임대료 하락기, 내 부동산 가치 올리는 임대 전략

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길을 걷다 보면 최근 들어 상가 공실이 계속 늘고 있다는 것이 느껴집니다.
빈 상가가 많아진 만큼 임대료가 떨어진 상권도 많아졌습니다.
낮아진 임대료에 맞춰 임대하자니 부동산자산가치가 떨어질 것 같고, 건물주의 고민이 깊어갑니다. 

공실도 빨리 채우고, 부동산자산가치도 올릴 수 있는 방법은 없을까요?

 

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최저임금 인상에 따른 고정 인건비 증가, 모바일 쇼핑 등 온라인 점유율 확대 등의 영향으로 상가 공실이 증가하고 있다. 임대료를 버티지 못해 임차인이 한 번 나가면, 후속 임차인을 구하는 것이 점점 더 어려워진 것이다. 임대인은 예전에 받던 임대료를 고집하지만, 주변 시세는 이미 낮아져 그 가격에 들어오겠다는 곳이 없으니 임대인 입장에서는 고민이 깊어지는 시기다.

길을 걷다 보면 왜 이 좋은 자리가 저렇게 오래 비어있지? 라는 의문이 들 때가 많다. 다양한 이유가 있겠지만 핵심은 임대인과 임차인이 생각하는 임대료 Gap이 크기 때문이다. 그래도 비워두는 것보다 임대료를 낮춰서라도 임대하는 게 훨씬 이익 아닌가? 라는 합리적 의문을 던질 수 있다. 그런데 임대인은 왜 그런 단순한 물음에 답하지 않고 계속 높은 임대료에 집착할까?

 

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수익형 부동산은 거래될 때 주로 수익률 기준으로 거래된다. 그런데 임대료가 낮아지면 수익률이 낮아져 향후 매각 시 가격이 크게 떨어질 수 밖에 없다. 공실 기간이 길어지더라도 임대인이 임대료를 낮추는 것은 결코 쉽지 않은 결정이다.

최근 수익형 부동산은 4.0% 내외에 주로 거래되고 있다. 기존 월 500만원의 임대료를 받았으나,  최근 주변 임대료 시세가 20% 떨어진 월 400만원이고, 건물주는 5년 후에 매각을 계획하고 있다면 어떻게 하는 게 합리적 판단일까? [표 1]과 같이 1 년을 비워두더라고 자리의 가치를 알아봐 주는 또는 주변 대비 비싼 임대료를 지불할 수 있는 브랜드를 기다리는 것이 유리하다.
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5년간의 임대 수입은 2.4억 원으로 같지만, 매각할 때는 3억 원이나 차이가 난다. 결국 1년 공실을 버틴 후에 제 값(?)을 받아 임대한 후 매각하는 것이 훨씬 유리하다. 이런 이유로 한 번 임대료가 높아졌던 좋은 자리일 수록 비워진 상태로 오래 버티기에 들어가는 경우가 많다. 하지만 공실 기간이 1 년 만에 끝날지, 아니면 몇 년이나 계속 이어지고 그 동안 상권 및 경기가 오히려 더 안 좋아질지는 알기 어렵다. 임대료 손실에 따른 자산가치 하락을 줄이면서 공실 기간을 최대한 줄일 수 있는 전략은 없을까?

 

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이때 우선 검토 가능한 임대 전략은 렌트프리(Rent Free)다. 렌트프리는 ’1 년 임대차계약마다 2개월 무료’와 같이, 말 그대로 임대무료기간을 주는 방법이다. 일반적으로 대형 오피스 임대를 맞추기 위한 임대전략으로 주로 사용된다. 하지만, 작은 상가라고 적용하지 못할 이유는 없다. 오히려 상가 임대차시장에서는 아직 보편적이지 않아, 임차인 입장에서 느끼는 혜택은 더 크다.

예를 들어, 월 500만원이었던 임대료 시세가 최근 월 400만원까지 떨어졌다. 이때 ‘임대기간 1년 당 2개월 임대료 무료, 3년 임대차 계약’으로 렌트프리 임대를 한다면, 그냥 월 500만원 임대료를 고집할 때보다 훨씬 빠르게 임차인을 구할 수 있다. 임차인 입장에서도 투자 금액이 많이 들어가는 사업 초기 6개월간 임대료 부담 없이 영업을 할 수 있다는 큰 장점이 있다. 임대인 입장에서는 초기 6개월 동안 무상으로 임대해도, 임대차 2년 6개월에 접어들면 누적임대료가 1.2억 원(400만원×30개월 = 500만원×24개월)으로 동일해진다. 임대료 하락도 없으니 부동산 자산의 가치를 유지한 채, 임차인도 빠르게 구할 수 있는 것이다.
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좋은 브랜드를 입점시키기 위해서는 고정임대료 방식만 고집하지 말고 수수료 매장도 고려할 필요가 있다. 수수료 매장이랑 ‘순매출의 12%를 월 임대료로 지급’과 같은 매출액 연동 방식이다.
일반적으로 수수료 매장으로 임차 제안하는 곳들은 ‘스타벅스’와 같이 기업화된 브랜드인 경우가 많다. ‘스타벅스’와 같은 리딩브랜드는 큰 걱정이 없으나, 그렇지 않은 브랜드라면 반드시 수수료 매장 계약 시, 미니멈개런티(minimum guarantee) 조항을 넣을 필요가 있다. 월임대료 500만원이면 들어오겠다는 임차인이 줄을 선 곳인데, 00브랜드에서 이 자리라면 월평균 순매출(VAT별도매출) 5,000만원은 예상돼 수수료율 12%로 계약 시, 월평균 600만원의 임대료가 기대된다 해도, 이것은 예상일 분이니 ‘미니멈개런티 (예, 450만원)’라는 안전장치를 취해야 한다.

상권이 계속 성장·발전하는 곳에 있거나, 경기가 좋다면 임대인 입자에서 임대차 계약기간을 짧게 갖고 가면서 매년 임대료를 인상하는 게 좋다. 하지만 최근과 같이 임차인 구하는 게 어려워진 대부분의 상권에서라면 임대차 계약기간을 1 년으로 짧게 잡아 임차인이 1 년 만에 미련 없이 나가 공실이 되지 않도록, 그리고 임대료 하락 리스크를 방지하기 위해서라도 임대차 계약기간은 길게 잡고, 임차인의 중도 해지 조항 등을 계약서에 기재하지 않는 것이 현명하다.

 


 # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀  

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