가지 많은 부동산 바람 잘 날 없어 (공유부동산의 딜레마)

부동산의 공동상속,부부간의 공동명의 등 부동산의 ‘공유1는 이미 일상화되고 있다.
본질적으로 법률 이슈가 발생하기 쉬운 부동산에 여러 이해관계자가 얽혀 있다면 더욱 많은 법률 문제를 만나게 될 것은 당연하다.
따라서 공유 부동산과 관련한 법률 거래는 좀 더 신중하게 접근할 필요가 있다.

 

 

공유 부동산의 임대 등 ‘관리’는 공유지분의 과반수로

공유 부동산의 임대차계약 체결이나 해지 등은 부동산의 ‘관리’에 해당합니다. 공유부동산의 ‘관리’는 모든 공유자의 동의가 없어도 무방하되 공유지분의 과반수로 할 수 있습니다.

만약 A, B, C가 각각 1/3씩 부동산의 지분을 취득했다면 A, B 두 사람의 의사가 일치되는 것만으로도 2/3의 지분이 성립하므로 부동산 지분의 과반이 되어 부동산의 임대 등 관리를 할 수 있는 반면 C가 혼자 단독으로 임대를 할 수는 없습니다.

 

 

부부 공동소유인 부동산 임대차계약을 체결하는 경우에도 주의 필요

보통 부부가 공동으로 부동산을 취득하는 경우에는 50%씩 똑같이 지분을 나눠 가지는 경우가 가장 많습니다. 이 같은 부동산을 임대하면서 부부 중 한 명이 임대인으로 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 공유부동산의 임대는 공유지분의 과반수가 있어야 할 수 있는 ‘관리’에 해당하여 50% 지분으로는 배우자의 동의 없이 부동산을 임대할 수 없다는 사실을 간과하는 것입니다.

부동산의 임대는 부부간 인정되는 일상가사대리권의 범위에도 해당되지 않으므로 공유자가 부부 사이라고 하더라도,임차인은 부부 두 명 모두와 계약을 체결하거나 한 명과 계약을 체결할 경우는 배우자의 위임장 등을 확인해야 합니다.

한편 부동산을 51 %는 남편의 명의로,49%는 아내의 명의로 등기했다면 남편의 지분이 과반이 되므로 아내의 동의 없이도 독자적으로 부동산을 임대할 수 있게 됩니다. 이 때의 임차인은 남편이 아내로부터 받은 별도의 위임장 등을 확인하지 않아도 됩니다. 51% 지분을 가진 남편과의 임대차계약을 49%의 지분을 가진 배우자에게도 주장할 수 있기 때문입니다.

 

과반 지분 소유자가 부동산 수익을 배분하지 않는다면 부당이득반환청구를 할 수 있다

위에서 본 것처럼 공유 부동산 ‘관리’에 있어 과반 지분의 보유자는 거의 전적인 권리를 가진다고 해도 과언이 아닙니다.
때문에 나머지 지분권자가 부동산 관리에서 완전히 배제되거나 수익금을 제대로 받지 못하는 경우가 발생하기도 합니다.

수익금을 받지 못한 공유자는 부당이득반환청구의 소를 제기해 자신의 지분만큼의 수익을 찾아올 수는 있습니다.

하지만 좀 더 용이한 권리 구제를 위해서는 관리 및 수익 배분 방법,수익 배분 지체시의 지연이자 등에 관해 미리 공유자간 약정서를 작성해 두는 것이 좋습니다.
보통 공유부동산의 수익금을 배분하지 않는다는 것만으로는 횡령죄가 인정되지 않으나 약정서상에 다른 내용이 있다면 달라질 수 있으므로 ‘공유부동산에 관한 약정서’는 때로 매우 강력한 효과를 발휘할 수도 있습니다.

 

공유지분에 경매가 개시된다면 우선매수청구권을 행사할 수 있어

공유자는 자신의 지분에 대해서 다른 공유자의 동의 없이 자유롭게 처분할 수 있습니다. 그 때문에 부동산의 일부 지분에 담보권이 설정되었다가 경매가 개시되는 일이 종종 발생합니다. 이 경우 다른 공유자의 입장에서는 일면식도 없는 사람이 공유지분을 경락 받게 될 수 있어 앞으로의 부동산 관리나 처분에 번거로운 문제가 발생할 수 있습니다.

이 같은 점 때문에 우리 법은 경매절차에서 공유자의 ‘우선매수청구권’을 인정하고 있습니다. 공유자가 우선매수신고를 하면 최고가매수신고 가격과 같은 가격으로 우선해서 경락 받을 수 있는 것입니다. 이로 인해 공유자는 다른 경매 참여자보다 절대적으로 유리한 위치에서 경매부동산을 경락 받을 수 있는 지위를 차지할 수 있으므로 적절히 활용하는 것이 좋습니다.

 

부동산의 ‘관리’와 달리 ‘처분’에는 전체 공유자의 동의가 필요

부동산 전체를 처분하기 위해서는 모든 공유자의 동의가 있어야 합니다. 1%의 소유자가 동의하지 않는다면 99%의 소유자가 동의한다 하더라도 그 부동산을 처분할 수 없습니다. 특히 상속이 순차적으로 이루어지는 등으로 매우 많은 사람들이 부동산을 공유하게 되면 부동산 처분에 대한 합의를 이루기는 거의 불가능하여 공유 관계를 청산하고 싶은 경우가 발생합니다.

이 때는 공유물분할청구의 소를 통해 공유관계를 해소시킬 수 있습니다.

공유물분할은 현물 분할,경매분할 또는 부동산을 어느 한 명의 단독 소유로 하고 다른 공유자에게 지분의 대가를 지불하는 방법 등으로 이루어집니다.

 

공유부동산에는 소유자간 약정서를 미리 작성해 두는 것이 좋습니다

부동산의 공동소유는 규모가 큰 부동산을 여럿이 공동 출자할 수 있다는 점,절세나 공동상속의 처리 등에서 이점이 있는 것은 사실이지만 이해관계자의 수가 많은 만큼 분쟁의 소지를 안고 가게 됩니다.

따라서 부동산을 공동 소유하려는 경우 관리와 수익 배분에 대해 명확히 약정서 등을 작성하고 어느 한 공유자가 관리를 전담한다 하더라도 부동산의 현황에 대해 지속적으로 관심을 기울일 필요가 있습니다.

또한 공유 부동산의 상속으로 인한 복잡한 법률 관계가 우려된다면 상속 발생 전 부동산의 처분이나 지분 정리에 관한 고민도 필요합니다.

 


  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀  

 본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.