금지원센터’를 통해 임차권등기명령 신청서 작성 등 법률 지원과 ‘이사시기불일치단기대출지원’ 등의 도움도 받을 수 있습니다. ▶ 전세보증금을 제때 돌려받지 못해 이사를 가지 못하는 것이 걱정되거나, 집이 경매에 넘어가 전세보증금을 못 받을까 걱정된다면, 예방 차원에서 ‘전세보증금반환보증’에 가입하는 것도 방법입니다. ‘전세보증금반환보증’은 전세기간이 1년 이상 남은 임차인이, 임대인 동의 없이 ‘주택도시보증공사(HUG)’를 통해 가입할 수 있습니다. ▶ 단, 비용이 발생합니다. 예를 들어, 주택가격이 6억 원, 전세가격 3억 원인 대출 없는 아파트를 2년 보증 기간으로 ‘전세보증금반환보증’에 가입한다면, 537,600원의 보증료가 발생합니다. ▶ ‘송파헬리오시티(9510세대)’와 같이 입주 물량이 일시에 쏟아져, 전세세입자를 구하기 어려워진 ‘역전세난’은 새로 전세집을 구하는 세입자에게는 좋은 기회입니다. ‘송파헬리오시티’ 전용 85㎡(33평형)의 현 전세평균가격은 약 6억 원으로 매매평균가격 15억 원의 40% 수준 밖에 되지 않습니다. 하지만, 입주 초기 ‘역전세난’으로 낮아졌던 전세가격은 2년 후나 4년 후에 크게 올라갈 가능성이 높습니다. 2008년 입주했던 잠실엘스(5678세대), 잠실리센츠(5563세대)도 입주 초기에 ‘역전세난’으로 세입자를 구하는 게 어려웠으나, 이후 전세가격이 폭등하면서 ‘전세난민’을 낳기도 했습니다. ▶ 전세가격이 낮아졌을 때 전세 계약해 입주 후, 전세 재계약시 전세금 폭등도 피하기를 원한다면 최근에 ‘주택임대사업’ 등록을 한 집으로 전세를 들어가는 게 좋습니다. ’주택임대사업’ 등록된 집은 임대료 증액률이 연 5%(2년 후 재계약시에도 최대 5%)로 제한되기 때문입니다. 임대료 증액률 상한을 더 낮추는 방안에 대해서도 논의가 되고 있습니다. ‘주택임대사업’ 등록된 집에 전세 들어가기 위해서는 부동산중개사에게 이런 조건의 집을 구해달라고 하는 것이 제일 좋습니다. 또한 ‘렌트홈’ 사이트에서 임대주택 찾기를 통해 ‘주택임대사업’ 등록이 돼 있는 아파트 조회도 가능합니다.  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

전세가 하락기, 전세금을 확실하게 지켜 주는 ‘반환보증’

최근 주택 가격이 안정화되면서 전세가가 하락하고 있다. 요즘 같은 전세가 하락기에는 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못할까봐 불안해 하는 세입자들이 많다. 전세보증금을 확실히 돌려받을 수 있는 ‘반환보증’에 대해 알아보자.0 01.전세자금대출을 받을 때 보증의 종류와 범위를 알아두세요 전세자금대출을 받는 세입자들은 별도의 ‘보증(보험)료’를 내게 된다. 주택을 담보로 하는 주택담보대출과 달리, 전세자금대출은 보증기관의 보증으로 이뤄지는 대출이기 때문이다. 보증기관에서 제공하는 보증의 종류에는 상환보증*과 반환보증*이 있다. 상환보증만 가입하는 경우, 전세 계약기간이 끝난 후 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했을 때 당장 돈이 없어서 이사를 못 갈 수 도 있다. 하지만 반환보증에 가입하면, 보증기관이 임대인을 대신해 전세금을 돌려주고, 이후의 채권보전 절차까지 전담해 준다. 따라서 전세자금대출을 받을 때 금리나 대출한도만 고려하지 말고, 보증 내용도 꼭 확인해 보자. * 상환보증:세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해 주는 것 * 반환보증: 전세 계약이 종료 되었는데도 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 않는 경우, 보증기관이 임대인을 대신해 세입자에게 전세보증금을 반환해 주는 것   02.전세자금대출 신청 시 반환보증을 가입하려면 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세자금 안심대출’을 이용해 보세요 한 소비자는 자칭 ‘○○금융그룹’ 소속 직원이라는 사람으로부터 직장인에게 좋은 저축성 보험상품이 있다는 이야기를 듣고 해당 보험에 가입했다. 그런데 나중에 알고 보니 △△보험대리점 소속 설계사였고 보험상품도 저축성이 아니라 보장성이어서 가입을 후회했다고 한다. 이와 같은 피해를 예방하려면 상품설명서를 꼼꼼히 확인해 볼 필요가 있다. 상품설명서는 보험상품의 핵심 내용이 총 정리된 자료이므로 실제 설명 받은 내용과 상품설명서 내용이 일치하는지 반드시 확인한 후 서명해야 한다. 또한 상품설명서에는 모집종사자의 소속, 성명, 연락처는 물론, 표지에 저축성 보험인지 보장성 보험인지를 명시하도록 규정되어 있다. 그러므로 실제로 보험상품을 설명한 사람이 상품설명서에 기재된 모집종사자가 맞는지와 표지에 적혀 있는 보험종류를 꼭 확인하도록 하자.   03.이미 전셋집에 살고 있더라도 ‘반환보증’에 별도 가입할 수 있어요 대출 신청 시 전세자금 안심대출을 이용하지 않은 세입자, 혹은 대출을 받지 않은 세입자도 반환보증에 별도 가입할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG) 및 서울보증보험(SGI)에서 단독 가입 상품을 판매하고 있으니 관심 있는 세입자는 한 번 알아보자.   04.보증료를 할인 받을 수 있는지 알아보세요 주택도시보증공사의 ‘전세자금 안심대출’이나 별도 가입 가능한 ‘전세보증금 반환보증’ 상품은 대출자가 사회적 배려계층*에 해당될 경우 보증료의 40%를 할인해 준다. 또 SGI의 ‘전세금보장 신용보험’도 LTV 비율 및 채권양도약정 등을 통한 할인제도가 있으니 할인 적용대상이 되는지 꼭 확인해 보자. * 연소득 4천만 원 이하(신혼부부 6천만 원 이하),다자녀·한부모 가구 등   05. 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하면, 보증기관에 이행청구하세요 반환보증에 가입한 세입자가 전세계약 종료 후 1개월 내에 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못했다면, 임차한 주택 소재지 관할 법원에 임차권등기 명령을 신청한 후 보증기관에 이행청구하면 된다. 임차권등기명령을 신청해야 세입자가 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있기 때문이다. 보증기관은 이행청구 접수 후 1개월 안에 심사를 통해 전세 보증금 전액을 반환하게 되는데, 이때 세입자는 집을 비워줘야 보증금을 수령할 수 있다.   * 출처 : 금융감독원 “금감원 이야기” VOL104

세법 시행령 개정안 핵심 요약 체크

자신에게 해당되는 내용을 꼼꼼히 체크해 보세요~    1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건 판단 시 1세대가 1주택 이상을 보유*한 경우 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 기산 (소득령 §154⑤)(예외) 일시적 2주택자나 상속·동거봉양 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 제외<적용시기> 2021.01.01 이후 양도분부터 - 종전 규정은 1주택의 총 보유기간이 2년 이상인 경우 비과세 요건이 충족되었으나,- 다주택자가 1주택자로 된 후 기간만 보유기간으로 인정하므로 양도 시 주의가 필요함   주택임대사업자의 거주기간 2년 이상인 주택(이하 “거주주택”) 양도소득세 비과세 적용 시 최초 양도하는 거주주택만 비과세 (소득령 §154⑩, §155⑳)<적용시기> 영 시행일이 속하는 과세기간분부터 - 종전 규정은 주택임대사업자가 거주주택을 양도하는 경우 횟수 제한 없이 비과세 하였으나,- 영 시행일 이후 취득한 거주주택은 최초 1회만 비과세하므로 양도 시 주의가 필요함   예시거주주택 A, 임대주택 B 소유 중에 거주주택 A양도하고 새로운 거주주택 C 취득하여 비과세 요건 갖추고 양도-종전 : C주택 비과세-개정 : C주택 과세 (거주주택 최초 양도 아님)   장기일반민간임대주택의 양도소득세 과세특례* 임대기간 요건 판단 시 단기임대주택을 장기일반민간임대주택으로 등록 시 최대 4년을 한도로 기존 임대기간 전체를 장기일반민간임대주택의 임대기간으로 인정 (조특령 §97의3)<적용시기> 영 시행일 이후 변경 등록하는 분부터 적용 - 양도차익이 매우 큰 다주택자의 경우 보유 중인 단기임대주택을 영 시행일 이후 장기임대로 변경 등록하는 경우 양도소득세 절세가 가능함 (의무임대기간 : 단기임대 4년, 장기임대 8년)   법령내용아래 요건을 모두 갖춘 장기일반민간임대주택은 임대기간이 8년 이상인 경우 50%, 10년 이상인 경우 70%의 장기보유특별공제 적용 가능① 관할구청 및 관할세무서 사업자등록 ② 8년 이상 계속하여 임대③ 연 5% 임대료 증액 제한 ④ 기준시가 6억원 (비수도권 3억원) 이하        임대료 또는 임대보증금 연 증가율 5% 이하일 것 (종부령 §3, 소득령 §154, §155, §167의3, 조특령 §96)① 종합부동산세 합산배제 임대주택② 임대사업자의 거주주택 양도소득세 비과세 시 보유하는 임대주택③ 양도소득세 중과세율 적용 배제되는 임대주택④ 임대소득세 감면되는 임대주택<적용시기> 영 시행일 이후 임대차계약 신규체결 또는 갱신분부터 - 해당 과세특례를 적용 요건에 “임대료 또는 임대보증금 연 증가율 5% 이하” 문구 추가 - 임대차계약의 신규체결 또는 갱신 시 임대보증금 및 임대료 상승폭을 조절할 필요가 있음   용어설명 종합부동산세 합산배제 : 종합부동산세 비과세거주주택 : 주택임대사업자가 보유하면서 2년 이상 거주한 주택임대주택 : 관할구청 및 관할세무서에 사업자등록을 한 주택양도소득세 중과세율 : 일반세율(6~42%)에 10%p 또는 20%p를 가산한 세율임대소득세 감면 : 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하이고 임대개시일 현재 6억원 이하인 임대주택   주택임대소득 분리과세 시 필요경비 차등적용 (소득령 §122의2) - 임대주택에 대한 임대소득 분리과세 적용 시 필요경비율 50%, 공제금액 200만원 - 단, 아래 요건을 모두 갖춘 경우 필요경비율 60%, 공제금액 400만원 ① 관할구청 및 관할세무서에 임대사업자 등록 ② 임대료 또는 임대보증금 연 증가율 5% 이하<적용시기> 영 시행일이 속하는 과세기간분부터 - 상기 2가지 요건을 갖추어야 유리한 필요경비율 및 공제금액 적용 가능- 단, 의무임대기간을 위반 시 세금과는 별개로 1천만원 이하의 과태료가 발생함   (법령내용) 주택임대소득 분리과세- 주택임대소득 과세방법: 주택임대소득 2천만원 이하 분리과세 선택 가능- 분리과세 산식: [(수입금액 – 수입금액 × 필요경비율) – 공제금액*) × 14% *공제금액 : 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 적용     양도일로부터 5년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 양도하는 경우- 취득가액 : 수증자가 아닌 증여자(배우자 등)의 취득 당시 금액- 적용대상 : 토지, 건물, 특정시설물이용권, 부동산을 취득할 수 있는 권리*(소득령 §163의2①)   * 분양권, 조합원입주권 등<적용시기> 영 시행일 이후 양도분부터 배우자 등 이월과세 적용대상 자산에 분양권, 조합원입주권(이하 “분양권 등”)이 추가됨배우자 또는 직계존비속으로부터 분양권 등을 증여받은 경우 5년이 경과한 이후에 양도하여야 양도소득세 절세 가능     공정시장가액비율 상향 조정 (종부령 §2의4)(~2018년) 80% ▶ (2019년) 85% ▶ (2020년) 90% ▶ (2021년) 95% ▶ (2022년) 100%<적용시기> 영 시행일 이후 납세의무 성립분부터 적용   (법령내용) 종합부동산세 과세표준 산정방법(공시가격 – 6억 )× 공정시장가액비율   종합부동산세 세율 적용을 위한 주택 수 계산 방법 신설 (종부령§4의2①제2호)공동소유주택은 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봄단, 상속을 원인으로 취득한 공동소유주택은 아래 요건을 모두 갖춘 경우 주택 수에서 제외① 지분율 20% 이하② 소유지분 공시가격 3억원 이하다가구주택의 호수에 관계없이 하나의 주택으로 계산하고, 합산배제 임대주택 요건(공시가격, 면적 등)은 각 호별로 판단합산배제 임대주택 및 사원용주택은 주택 수에서 제외<적용시기> 영 시행일 이후 납세의무 성립분부터 적용 종합부동산세 세율은 2주택 이하 소유 시(조정대상지역 내 2주택 소유한 경우 제외) 0.5~2.7%, 3주택 이상 소유 시(조정대상지역 내 2주택 이상 소유 시 0.6~3.2%를 적용     내국법인 및 거주자가 100% 소유한 조세조약 미체결국 소재 외국법인의 해외금융계좌는 신고 대상에 해당함 (국조령 §50⑤)<적용시기> 2019.01.01 이후 신고분부터   (법령내용) 해외금융계좌 신고제도- 해당연도 매월 말일 기준 보유계좌잔액 5억원 이상 해외금융계좌는 신고 대상임- 신고기한 : 다음연도 6월 말일까지        모든 주가지수 관련 장내외 파생상품을 양도소득세 과세대상으로 규정 (소득령§159의2①)<적용시기> 2019.04.01 이후 양도분부터 코스피200선물․옵션(미니 포함) , 코스피200 주식워런트증권(ELW) , 코스닥150선물․옵션, KRX300선물, 섹터지수 선물, 배당지수 선물, 코스피200변동성지수선물, 코스닥150 주식워런트증권(ELW) 등, 해외 장내파생상품  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀    본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다

개정 상가건물 임대차보호법은 무엇이 달라졌을까?

    2018년 10월 16일 개정된 상가건물 임대차보호법(이하 ‘개정법’)이 시행되었다. 그 주요 내용으로 1) 계약갱신 요구권이 5년에서 10년으로 연장2) 권리금 회수기회 보호기간이 임대차 종료 3개월 전에서 6개월 전으로 확대3) 전통시장에도 권리금 관련 규정 적용4) 상가건물임대차분쟁조정위원회 신설이다 각 개정내용마다 시행시기가 다르고, 케이스마다 적용 여부가 달라질 수 있으므로 반드시 체크해 볼 필요가 있다     임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(개정법 제10조 제 2항)제 10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초 체결되거나 갱신되는 임대차에 대하여도 적용한다(개정법 부칙 제2조) 기존 5년간 행사할 수 있었던 임차인의 계약갱신요구권을 10년으로 연장하면서 법 시행 후 최초 체결하거나 갱신되는 임대차에 적용하도록 하였다.개정법 시행 이전의 체결된 임대차계약의 경우, 개정법 시행 후 계약갱신을 요구할 권리가 있는지에 따라 개정법상 10년의 계약갱신요구권 적용여부가 달라질 수 있다.   계약갱신요구권 적용 관련 구체적 사례 Case1. 2013년 11월 1일 최초로 체결한 임대차기존 계약갱신요구권(5년)을 행사할 수 없는 임대차의 경우- 개정법 시행 후 계약이 만료되는 시점에 총 임대차 기간이 5년을 넘어 임차인에게 기존 법에서 보장하던 계약갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없다.- 계약 기간이 만료하더라도 갱신을 요구할 수 없으므로, 임대인과 임차인의 합의로 임대차계약을 갱신하지 못하면 임대차계약은 종료한다. 반면, 상호 합의 하에 법 시행 이후 갱신 내지 재계약을 체결하면, ‘법 시행 후 갱신되는 임대차’에 해당하므로, 개정법이 적용되어 최초계약시점으로부터 10년간(2013년 체결임대차인 Case1.의 경우 2023년까지) 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. Case2. 2015년 11월 1일 최초로 체결한 임대차로 개정법 시행 후 계약 갱신개정법 시행 전 체결 임대차이나, 기존 계약갱신요구권(5년)을 행사할 수 있는 임대차의 경우- 개정법 시행 이전 체결된 임대차로 5년의 계약갱신요구권을 갖는 상태지만, 개정법 시행 후 갱신요구권의 행사로 ‘법 시행 후 갱신되는 임대차’에 해당하므로, 최초계약시점으로부터 10년간(2015년 체결임대차인 Case2.의 경우 2025년까지) 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. Case3. 2018년 11월 1일 최초 체결한 임대차의 경우- 법 시행일인 2018년 10월 16일 이후부터 최초로 체결되는 임대차의 경우는 의문의 여지 없이 최초 계약 체결시점부터10년간 갱신요구권이 보장된다.       임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다(개정법 제10조의4 제1항)제 10조의4 제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다(개정법 부칙 제3조) 기존 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 보장되던 권리금 회수기회 보호기간을 6개월로 늘리면서 현재 존속 중인 임대차에 대하여도 적용을 명시하였다     제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우(다만, ‘전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법’ 제2조 제1호에 따른 전통시장은 제외한다)에는 적용하지 아니한다(개정법 제10조의5)제10조의5 제1호의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다(개정법 부칙 제4조) 전통시장에 대하여는 권리금 보호 규정을 적용하지 않았던 종전 법과 달리, 개정법은 전통시장에 대하여도 권리금 보호 규정을 적용하도록 하였다.법 시행 당시 임대차를 지속 중인 전통시장 임대차에도 적용된다.     이 법의 적용을 받는 상가건물 임대차와 관련된 분쟁을 심의, 조정하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 ‘법률구조법’제8조에 따른 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 둔다(개정법 제20조 제1항)이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제20조부터 제 22조까지의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다(개정법 부칙 제1조) 개정법에 신설되었다. 소송보다 적은 비용으로 효율적인 분쟁해결이 가능하며, 2019년 4월 17일부터 본격적으로 운영된다   Check! 2019년 1월 9일 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안 입법예고 – 법 적용대상 확대 - 주요상권 상가임차인 95%이상이 법의 보호를 받을 수 있도록 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 정하는 기준인 환산보증금 상한액을 지역별로 대폭 인상- 서울은 6억1천만원 이하에서 9억원 이하로, 과밀억제권역 및 부산은 5억원 이하에서 6억 9천만원 이하로, 광역시 등은 3억9천만원 이하에서 5억 4천만원 이하로, 그 밖의 지역은 2억 7천만원 이하에서 3억 7천만원 이하로 상향- 개정된 시행령은 2019. 2. 18 까지 입법예고기간을 거친 뒤 공포 후 시행 될 예정  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

안 보면 후회! 꼭 봐야 할 “바뀐 청약제도 핵심 내용 8가지”

아파트 가격 급등으로 인해 주거안정의 필요성이 높아지자, 무주택자의 내집 마련을 위한 정책 지원 강화 청약제도의 경우, 작년 12월 무주택자 중심으로 전면 개편되면서, 실수요자에게 더욱 유리해짐  민간택지의 분양가 인상 억제, 신도시 등 공공택지에 대한 분양가 상한제 적용 등으로 분양가가 상대적으로 낮아져, 실수요자들은 새해 아파트 청약을 적극 활용하는 것이 유리함. 단 강화된 청약제도 및 의무보유 제도 등 관련 내용에 대한 숙지 필요 1. 무주택 우선공급확대 : 유주택자 1순위 가능 → 추첨제 물량 75%이상 무주택자 우선 공급2. 분양권소유자도 유주택자로 간주, 무주택자 자격으로 청약불가 (기존) 분양권이나 입주권을 소유할 경우, 소유권 이전 등기 이후 부터 유주택자로 간주 (변경) 분양권이나 입주권 받아 계약 체결하는 날 또는 분양권 매수 후 매매잔금 완납하는 날 이후 유주택자로 간주 (예외사항) 미분양 분양권을 최초 계약해 취득한 경우 주택을 소유한 것으로 간주하지 않음 (계약한 미분양권을 전매 통해 매입한 경우는 유주택자로 간주)   3. 유주택자인 직계존속 부양시 청약가점 배제 (기존) 유주택자인 60세 이상 부모와 3년 이상 동거시 부양가족에 포함되어 청약 가점 부여 (변경) 유주택자인 60세 이상 직계존속이 청약자와 3년 이상 주민등록상에 있고, 동거하고 있어도 청약 가점 배제   4. 신혼기간(결혼 후 7년) 중 주택을 소유한 적이 있는 신혼부부의 경우 신혼부부특별공급 제외 신혼기간 (결혼 후 7년) 중 주택을 소유한 적이 있는 신혼부부는 특별공급대상에서 제외 단, 상속에 의한 공유지분 취득, 기존 거주지역으로 비도시지역 및 면 지역 소재 단독주택, 20㎡ 이하, 60세 이상 직계존속 소유 등에 해당하는 주택은 주택으로 보지 않음   5. 미계약분 발생 시, 청약시스템 통해 사전 공급신청 미계약분은 미분양, 청약계약 후 부적격자 발생시, 또는 계약포기로 발생하고 있음  미계약분이 생길 경우 청약시스템을 통해 사전 공급신청을 받아 신청자에게 미계약분 공급   6. 청약시 무주택 기간 산정 기준 강화 분양권·입주권 소유자, 청약당첨 후 계약자(분양권 매수의 경우 포함) 또한 주택소유로 간주해무주택기간에서 배제함   7. 분양가 상한제 주택의 전매 제한 기간 강화 수도권에서 공급되는 분양가상한제 주택의 전매제한기간은 분양가격과 인근주택가격 시세차이에 따라 공공택지는 최대 8년, 민간택지는 공공택지의 50%에 해당하는 기간으로 강화   8. 공공분양주택의 거주의무기간 강화 공공분양주택 거주의무기간은 분양가격과 인근 주택가격 시세차이에 따라 최대 5년까지 강화  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

■ 낮은 임대료로 임대 시, 수익형부동산 가치 크게 떨어져
■ 자산 가치를 올리는 렌트프리(Rent Free) 전략
■ 수수료 매장은 미니멈개런티 요구, 임대차기간은 길게

■ 가족간 부동산의 '공유'
■ 공유 부동산과 관련한 법률 거래 주의사항

■ 1세대 1주택 양도세 비과세 기본 요건
■ 일시적 2주택자의 양도세 비과세 기본 요건
■ 고가 1세대 1주택 장기보유공제 요건

■ 대주주 양도소득세 신고는 누가, 언제, 안하면?
■ 양도소득세 계산 흐름

■ 유류분이란?
■ 유류분에 관한 잘못된 상식 4가지

■ 전세보증금 돌려 받지 못하고 이사해야 한다면 ‘임차권등기명령제도’ 이용
■ 사전 대비를 위해 ‘전세보증금반환보증’ 가입도 고려
■ 2년 후 전세금 폭등이 걱정이라면, 최근 ‘주택임대사업’ 등록한 집으로 전세 이사

■ 양도소득세, 임대주택과세특례, 배우자 등 이월과세, 종합부동산세, 해외금융계좌신고, 파생상품 양도세 관련 개정사항입니다.

■ 계약갱신요구권 및 권리금 회수기회 보호기간
■ 전통시장 권리금 보호 규정 적용
■ 상가건물임대차분쟁조정위원회

■ 새해 신규 분양은 변경된 청약 제도 적용 중
■ 2018년 12월 이후 변경 시행 중인 청약제도 개편 주요 내용