집값 하락, 주택연금에 가입하는 게 맞을까?

지난해 정년퇴직 한 박 씨(만 61세)는 주택연금 가입 여부를 두고 고민 중이다.

직장생활하며 저축한 돈과 퇴직금이 있지만 곶감 빼먹듯 하다 보면 조만간 바닥을 드러낼 것이 불을 보듯 뻔하다. 게다가 국민연금도 내년이나 돼야 받을 수 있다. 그래서 살던 집을 담보로 맡기고 연금을 받으려는 것이다.

그런데 몇 가지 궁금한 점이 있다.

먼저 살던 집에 대출이 남아 있어도 주택연금에 가입할 수 있는지 궁금하다. 또한 최근 집값이 계속 하락하는데, 집값이 떨어지면 연금수령액도 줄어들지 않을까 걱정이다.

3월부터 연금수령액이 감액되기 때문에 그전에 가입하는 것이 유리하다고 하는데, 사실인지 궁금하다.

대다수 은퇴자들은 살고 있는 집 한 채를 빼면 노후자산이라고 해봐야 얼마 되지 않는다.

박 씨처럼 대출을 끼고 있지 않으면 그나마 다행이라 할 수 있다.

이 같은 은퇴자들이 자신이 살고 있는 집을 담보로 맡기고 평생 동안 노후생활비를 지원받을 수 있는 제도가 주택연금이다.

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그러면 박 씨처럼 주택담보대출이 있는 사람도 주택연금을 받을 수 있을까?

이때는 주택담보대출을 먼저 상환해야 주택연금에 가입할 수 있다. 담보대출을 상환할 여력이 없으면, 대출상환방식 주택연금을 이용하면 된다.

이는 연금 지급 재원 중 일부를 목돈으로 인출해 대출을 상환하고, 나머지는 평생 연금으로 받는 방식이다.

당연히 목돈을 인출한 만큼 다달이 받는 연금이 줄어드는 것은 어쩔 수 없다. 하지만 대출 원리금을 상환 부담도 덜 수 있어, 전반적으로 가계 현금흐름을 개선할 수 있다.

주택연금에 가입하면 연금은 얼마나 받을 수 있을까?

주택연금을 수령하는 방식은 크게 종신지급 방식과 확정 기간 방식이 있다. 확정 기간 방식은 가입자가 선택한 기간(10,15,20,25,30년) 동안만 연금을 수령하는 방식이다.

이에 비해 종신지급 방식은 주택 소유자와 배우자가 모두 사망할 때까지 연금을 수령하는 방식이다. 종신 방식의 경우 연금액은 주택 가격과 가입자 연령에 따라 달라진다.

주택 가격이 비쌀수록, 가입자(부부 중 연소자)의 나이가 많을수록 연금을 많이 받는다.

종신지급 방식 연금수령액은 주택 가격 상승률, 생존확률, 금리 등을 반영해 매년 한 번씩 조정하고 있다.

올해는 3월 4일 이후 신규 신청자부터 연금수령액을 조정할 예정인데, 이번에는 기대수명 증가와 금리 상승추세를 반영해 연금액이 평균 1.5% 줄어든다고 한다. 가입자의 기대수명이 늘어나면 그만큼 연금을 오래 받을 수 있고, 금리가 상승하면 이자비용이 늘어나기 때문에 연금액이 감소하게 된다.

기대수명이 늘어난다고 해도 나이에 따라 증가 정도가 다르기 때문에, 연금액 하락폭도 연령에 따라 다르다.

3월 4일 이후 주택연금을 신청하면 이전보다 60세는 3.9%, 70세는 2.9%, 80세는 1.3% 정도 연금을 덜 받고, 90세는 큰 변화가 없다. 나이가 적을수록 연금액이 많이 감소 폭이 큰 셈이다.

따라서 박 씨와 같은 60대는 기왕 주택연금에 가입할 생각이면 서두르는 게 좋다.

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(내가 받을 수 있는 월지급금 예시 보기)

주택연금 가입한 다음 집값이 떨어지면 어떻게 될까? 연금액도 덩달아 줄어들까?

그렇지는 않다. 주택연금에 가입한 다음에는 집값이 떨어지든, 이자율이 오르든, 기대수명이 늘어나든 ​상관없이 처음 가입할 때 정해진 연금액을 본인과 배우자가 모두 사망할 때까지 받는다. 요즘처럼 주택 가격이 하락하는 시기나 집값이 떨어지는 지역에서 가입자가 늘어나는 경향을 보이는 것도 이 때문이다.

반대로 주택연금에 가입한 다음 집값이 오르면 어떻게 될까?

집값이 오르더라도 연금액에는 변동이 없다.

그러면 중도해지하고 다시 가입하면 연금을 더 받을 수 있지 않을까?

중도해지할 수 있다.

하지만 같은 주택을 담보로 다시 주택연금에 가입하려면 해지일로부터 3년이 지나야 한다.1554685367672

주택연금 수령하던 중 이사를 가야 할 수도 있다. 이때는 새로 이사한 집으로 담보주택을 변경하면 된다. 이전 주택보다 새로 이사 간 집의 가격이 비싸면 연금액이 늘어나고, 반대라면 부채 중 일부를 상환해야 하고 연금액이 줄어들 수도 있다. 담보주택을 재건축하는 때에도 연금은 계속 수령할 수 있다. 다만 준공 이후 주택 가격 변화에 따라 부채를 일부 상환해야 하거나 연금액이 달라질 수도 있다.

연금을 많이 받든 적게 받든 결국은 갚아야 빚이다. 하지만 주택연금의 부채 상환 방식은 일반 대출과는 차이가 난다.

주택연금 가입자 부부가 모두 사망하면, 상속인은 연금수령 총액에 이자와 보증수수료를 더한 금액을 상환해야 한다.

상속인이 해당 부채를 갚지 않으면, 담보주택을 처분해 부채를 상환한다.

이때 부채를 상환하고 남는 부분은 상속인 소유가 된다. 반대로 집값이 모자라도 상속인에게 청구하지 않는다.


 출처 : 미래에셋은퇴연구소
기고 : 김동엽 미래에셋은퇴연구소 은퇴교육센터장