4. 반전세의 월세금 계산법 및 반전세 계약 시 주의점을 알려주세요

절세투자배너_월세금계산_201601012절세투자특성화_반전세계약_201601012
반전세란 보증금에 매달 임대료를 내는 보증부 월세와 동일한 개념으로 전세값 상승분을 월세로 돌리는 경우를 말합니다. 부동산시장의 침체와 저금리 상황의 지속으로 집주인들의 월세 선호 현상으로 인한 전세난에 반전세로 전환하는 사례가 크게 늘고 있습니다.
반전세 계약을 할때에는 월세로 전환된 금액이 적정한지 따져봐야 합니다. 이것은 ‘전・월세 전환율’로 파악할 수 있습니다. 전월세 전환율은 전세 또는 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율입니다.

• 월세 = (전세금액 – 보증금액) × 월세이율(%)
• 연이율(%) = 월세이율(%) × 12
• 월세이율(%, 월세전환율) = {월세금액÷(전세금액-보증금액)} × 100

예) 월세 전환율 계산법
전세금 2억 원으로 살고 있다가 집주인이 10%의 인상을 요구하여 2억 2,000만 원에 전세계약하려고 합니다. 집주인이 보증금 1억 원에 월세 50만 원으로 반전세 전환을 요구했다면, 연간 월세 전환율은,
{50만원 ÷ (2억 2,000만 원 – 1억 원) × 100} × 12를 계산하면 5%가 됩니다.
전세기준가격 4억 원, 월세 보증금 2억 원. 월세이율이 0.5%인 경우 월세금액은? 100만 원

1. 월세이율
월세이율은 지역마다 월세 수급여건 등에 따라 달리 책정됩니다. 원하는 임대 수익률이 다르고 임대여건이 다르기 때문에 월세이율은 정해진 기준이 없습니다. 대부분 공인중개사를 통해 거래할 경우 보증금과 월세가 이미 매물별로 정해져 있기 때문에 굳이 계산할 필요는 없습니다.

2. 반전세도 확정일자 받아야 하나요?
반전세도 전세계약과 동일하게 확정일자를 받아야 합니다. 전세 계약 때 받았다고 해서 안 받고 지나치면 안 됩니다. 계약서를 작성해 반드시 다시 받아야 합니다. 또한 계약서의 ‘특약’란에 이전 계약의 승계 계약임을 명시해야 합니다. 재계약 전에는 임대 예정 부동산의 등기부등본을 확인해 권리관계 변동사항을 체크할 필요도 있습니다.

3. 월세 중개수수료 계산방식은?
중개수수료는 보통 ‘월세’ 계산방식으로 계산됩니다. 중개수수료 계산 시 보증금에다 월임대료 × 100을 더한 금액이 중개료 산정의 기준금액이 됩니다. 하지만 이때 계산된 금액이 5,000만 원 미만일 경우에 한해 보증금에다 ‘월임대료 × 70’이 적용됩니다.

4. 반전세 전환 시 재정이 부족하다면…
서울보증보험의 ‘월세자금대출 보증보험’을 활용하는 방법도 있습니다. 이 상품은 특히 신용도가 낮고 월세자금이 부족한 임차인이 제2금융권의 고금리 대출상품을 이용하지 않고 서울보증보험과 협약을 맺은 은행에서 저렴한 이자로 대출받을 수 있도록 만들어 줍니다. 이자부담이 줄어들게 되는 효과가 있으므로 자금이 부족할 때 활용하면 좋습니다.

- 미래에셋대우 투자솔루션부