7-2. 자녀에게 대출 끼고 증여하면 양도세 내야 한다


김 씨는 아버지로부터 10년 동안 보유하고 있던 시가 5억 원(은행 담보대출 2억 원) 상당의 상가를 증여받았다. 3억 원(=시가 5억 원-대출금 2억 원)에 대해서만 증여세를 내면 된다고 알고 있었는데 막상 세무사를 찾아가보니 대출 부분에 대해서 양도소득세를 내야 한다고 한다. 그렇다면 대출을 끼지 않고 증여받는 게 더 유리했던 건 아닌지 궁금하다.

김 씨의 사례처럼 채무를 떠안는 조건의 증여를 ‘부담부증여’라 한다. 부담부증여는 부동산을 증여받을 때 해당 부동산과 관련된 전세보증금이나 담보대출 등의 채무를 공제한 나머지 금액에 대해서만 증여세를 계산하기 때문에 증여세 절감 목적으로 많이 활용된다. 김 씨의 경우 채무 없이 5억 원의 상가를 증여하는 것에 비해 2억 원의 대출을 끼고 증여하면 약 3,800만 원 정도 증여세가 줄어든다.

그러나 김 씨에게 이전된 채무 부분은 사실상 유상으로 재산이 양도된 것이므로 양도소득세를 추가로 내야 한다. 이 양도세는 양도자인 김 씨의 아버지가 부담해야 할 세금이다.

부담부증여의 양도소득세는 아버지의 양도 차익 중 채무가 이전된 부분을 안분해서 계산한다. 아버지가 과거에 이 상가를 2억 원에 취득했다면 전체 양도 차익은 3억 원(=5억 원-2억 원)이고 이 중 대출금이 차지하는 비율인 40%(=대출금 2억 원/상가 시가 5억 원)가 양도세 과세 대상이다. 즉 1억 2,000만 원에 대한 양도소득세를 계산해보니 1,577만 원이 나온다. 전체적인 세 부담을 보면 채무 없이 증여한 것에 비해 부담부증여 시 세금이 약 2,223만 원 줄었다.
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1세대 1주택자인 부모가 자녀에게 주택을 증여하거나 오래 보유하여 장기보유공제를 많이 받을 수 있는 부동산을 증여할 때 절세 효과가 극대화된다. 왜냐하면 자녀의 채무 부담액만큼은 증여세가 줄어드는 동시에 아버지의 양도세는 비과세되거나 세금이 적으므로 전체적인 세 부담이 감소하기 때문이다. 또한 부담부증여는 가장 많이 절세할 수 있는 채무 수준이 각자 처한 상황에 따라 달리 계산되므로 증여를 실행하기 이전에 미리 알아보는 것이 가장 효과적이다.

김 씨가 증여받은 은행 대출과 이자를 아버지가 대신 갚아주면 어떻게 될까? 국세청에서는 증여세 신고 시(무신고의 경우에는 취득 자금 출처 조사 시) 부채로 신고한 금액 전부에 대해 부채 내역과 채무 만기일 등을 전산 관리하고 있다. 따라서 매년 변제일이 지난 부채에 대해 관할 세무서 또는 지방국세청에서 금융기관 등 채권자에게 부채 상환 여부를 조회해 그 변동 상황을 주기적으로 파악하기 때문에 증여세 회피가 쉽지는 않다. 특히 미성년자의 부채 상환 자금에 대해서는 자금 출처를 보다 정밀하게 확인해 증여세 탈루 여부를 철저히 검증하고 있으므로 조심하자. 부담부증여의 경우 향후 자녀가 대출 상환 시 필히 자녀의 돈으로 갚아서 추가적인 세금이 발생하지 않도록 관리해야 할 것이다.


# 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀

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