하반기 집값. 수도권 보합, 지방 약세 지속 전망

20190705_하반기 집값_1


20190705_하반기 집값_2

 

작년 9.13대책 이후 하락하던 서울 아파트 값은 4~5월 하락세를 멈춘 후 6월부터 상승세로 반전됐다(그림1). 특히 강남·서초·송파구 등 강남권은 5월 이후 아파트 가격이 다시 오르기 시작해 회복세를 보이고 있다(그림2).

20190705_하반기 집값_5 20190705_하반기 집값_6

 

아파트 거래 또한 4월부터 늘기 시작해, 최악의 거래부진에서 벗어나고 있다. 가격이 낮은 급매물이 빨리 소진돼, 서울 등 수도권 주요시장은 하락세를 멈추고 상승세로 전환되고 있다.

하지만 거래증가에도 불구하고, 전년 동기 대비 매매규모는 여전히 부진해 본격 상승세로 보기는 어려운 상황이다(그림3).

20190705_하반기 집값_7

 


 

20190705_하반기 집값_3

 

9.13대책 등 강력한 규제에도 불구, 강남권을 중심으로 주택거래가 늘고, 가격이 오르는 이유는 대체투자처가 마땅치 않기 때문이다. 저금리기조에 주식시장 등 금융환경이 우호적이지 않아, 부동산은 여전히 유망 투자처로 인식되고 있다. 또한 주택거래가 부진해도, 가격하락이 제한적인 점도 부동산에 대한 관심에 영향을 미치고 있다.

부동산 시장의 향후 전망에 대한 기대감도 크다. 현재 재건축·재개발 관련 규제로 강남권 등 주요지역의 신규공급이 제한되고 있다. 공급 부족으로 향후 회복기에 가격상승폭이 확대될 수 있다. 정부가 3기 신도시개발 등 수도권 내 공급을 확대하고 잇지만, 서울지역 수요를 완전히 흡수할 순 없다. 또한 강남권 수요를 대체하기는 사실상 불가능해, 3기 신도시의 강남권 시장에 대한 영향은 제한적일 전망이다.
금리변수도 있다. 미국금리가 하락으로 국내 금리도 인하될 경우 시장에 우호적인 요인이 될 수 있다.

20190705_하반기 집값_4

 

다양한 변수를 고려하면, 하반기 서울 등 수도권 주택시장은 하락세를 멈출 가능성이 있다. 하지만 주택거래 증가에도 불구하고, 실질 거래량은 평균 수준에 크게 미치지 못하고 있다. 정부의 규제 또한 한층 강화될 수 있어 거래가 대폭 늘어날 가능성도 적다. 신규주택담보대출은 여전히 어려워, 금리가 인하돼도 매매가 크게 늘긴 어렵다. 전반적으로 수요는 여전히 제한될 수 밖에 없다. 결국 하반기에는 가격하락세가 멈추더라도 대세상승보단 보합세가 이어질 것으로 보인다. 반면 지방 주택시장은 입주물량이 여전히 많아 부진을 지속할 전망이다. 여기에 3기 신도시 등 공급확대는 매매수요를 흡수해 중장기적 수도권 시장을 안정시킬 변수가 될 것으로 예상된다.

하반기 시장은 회복 기대감이 높지만, 대세 상승가능성이 제한적인 점을 염두해 적극적인 투자는 신중할 필요가 있다. 지역별 호재와 여건 등을 고려해 옥석을 가리는 것이 중요하다. 특히 다시 관심을 끌고 있는 강남권 재건축은 개발이익환수제 등 규제가 여전해, 추진상황 등을 살펴 선별적으로 접근해야 한다. 신규아파트는 선호도가 여전히 높고, 분양가는 상대적으로 낮아 유망단지를 대상으로 신규청약은 적극 고려할 필요가 있다.


 # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀  

본 자료는 미래에셋대우 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.