입주 30년 1기 신도시, 리모델링이 뜬다


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주택 200만 호 대량 공급정책의 일환으로 조성돼, 90년대 초반 입주한 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 수도권 5개 신도시 아파트들이 완공 후 30년이 가까워지고 있다. 재건축 대상 연한인 건령 30년차가 되면서, 1기 신도시에는 재건축 이슈가 부상하고 있다. 하지만 1기 신도시 건설 당시 용적률이 현재 기준보다 훨씬 높아, 용적률을 높여 수익을 내는 재건축은 사실상 어려운 상황이다. 이 때문에 리모델링이 현실적인 대안으로 꼽히고 있다.

완전 신축 방식인 재건축과 달리 리모델링은 기존 건물을 활용해 일부만 보강하는 방식이다. 상하수배관, 엘리베이터 등 특정부위만 보강하는, 소극적인 방식부터 골조만 남기고 모든 부분을 신축하는 전면 리모델링까지 유형이 다양하다. 이 때문에 리모델링의 사업비용은 천차만별이다. 또한 전면 리모델링은 기술적인 제약이 거의 없어 재건축과 유사한 신축 효과를 낼 수 있다.

리모델링과 재건축을 비교하면 각각 장단점이 있다. 재건축은 철거 후 신축해 평면구성이 유리한 반면, 리모델링은 기본 골조를 활용해 구조보강이 필요하다. 기존 골조를 활용해 최신평면 적용 또한 어려울 수 있다. 리모델링은 재건축보다 용적률을 높이기도 쉽지 않다. 현재 허용된 건물높이를 올리는 수직증축 시 총 세대수의 15%까지만 늘릴 수 있다. 반면 재건축 보다 사업인가기준이 강하지 않다. 재건축은 건령 30년 이상이 되어야 하지만, 리모델링은 15년만 지나면 된다. 안전진단기준도 최하위 등급인 E등급을 제외한 모든 등급 아파트가 리모델링 추진이 가능하다. 또한 리모델링은 기존 건물을 활용해 재건축보다 사업비가 적다. 사업기간도 5년 정도로 10년 이상인 재건축보다 크게 짧다. 또한 리모델링은 재건축에 적용되는 재건축 초과이익환수제도 적용되지 않는다. 전용면적 85제곱미터 이하의 중소형 면적은 국민주택기금을 지원도 받을 수 있어, 사업 추진은 한결 용이하다 (표 1. 리모델링 vs 재건축 표 참조).

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실사례를 통해 리모델링 전후 변화를 보면 장점을 확실히 알 수 있다. 강남구 대치동 래미안하이스턴은 대치동 은마아파트 북측에 있는 대치2차우성을 리모델링한 아파트이다. 1989년 입주한 354세대의 소규모 단지로 2008년 리모델링조합 설립 당시 입주 19년차가 되면서, 좁은 주차장, 낡은 내부시설로 주거환경이 열악했다.

단지가 작은데다 용적률은 237.34%로 높아, 재건축 대신 리모델링을 추진한 이 아파트는 조합설립 후 단 6년만인 2014년에 리모델링을 성공적으로 마쳤다. 3년간의 행정절차와 2년 3개월 간의 시공을 거친 후, 기존의 낡은 96.72㎡(29.26평) 아파트는 142.62㎡(43.13평)으로 무려 48%가 늘어났다. 세대 면적과 평면 구성은 물론 외부시설도 획기적으로 바뀌었다. 0.45대에 불과했던 세대당 주차대수도 지하주차장을 신설해 1.3대로 늘어났다. (표 2. 참조)

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리모델링은 재건축 만큼이나 가격상승 효과 또한 크다. 2014년 초 리모델링을 완료한 강남권 3개 단지(표 3. 참고)는 리모델링 직전인 2006년 매매가에 리모델링 추가부담금 2.5~3억 원을 더한 총 비용은 9억 원 이하였다. 하지만 현재 매매가는 21~22억 원 선으로 인근 신규 단지와 별 차이가 없다. 리모델링 단지도 재건축 단지처럼 신축아파트로 인식돼 선호도가 높기 때문이다. 

리모델링은 증축 시 세대수를 15% 이내만 늘릴 수 있어, 일반분양 세대가 적고 사업수익성이 낮다. 하지만 재건축보단 사업기간과 비용은 크게 적은 장점이 크다. 이런 장점 때문에 리모델링은 재건축을 대신할 대안으로 꼽히고 있다.

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 # 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀  

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