7-1. 가족 간 부동산 거래 때는 증거를 남겨라


부동산 임대 사업자인 김 씨는 보유 중인 오피스텔 중 한 채를 처분하려고 부동산중개사무소에 의뢰했으나 마땅한 매수자가 나타나지 않아 걱정이다. 그런데 때마침 아들에게 여유 자금이 생긴 데다 오피스텔 투자에 관심을 가지고 있어 아들에게 팔기로 했다. 등기 이전을 하고 양도소득세 신고를 하려고 세무사를 찾아갔는데 가족 간의 부동산 거래인 것을 보더니 주의할 점을 설명해주었다.

세법에서는 부모·자녀 및 부부 사이에 부동산을 양도하는 것은 기본적으로 ‘양도’가 아니라 ‘증여’라고 본다. 사실상 대가가 지급되지 않은 증여 거래인데 증여세 부담을 피하려고 마치 양도인 것처럼 위장했다고 추정하는 것이다. 다만 가족 간에 실제로 대가를 주고받은 사실이 명백하다면 그렇지 않다. 따라서 김 씨 아들이 오피스텔을 살 만한 명확한 자금 출처를 가지고 있으며 계좌 입출금 명세 등의 금융 자료로 대금을 실제로 지급한 사실을 구체적으로 입증할 수 있다면 증여가 아닌 양도 거래로 인정받을 수 있다.

하지만 부동산의 대가를 서로 주고받았어도 문제는 생길 수 있다. 사고 파는 당사자가 모두 가족이다 보니 양도소득세를 줄일 목적으로 지나치게 낮은 가격에 팔 수도 있기 때문이다. 그래서 세무서에서는 매매 가격이 적정한지도 유심히 본다. 특수 관계자 간의 거래에서 시가와 매매 가격의 차이가 3억 원 또는 시가의 5% 이상 나는 경우에는 양도소득세를 부당하게 줄이려는 의도로 보아 매매 가격을 인정하지 않고 시가를 기준으로 양도소득세를 다시 부과한다.
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예를 들어 김 씨 오피스텔의 시가가 4억 원이라고 할 때, 이보다 2,000만 원(시가의 5%) 이상 낮은 금액으로 아들에게 팔았다면 양도소득세를 적게 내기 위한 부당한 거래로 본다. 따라서 세무서에서는 매매 가격을 인정하지 않고 시가 4억 원을 기준으로 양도소득세를 다시 부과할 수도 있다.

만약 자녀로부터 받은 매매 대금이 다시 자녀에게 되돌아가면 김 씨가 자녀에게 현금을 증여한 것이기 때문에 증여세가 과세된다. 따라서 김 씨 본인 명의의 예금이나 펀드에 가입하거나 부동산을 취득하는 등의 방법으로 매매 대금이 자녀에게 다시 되돌아가지 않았다는 것을 입증할 수 있는 서류를 남겨두어야 한다.


# 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀

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