60대 은퇴자의 자산 관리 및 증여방안

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작년까지 코스닥 상장사 임원으로 재직한 61세 A씨는 올해 초 현직에서 물러났다. A씨는 스톡옵션과 토지 투자로 어느 정도 자산을 모아 은퇴생활엔 별 어려움은 없을 것으로 생각했다. 하지만 자신의 생각과 달리 A씨는 최근 새로운 고민이 생겼다. 턱없이 낮아진 금리에 주가도 불안해 자산운용에 제대로 대응하지 못하고 있기 때문이다. 자산은 어느 정도 있지만 월수입이 크게 적은 점도 고민거리이다. 결국 A씨는 시세차익 목적의 토지나 월세수입을 위해 아파트에 다시 투자할 지 고려하고 있다. 이와 함께 A씨는 일부 현금 자산을 손자에게 미리 증여도 계획하고 있는데 적절한 방법을 찾고 있다.

 Issue & Solution

은퇴기 부동산 투자, 신규보단 기존 자산 점검이 우선
은퇴기 거주아파트, 식구 수에 맞춰 적절한 규모로 줄이는 것이 바람직함
토지시장 대세 상승 가능성 낮아 투자에 신중, 아파트 월세는 시장 여건 보면서 잘골라야

저금리 기조로 감소한 현금흐름을 대체할 수 있는 대안을 적극적으로 탐색하는 것 필요
저성장, 저인플레이션 등의 이유로 저금리 기조는 쉽게 개선되지 않을 전망

노후대비가 목적이라면 안정성과 현금흐름을 고려한 투자처를 선택하는 것이 효과적

내리사랑연금, 아버지가 죽을때까지 받고, 자녀가 죽을 때까지 연금수령
연금개시 전 언제든지 종피보험자 등록 가능하며 유언없이 연금 수령권 지정 효과
종피보험자는 45세 연금개시 조건을 적용 받지 않으며 손자도 가능

비사업용토지 매각 시 2016년부터 양도세 달라져 주목할 필요
2016년부터 비사업용토지 양도세율 10% 높아지고, 장기보유특별공제는 적용될 예정
올해와 2016년 양도세를 비교해 적절한 대응 마련, 장기 보유 시 2016년 이후 매각이 유리

 

Q1. 은퇴를 했지만 월수입이 적어 고민이 많습니다. 어느 정도 모은 자산으로 부동산 투자나 아파트 월세 수입 등을 고려하는 데 적절한 것인지 궁금합니다.

지금 은퇴를 하신 뒤 연금소득은 월 200만원으로 기본적인 생활만 가능한 수준입니다. 이를 늘리기 위해 현재 보유 자산을 활용하는 것도 바람직합니다. 하지만 현재 갖고 있는 금융자산을 활용해 부동산 투자를 하기 전에 기존 부동산 투자자산의 적절성을 먼저 점검하는 것이 더 바람직해 보입니다.

우선 갖고 있는 평택 소재 토지를 보면 2001년 구입 후 8배가 올라 상당한 투자수익을 올렸습니다. 하지만 현재 나대지로 비사업용 토지에 해당돼 매각할 경우 일반 부동산에 비해 양도세 부담이 다소 높은 점은 고려해야 할 것 같습니다. <비사업용 토지 관련 양도세제 변화 관련 참조>. 대체로 입지 여건도 좋고, 향후 전망도 좋은 입지여서 장기보유 하셔도 좋을 것 같습니다.

두 번째는 거주 중인 아파트입니다. 이 아파트는 실거주 목적이라 보유하는 것이 맞지만, 은퇴 이후 부부 두 사람이 살기엔 규모가 큰 것이 사실입니다. 당분간 거주에 불편함이 없다면 계속 보유하셔도 됩니다. 은퇴 이후엔 규모가 큰 주택은 관리비 등 비용 부담이 커지므로 부부가 살기에 적절한 규모로 줄이는 것도 좋은 방법입니다. 특히 나이가 들수록 고령자에 맞는 주택시설이 새롭게 필요할 수 있어 문턱을 없애는 등 고령자용 편의시설을 갖춘 배리어 프리(barrier-free)형 주택으로 리모델링할 필요가 있습니다.

수익률을 높이고 현금 흐름을 확보하기 위해 고려중인 부동산 투자는 좀더 신중할 필요가 있습니다. 일반적으로 부동산은 유동성이 매우 낮아 적절한 시기에 현금화하기가 쉽지 않아 노후 대비용 투자처로 활용하려면 적절한 조건을 충족해야 합니다. 예를 들어, 은퇴기엔 예상치 못한 비상상황에 대응할 수 있는 현금성 자산을 반드시 확보하는 것이 필요한데 부동산에만 자산이 집중될 경우 어려움이 생길 수 있습니다. 이 때문에 부동산 자산에 투자할 경우 현금성 자산을 어느 정도 확보한 상황에서 투자포트폴리오의 일부로 부동산에 투자하는 것이 바람직합니다.

의뢰인은 지금 토지나 아파트 월세 투자를 고려하고 있는 데 우선 토지의 경우 최근 시장이 토지거래가 늘면서 조금씩 회복 추세를 보이고 있습니다. 하지만 토지시장은 침체에서 벗어나는 단계일 뿐 2000년대 초·중반처럼 대세상승기로 진입할 가능성은 낮아 보입니다. 가격상승률도 미미한 수준이라 토지투자를 통해 높은 수익을 얻기엔 한계가 있습니다. 이런 점을 고려하면 의뢰인은 토지에 대한 신규 투자는 신중할 필요가 있습니다. 더욱이 토지는 시세차익을 고려한 장기투자일 뿐 현금수익을 늘릴 수 있는 투자가 아니어서 노후에 투자할 적절할 대상은 아닙니다. 결론적으로 은퇴기의 토지투자는 의뢰인의 니즈에 적합하지 않아 피하는 것이 좋습니다.

세 번째 아파트 월세입니다. 최근 금리가 하락하면서 현금흐름을 확보하려는 투자자들이 월세수익형 부동산에 투자하는 사례가 많아졌습니다. 아파트도 투자대상의 하나입니다. 현재 아파트 시장은 전국적으로 호조세를 이어가고 있는데다, 전세가 상승 등 임대료가 올라 투자여건은 좋은 편입니다. 하지만 현금흐름을 목적으로 한 투자를 고려할 경우 월세수익률이 가장 중요한데 지역에 따른 편차가 있지만 서울의 경우 월세 수익률은 3%, 지방은 4%선 정도여서 그리 만족할 만한 수준은 아닙니다. 물론 전세가 상승으로 월세도 오르고 있지만, 최근 아파트 분양증가로 2~3년 뒤 입주물량도 크게 늘면서 입주물량충격으로 인한 임대료 하락 가능성이 있는 점은 걸림돌입니다. 만약 월세 수익을 위한 아파트 투자를 할 경우 투자 희망 지역의 임대시장 여건을 미리 살핀 다음 적절한 규모의 중소형 아파트를 대상으로 투자하는 것이 좋습니다. 또한 기대수익도 시중금리 대비 상당히 높지 않단 점을 염두해 수익에 대한 목표도 낮출 필요가 있습니다.

 김재언 부동산컨설팅 파트장

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Q2. 은퇴 후에 생활비로 쓰기 위해 시중금리형 월지급 상품에 투자했습니다. 그런데 처음 계획을 세웠을 때보다 시장금리가 떨어져 예상했던 금액을 받지 못할 것 같습니다. 언제쯤 시중금리가 회복될까요? 회복되지 않는다면 주식형 상품의 비중을 늘려야 할까요?

저금리 기조는 2007년 글로벌 금융위기 이후 미국을 비롯한 선진국들의 양적완화 경쟁으로 본격화되었습니다. 미국의 테이퍼링(양적완화 축소)이 일단락되었고 빠른 시일 안에 기준금리도 인상할 것으로 예상되지만, 국내 시장금리는 좀처럼 오르지 않고 있습니다. 저금리 현상이 지속되는 원인에는 여러 가지가 있겠지만, 저성장 및 저인플레이션의 영향이 크다고 볼 수 있습니다.

시장의 명목금리는 장기적으로 실질 경제성장률과 인플레이션의 합친 수준에 수렴하는 경향을 보이고 있습니다. 각 기관에서 예상하고 있는 한국 경제성장률 전망치는 미국과 달리 계속해서 낮아지고 있고 소비자물가 또한 1%를 넘지 못하는 낮은 수준에서 장기간 벗어나지 못하고 있습니다. 여기에 750조원(2015.7.31기준. KOSIS, 은행예금 취합기관 합산)에 이르는 가계부채 또한 금리상승을 억누르는 부담요인이라고 할 수 있습니다. 더욱이 1980년대 초반 이후 시장금리가 하락 추세로 진입한 선진국의 사례를 볼 때 국내 시장금리가 과거와 같은 고금리 시대로 돌아가기는 힘들 것으로 예상됩니다. 따라서 시장금리가 회복되는 것을 기다리는 것보다는 감소한 현금흐름을 보충할 수 있는 대안을 적극적으로 찾아야 될 필요가 있습니다.

은퇴 후 생활비를 마련하는 것이 목적이라면 두 가지 조건을 만족시켜야 합니다. 첫 번째는 안정성입니다. 노후자금은 안정적으로 운용하는 것이 가장 중요합니다. 주식형 상품과 같이 변동성이 높은 곳에 투자해 손실을 볼 경우 회복할 수 있는 시간적 여유가 없기 때문입니다. 다음은 정기적이고 안정적인 현금흐름을 얻을 수 있어야 한다는 점입니다. 노후에 특별히 신경 쓰지 않아도 정기적인 수입이 발생한다는 것은 무시할 수 없는 장점이라고 할 수 있습니다. 선택의 폭은 넓습니다. 급격하게 진행되고 있는 노령화 속도를 반영하듯, 국내에서도 최근 몇 년간 수익을 월지급 형태로 지급하는 상품의 종류가 급격히 증가했습니다. 일반투자자들에게 익숙한 펀드는 물론이고 ELS, 신탁 등 거의 모든 금융상품에서 월지급 형태의 상품을 선택하는 것이 가능해졌습니다. 다만 앞서 언급한 대로 안정성이 중요하기 때문에 추가적인 위험부담은 낮추면서 수익률을 높일 수 있는 방안을 찾아야 합니다.

먼저 현재 투자하고 있는 시중금리형 예금을 저축성 보험으로 전환할 것을 권해드립니다. 유사한 시중금리형 상품이지만 시중금리형 예금과 달리 비과세 혜택을 받기 때문에 세후 실질 수익률을 높일 수 있습니다. 더욱이 연금전환을 통해 종신토록 현금흐름을 발생시킬 수 있는 기능이 있어 노후 생활비를 마련한다는 목적에 적합한 투자처라고 할 수 있습니다. 만약 더 높은 수준의 수익을 기대한다면 인컴(income)형 펀드에도 관심을 가져볼 만 합니다. 인컴형 펀드란 주로 이자나 배당을 받을 수 있는 투자처에 투자해 정기적 수익 발생을 추구하는 펀드입니다. 투자처도 채권, 부동산, 인프라, 선박 등으로 다양해 편입된 상품의 전망과 안정성을 따져 선택하는 것이 필요합니다. 대부분 시중금리형 상품에 비해 상대적으로 높은 수익을 기대할 수 있지만, 손실 가능성도 존재하기 때문에 전체 자산 중에서 일부만 편입하는 것이 효과적입니다.

 문형수 선임 컨설턴트

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Q3. 아들이 해외에서 연구원 생활을 하고 있습니다. 좀처럼 금융에 관심이 없어서 제가 주로 관리해 주고 있는데 생활비 용도로 미리 연금을 준비해 주고 싶습니다. 부부형 연금처럼 제가 받던 연금을 자녀에게 줄 수 있는 상품이 있다고 하던데 어떤 상품인가요?

부부형 연금은 주피보험자인 남편이 사망하면 같이 지정된 종피보험자인 배우자가 사망할 때까지 추가적으로 연금이 지급되는 연생연금이라고 하는 상품입니다. 최근에는 이런 기능이 확장되어 내리사랑 연금이라는 상품으로 자녀에게 줄수 있도록 상품이 발전되었습니다. 즉 주피보험자는 아버지, 종피보험자는 아들로 설정하면 주피보험자인 아버지가 사망하더라도 종피보험자인 아들이 사망할 때까지 연금을 지급해 줄 수 있는 상품입니다.

종신형 연금은 앞에서 언급한 것처럼 가능하면 장기적으로 오래 받을수록 가입한 사람에게 유리한 구조의 상품입니다. 종피보험자가 배우자에서 자녀까지 지정할 수 있다는 것은 장기적으로 그만큼 많은 연금을 받을 수 있다는 의미가 됩니다. 상속을 목적으로 할 경우 유언장에 명시 없이 주고 싶은 자녀를 지정할 수 있는 장점이 있습니다. 상품 구조적으로 종피보험자로 지정된 사람이 주피보험자 사망 후 자동으로 연금수급권자가 되도록 함으로써 보험사는 상속재산 분할 관계를 따지지 않고 종피보험자의 신원만 확인 후 연금을 지급합니다. 물론 편중된 재산분할로 인한 유류분과 같은 법적관계에서 자유로울 수는 없습니다.

또한 연금액도 다소 줄어들 수 있습니다. 상식적으로 아버지 혼자 종신으로 받을 연금보다는 아들까지 연결해 사망할 때까지 받는 것이 훨씬 오래 받게 되므로 같은 적립금으로 주는 금액이 더 줄어들 수 밖에 없습니다. 예를 들면, 같은 연금적립금 3.7억원으로 아버지(60세, 30년보증) 혼자 수령할 경우 월153만원을 받는데 반해, 자녀(35세)가 종피보험자로 들어가면 월119만원으로 줄어드는 것입니다. 금액은 줄어들지만 기대수명을 고려하면 받는 기간이 길어지므로 받는 금액은 훨씬 많아질수 있다는 장점이 있습니다.

 류장욱 은퇴컨설팅 파트장

Q4. 앞서 말씀해준 보험상품이 좋은 것 같은데 아들이 해외에 있어 가입이 가능할까요? 그리고 그런 상품이라면 손자에게 주는 방법도 가능하겠네요?

보통 보험계약을 할 때 피보험자도 반드시 자필서명을 해야 하기 때문에 계약 당시에 반드시 국내에 있어야 합니다. 하지만 내리사랑 연금은 선택할 수 있습니다. 청약 당시에 국내에 있지 않다면 주피보험자만 등재해서 계약을 체결하고, 연금이 개시되기 전까지 언제라도 종피보험자를 지정할 수 있습니다. 따라서 청약 당시 반드시 종피보험자까지 있어야 하는 것은 아닙니다.

그리고 말씀하신 것처럼 종피보험자를 손자로 지정하는 것도 가능합니다. 앞서 언급했듯이 종피보험자는 일반적인 비과세연금의 연금개시 요건인 피보험자 45세 제약 요건을 적용 받지 않습니다. 따라서 30대 자녀는 물론 10대 손자도 가능합니다. 단 삼성생명 같은 경우에는 15세가 넘어야 연금이 개시되고, 미래에셋생명과 같은 경우에는 이 제약요건을 적용 받지 않는 등 보험사마다 조금씩 다른 요건을 가지고 있습니다. 보험사마다 확인해야 될 사안입니다.

참고로 종피보험자를 손자로 지정해 손자에게 넘어갈 경우에는 상속시 세금이 30% 할증과세 되는데, 일단 연금 상속액에 대한 정기금 평가로 인한 상속과표 축소로 일정부분 상쇄될 수 있고 상속재산이 많은 사람의 경우에는 오히려 2대에 걸쳐 50%가 과세되느니 한번에 30% 더 내는 편이 유리할 수도 있습니다.

 류장욱 은퇴컨설팅 파트장

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Q5. 2001년에 취득한 토지를 보유하고 있습니다. 2016년 세법개정안에 나대지에 대한 세금이 변경된다고 들었는데 구체적으로 어떤 내용인지 알고 싶습니다.

의뢰인이 보유하고 있는 나대지는 세법에서 말하는 대표적인 비사업용토지에 해당합니다. 세법에서 말하는 비사업용토지란 토지의 보유기간 동안 원인여하에 불문하고 아무런 사용 없이 방치해둔 토지를 말합니다.

이와 관련해 2015년 8월 기획재정부에서 2016년 세법개안을 발표했습니다. 이번 개정안에 비사업용토지에 대한 개정내용이 일부 포함돼 있어 비사업용토지를 보유하고 있는 투자자들의 각별한 관심이 필요합니다.

현행 소득세법에서는 비사업용토지에 해당하는 경우 매매차익에 대해서 장기보유특별공제를 적용하지 않고 양도소득세 기본세율(6~38%)을 적용해 양도소득세를 계산합니다. 그러나 이번 개정안에 따르면 내년부터 비사업용토지의 양도에 대해서도 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 적용해주기로 했습니다.

반면 비사업용토지의 양도소득세를 산출할 때 적용하는 세율이 구간별로 10%씩 가산한 가산세율(16~48%)이 적용될 예정입니다. 따라서 이번 개정안에는 비사업용토지의 양도소득세에 대한 증액요인과 감액요인이 상존해 있으므로 개정전과 개정 후 예상세금의 규모를 미리 살펴 양도시기를 조절할 필요가 있습니다.
현재 의뢰인이 보유하고 있는 토지에 대한 양도소득세를 개정 전후를 비교해보면 다음과 같습니다.

양도소득세 예상세액을 살펴보면 개정세법이 적용된 이후 매각하는 것이 개정 전보다 약 5,300만원의 세금이 줄어들게 됩니다. 따라서 고객님의 경우 내년 이후 상기 토지를 매각하는 것이 세금측면에서 유리합니다.

이번 비사업용토지와 관련한 개정안에 따른 세제적인 효과를 분석해보면 일반적으로 장기간(10년 이상) 보유한 비사업용 토지의 경우 법 개정 이후 매각하는 것이 절세에 유리합니다. 이는 양도소득세 계산과정에서 부동산의 보유기간이 10년 이상인 경우 양도차익에 30%를 감해주는 장기보유특별공제의 감세효과가 10% 가산세율 적용에 따른 증세효과보다 크기 때문입니다. 그러나 단기간(3년 이내) 보유한 토지의 경우 세율은 구간별로 10%씩 높아지는 반면 장기보유특별공제를 받을 수 없으므로 세부담이 증가할 수 밖에 없습니다.

따라서 보유기간이 긴 비사업용토지의 경우 매각시기를 2016년으로 늦추는 전략이 필요하고 상대적으로 보유기간 짧은 비사업용토지의 경우 연내 매각 또는 장기보유전략을 취하는 것이 절세에 유리할 것으로 예상됩니다.

김태구 세무사

<비사업용 토지 관련 양도세제 변화>  

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 <일반 부동산의 보유기간별 장기보유특별공제율>

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Writer. 컨설팅지원부 김재언 부동산컨설팅 파트장, 류장욱 은퇴컨설팅 파트장,
김태구 세무사, 문형수 선임컨설턴트