부동산/세무

5월은 세금 신고의 달 ( 종합소득세 & 양도소득세 )

올해도 어김없이 5월이 돌아왔다. 5월은 가정의 달이기도 하지만 세금 신고의 달이기도 하다. 종합소득세는 소득의 종류가 많아 어떤 소득을 5월에 별도로 신고해야 하는지 헷갈리는 경우가 많다. 양도소득세의 경우도 종류와 상황에 따라 5월에 별도로 신고해야 하는 경우가 있다. 어떤 경우 5월에 필수적으로 종합소득세와 양도소득세를 신고해야 하는지 알아보도록 하자. ​ 종합소득세 - 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타 개인이 받는 소득 중 이자 배당 사업 근로 연금 기타 소득을 종합소득이라 한다. 종합소득 원칙적으로는 5월에 위 소득을 모두 합산하여 종합소득세 신고를 하여야 한다. 하지만 모든 종합소득에 대해서 신고를 해야 한다면 여간 번거로운 일이 아닐 수 없다. 때문에 일정 기준 금액을 넘는 경우에 종합소득세 신고를 하도록 하고 있다. 여기서 말하는 일정 기준은 소득의 종류에 따라 다르다. ​ 이자 배당소득은 합산하여 연간 2,000만원을 초과하는 경우 종합소득세를 신고해야 한다. 다른 소득이 없고 이자 · 배당소득만 있는 경우는 약 7,200만원까지는 추가 납부세금이 발생하지 않는다. ​ 사업소득은 원칙적으로 모두 종합소득세 신고를 하여야 한다. 보유주택이 2주택 이상이거나 1주택자라도 공시가 9억원을 초과하는 주택에서 발생한 주택임대소득은 사업소득에 포함된다. 다만 주택임대소득이 연간 2,000만원 이하라면 2018년 소득까지는 비과세이므로 종합소득세 신고를 하지 않아도 된다. ​ 물론 주택임대소득이 2,000만원을 초과한다면 종합과세 대상으로 5월에 신고해야 한다. 2019년 소득 (2020년 5월 신고분)부터는 비과세가 종료되므로 2,000만원 이하라도 별도로 신고를 해야 한다. ​ 연금저축계좌 등에서 발생하는 사적연금의 경우는 연간 1,200만원을 초과하는 경우 종합소득세를 신고해야 한다. 연간 1,200만원 이하라면 다른 소득이 거의 없어 합산 신고하는 것이 본인에게 유리한 경우 선택적으로 합산하여 신고할 수 있다. ​ 기타소득의 경우는 필요경비를 제외한 기타소득금액이 연간 300만원을 초과하면 종합소득세 신고하여야 한다. 300만원 이하인 경우는 합산 신고가 본인에게 유리한 경우 선택적으로 합산 신고가 가능하다. 다만 연금저축계좌의 해약으로 연금외 수령한 기타소득이나 복권당첨소득의 경우 원천징수로 과세가 종결되므로 금액에 관계없이 종합소득세 신고를 하지 않는다. ​ 근로소득이나 공적연금의 경우는 별도의 기준 금액이 없다. 다만 종합과세되는 다른 소득이 없고 근로소득이나 공적연금만 있는 경우는 연말정산으로 종결되므로 별도 종합소득세 신고를 필요로 하지 않는다. ​ ​ ​ 부동산 양도소득세 양도소득세는 자산의 종류에 따라서 신고기한이 다르다. 국내 부동산의 경우 부동산을 매도한 달의 말일로부터 2개월 내에 양도소득세 신고 및 납부를 마쳐야 한다. 이를 예정신고라고 한다. 1년 ( 1월 1일 ~ 12월 31일 ) 동안 양도한 부동산이 총 1건이라면 예정 신고로 종결된다. 하지만 1년 동안 양도한 부동산이 2건 이상이라면 합산하여 신고해야 한다. 합산방식은 나중에 양도하는 부동산 예정 신고시 먼저 매도한 부동산을 합산하여 신고하는 방식과 별도로 각각 부동산을 예정신고 후 다음연도 5월에 합산 신고하는 방법 중 편한 방법을 선택하면 된다. ​ ​ ​ 주식 양도소득세 1- 상장주식 대주주, 상장주식 장외양도, 비상장주식 국내 주식의 경우 상장주식을 거래하는 소액주주는 별도의 양도소득세 신고가 필요하지 않다. 하지만 대주주 (클릭 : 대주주 범위는 2월 참고) 의 경우나 비상장주식을 양도했거나 상장주식을 장외에서 양도하는 경우는 양도소득세를 신고 납부해야 한다. 예정신고 기한이 부동산 양도소득과는 좀 다르다. 반기(1월~6월, 7월~12월) 동안 매도하여 발생한 양도소득을 반기말일로부터 2개월 이내에 신고해야 한다. 상반기와 하반기 모두 주식 양도소득이 있다면 이를 합산하여 신고하여야 하는데 하반기 예정 신고시 상반기 양도소득을 합산하여 신고하는 방법과 상반기와 하반기 각각 예정신고 후 다음연도 5월에 합산 신고하는 방법 중 선택하면 된다. 상반기와 하반기 중 손실이 난 경우가 있다면 같은 해에 발생한 이익과 상계처리가 가능하므로 꼭 합산 신고하여 절세해야 한다. ​ ​ ​ 주식 양도소득세 2- 해외주식 해외주식은 국내 주식과 신고기한이 조금 다르다. 해외주식은 예정신고가 별도로 없고 한 해 (1월 1일 ~ 12월 31일 ) 동안 발생한 이익을 모두 다음연도 5월에 신고해야 한다. 해외주식을 여러 증권사를 통해 거래하는 고객은 한가지 주의해야 할 점이 있다. 해외 주식의 양도세는 각 증권사별 신고가 아닌 인별 합산 신고라는 점이다. 여러 증권사를 통해 해외주식을 거래하는 경우 각 증권사의 자료를 모두 모아 합산하여 신고해야 한다. 각 증권사에서 개별로 신고하는 경우 기본공제(250만원)가 중복으로 들어가거나 수익과 손실이 상계처리 되지 않아 잘못 신고되는 경우가 발생할 수 있다. 신고를 누락하거나 잘못하는 경우 추후 신고 납부에 대한 불성실 가산세가 추가 부담 될 수 있다. ​ ​ ​ 파생상품 양도소득세 2016년부터 파생상품의 차익도 양도소득세 과세대상에 포함되었다. 과세 초기인 점을 감안하여 코스피200선물 옵션, 코스피 200 주식워런트증권, 해외 장내파생상품 등 일부 파생상품에 대해서만 과세를 하고 있다. 파생상품 양도소득세의 신고시기는 해외주식 양도소득세와 같다. 한 해 동안 발생한 이익을 모두 다음연도 5월에 신고하면 된다. 다만 주식의 경우 국내와 해외를 구분하여 각각 양도소득세를 계산하고 250만원 기본공제도 각각 적용하는 반면 파생상품 양도소득세의 경우 국내와 해외의 구분 없이 모두 합산하여 신고하고 250만원 기본공제도 한번만 적용한다는 것이 다른 점이다. ​ 5월에 신고해야 할 세금을 신고하지 않고 지나간다면 기한 후 신고의 불편함과 가산세를 피할 길은 없다. 다시 한번 내가 신고해야 할 소득이 있는지 확인해보고 5월에 세금신고를 마무리 하도록 하자.   # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

집값 하향 안정세 속, 무순위 청약시장 열풍

2018년 하반기 투기수요를 차단하기 위해 대출규제와 다주택자 보유세 인상을 골자로 한 9.13 대책 발표 이후 주택시장은 급격한 조정을 받았다. 강력한 부동산 억제책의 여파가 이어지는 가운데 올해 1분기 내내 부동산 시장은 안정세가 지속되고 있다. 지난 해 9월 이후 아파트 매매거래량은 전국적으로 큰 폭 감소했다. 올해 3월 들어 급매물이 소진되면서 거래량이 반짝 늘었지만, 여전히 전년 동월대비 거래량을 밑돌고 있다. 강력한 대출규제로 인해 수요가 줄고, 다주택자의 임대주택등록으로 매물 또한 적어, 거래가 늘어날 가능성은 크지 않다. 아파트 가격 또한 상승 반전하기 어려울 전망이다. 9.13 부동산 안정대책 이후 최근까지 지역별 아파트 매매가 변동률을 살펴보면 지방 시장 중에서도 주력 제조업의 부진으로 인해 경기침체를 겪고 있는 울산과 부산의 하락폭이 두드러진다. 서울도 예외가 아니어서 재건축 투자 수요로 큰 폭의 상승세를 경험한 강남3구는 가격상승이 눈에 띄게 둔화됐다. 경기둔화 우려, 재건축초과이익환수제 시행으로 인한 재건축 사업지연 리스크, 주택 공시가격 현실화에 따른 부담 가중, 입주물량 증가 등의 영향으로 향후 집값은 하향 안정세를 유지할 것으로 보인다. 집값이 약세로 돌아서면서 주변 시세와 비슷해 차익이 적거나 없는 분양 단지들은 미분양 우려가 커지고 있다. 정부의 강력한 청약 및 대출 규제로 서울 등 인기지역의 청약불패 신화도 깨지고 있다. 분양가가 주변보다 싼 곳은 청약수요가 몰리지만, 나머지는 청약미달이 빚어지는 등 양극화도 심화됐다. 이런 가운데 미분양, 미계약 물량을 대상으로 하는 무순위 청약에는 1순위 청약 자격이 없는 유주택자나 다주택 투자 수요가 몰리며, 과열양상이 빚어지고 있다. 최근 분양한 주요 단지들을 살펴보면 무순위 청약의 인기가 고공행진 중이다. 1순위 청약경쟁률보다 적게는 3배에서 많게는 34배 이상의 높은 경쟁률을 보이고 있다. 이처럼 신축 아파트 수요가 여전한 가운데 청약가점이 낮아 당첨 확률이 낮은 수요자라면 무순위 청약에 관심을 가져 볼 만하다. 무순위 청약은 청약통장이 필요한 일반청약과 달리 청약통장이 필요 없다. 또한 성년이면 1인 1청약이 가능한데다, 무주택 여부, 청약 재당첨 제한 등의 규제도 적다. 다만, 9억 초과 주택의 경우 중도금 대출이 불가능해 자금조달 계획을 잘 세워야 하고 가격수준 이외에도 입지여건 및 단지 규모 등 주변 환경 등을 잘 따져, 실수요자 입장에서 청약 참여 여부를 결정하는 것이 좋다.   # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

한진그룹 상속세 부담, 미리 준비하는 절세 전략

우리나라 상속세율은 최고 세율 50%(경영권 할증시 65%)로 OECD국가 중 일본에 이어 2위를 기록하고 있습니다. 얼마 전 상속이 개시된 한진그룹 회장의 상속세는 경영권 프리미엄을 포함해 2,000억원이 넘을 것으로 추산되고 있습니다. 작년 별세한 LG그룹 회장의 상속세 9,000억원에 이어 역대 두번째 규모입니다. ​ 준비되지 않은 상태에서 갑작스런 상속이 일어나면 막대한 상속세 부담은 물론 상속인들간의 분쟁까지도 발생할 우려가 있습니다. 상속은 미리 철저히 준비할수록 세금을 아낄 수 있고 상속인들간의 분쟁도 막을 수 있습니다. 상속세를 절세하기 위해 사전에 준비해야 하는 체크 포인트를 점검해 보도록 하겠습니다. 보유 재산 리스트를 만들어라 ​ 사전증여를 계획하기 위해서는 일단 보유 재산 리스트를 만드는 것이 좋습니다. 상속세는 피상속인 별로 과세되기 때문에 부부 각각의 보유재산 리스트를 만듭니다. 보유 재산 리스트에서 사전 증여했을 때 절세 효과가 가장 큰 자산부터 순차적으로 사전증여를 계획합니다. ​ ​ ​ 증여는 빠를수록 좋다 ​ 상속세를 절세하기 위한 가장 효과적인 방법은 '사전증여'입니다. 사전증여는 빠를수록 좋습니다. 사망일 전 10년(상속인외 자 : 5년)이내 상속인에게 증여한 재산은 상속재산에 합산되기 때문입니다. 즉, 자녀에게 증여를 하고 10년 이내 사망한다면 증여한 재산은 상속재산가액에 합산되어 누진세율이 적용됩니다. 물론 이미 납부한 증여세는 증여세액공제로 차감해 줍니다. 반면, 자녀에게 증여하고 10년 이후에 사망한다면 당초 증여한 재산은 당시에 증여세를 낸 것으로 끝나고 상속재산에 합산되지 않습니다. 증여세 역시 증여일로부터 소급해서 10년 내에 동일인으로부터 증여받은 재산은 합산하여 과세합니다. 따라서 10년 단위로 일정 세율 구간까지 금액을 정해서 몇 번에 걸쳐 증여함으로써 세부담을 낮출 수 있습니다. 또한 재산가치가 우상향한다고 가정하면 증여일이 늦춰질수록 증여재산평가액이 늘어나 세부담이 증가하므로 하루라도 빨리 증여하는 것이 유리합니다. 미성년 자녀에게 세무사 없이 직접 증여신고 하기(클릭) ​ ​ ​ 여러 사람한테 나눠줄수록 절세 효과 커진다 ​ 증여세는 증여를 받는 수증자가 증여받은 금액에 대해서 과세됩니다. 증여세율은 과세표준 금액에 따라 10%부터 최대 50%까지 누진세율 구조이기 때문에 여러 명에게 나누어 줄수록 증여세가 줄어듭니다. 예를 들면, 성인 자녀 1명에게 5억원을 증여하면 증여세가 8천만원 입니다. 하지만 자녀에게 1억 5천만원, 자녀의 배우자에게 1억 1천만원, 손주 2명(미성년)에게 1억 2천만원씩 증여한다면 총 증여세는 4천 6백만원으로 3천 4백만원을 절세할 수 있습니다. (10년 이내 증여받은 재산 없다고 가정함. 신고세액공제는 고려하지 않음) ​ ​ ​ ​ 양도차익이 큰 부동산을 증여해라 ​ 작년 서울 주택 증여 건수는 2만 4765건으로 전년 대비 66.7%급증했습니다. 특히 서초구는 전년도의 2배 가까이 뛰었고 강남구도 전년도의 2.6배로 역대 최고치를 경신했습니다. 왜 이런 현상이 일어났을까요? 작년 4월 1일부터 다주택자 양도세 중과가 시행되면서 양도차익이 큰 부동산은 팔았을 때 양도차익의 반 이상을 양도세로 내야 될 수 있습니다. 그래서 다주택자들은 팔아서 양도세를 내느니 자녀에게 증여해서 증여세를 내는 쪽을 선택했습니다. 팔아서 양도세를 내고, 남은 현금을 증여하면서 증여세를 내는 것(양도세 + 증여세)보다 주택 자체를 증여해서 증여세만 내는 것이 더 많은 금액을 증여할 수 있으면서 세부담도 훨씬 절세되기 때문입니다. 또한 배우자에게 증여하여 취득가액을 높인 후 증여일로부터 5년이 지나서 양도하는 방법으로 양도세를 절세할 수 있어 배우자에게 주택을 증여하는 사례도 늘었습니다. ​ ​ ​ 사망일 전 1년 내 2억원, 2년 내 5억원 예금 인출은 주의해야 한다 ​ 부모님의 건강이 악화되면 '부모님 명의 계좌에 있는 현금을 미리 인출해 놓으면 상속세를 줄일 수 있지 않을까'하고 문의하는 사례가 많습니다. 세법에서는 피상속인의 계좌에서 사망일 직전 1년 내 2억원, 2년 내 5억원 이상의 예금이 인출된 경우 이 돈을 어디에 썼는지를 상속인들에게 입증하도록 하고 있습니다. 만약, 입증하지 못하는 경우 인출한 금액에서 인출금액의 20%와 2억원 중 적은 금액을 차감한 금액은 상속재산으로 보아 상속세를 과세합니다. 추정 상속재산 : 인출금액-MIN(인출금액X20%, 2억원)​ 따라서 상속 개시가 임박한 시점에서 예금을 인출했다면, 사용처 증빙을 철저히 챙겨 놓으시는 것이 좋습니다.   # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

GTX로 바뀌는 수도권 부동산시장, 핵심 영향은?

► 지하철보다 신속하고 편리한 수도권교통수단인 GTX (수도권광역급행철도)가 정치권에서 활발하게 논의되고 있다. GTX는 지하 40미터 이상 깊은 곳을 빠른 속도로 운행하는 대심도(大深度) 급행철도로 2010년 건설구상이 제기됐다. 수도권 인구 집중으로 늘어난 혼잡비용과 통근시간에 중요한 해결방안이 될 전망이다.► GTX는 다수의 짧은 구간을 평균시속 50㎞로 이동하는 지하철과 달리, 80㎞ 넘는 긴 구간을 시속 200~250㎞의 속도로 빠르게 달릴 수 있다. 노선이 길어도 정차역이 10개 (A, C노선) 또는 13개 (B노선)로 적어 신속한 이동이 가능하다. 운행 소요시간이 지하철 대비 ¼에 불과해 효율적인 대중교통 수단으로 꼽힌다.► 현재 GTX는 A, B, C 3개 노선이 추진 중이다. 이중 가장 먼저 추진된 A노선은 파주 운정-서울역-삼성역-동탄역을 잇는 구간으로, 2024년 개통된다. A노선 구간 가운데 기존 고속철도 노선을 이용하는 동탄-수서역 구간은 노반공사가 마무리단계이다. 새로 건설해야 하는 파주 운정-삼성동 구간은 현재 시공 중에 있다. B, C노선은 타당성 조사 등 아직은 기획단계에 머물고 있다. ► A노선이 개통되면 교통혁명이라 불릴 정도로 수도권 교통패턴이 바뀌게 된다. 파주 운정-서울역-삼성동-동탄신도시 83.1㎞ 전 구간 중 동탄역-삼성역은 19분, 파주 운정-서울역은 14분에 주파할 수 있다. 전 구간 소요시간이 약 40분에 불과하다. 경기도 북단 파주에서 남쪽 동탄까지 현재 2시간 이상 걸리는 것과 비교하면 단축효과가 상당하다. 현재 운영 중인 신분당선은 광교신도시에서 강남역까지 37분이 걸린다. 향후 연장 개통되는 강남역~용산역 구간을 포함하면 광교에서 도심권 용산까지 약 50분이 소요된다. 이에 반해 GTX-A노선은 동탄에서 서울역까지 불과 23분이 소요돼 비교가 어려울 정도다.► 이러한 대중교통의 편리성으로 인해 GTX-A노선에 해당하는 지역에 관심이 높다. 특히 A노선은 동탄에서 분당, 삼성동과 서울역 등 핵심지역을 경유해 개통 이후 파급효과는 상당할 것으로 예상된다. 상대적으로 선호도가 낮았던 파주, 일산, 연신내 등 동북권 지역 또한 서울중심부와 강남 분당 접근성이 대폭 강화되, 부동산 시장에 훈풍이 불 가능성이 높다.► 특히 정차역 인근 역세권은 개통효과가 직접적일 것이 확실하다. 정차지역이라도 역사의 세부 위치가 중요한 것도 이 때문이다. 서울역,삼성역,수서역은 기존 지하철역 위치와 겹치지만,일부 역들은 새로 신설된다. 일산 킨텍스역은 기존 시가지가 아닌,한류월드 인근 킨텍스 사거리에 들어선다. 분당역은 신분당선 판교역과 경강선 이매역 사이에 자리를 잡는다. 향후 시장효과를 살피려면 역사의 정확한 위치 분 아니라 주요 출구 위치를 세부적으로 파악할 필요가 있다. ► B노선은 동쪽인 마석-별내-청량리-서울역-여의도-송도신도시로 동서로 가로지르도록 계획되고 있다. 개통이 되면 동쪽으로 남양주 마석, 별내지역, 망우동과 청량리 지역에 수혜가 예상된다. 서울 접근성에 제약이 있던 송도신도시와 부평 등 인천권역을 비롯해 부천 등에 상당한 영향이 있을 전망이다. 단 B노선은 강남권을 지나지 않는 것은 아쉬운 점으로 꼽힌다.► C노선은 양주-의정부-창동-서울역-과천-금정-수원으로 남북지역을 관통한다. 신도시 조성에도 발전에 한계를 보이던 양주와 의정부 등 북쪽 지역과 함께 수원지역이 수혜를 보게 된다. C노선은 A노선과 함께 삼성역을 통과해 도심과 강남권 접근성이 함께 개선되는 점은 눈여겨볼 부분이다.► 가시화되고 있는 A노선에 비해 B, C노선은 아직은 갈 길이 멀다. 검토 초기 B, C 노선 모두 비용편익분석(B/C분석)이 1 미만으로 사업성이 낮아 추진이 불투명했다. 다행이 노선변경과 예비타당성 면제 등을 통해 논의가 본격화될 계기를 맞았다. 하지만 구체적인 사업 윤곽이 잡힐 때까지 상당한 시간이 걸릴 것으로 보여 장기적인 시각에서 살펴야 한다. 부동산 투자 또한 긴 호흡으로 접근하는 것이 바람직하다.   # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

미성년 자녀에게 세무사 없이 직접 증여신고 하기

증여, 일부 자산가들만 하는 것이 아닙니다. 현명한 부모는 일찍부터 자녀에게 경제관념을 심어주고 부를 잡을 수 있는 방법을 알려주고 있습니다. 법의 테두리 안에서 절세하는 방법을 알려주는 것이 그 첫번째라고 할 수 있겠습니다. ​ ​ 자녀에게 증여할 생각이 있으시다면 아이의 탄생과 함께 증여를 해보시는게 어떨까요? (증여 이후 언제든지 취소가 가능하니 부담없이 따라해보세요) 1-1. 상속 · 증여세가 나와 무슨 상관이지?   먼저 상속과 증여의 차이에 대해서 알아봅시다 상속과 증여는 무상으로 타인에게 재산을 이전하는 것은 동일하지만 상속은 사망 후에, 증여는 생전에 재산을 물려준다는 것이 가장 큰 차이점이라고 할 수 있겠습니다. ​ 당사 블로그 내에 증여와 관련된 내용을 많이 게시해 두었습니다. 사이트 내 '증여'로 검색하셔서 확인해 보세요~ ​오늘은 직접 (금융상품, 현금 등)증여하는 방법에 대해서 말씀드리고자 합니다. 총 3가지를 해야 합니다. 1. 미성년 자녀의 계좌개설 및 공인인증서 발급 2. 미성년 자녀의 홈텍스 회원가입 및 공인인증서 등록 3. 증여세 신고   1. 미성년 자녀의 계좌개설 및 공인인증서 발급 ​ 미성년 자녀에게 2천만원(10년간/증여세 없이 증여하는 한도 최대)을 증여하려면 계좌개설이 필요합니다. -참고 : 배우자 6억원, 성년자녀 5천만원 ​ 직접 영업점을 방문해야 합니다.(미성년자는 비대면계좌개설이 불가) ​ 계좌개설 시 부모의 신분증, 가족관계증명서, 도장(부모사인 가능)이 필요합니다. ​ 계좌개설이 완료된 후 홈페이지에서 ID로그인을 하고 비밀번호 변경 후 미성년 자녀의 공인인증서를 다운 받습니다. (이건 다음 포스팅에서 알려드릴께요) ​ ​ ​ 2. 미성년 자녀의 홈텍스 회원가입 및 공인인증서 등록 ​ 그 공인인증서로 홈텍스에 접속후 회원가입을 합니다. ​ 회원가입 후 좀 전 발급 받았던 미성년 자녀의 공인인증서 등록을 합니다. ​ 공인인증서 등록 이후 홈텍스 로그인을 합니다. ​ ​ ​ 3. 증여세 신고 ​ 신고납부 메뉴> 증여세 부분을 클릭합니다. ​   일반증여신고> 확정신고작성을 클릭합니다. 왼쪽 메뉴의 순서로 진행이 됩니다. * 기본정보 입력 > 증여재산명세 입력 > 세액계산 입력 > 신고서 제출 증여자, 수증자 정보를 모두 기입하고 다음으로 이동합니다. '증여재산-일반' , 증여재산의 종류를 선택하고 평가방법은 '현금 등 시가'로 선택합니다. 평가가액을 입력 후 '등록하기' > '저장 후 다음이동' 합니다. ​ 세액계산 입력 탭에서 꼭 '증여재산공제>직계존비속' 란에 '증여금액'을 입력합니다. 산출세액이 "0"확인 하셨나요? '저장 후 다음이동'을 누르면 아래와 같이 신고내역 확인 화면이 뜹니다. '제출하기'를 누르면 '증여세 신고서 접수증'이 뜹니다. 'Step2신고내역'을 클릭하여 서류 제출하면 됩니다.   증빙서류는 가족관계증명서, 계좌 이체내역, 통장사본 등을 스캔 한 후 부속서류의 첨부하기 를 클릭하여 제출하면 (세무사 없이) 증여세 신고가 끝나게 됩니다.

5월은 양도소득세 및 종합소득세 확정신고의 달, 꼭 알아야 할 세무이슈

5월은 양도소득세 및 종합소득세의 확정신고의 달입니다. 해외주식 등 양도소득세 및 종합소득세 확정신고시 꼭 알아야 할 세무이슈(feat.합산과세, 외국납부세액공제, 부양가족 등 ) 에 대해서 정리했습니다. 신경쓰지 않으면 추후 본세와 가산세의 부담이 추가적으로 발생될 수 있습니다. 내용을 참고하여 5월 확정신고를 미리 준비하시기 바랍니다.   해외 주식 양도세 신고는 증권사별이 아닌 인별 합산 신고! 해외 주식의 양도세는 각 증권사별 신고가 아닌 인별 합산 신고 입니다. 여러 증권사를 통해 해외주식을 거래하는 경우 각 증권사의 자료를 모두 모아 합산하여 신고해야 합니다. 각 증권사에서 개별로 신고하는 경우 기본공제(250만원)가 중복으로 들어가거나 수익과 손실이 상계처리 되지 않아 잘못 신고되는 경우가 발생할 수 있습니다. 신고를 누락하거나 잘못하는 경우 추후 신고 납부에 대한 불성실 가산세가 추가 부담될 수 있습니다. 해외 주식의 경우 국내 주식(비상장 or 대주주)과 달리 예정신고기간이 따로 없기 때문에 확정신고기간(5월)에 전년도 1월~12월 양도차익을 모두 신고 납부하여야 합니다. ​ ​ ​ 해외 주식에서 받은 배당소득, 외국납부세액공제 꼭 받자! 증권사를 통해 해외주식을 거래하고 배당소득을 받는 경우 국내 이자 배당소득과 합산하여 2천만원을 초과하면 금융소득 종합과세 대상자가 됩니다. 해외 주식에서 발생하는 배당의 경우 2차적으로 해외에서 배당소득세가 원천징수 됩니다. 종합과세 대상자의 경우 해외에서 원천징수된 배당소득세를 외국납부세액공제라는 항목으로 공제 받아 이중과세를 조정해야 합니다. 외국납부세액공제를 받기 위해서는 해외에서 원천징수된 내역을 알아야 합니다. 금융소득 종합과세 대상자이면서 해외주식에서 받은 배당이 있다면 거래하는 증권사에서 외국납부세액영수증을 받아 종합소득세 신고시 외국납부세액공제를 받아야 합니다. * 참고 : 당사의 2018년 귀속 금융소득내역은 금년 3월 중 확정되며, 외국납부세액영수증은 4월 중에 확정됩니다. ​ ​ ​ 1년에 2회 이상 양도했다면 합산 신고하자! 양도소득세가 과세되는 국내주식(비상장or대주주or장외거래)이나 부동산을 1년에 2회 이상 양도했다면 5월에 합산하여 신고하여야 합니다. 예정신고를 했더라도 1년치 양도차익 합산 시 양도소득세가 추가로 발생할 수 있기 때문입니다. 하지만 무조건 추가세금이 발생하는 것은 아닙니다. 한 해에 손실과 차익이 함께 있다면 상계처리가 가능하므로 오히려 합산 신고 시 세금을 돌려 받는 경우가 발생하기도 합니다. 합산 신고 누락 시 추가 세금이 발생하는 경우는 가산세의 부담이 있고 환급 받는 세금이 있는 경우 돌려 받을 수 있는 세금을 못 돌려받는 꼴이니 어떠한 경우든 합산 신고를 하여야 합니다. 다만 합산 신고하여도 추가 납부세액이나 환급세액이 없는 경우는 생략 가능합니다. ​ ​ ​ 인적공제 받을 수 있는 부양가족을 체크하자! 종합소득세 신고시 나이와 소득요건을 충족한 부양가족은 1인당 150만원씩 소득공제를 받을 수 있습니다. 하지만 소득이 100만원 초과인 가족은 부양가족으로 등록 할 수 없습니다. 매년 종합소득세 신고시 부양가족으로 등록했던 가족이라고 하더라도 일시적으로 해외주식 양도소득이나 부동산 양도소득등이 100만원을 초과하여 발생했다면 그 해에는 부양가족으로 등록해서는 안됩니다. 소득이 100만원을 초과하여 발생했음에도 불구하고 소득공제를 받는 경우 본세와 가산세가 추징될 수 있기 때문에 부양가족 등록에 각별히 주의하여야 합니다.     # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

해외주식에서 주식배당 받을 때 신경써야 할 이슈들

올해도 어김없이 배당의 시즌이 다가왔습니다. 국내 상장주식의 경우 대주주만 양도세가 과세되기 때문에 대주주가 아니라면 주식배당을 받아도 별다른 이슈가 없습니다. 하지만, 해외주식은 주식배당으로 받은 주식도 마찬가지로 양도세 과세대상이기 때문에 세금 측면에서 신경써야 할 이슈들이 있어 관련 내용을 정리했습니다.  해외주식의 주식배당도 액면가 기준, 배당소득으로 과세   주식배당 받은 금액인 (배당주식 수 X 액면가액)은 배당소득 즉, 금융소득으로 과세된다. 따라서 1.1 ~ 12.31까지 발생한 다른 국내 금융소득과도 합산하여 2천만원 이하면 원천징수로 종결되고 2천만원 초과 시 종합과세 대상이 된다.   TIP. 해외배당시 해외 현지에서 국가별 세율에 따라 원천 징수하게 되는데, 기납부한 배당소득세는 금융소득종합과세 대상자는 종합소득 신고 시에 외국납부세액공제 받는 것도 잊지 말고 챙겨야 한다. ​​ ​ 배당으로 받은 해외주식을 팔 때는 과도한 양도세 발생 주의   주식배당으로 받은 해외주식을 양도할 경우 양도소득을 계산하기 위한 취득가액은 '액면가액'이다. 일반적으로 액면가액은 시가보다 훨씬 낮은 금액이기 때문에 주식배당 받은 해외주식을 팔 때는 파는 방법 또는 시기에 따라 양도소득세가 과도하게 나올 수도 있다. ​ 배당받은 해외주식을 배당락일 이후 매도 시 1)전량 매도한다면 취득가액이 평균단가가 되어 배당받은 주식의 낮은 취득가액(액면가액)이 다른 주식의 높은 취득가액과 섞여 취득가액이 낮아지는 효과가 축소되지만 2)일부 매도한다면 회사마다 다를 수 있는 선입선출 또는 후입선출에 따라서 배당 받은 주식만 팔릴 경우 취득가액이 액면가액이기 때문에 양도소득이 과도하게 발생할 수 있다. ​ ​ 배우자 또는 자녀에게 증여 후 양도함으로써 양도세를 절세 가능   주식배당 받은 주식을 배우자나 자녀에게 증여 후 양도를 통해 취득가액을 높여서 양도세를 절세할 수 있는 방법이 있다. 부동산과 달리 주식은 증여 받고 바로 팔아도 이월과세가 적용되지 않기 때문에 증여로 취득가액을 올려서 양도함으로써 양도세를 절세할 수 있다. (10년간 증여공제 금액 : 배우자 6억원, 성인 자녀 5천만원, 미성년 자녀 2천만원) ​ ​ 해외주식의 배당 과세이슈가 신경 쓰이신다면, 배당기준일(결제 기준) 전에 해외주식 매도   국내 주식과 마찬가지로 배당소득으로 금융소득종합과세가 걱정이거나, 배당 받은 주식의 양도소득세가 걱정이라면 배당일정을 확인하여 배당기준일 전에 매도하면 된다. ​​ 사례. 항서제약 : 배당기준일 3월 27일자로 주당 0.2주씩 주식배당, 3월 28일 배당락 금융소득종합과세나 주식 양도세가 부담된다면 배당기준일 전에 해외주식을 매도하면 주식을 배당받지 않는다. 중국주식의 경우 당일 결제이기 때문에 3월 27일 매도 시 주식배당 대상이 되지 않는다. 만약 항서제약 주식 10,000주를 3월 27일까지 보유한 주주는 3월 29일 2,000주의 주식 배당을 받게 되는데, 항서제약의 경우 주당 액면가액 1위안기준 배당소득으로 과세된다. 주식배당 받은 주식 양도 시 취득가액은 1위안이며, 추후 양도시 절세를 위해 배우자 또는 자녀에게 증여 후 양도 전략을 활용할 수 있다. ​ Case1. 후입선출 계좌 (舊 대우증권 계좌) 주식배당으로 주식을 받은 즉시 배우자 또는 자녀에게 증여 시 주식배당 즉, 취득단가가 낮은 주식 증여가 가능하다. 증여 받은 배우자가 양도할 때 취득가액은 증여 받은 가액인 증여일 전·후 2개월 종가 평균으로 상승하기 때문에 양도차익이 줄어 양도세가 절세가 가능하다. 주식배당일 후 2,000주 배우자 증여(증여일 전후 종가평균 64위안 가정)                                                          → 양도 : 배우자의 양도세 계산 시 취득단가는 64위안 ​ Case2. 선입선출 계좌 (舊 미래에셋증권 및 통합 이후 현행 계좌) 먼저 취득한 주식이 먼저 나가는 방식이기 때문에 배당주식을 증여하기 위해서는 그 이전 취득한 주식을 다른 계좌에 이체하거나 매도한 후에 배우자나 자녀 계좌에 증여해야 한다. 10,000주를 다른 계좌로 이체 또는 매도 → 배우자 또는 자녀에게 2,000주 증여 (증여일 전후 종가평균 64위안 가정)                                                               → 양도 : 배우자의 양도세 계산 시 취득단가는 64위안 # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

가벼워지는 거래세와 무거워지는 양도세, 대응방안은?

  증권거래세율 0.05% 인하 현행 증권거래세율(농특세 포함)이 0.30%인 것을 코스피·코스닥은 0.25%로 0.05% 인하, 코넥스는 0.10%로 0.20%p인하하기로 했습니다. 관련 개정 시행령은 연중에 마련되어 적용될 예정입니다. 비상장종목의 경우는 기존 0.30%의 증권거래세율이 0.25%로 내년부터 인하될 예정입니다. 이번 개정을 두고 0.05%p 인하에 그친 것은 시장 활성화에 큰 도움이 되지 않을 것이라는 반론이 있었지만, 자본시장 세제개편 TF팀에 따르면 거래세의 단계적 인하가 지속될 것이라고 언급하므로 결국엔 폐지로 이어질 수도 있지 않을까 기대해 봅니다.​ 일본의 경우는 1989년부터 9년에 걸쳐 단계적으로 주식거래세율을 인하하여 폐지(0.55%→0.21%→0.10%→폐지)했고, 우리나라는 일본의 모습을 따라갈 가능성이 있어 보입니다. ​​ ​ 국내주식과 해외주식 양도손익 통산​ 2020년 1월 1일 이후 양도 분부터는 양도세 과세대상 국내주식 (대주주의 주식 양도, 비상장법인 주식 양도, 장외 양도분)과 해외주식 간의 양도손익을 연간 단위로 통산하여 과세합니다. ​ ​ 예를 들어 해외주식을 양도하여 이익이 3,100만원이 발생하고, 국내주식을 양도하여 3,000만원의 손실이 발생한 경우 기존 세법에 따르면 손익통산이 불가하기 때문에 해외주식 양도차익 3,100만원에 대해 22%(지방소득세 포함)의 세율을 적용한 627만원의 세금을 납부해야 했지만 개정이 되면 손익이 100만원이 되어 양도소득기본공제 250만원을 차감하면 납부할 세금이 없습니다.​ 이익이 난 해외주식을 양도하여 양도세가 부담될 때, 장기전망은 좋으나 일시적으로 평가손실이 난 상태의 국내주식을 의도적으로 같은 해에 매도 후 재매수하면 좋을 것 같습니다.​ 뿐만 아니라 연말정산 부양가족이 되기 위해선 연간소득금액 합계액이 100만원이 넘지 않아야 하는데, 예시의 경우처럼 손익통산이 가능함에 따라 소득요건을 충족하게 되어 부양가족에 등재할 수 있고 인적공제 및 신용카드소득공제 등을 받을 수 있게 되었습니다. ​ ​ 주식 양도세 과세 범위 확대 및 금융투자상품간 손익 통산·이월공제 적용 등에 대한 기대​ '중장기적으로는 거래세와 주식 양도소득세간 역할 조정 방안을 마련하겠다'며 주식 양도소득세 과세 확대를 언급했습니다. 이에 대해 현재 시행되고 있는 대주주에 대한 양도소득세 방식을 유지하겠다는 것인지, 일반주주에 대해서까지도 양도소득세를 과세하겠다는 것인지에 대해서는 구체적으로 설명되진 않았지만 '소득이 있는 곳에 과세한다'는 원칙에 따라서는 후자에 힘이 실릴 수도 있습니다. 대주주를 결정하는 직전 사업연도 말 시총금액 기준이 15억→10억→3억으로 낮아지며 대주주 범위가 확대되다가 이제는 국내주식을 양도하는 모든 주주에게 양도소득세 부담을 지울 수도 있다는 것입니다.​ 이러한 기조 때문인지 금융투자상품(주식, 채권, 펀드, 파생상품 등) 간의 손익을 통산하고, 손실이 있으면 이월하여 공제할 수 있는 방안과 장기투자를 유도하는 방안 또한 검토하겠다고 발표했습니다.​ 18년 12월 더불어민주당 최운열 의원이 대표발의했던 소득세법 일부개정법률안을 참고해보자면, 금융투자상품의 손익을 통산하기 위하여 현재는 비과세인 채권의 매매차익에 대해서도 20%의 세율로 양도소득세를 과세하고, 손실금을 3년간 이월하여 공제한다는 내용이 있습니다. 손실이 있을 때에도 세금을 내야 했던 불합리함을 없애고, 투자자가 실제로 체감하는 이익이 있을 때에 비로소 과세하겠다는 것입니다. 이에 따른 내용들이 구체화되면 다양한 절세 솔루션이 마련될 수 있겠습니다. ​ ​ 금융투자상품 손익통산 및 손실이월공제 시행되면? (가정 : A채권 이자수익 1,700만원 발생, B펀드 환매하여 3,000만원 손실, 손실 이월 공제 3년)​ 현행 세법으로는 이자수익 1,700만원에 대해 세부담이 생기지만, 손익이 통산되면 손실이 발생한 다른 금융상품을 환매시 해당 과세연도의 세부담을 없앨 뿐만 아니라, 남는 결손금 1,300만원은 향후 3년 동안 이월하여 공제 ​ 대주주를 결정하는 직전 사업연도 말 시총금액 기준의 개정연혁       # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

임대료 하락기, 내 부동산 가치 올리는 임대 전략

길을 걷다 보면 최근 들어 상가 공실이 계속 늘고 있다는 것이 느껴집니다. 빈 상가가 많아진 만큼 임대료가 떨어진 상권도 많아졌습니다. 낮아진 임대료에 맞춰 임대하자니 부동산자산가치가 떨어질 것 같고, 건물주의 고민이 깊어갑니다.  공실도 빨리 채우고, 부동산자산가치도 올릴 수 있는 방법은 없을까요?     최저임금 인상에 따른 고정 인건비 증가, 모바일 쇼핑 등 온라인 점유율 확대 등의 영향으로 상가 공실이 증가하고 있다. 임대료를 버티지 못해 임차인이 한 번 나가면, 후속 임차인을 구하는 것이 점점 더 어려워진 것이다. 임대인은 예전에 받던 임대료를 고집하지만, 주변 시세는 이미 낮아져 그 가격에 들어오겠다는 곳이 없으니 임대인 입장에서는 고민이 깊어지는 시기다.길을 걷다 보면 왜 이 좋은 자리가 저렇게 오래 비어있지? 라는 의문이 들 때가 많다. 다양한 이유가 있겠지만 핵심은 임대인과 임차인이 생각하는 임대료 Gap이 크기 때문이다. 그래도 비워두는 것보다 임대료를 낮춰서라도 임대하는 게 훨씬 이익 아닌가? 라는 합리적 의문을 던질 수 있다. 그런데 임대인은 왜 그런 단순한 물음에 답하지 않고 계속 높은 임대료에 집착할까?     수익형 부동산은 거래될 때 주로 수익률 기준으로 거래된다. 그런데 임대료가 낮아지면 수익률이 낮아져 향후 매각 시 가격이 크게 떨어질 수 밖에 없다. 공실 기간이 길어지더라도 임대인이 임대료를 낮추는 것은 결코 쉽지 않은 결정이다.최근 수익형 부동산은 4.0% 내외에 주로 거래되고 있다. 기존 월 500만원의 임대료를 받았으나,  최근 주변 임대료 시세가 20% 떨어진 월 400만원이고, 건물주는 5년 후에 매각을 계획하고 있다면 어떻게 하는 게 합리적 판단일까? 과 같이 1 년을 비워두더라고 자리의 가치를 알아봐 주는 또는 주변 대비 비싼 임대료를 지불할 수 있는 브랜드를 기다리는 것이 유리하다.5년간의 임대 수입은 2.4억 원으로 같지만, 매각할 때는 3억 원이나 차이가 난다. 결국 1년 공실을 버틴 후에 제 값(?)을 받아 임대한 후 매각하는 것이 훨씬 유리하다. 이런 이유로 한 번 임대료가 높아졌던 좋은 자리일 수록 비워진 상태로 오래 버티기에 들어가는 경우가 많다. 하지만 공실 기간이 1 년 만에 끝날지, 아니면 몇 년이나 계속 이어지고 그 동안 상권 및 경기가 오히려 더 안 좋아질지는 알기 어렵다. 임대료 손실에 따른 자산가치 하락을 줄이면서 공실 기간을 최대한 줄일 수 있는 전략은 없을까?   이때 우선 검토 가능한 임대 전략은 렌트프리(Rent Free)다. 렌트프리는 '1 년 임대차계약마다 2개월 무료'와 같이, 말 그대로 임대무료기간을 주는 방법이다. 일반적으로 대형 오피스 임대를 맞추기 위한 임대전략으로 주로 사용된다. 하지만, 작은 상가라고 적용하지 못할 이유는 없다. 오히려 상가 임대차시장에서는 아직 보편적이지 않아, 임차인 입장에서 느끼는 혜택은 더 크다.예를 들어, 월 500만원이었던 임대료 시세가 최근 월 400만원까지 떨어졌다. 이때 '임대기간 1년 당 2개월 임대료 무료, 3년 임대차 계약'으로 렌트프리 임대를 한다면, 그냥 월 500만원 임대료를 고집할 때보다 훨씬 빠르게 임차인을 구할 수 있다. 임차인 입장에서도 투자 금액이 많이 들어가는 사업 초기 6개월간 임대료 부담 없이 영업을 할 수 있다는 큰 장점이 있다. 임대인 입장에서는 초기 6개월 동안 무상으로 임대해도, 임대차 2년 6개월에 접어들면 누적임대료가 1.2억 원(400만원×30개월 = 500만원×24개월)으로 동일해진다. 임대료 하락도 없으니 부동산 자산의 가치를 유지한 채, 임차인도 빠르게 구할 수 있는 것이다. 좋은 브랜드를 입점시키기 위해서는 고정임대료 방식만 고집하지 말고 수수료 매장도 고려할 필요가 있다. 수수료 매장이랑 '순매출의 12%를 월 임대료로 지급'과 같은 매출액 연동 방식이다.일반적으로 수수료 매장으로 임차 제안하는 곳들은 '스타벅스'와 같이 기업화된 브랜드인 경우가 많다. '스타벅스'와 같은 리딩브랜드는 큰 걱정이 없으나, 그렇지 않은 브랜드라면 반드시 수수료 매장 계약 시, 미니멈개런티(minimum guarantee) 조항을 넣을 필요가 있다. 월임대료 500만원이면 들어오겠다는 임차인이 줄을 선 곳인데, 00브랜드에서 이 자리라면 월평균 순매출(VAT별도매출) 5,000만원은 예상돼 수수료율 12%로 계약 시, 월평균 600만원의 임대료가 기대된다 해도, 이것은 예상일 분이니 '미니멈개런티 (예, 450만원)'라는 안전장치를 취해야 한다.상권이 계속 성장·발전하는 곳에 있거나, 경기가 좋다면 임대인 입자에서 임대차 계약기간을 짧게 갖고 가면서 매년 임대료를 인상하는 게 좋다. 하지만 최근과 같이 임차인 구하는 게 어려워진 대부분의 상권에서라면 임대차 계약기간을 1 년으로 짧게 잡아 임차인이 1 년 만에 미련 없이 나가 공실이 되지 않도록, 그리고 임대료 하락 리스크를 방지하기 위해서라도 임대차 계약기간은 길게 잡고, 임차인의 중도 해지 조항 등을 계약서에 기재하지 않는 것이 현명하다.    # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀   본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

가지 많은 부동산 바람 잘 날 없어 (공유부동산의 딜레마)

부동산의 공동상속,부부간의 공동명의 등 부동산의 ‘공유1는 이미 일상화되고 있다.본질적으로 법률 이슈가 발생하기 쉬운 부동산에 여러 이해관계자가 얽혀 있다면 더욱 많은 법률 문제를 만나게 될 것은 당연하다. 따라서 공유 부동산과 관련한 법률 거래는 좀 더 신중하게 접근할 필요가 있다.     공유 부동산의 임대 등 ‘관리’는 공유지분의 과반수로 공유 부동산의 임대차계약 체결이나 해지 등은 부동산의 ‘관리’에 해당합니다. 공유부동산의 ‘관리’는 모든 공유자의 동의가 없어도 무방하되 공유지분의 과반수로 할 수 있습니다.만약 A, B, C가 각각 1/3씩 부동산의 지분을 취득했다면 A, B 두 사람의 의사가 일치되는 것만으로도 2/3의 지분이 성립하므로 부동산 지분의 과반이 되어 부동산의 임대 등 관리를 할 수 있는 반면 C가 혼자 단독으로 임대를 할 수는 없습니다.     부부 공동소유인 부동산 임대차계약을 체결하는 경우에도 주의 필요 보통 부부가 공동으로 부동산을 취득하는 경우에는 50%씩 똑같이 지분을 나눠 가지는 경우가 가장 많습니다. 이 같은 부동산을 임대하면서 부부 중 한 명이 임대인으로 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 공유부동산의 임대는 공유지분의 과반수가 있어야 할 수 있는 ‘관리’에 해당하여 50% 지분으로는 배우자의 동의 없이 부동산을 임대할 수 없다는 사실을 간과하는 것입니다.부동산의 임대는 부부간 인정되는 일상가사대리권의 범위에도 해당되지 않으므로 공유자가 부부 사이라고 하더라도,임차인은 부부 두 명 모두와 계약을 체결하거나 한 명과 계약을 체결할 경우는 배우자의 위임장 등을 확인해야 합니다.한편 부동산을 51 %는 남편의 명의로,49%는 아내의 명의로 등기했다면 남편의 지분이 과반이 되므로 아내의 동의 없이도 독자적으로 부동산을 임대할 수 있게 됩니다. 이 때의 임차인은 남편이 아내로부터 받은 별도의 위임장 등을 확인하지 않아도 됩니다. 51% 지분을 가진 남편과의 임대차계약을 49%의 지분을 가진 배우자에게도 주장할 수 있기 때문입니다.   과반 지분 소유자가 부동산 수익을 배분하지 않는다면 부당이득반환청구를 할 수 있다 위에서 본 것처럼 공유 부동산 ‘관리’에 있어 과반 지분의 보유자는 거의 전적인 권리를 가진다고 해도 과언이 아닙니다.때문에 나머지 지분권자가 부동산 관리에서 완전히 배제되거나 수익금을 제대로 받지 못하는 경우가 발생하기도 합니다.수익금을 받지 못한 공유자는 부당이득반환청구의 소를 제기해 자신의 지분만큼의 수익을 찾아올 수는 있습니다. 하지만 좀 더 용이한 권리 구제를 위해서는 관리 및 수익 배분 방법,수익 배분 지체시의 지연이자 등에 관해 미리 공유자간 약정서를 작성해 두는 것이 좋습니다. 보통 공유부동산의 수익금을 배분하지 않는다는 것만으로는 횡령죄가 인정되지 않으나 약정서상에 다른 내용이 있다면 달라질 수 있으므로 ‘공유부동산에 관한 약정서’는 때로 매우 강력한 효과를 발휘할 수도 있습니다.   공유지분에 경매가 개시된다면 우선매수청구권을 행사할 수 있어 공유자는 자신의 지분에 대해서 다른 공유자의 동의 없이 자유롭게 처분할 수 있습니다. 그 때문에 부동산의 일부 지분에 담보권이 설정되었다가 경매가 개시되는 일이 종종 발생합니다. 이 경우 다른 공유자의 입장에서는 일면식도 없는 사람이 공유지분을 경락 받게 될 수 있어 앞으로의 부동산 관리나 처분에 번거로운 문제가 발생할 수 있습니다.이 같은 점 때문에 우리 법은 경매절차에서 공유자의 ‘우선매수청구권’을 인정하고 있습니다. 공유자가 우선매수신고를 하면 최고가매수신고 가격과 같은 가격으로 우선해서 경락 받을 수 있는 것입니다. 이로 인해 공유자는 다른 경매 참여자보다 절대적으로 유리한 위치에서 경매부동산을 경락 받을 수 있는 지위를 차지할 수 있으므로 적절히 활용하는 것이 좋습니다.   부동산의 ‘관리’와 달리 ‘처분’에는 전체 공유자의 동의가 필요 부동산 전체를 처분하기 위해서는 모든 공유자의 동의가 있어야 합니다. 1%의 소유자가 동의하지 않는다면 99%의 소유자가 동의한다 하더라도 그 부동산을 처분할 수 없습니다. 특히 상속이 순차적으로 이루어지는 등으로 매우 많은 사람들이 부동산을 공유하게 되면 부동산 처분에 대한 합의를 이루기는 거의 불가능하여 공유 관계를 청산하고 싶은 경우가 발생합니다. 이 때는 공유물분할청구의 소를 통해 공유관계를 해소시킬 수 있습니다. 공유물분할은 현물 분할,경매분할 또는 부동산을 어느 한 명의 단독 소유로 하고 다른 공유자에게 지분의 대가를 지불하는 방법 등으로 이루어집니다.   공유부동산에는 소유자간 약정서를 미리 작성해 두는 것이 좋습니다 부동산의 공동소유는 규모가 큰 부동산을 여럿이 공동 출자할 수 있다는 점,절세나 공동상속의 처리 등에서 이점이 있는 것은 사실이지만 이해관계자의 수가 많은 만큼 분쟁의 소지를 안고 가게 됩니다. 따라서 부동산을 공동 소유하려는 경우 관리와 수익 배분에 대해 명확히 약정서 등을 작성하고 어느 한 공유자가 관리를 전담한다 하더라도 부동산의 현황에 대해 지속적으로 관심을 기울일 필요가 있습니다. 또한 공유 부동산의 상속으로 인한 복잡한 법률 관계가 우려된다면 상속 발생 전 부동산의 처분이나 지분 정리에 관한 고민도 필요합니다.     # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀    본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.   

■ 5월은 세금 신고의 달
■ 어떤 경우 종합소득세와 양도소득세를 신고해야 할까?

■ 9.13 주택시장 안정대책 이후 전국 집값 하향 안정세 지속
■ 최근 분양한 주요 단지들의 무순위 청약 인기가 고공행진 중
■ 집값 하향 안정세 속 달라진 청약시장 무순위 청약 고려해 볼만

■ 상속세는 미리미리 준비해요
■ 절세도 하고, 분쟁 소지도 줄이세요

■ GTX-A, 동탄~삼성역 19분 vs 신분당선, 광교~강남역 37분
■ GTX-A, 동탄~삼성역 19분, 파주 운정~서울역 14분, 부동산시장에 큰 영향
■ GTX-B, C노선은 검토 단계, 착공~완성까지 장기간 소요예상

■ 세무사없이 직접 홈텍스에서 증여세 신고를!

■ 해외 주식 양도세 신고는 인별 합산 신고, 부양가족체크 꼭
■ 외국납부세액공제 꼭 받자
■ 1년 2회 이상 양도했다면 합산 신고

■ 해외 주식배당 받을때 신경쓸 이슈 4가지

■ 증권거래세율 0.05% 인하
■ 국내주식과 해외주식 양도손익 통산
■ 주식 양도세 과세 범위 확대 및 금융투자상품간 손익 통산·이월공제 적용 등에 대한 기대

■ 낮은 임대료로 임대 시, 수익형부동산 가치 크게 떨어져
■ 자산 가치를 올리는 렌트프리(Rent Free) 전략
■ 수수료 매장은 미니멈개런티 요구, 임대차기간은 길게

■ 가족간 부동산의 '공유'
■ 공유 부동산과 관련한 법률 거래 주의사항