상가임대차, 계약기간(임대차기간)이 갖는 의미

2018년 10월 상가건물임대차보호법의 계약갱신요구권이 10년으로 연장되면서 임차인이 비교적 장기간 영업권을 보장받을 수 있는 길이 열렸다. 그런데 오히려 최근에 임대차계약기간이 아직 남아 있음에도 불구하고 영업 중단을 이유로 임대차를 중도에 해지하고 싶어하는 임차인이 증가하고 있다. 경기침체로 인해 영업이 되지 않아 영업을 계속할수록 손해만 쌓이는 경우 임차인으로서는 임대차계약을 끝내는 것이 최선의 방법이 될 수도 있기 때문이다. 하지만 “계약”은 하나의 약속으로서 계약기간이 남아 있다면 영업을 종료한다는 이유로 약속을 함부로 깨기는 어렵다.

“임대차기간”은 상가임대차에서 어떤 의미를 갖는 것일까?

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상가임대차의 임대차기간이란?

상가임대차계약에서 임대인과 임차인의 합의하에 정한 계약기간을 말한다.

1년 미만의 기간으로 계약한 경우?

계약상 기간을 정하지 않은 경우 또는 1년 미만으로 정한 경우에는 그 기간은 1년이 된다.

단, 1년 미만으로 정한 상가임대차계약에서 임차인은 그 기간을 주장할 수 있다. (반대로 임대인은 1년 미만의 기간을 주장할 수 없다.)

계약기간 도중 해지할 수 있는 경우는?

계약기간이 정해져 있다 하더라도 임차인이나 임대인이 계약상 의무를 다하지 않는 경우 계약기간 도중에 계약을 해지할 수 있다.

임차인의 경우 임대인이 임대차 사용용도에 맞게 건물을 제공하지 못하거나, 건물 멸실로 인해 임대차 목적을 달성할 수 없다는 등의 사정이 있다면 계약기간에도 불구하고 계약을 해지할 수 있다.

임대인의 경우 임차인이 무단 전대, 3기의 차임 연체 등 임대차계약상 의무를 불이행하는 경우 계약기간에도 불구하고 계약을 해지할 수 있다.

영업 종료를 이유로 한 계약 해지 가능할까?

영업이 잘 되지 않아 임차인이 영업을 종료하고 싶다 하더라도 이 같은 사유를 이유로 임대인에게 계약 종료를 주장할 수는 없다. 이는 정당한 계약 해지 사유가 아니기 때문이다. 계약기간이라는 약속을 지켜져야 하므로 영업을 종료하더라도 임차인은 계약기간 동안 차임을 지급할 의무가 계속 발생하게 된다.

이 같은 경우 임차인이 활용할 수 있는 권리로 “차임감액청구권”이 있다. 주변 상권의 변화, 경제사정의 변동 등으로 인해 차임이 너무 과도하다고 판단되는 경우 임대인에게 차임을 감액해줄 것을 청구할 수 있으므로 적절히 활용해 볼 만 하다.

 

 

임대차기간 종료와 갱신·재계약/묵시갱신trd033tg04080

갱신, 재계약의 경우 계약기간

임대인이나 임차인 간에 계약 조건 변경이나 갱신에 대한 의사가 일치해 임대차계약이 갱신 또는 재계약 되는 경우 임대차계약상 계약기간을 다시 정하면 된다.

만약 기간에 대해서 따로 정하지 않았다면 1년의 기간이 적용된다.

계약이 묵시 갱신된 경우 임대차 기간은?

임대인이 임대차 계약기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인에게 갱신 거절 또는 계약 조건 변경의 통지를 하지 않았다면 전 임대차와 동일 조건으로 계약한 것으로 보게 되는 것을 묵시갱신이라고 한다.

상가 임대차가 묵시 갱신 되면 임대차기간은 1년이 적용된다.

단 임차인은 묵시갱신으로 임대차기간 1년이 적용된다 하더라도 3개월 전 해지 통보로 언제든지 계약을 해지할 수 있다. 반면 임대인은 1년에 구속된다.

(환산보증금을 초과하는 임대차계약은 이 경우 임대인은 6개월 전 통보로, 임차인은 1개월 전 통보로 계약 해지 가능)

임차인이 10년간 가지는 갱신요구권

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임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 임차인이 3기의 차임 연체 등 계약상 의무를 위반했다는 등 정당한 사유가 없다면 이를 거절하지 못한다.

이 같은 임차인의 계약갱신요구권은 최대 10년의 범위 내에서 행사 가능하다.

즉, 임차인은 스스로 의무를 저버리지 않는 한 최대 10년간 영업권을 보장 받게 된다.

갱신요구권이 10년으로 연장된 2018.10.6 이전 체결된 임대차 계약은?

 

10년의 계약갱신요구권은 2018.10.16개정법부터 시행되었는데 개정법 부칙 제2조는 동 규정을 “법 시행 후 최초 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”고 규정하고 있다.

따라서 2018년 10월 16일 이전에 체결되어 갱신된 바 없는 임대차라면 여전히 구법상의 5년의 계약갱신요구권이 적용된다는 해석이 가능하다. 만약 2018년 10월 16일 이후 계약 갱신 시점에 5년의 계약갱신요구권 행사기간이 남아 있어 계약을 갱신한 경우에는 최초계약일부터 10년을 주장할 수 있게 되지만, 2018년 10월 16일 이후 계약 갱신 시점에 5년의 계약갱신요구권의 효과를 누리지 못하는 결과가 될 수 있다.(이와 관련 대법원 판례가 없으므로 이견이 있을 수 있다는 점 참고)

 

# 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀
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