분양상가, 점점 커지는 공실의 공포


‘월세가 꼬박꼬박 나오는 작은 상가 하나만 있으면 좋겠다’는 생각을 많은 이들이 한다. 이러한 상가 소유에 대한 로망은 과거에도 작지 않았지만, 은퇴 후의 삶이 길어지면서 단순한 꿈이 아닌 은퇴 전에 풀어야 할 숙제라고 여기는 이들이 늘고 있다. 길어진 노후에 대비할 만큼 모아둔 자산도 충분하지 않고, 연금만으로는 은퇴 후 삶이 팍팍할 듯 하니 미리 준비해 두고 싶은 마음이다. 

투자 자금이 크지 않다 보니 상권 좋은 곳의 상가건물이나 꼬마빌딩 투자는 어렵다. 그래서, 아파트 입주 때 함께 들어서는 ‘단지 내 상가’, 신도시나 택지지구 내의 ‘근린상가’, 오피스텔·주상복합아파트 등의 저층부에 위치한 ‘복합상가’ 등 <분양상가>로 투자 대상이 한정된다.
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어렵게 모은 돈에 대출까지 얻어 드디어 꿈에 그리던 상가를 분양 받았으나, 상가 입주 후 공실이 몇 년째 이어지며 꿈 꾸던 삶이 악몽으로 변하는 경우도 적지 않다.


분양상가의 공실률이 높은 이유는 ‘소비자를 유인하는 다양하고 계획적인 MD 구성이 어렵다’는 분양상가 자체가 갖고 있는 근본적 약점 때문이다. 예전에는 고만고만한 <분양상가A>와 비슷비슷한 <분양상가B>가 경쟁하는 구도였다. 소비자 입장에서 선택의 여지가 별로 없었다. 하지만 대기업이 직접 운영하는 쇼핑몰이 주요 권역에 계속 들어서면서 분양상가의 매력은 점점 떨어졌다. 

분양상가 외면의 강도는 최근 들어 더욱 커졌다. 생필품과 웬만한 상품은 모바일로 주문한다. 친구와의 저녁은 뜨는 골목상권의 핫플레이스에서 주로 한다. <쇼핑몰(직접임대·운용상가)>와의 경쟁도 버거웠는데 <모바일>과 <골목상권>에까지 협공을 당하고 있다. 많은 소비가 <모바일>에서 이뤄나고, 오프라인에서는 소비가 아닌 체험, 쇼핑이 아닌 라이프스타일의 경험으로 트렌드가 변했는데 분양상가는 이런 트렌드를 담을 콘텐츠가 없으니 공실이 늘어나는 것이다.


분양상가가 과거에 비해 경쟁력이 크게 떨어졌다고 그 필요성까지 떨어진 것은 아니다. 집 앞에서 해결해야 하는 기본적 수요는 단지 내 상가, 근린상가 등에서 안정적이고 지속적으로 공급해 줘야 한다. 편의점, 마트·슈퍼마켓, 병·의원, 약국, 학원, 휘트니스센터, 카페·음식점, 은행, 미용실 등 생활편의시설은 반드시 필요하다. 

필요하고 자리가 좋은 데도 공실로 오랜 기간 방치된 신축 분양상가를 주변에서 찾는 것은 결코 어렵지 않다. 공실의 가장 큰 원인은 높은 임대료 때문이다. 임대료는 임차인이 장사를 해서 지불할 수 있는 수준이어야 한다. 그런데 분양상가의 경우 주변 임대료 시세는 참고만 할 뿐, 적정임대료(예상임대료)를 분양가 기준으로 책정하는 경우가 많다. 특히 신규 택지지구라면 비교할만한 주변 임대료 시세가 없어 더더욱 그렇다. 

예를 들어, 먼저 상가 1층의 분양가를 평당 4,000만원으로 정한다(20평 기준 8억 원). 분양 당시 투자자들이 4.5% 이상의 수익률을 기대한다면, 300만원(월)/4000만원(보) 임대료는 문제 없어, 수익률 4.7%은 나온다고 홍보해 분양하는 식이다. 그런데 막상 준공이 가까워져 임대하려 하니, 주변에 먼저 입주한 상가의 임대료 수준(200만원/3000만원)을 넘기 어렵다고 하면 수익률은 3.1%으로 뚝 떨어진다. 이 때, 임대료를 전체적으로 임대 가능한 수준까지 모든 상가가 낮춰 임대를 함께 맞추면 좋지만, 수분양자마다 상황이 다르고 높은 임대료를 고집하는 투자자가 많다. 초기 공실이 많은 상태에서 준공이 되면, 시간이 지날수록 망가진 상가의 이미지가 점점 커져 나중에는 임대료를 낮춰도 임차인을 구하기 어려운 상황이 발생해 장기 공실의 늪에 빠질 수 있다.
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대규모 택지지구라면 일반적으로 아파트 입주가 먼저 되고 상가가 뒤따라 준공된다. 이 때 입지에 큰 차이가 없다면 가장 빨리 준공되는 근린상가를 분양 받는 것이 좋다. 아파트 입주민들이 기본적으로 필요로 하는 마트, 카페, 병·의원, 학원, 휘트니스 등은 자리를 선점하기 위해서라도 빠르게 임차를 확정하기 때문이다. 

○○지구 1~2번째 상가분양 및 사전임대가 성공적으로 됐다는 홍보를 보고, 준공시기가 늦은 상가를 분양을 받으면 이미 한 발 늦었을 가능성이 높다. 동일 상권 내 근린상가인데 어떤 건물은 유명 브랜드가 입점한 만실인데, 어떤 건물은 공실이 많다면 대부분 준공시기의 차이 때문이다. 


 # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀  

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