임대인에게 권리금 손해배상의무가 발생하는 경우는?

2015.5.13 상가건물 임대차보호법에 권리금 규정이 신설되었다. 그 전까지 권리금은 임차인과 후속임차인간에 주고 받는 금전에 불과했고 임대인은 특별히 신경쓰지 않아도 무방한 영역이었다. 하지만 권리금이 법제화 된 지금 권리금은 임대인에게도 중요한 이슈로 떠올랐다.

특히 계약기간이 오래되어 계약갱신요구권이 없는 임차인에게도 권리금 보호에 관한 규정이 적용 되는 지와 관련해 그 동안 수 많은 논란이 이어져 왔는데 최근 이에 관한 대법원 판결이 선고돼 소개한다.

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권리금에 관한 임대인의 의무

 임대인은 임차인의 권리금 회수에 대한 방해행위 금지 및 이를 위반한 경우 권리금 상당의 손해배상 의무를 진다.

 

권리금 방해행위 유형

-임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 행위

-신규임차인이 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

- 임차인이 주선한 신규임차인에게 현저히 고액의 보증금과 차임을 요구하는 행위

- 정당한 사유없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위

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권리금 손해배상이 발생하지 않는 경우

상가건물 임대차보호법의 권리금 규정이 무조건 적용되는 것은 아니다. 임차인의 의무 위반 등이 있는 경우에는 권리금 규정이 적용되지 않으며, 임대인은 정당한 사유가 있는 경우에는 신규 임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있고, 이 같은 계약 거절은 권리금 손해배상을 발생시키지 않는다.

 

권리금 규정이 적용되지 않는 임차인

- 3기 차임액에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우

- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

- 임대인 동의 없이 무단 전재한 경우

- 건물의 전부나 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

- 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우

- 임대인이 재건축 등을 이유로 목적 건물을 철거나 재건축하는 경우로서 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

- 그 밖의 상가건물 임대차보호법 제 10조 제 1항 각호의 경우

 

계약 체결 거절의 정당한 사유

- 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

- 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

- 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

- 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우 

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권리금 손해배상 발생의 대표적인 사례

재건축 등을 이유로 계약을 거절하는 경우

철거나 재건축 등을 이유로 임대착계약을 종료하고 신규임차인과의 계약도 거절하는 경우 (다른 법령에 따라 철거나 재건축 등이 이루어지는 경우가 아닌 한) 임대차계약 체결 당시 그 철거나 재건축 계획을 구체적으로 고지했어야 한다.

이 같은 구체적인 고지에 따른 철거나 재건축이 아닌 경우에는 권리금 손해배상 의무가 발생할 가능성이 높다

 

신규임차인과의 계약을 전면 거부하거나 임대인 사용 목적으로 계약을 거절하는 경우

임차인이 주선하는 신규임차인과의 계약을 거절하기 위해서는 정당한 사유가 있어야 한다. 이 같은 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하는 경우 권리금 손해배상 의무가 발생한다.

특히 신규임차인의 자력 등을 구체적으로 따져 보지도 않은 채 신규임차인과의 계약을 전면 거절하거나 임대인 본인이 사용할 목적을 이유로 계약을 거절한다면 권리금 손해배상 의무가 발생할 가능성이 높다

 

임차인에게 계약갱신요구권이 없음을 이유로 권리금 회수 협력의무를 위반하는 경우

그 동안 계약갱신요구권이 없는 임차인도 권리금 보호를 받는 지와 관련하여 견해가 대립되었으나, 최근 대법원은 임차인이 오랜 기간 같은 건물에서영업을 영위하여 계약갱신요구권이 없는 경우에도 권리금 규정이 적용된다고 판시하였다.(구 상가건물임대차보호법상 5년의 계약갱신요구기간이 지난 사례에 대한 판단으로, 현재는 10년의 계약갱신요구권이 적용됨)

 

*대법원 2019.05.16 선고 2017다225312판결*

구 상가건물임대차보호법에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체의 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권이 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.

 

# 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀
본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.