전세금 하락기, 내 전세금 지키며 저렴하게 전세 살기

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20190212_부동산전세금지키기_2▶ ‘깡통전세’란 집주인이 집을 팔아도 전세금을 돌려받을 수 없는 것을 말합니다. ‘깡통전세’ 위험성이 높아졌다는 기사가 자주 나오지만 적절한 표현은 아닙니다. 서울아파트의 전세가율은 71.49% (2016.03)에서 54.69%(2019.01)로 최근에 크게 떨어졌습니다. 주택담보대출액 등 집주인의 다른 채무도 감안해야 하나, 전세가율이 낮아졌다는 것은 오히려 ‘깡통전세’의 가능성도 그만큼 낮아졌다는 것을 의미합니다.

▶ 하지만, 아파트매매가격의 하락보다 더 급격하게 전세가격이 떨어지면서 전세세입자가 이사 시, 전세보증금을 제때 돌려 받지 못할 위험성은 확실히 더 높아졌습니다. 자금 여유가 없는 집주인이라면 후속 임차인에게 받은 전세보증금으로 나가는 현 세입자의 전세금을 돌려주고 싶어합니다. 그런데 전세가격의 하락으로 같은 가격에 내놓은 전세물건의 거래는 점점 더 어려워 질 수 밖에 없습니다. 전세세입자의 입장에서는 이사 날짜는 다가오는데, 전세보증금을 필요한 시점에 맞춰 뺄 수 없으니 난감한 상황에 빠지게 됩니다.
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▶ 전세보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 상태에서 이사해야만 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이러한 경우 돌려받지 못한 전세금에 대한 법적 보장은 받을 수 없습니다. 전세계약은 실제 거주를 해야만 대항력 및 우선변제권을 갖춰 전세금 보호를 받을 수 있기 때문입니다. 특히, 주택이 경매로 넘어갈 우려가 있는 경우에는 전세금 보호를 위해서라도 전세금을 돌려받을 때까지 주소를 옮기지 말고, 계속 점유를 유지할 필요가 있습니다.

▶ 불가피하게 이사해야만 해서 점유할 수 없다면 ‘임차권등기명령제도’를 이용할 수 있습니다. ‘임차권등기명령제도’란 임차권등기세입자가 이사하고 주민등록을 옮기더라도 임차권을 보호해 주는 제도입니다. 이 제도를 활용하면 이사를 가도 기존 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권 유지가 가능해 전세금 보호를 받을 수 있습니다. 서울시민이라면 ‘서울시전월세보증금지원센터’를 통해 임차권등기명령 신청서 작성 등 법률 지원과 ‘이사시기불일치단기대출지원’ 등의 도움도 받을 수 있습니다.


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▶ 전세보증금을 제때 돌려받지 못해 이사를 가지 못하는 것이 걱정되거나, 집이 경매에 넘어가 전세보증금을 못 받을까 걱정된다면, 예방 차원에서 ‘전세보증금반환보증’에 가입하는 것도 방법입니다. ‘전세보증금반환보증’은 전세기간이 1년 이상 남은 임차인이, 임대인 동의 없이 ‘주택도시보증공사(HUG)’를 통해 가입할 수 있습니다.

▶ 단, 비용이 발생합니다. 예를 들어, 주택가격이 6억 원, 전세가격 3억 원인 대출 없는 아파트를 2년 보증 기간으로 ‘전세보증금반환보증’에 가입한다면, 537,600원의 보증료가 발생합니다.
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▶ ‘송파헬리오시티(9510세대)’와 같이 입주 물량이 일시에 쏟아져, 전세세입자를 구하기 어려워진 ‘역전세난’은 새로 전세집을 구하는 세입자에게는 좋은 기회입니다. ‘송파헬리오시티’ 전용 85㎡(33평형)의 현 전세평균가격은 약 6억 원으로 매매평균가격 15억 원의 40% 수준 밖에 되지 않습니다. 하지만, 입주 초기 ‘역전세난’으로 낮아졌던 전세가격은 2년 후나 4년 후에 크게 올라갈 가능성이 높습니다. 2008년 입주했던 잠실엘스(5678세대), 잠실리센츠(5563세대)도 입주 초기에 ‘역전세난’으로 세입자를 구하는 게 어려웠으나, 이후 전세가격이 폭등하면서 ‘전세난민’을 낳기도 했습니다.

▶ 전세가격이 낮아졌을 때 전세 계약해 입주 후, 전세 재계약시 전세금 폭등도 피하기를 원한다면 최근에 ‘주택임대사업’ 등록을 한 집으로 전세를 들어가는 게 좋습니다. ’주택임대사업’ 등록된 집은 임대료 증액률이 연 5%(2년 후 재계약시에도 최대 5%)로 제한되기 때문입니다. 임대료 증액률 상한을 더 낮추는 방안에 대해서도 논의가 되고 있습니다. ‘주택임대사업’ 등록된 집에 전세 들어가기 위해서는 부동산중개사에게 이런 조건의 집을 구해달라고 하는 것이 제일 좋습니다. 또한 ‘렌트홈’ 사이트에서 임대주택 찾기를 통해 ‘주택임대사업’ 등록이 돼 있는 아파트 조회도 가능합니다.


 # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀  

본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 

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