주택시장, 수요감소로 시장위축

20170525_산업분석_부동산2018.12.20(목)

아파트 거래량 급격히 감소, 시장위축 신호

  • 2018년 11월 전국 아파트 실 거래 건수는 4,876호를 기록(국토교통부 제공 계약일 기준)하여 통계가 작성된 2006년 이후 가장 낮은 수치
  • 지역별로는 서울 206호, 경기 1,337호, 부산 282호, 대구 295호를 기록
    - 과거 가장 적었던 전국 아파트 거래량은 2017년 1월 1만 8,336호
    - 거래감소 원인은 가격 상승에 따라 수요량이 줄어들고, 대출 규제로 주택 구매여력이 감소했기 때문

주택수요 감소에 따른 시장 변화

  • 과거 주택 거래량과 가격의 상관관계를 살펴보면 밀접하게 연관되어 있음
    - 거래량이 증가하면 가격이 상승하고 거래량이 감소하면 가격 하락

    - 가격의 최종 결정이 구매를 통해 이루어지기 때문에 수요변화가 시장에 미치는 영향이 컸음
  • 따라서, 최근과 같이 수요가 위축되어 있는 상황이 지속된다면 주택가격 하락은 불가피할 것으로 예상
  • 반면, 금리인상과 대출규제로 인한 수요감소 현상은 구조적 문제로 단기간 해소되기 어려운 상황이라는 판단

신규 아파트에 대한 수요 확대

  • 거래 주택에 대한 수요는 감소하고 있으나 신규 분양 아파트에 대한 관심은 증가 중
  • 2018년 전국 기준 1순위 청약경쟁률은 15대 1을 기록하여 2006년 이후 최대치를 기록 중
    - 서울은 29대 1, 경기는 13대 1의 청약경쟁률을 보임
    - 신규 주택에 대한 수요가 증가하고 있는 이유는 거래 주택에 비해 상대적으로 가격이 낮고 자금조달이 용이하기 때문
  • 따라서 가격 경쟁력을 갖춘다면 신규 분양 아파트 시장에 대한 수요 증가세는 지속될 전망

2019년, 분양시장 차별화 전망

  • 분양가 규제와 청약제도 변경에 따라 2018년 분양물량은 예상보다 감소, 감소세는 2019년에도 이어질 전망
    - 서울과 수도권 분양 증가에도 지방 신규 아파트 분양감소가 예상되기 때문
    - 2019년 전국 기준 예상 분양물량은 31만 1천가구로 2018년 대비 3% 감소할 것으로 추정
  • 2019년 분양시장은 서울과 수도권 분양 증가와 양호한 수요 확대가 가능할 전망
    - 따라서 주택시장 위축과 분양물량 감소에도 서울과 경기지방에 대한 사업비중이 높은 대형 건설회사들의 안정적인 주택사업 유지가 가능할 전망
    - 건설업종에 대한 비중 확대 유지

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