파란불 켜진 신규 분양 시장, 반드시 알아둬야 할 체크 포인트!

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새 아파트에 대한 높은 선호도가 식지 않고 있다. 서울과 수도권 지역의 분양 아파트는 조건이 그리 나쁘지 않으면 연일 완판이 이어지고 있다. 강남권 재건축 아파트 값이 크게 오르는 것도 뒤집어보면 신규 아파트에 대한 기대감 때문이다. 최근 기존 아파트 가격의 강세도 입주 3년 차 이하 새 아파트가 견인하고 있다. 실제로 가격 상승이 집중된 지역은 신규 아파트 단지가 많다.

수도권 아파트값이 연일 치솟자 투자자들의 얼굴에 희색이 만연한 가운데 불안감도 높아지고 있다. 2월 초반 주택 거래가 크게 늘었지만, 높은 호가 탓에 거래가 되레 뜸해지고 있다. 실제로 블루칩으로 꼽히는 강남권 재건축 아파트는 호가에서 제법 낮춰야 거래가 겨우 이뤄질 정도다.

반면 청약 시장은 분위기가 사뭇 다르다. 최근 정부의 분양가 인상 억제로 가성비가 크게 높아져 신규 분양은 인기가 높다. 신도시 등 택지개발지구는 분양가 상한제가 적용돼 인근 아파트보다 분양가가 되레 크게 낮다. 청약 환경도 확실히 좋다. 최근 85m2 이하의 중소형 아파트는 모두 가점제가 적용돼 무주택자들에게 크게 유리하다.


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신규 아파트의 인기가 높은 만큼 향후 분양하는 아파트를 눈여겨봐야 한다. 특히 강남과 수도권 신도시에서 신규 분양이 많다.

대표적인 곳이 과천과 위례 신도시다. 위례 신도시는 기존 중심부 북쪽에 연말까지 신규 분양이 이어진다. 강남권 신도시인 점을 고려하면 충분히 청약 가치가 높다. 이 밖에 강남권 재건축 신규 분양 물량도 노려볼 만하다. 강남구 개포동, 서초구 반포동, 송파구 고덕동 등에서 대단지 재건축 아파트의 분양이 이뤄질 예정이다.


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하지만 투자가치가 높은 신규 분양 시장도 주의할 점이 있다. 대표적인 것이 “임대 후 분양”이라는 변칙 분양이다. 임대 후 분양 방식은 임대 보증금과 임대료를 내고 의무 거주한 후에 추가 부담금을 내고 분양받는 방식이다. 추가 부담금은 분양 전환 시기에 주변 아파트 가격을 기준으로 감정평가를 통해 정해진다. 문제는 임대 후 분양은 분양가 상한제 대상이 아니란 점이다.

공공 택지개발지구인 위례 신도시 분양가 상한제 규제로 분양가가 3.3m2당 2,200만원 이하로 기존 아파트 가격이 3.3m2당 2,700만원 선보다 크게 낮다. 이번 임대 후 분양 방식은 이런 규제를 벗어나 7년 뒤에 분양 전환 시 추가 부담금이 대폭 늘어날 가능성이 높다. 여기에 7년 후에 인근 아파트값을 기준으로 추가 부담금이 추가되면 실제 분양가는 상당히 높아 실익이 없다. 신규 택지개발지구는 낮은 분양가로 매력이 크지만 이런 변칙 분양은 부담이 커져 주의할 필요가 있다.


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다음으로는 청약제도 변경을 제대로 이해해야 한다. 최근 수도권 지역은 전용면적 85m2 이하 중소형 아파트에 100% 가점제가 적용돼 장기 무주택자들이 크게 유리해졌다. 전용면적 85m2 초과 아파트도 가점제로 25%를 선정해 가점제에 대한 이해가 중요한 부분이 됐다. 가점제로 청약할 때 가점이 틀릴 경우 당첨이 무효 처리돼 본인의 가점을 정확히 산정해야 한다.

또한 인기 지역은 당첨 가능 가점이 60~70점대로 높아 사전 전략이 필요하다. 무주택 기간과 부양가족, 청약통장 가입 기간 등 가점 항목에 따라 미리 가점을 챙겨두는 것이 좋다. 유주택자이거나 가점이 낮을 경우는 추첨제 비중이 높은 전용면적 85m2 초과 중대형 아파트를 노리는 것이 유리하다. 물론 면적이 클수록 가격 상승률이 상대적으로 낮고 프리미엄도 적은 단점이 있다. 하지만 30평대 중・후반~40평대 초반 정도는 수요자가 있어 청약을 노려볼 만하다.

주의할 점은 중소형보단 분양가가 높고, 대출 규모가 제한적일 수 있어 자금을 충분히 확보해두는 것이 좋다. 특히 분양가가 9억원을 넘어가면 중도금 대출이 안 된다는 점도 고려해야 한다. 규제 강화로 대출이 쉽지 않은 만큼 대출 규모를 정하고 자금을 여유 있게 준비해야 한다.

향후 서울과 수도권 분양 시장은 여전히 매력적이다. 하지만 청약은 통장만 있으면 되는 것이 아니라 사전에 철저한 준비를 해두는 것이 포인트다. 자금 조달 계획도 물론이다.


 # 글: 김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 수석부동산컨설턴트  

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