분양가 상한제 시행 초읽기, 집값 여파는?

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최근 아파트 분양가에 대한 논의가 여름 날씨 만큼이나 뜨겁습니다. 9.13 대책 이후 하락하던 아파트 값이 상승세로 돌아서면서 정부가 분양가 규제에 적극 나섰습니다. 정부가 분양가 인상을 막는 것은 신규분양의 인기로 분양가가 계속 오를 경우 기존 주택가격 상승을 자극할 수 있기 때문입니다.

정부는 시장 안정이 필요하단 시각에서 분양가 규제에 적극 개입하고 있습니다. 정부가 신축 아파트의 분양가를 통제하는 방법은 크게 두 가지로 나눠볼 수 있습니다.

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첫 번째는 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 사업장 선정입니다. HUG의 고분양가 사업장 규제는 선분양에서만 적용됩니다.

선분양 제도는 착공과 동시에 분양이 가능해 금융 비용 부담이 적은 장점이 있어 민간 택지에서 일반적으로 적용되는 분양 방식입니다.

선분양을 위해서는 HUG의 분양보증을 받아야 하는데 고분양가 사업장으로 선정이 되면 분양가격이 HUG의 상한기준을 넘을 수 없습니다. 이러한 가격 규제를 피하기 위해 분양을 앞둔 강남권 재건축 단지들을 중심으로 사업비용 및 금융비용 부담이 늘더라도 후분양제 도입이 확산되고 있습니다.

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두 번째로 분양가를 통제하는 방법으로는 분양가 상한제 시행입니다.

분양가 상한제는 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 업체의 적정 이윤을 고려해 분양가를 결정하는 제도입니다. 택지비는 감정평가액에 기타 비용한 합산해 정합니다. 건축비는 국토교통부 장관이 매년 2회 고시하는 기본형 건축비로 제한합니다. 공공 택지에서는 이미 분양가 상한제가 적용되고 있는데 분양 가격이 저렴한 이유가 여기에 있습니다.

 

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최근 정부가 준비중인 법개정(안)에는 재개발, 재건축과 같은 민간 택지까지 분양가 상한제를 확대하는 내용을 담고 있습니다. 민간 택지에 분양가 상한제가 시행되면 선분양, 후분양에 관계없이 모든 택지가 분양가 심사를 받게 됩니다.

이 경우 강남권의 재건축 단지들은 토지비와 정해진 건축비를 넘어서는 높은 분양가를 책정하기 어렵습니다. 후분양제 전환을 통해 HUG의 고분양가 사업장 기준을 피하더라도 분양가 상한제가 적용되면 결국 실익이 없어지게 됩니다.

 


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민간택지 분양가 상한제가 시행되면 집값은 폭락할까요?
민간택지에 대한 분양가 상한제는 이미 2007년에 한 번 시행된 적이 있습니다.

2007년 9월 제도 시행 이후 공급이 줄고 집값 상승세가 꺾여 7년간 가격 조정이 이어졌습니다. 그러나 실제로 분양가 상한제는 제대로 작동하지 않았습니다. 2008년~2014년 공급된 민간 아파트 대부분이 법 시행 전 유예 규정을 적용 받았기 때문입니다. 이 시기 집값 하락 및 공급 위축은 2008년 금융위기로 인한 투자심리 감소와 부동산 경기 침체의 영향이 더 컸습니다.

그렇다면 앞으로 시행될 민간택지 분양가 상한제의 영향은 어떨까요?
정부의 적용기준 및 대상지역, 대외변수 등 고려할 부분이 많지만 부동산 영역별 수급 상황에 따라 시장 차별성은 커질 것으로 전망됩니다.

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 # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀  

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