7-3. 가족에게 증여받은 부동산, 5년 이내 팔 경우 주의해라


주택 두 채를 보유하고 있던 김 씨는 2억 원에 취득하여 7년간 보유한 주택 한 채를 배우자에게 증여했다. 당시 시세가 7억 원이어서 900만 원의 증여세도 납부했다. 그런데 3년 후 이 주택을 팔려고 하니 양도소득세가 많이 나올 것이라는 말을 들었다. 가족에게 증여한 재산을 5년 이내에 팔면 세금이 많이 나온다는데 어떤 이유인지 궁금하다. 주택은 모두 조정대상지역이 아닌 곳에 있다.

배우자 또는 직계존비속 간에 토지, 건물 등을 증여한 후 팔 때에는 일반적인 경우와 비교해 양도소득세 계산에서 차이가 있다. 이러한 특수관계자 거래의 경우 ‘취득가액 이월과세’를 적용해야 한다.

‘취득가액 이월과세’란 배우자 또는 직계존비속이 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도하는 경우 양도차익을 계산할 때 취득가액을 증여받을 당시 가격인 7억 원이 아닌 당초 김 씨의 취득가액 2억 원으로 계산하는 것이다. 배우자가 증여받을 때 이미 납부한 증여세는 필요경비로 공제해준다. 단 이월과세를 적용하지 않았을 때 양도소득세가 더 크다면 이월과세를 적용하지 않는다.
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김 씨의 배우자가 만약 증여받은 후 5년이 되기 전에 이 주택을 판다면 세금이 얼마나 될까. 배우자가 7억 5,000만 원에 양도한다면 배우자가 증여받은 가액인 7억 원이 아닌 김 씨의 원래 취득가액인 2억 원을 취득가액으로 보아 양도차익을 계산한다. 이때 당초 납부한 증여세 900만 원을 필요경비로 공제하여 양도차익 5억 4,100만 원에 대한 양도세 1억 3,759만 원을 내야 한다. 증여받을 때 냈던 900만 원의 증여세와 합산하면 총 1억 4,659만 원*의 세금을 내야 하는 것이다.

만약 5년을 채워서 가지고 있다가 팔면 세금이 얼마나 줄어들까. 5년 후에도 동일한 금액인 7억 5,000만 원에 양도한다면, 증여 당시 가격인 7억 원을 취득가로 공제할 수 있어 양도세가 541만 원으로 줄어든다. 배우자가 처음 증여했을 때 낸 증여세 900만 원과 양도세 541만 원을 합한 1,441만 원이 총 세부담인 것이다. 5년 내 양도할 경우와 비교해 약 1억 3,218만 원의 세금이 줄어든다.

배우자 증여를 활용해 2주택자의 세금을 줄이려고 하는데 규정을 잘 몰라 5년 내 팔아버리면 취득세만 한 번 더 내는 셈이 되어 도리어 손해를 볼 수 있다는 것을 잘 알아둬야 한다.


# 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀

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