개정 상가건물 임대차보호법은 무엇이 달라졌을까?

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  • 2018년 10월 16일 개정된 상가건물 임대차보호법(이하 ‘개정법’)이 시행되었다.
  • 그 주요 내용으로
    1) 계약갱신 요구권이 5년에서 10년으로 연장
    2) 권리금 회수기회 보호기간이 임대차 종료 3개월 전에서 6개월 전으로 확대
    3) 전통시장에도 권리금 관련 규정 적용
    4) 상가건물임대차분쟁조정위원회 신설이다
  • 각 개정내용마다 시행시기가 다르고, 케이스마다 적용 여부가 달라질 수 있으므로 반드시 체크해 볼 필요가 있다

 

 

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임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(개정법 제10조 제 2항)
제 10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초 체결되거나 갱신되는 임대차에 대하여도 적용한다(개정법 부칙 제2조)

기존 5년간 행사할 수 있었던 임차인의 계약갱신요구권을 10년으로 연장하면서 법 시행 후 최초 체결하거나 갱신되는 임대차에 적용하도록 하였다.
개정법 시행 이전의 체결된 임대차계약의 경우, 개정법 시행 후 계약갱신을 요구할 권리가 있는지에 따라 개정법상 10년의 계약갱신요구권 적용여부가 달라질 수 있다.

 

계약갱신요구권 적용 관련 구체적 사례

Case1. 2013년 11월 1일 최초로 체결한 임대차
기존 계약갱신요구권(5년)을 행사할 수 없는 임대차의 경우
- 개정법 시행 후 계약이 만료되는 시점에 총 임대차 기간이 5년을 넘어 임차인에게 기존 법에서 보장하던 계약갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없다.
- 계약 기간이 만료하더라도 갱신을 요구할 수 없으므로, 임대인과 임차인의 합의로 임대차계약을 갱신하지 못하면 임대차계약은 종료한다. 반면, 상호 합의 하에 법 시행 이후 갱신 내지 재계약을 체결하면, ‘법 시행 후 갱신되는 임대차’에 해당하므로, 개정법이 적용되어 최초계약시점으로부터 10년간(2013년 체결임대차인 Case1.의 경우 2023년까지) 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

Case2. 2015년 11월 1일 최초로 체결한 임대차로 개정법 시행 후 계약 갱신
개정법 시행 전 체결 임대차이나, 기존 계약갱신요구권(5년)을 행사할 수 있는 임대차의 경우
- 개정법 시행 이전 체결된 임대차로 5년의 계약갱신요구권을 갖는 상태지만, 개정법 시행 후 갱신요구권의 행사로 ‘법 시행 후 갱신되는 임대차’에 해당하므로, 최초계약시점으로부터 10년간(2015년 체결임대차인 Case2.의 경우 2025년까지) 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

Case3. 2018년 11월 1일 최초 체결한 임대차의 경우
- 법 시행일인 2018년 10월 16일 이후부터 최초로 체결되는 임대차의 경우는 의문의 여지 없이 최초 계약 체결시점부터10년간 갱신요구권이 보장된다.

 

 

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임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다(개정법 제10조의4 제1항)
제 10조의4 제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다(개정법 부칙 제3조)

기존 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 보장되던 권리금 회수기회 보호기간을 6개월로 늘리면서 현재 존속 중인 임대차에 대하여도 적용을 명시하였다

 

 

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제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우(다만, ‘전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법’ 제2조 제1호에 따른 전통시장은 제외한다)에는 적용하지 아니한다(개정법 제10조의5)
제10조의5 제1호의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다(개정법 부칙 제4조)

전통시장에 대하여는 권리금 보호 규정을 적용하지 않았던 종전 법과 달리, 개정법은 전통시장에 대하여도 권리금 보호 규정을 적용하도록 하였다.
법 시행 당시 임대차를 지속 중인 전통시장 임대차에도 적용된다.

 

 

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이 법의 적용을 받는 상가건물 임대차와 관련된 분쟁을 심의, 조정하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 ‘법률구조법’제8조에 따른 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 둔다(개정법 제20조 제1항)
이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제20조부터 제 22조까지의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다(개정법 부칙 제1조)

개정법에 신설되었다. 소송보다 적은 비용으로 효율적인 분쟁해결이 가능하며, 2019년 4월 17일부터 본격적으로 운영된다

 

Check!

201919일 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안 입법예고 법 적용대상 확대

- 주요상권 상가임차인 95%이상이 법의 보호를 받을 수 있도록 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 정하는 기준인 환산보증금 상한액을 지역별로 대폭 인상
- 서울은 6억1천만원 이하에서 9억원 이하로, 과밀억제권역 및 부산은 5억원 이하에서 6억 9천만원 이하로, 광역시 등은 3억9천만원 이하에서 5억 4천만원 이하로, 그 밖의 지역은 2억 7천만원 이하에서 3억 7천만원 이하로 상향
- 개정된 시행령은 2019. 2. 18 까지 입법예고기간을 거친 뒤 공포 후 시행 될 예정


 # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀  

본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

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