갈수록 줄어드는 1 주택자의 양도세 혜택

지난달 26일 재정개혁특별위원회는 고가 주택의 투기 억제와 주거안정을 위해 고가 1 주택자의 양도소득세 혜택을 줄이도록 권고했다. 구체적으로 장기보유 공제 한도 (80%)는 유지하되,연간 공제율 (현행 8%)을 축소하거나 공제기간 (현행 10년)을 연장하는게 바람직하다고 공표했다. 이는 일종의 권고안으로 실제 시행 여부는 정부와 논의를 거쳐 결정될 예정이다.

이렇게 된다면 1 주택자의 양도세 혜택은 갈수록 줄어들게 된다. 현재도 이미 2017년 8.2 대책과 2018년 9.13대책 등으로 인해 1 주택자의 양도세 혜택은 많이 까다로워졌다. 따라서 1 주택자라도 양도소득세 비과세와 장기보유공제의 요건을 체크해볼 필요가 있다.

 

 

■ 1세대 1주택 양도세 비과세 기본 요건

1 세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 보유기간이 2년 이상이고 거주기간이 2년 이상일 것

2년 거주요건은 2017.8.3(대책 발표일 다음날) 이후 조정대상지역내 취득하는 분부터 적용
단, 무주택 세대가 8.3 이전 계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우 거주 요건 적용하지 않음

2021.1.1 이후 양도하는 분부터 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1 주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간을 기산함

 

Case 1. 2017년 2월에 분양계약을 체결하고 2019년 2월 입주하는 서울 APT

2017.8.3 이전에 계약을 체결했으므로 계약금 지급일 현재 거주자가 속한 1세대가 주택을 보유하지 않은 경우 2년 거주요건을 적용 받지 않으며, 주택을 보유한 경우 2년 거주요건을 적용 받는다.

 

Case2. 다주택자였던 경우

2016년 2월에 A주택을 구입하고 2017년 3월에 B주택을 추가 구입하였음. 2019년 12월에 B주택을 양도한 후 2021 년 2월에 A주택을 양도할 때 비과세 가능여부
2021.1.1 이후 양도하는 분부터 최종 1 주택자가 된 후 2년 보유해야만 비과세가 가능하다. 2019년 12월에 1 주택자가 되었고 그로부터 2년 보유하기 전에 주택을 양도한 경우이므로 A주택 양도시 비과세가 불가능하다.

 

 

■ 일시적 2주택자의 양도세 비과세 기본 요건

1 주택을 소유한 1 세대가 종전주택을 취득하고 1 년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 양도하는 경우 종전 주택에 대해 비과세

조정대상지역 일시적 2주택 중복 보유 기한 단축
종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 2018.9.13 대책 발표 이후 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득할 경우 2년 이내 종전 주택을 양도해야 비과세
단,대책 발표 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우 종전 규정을 적용해서 취득일로부터 3년 이내 주택을 양도하는 경우 비과세 가능함

 

 

■ 고가 1세대 1주택 장기보유공제 요건

2020.1.1 이후 양도하는 분부터 高債(양도가 9억 초과) 1 주택 양도자는 2년 이상 거주해야 1 주택자 장기보유특별공제율(표2)을 적용함

20190318_양도세 혜택_표1 20190318_양도세 혜택_표2

 

Case3. 2019년 2월 13억원에 양도하는 서울 APT

2019년 2월에 1 주택자가 거주한 적이 없는 10년 보유한 서울 아파트를 13억원에 팔 경우 장기보유공제율은?

거주요건에 따른 장기보유공제 차등 적용은 2020.1.1 이후 양도분부터 이므로 장기보유공제율은 80%를 적용 받을 수 있다.

재정개혁특별위원회에서 논의된 장기보유 공제는 위 <표2>의 공제율을 축소하거나 공제기간을 단축하는 내용이다. 이렇게 될 경우 고가 1 주택자는 2년 거주 요건을 충족해도 세금이 늘어나게 된다.

1세대 1주택자의 양도소득세 비과세와 장기보유공제는 주택 양도시기,취득시기,지역 등에 따라 달라지므로 양도 전 꼭 확인하는 것이 필요하다. 또한 비과세 기본 요건을 충족하지 못해도 임대사업자등록, 취학, 근무상 형편 등 예외조항도 있으므로 비과세 여부 판단을 위해서는 전문가와 상의하는 것이 좋다.

 


  # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀  

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